LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :Attendu qu'ayant relevé que la clause du bail ne précisait pas que le montant de la taxe foncière à rembourser était celui afférent à l'immeuble dans son intégralité mais se bornait à mentionner « l'immeuble dans lequel se trouve le local loué » sans plus de précision sur l'immeuble à considérer, de sorte qu' elle était ambiguë et devait être interprétée, la cour d'appel a souverainement retenu, sans dénaturation, qu'à défaut d'une clause expresse mettant à la charge du locataire le remboursement de taxe foncière sur des locaux qu'il n'occupait pas, la société A-D Coif n'était redevable, pour la période non prescrite, que de la moitié de la taxe foncière afférente aux locaux commerciaux qu'elle loue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 3 000 euros à la société A-D Coif ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. X.... LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant dit que les taxes foncières dont la date d'exigibilité est antérieure au 24 avril 2004 sont prescrites, qu'il y a lieu de considérer les taxes foncières afférentes aux locaux loués et non à l'ensemble immobilier pour les deux locataires, à concurrence de 50 % pour chacun d'eux et en conséquence d'avoir dit que la société AD Coif est tenue de la moitié de la taxe foncière afférente aux locaux commerciaux qu'elle loue au 11 place de la République 94200 Ivry sur Seine ;AUX MOTIFS QUE M. X... demande la condamnation de la société A-D Coif sa locataire à lui payer la moitié de l'impôt foncier qu'il a dû régler pour l'immeuble du 11 place de la République à Ivry sur Seine de 2003 à 2009 ; que sollicitant également l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit prescrites "les taxes foncières dont la date d'exigibilité est antérieure au 24 avril 2004", il le critique en ce que sous couvert d'une interprétation à laquelle il n'y aurait pas lieu de se livrer, la clause étant selon lui claire et précise, il a dit que la société A-D Coif est tenue de la moitié de la taxe foncière afférente à son propre local ; qu'il soutient que la société A-D Coif est, en vertu d'un contrat qui fait la loi des parties, tenue de lui rembourser la moitié de la taxe foncière -afférente à l'immeuble dans son intégralité ; que la société A-D Coif réplique que la prescription de l'article 2277 du code civil atteint les charges et taxes afférentes à la période antérieure de plus de cinq ans à la date des premières conclusions du bailleur soit au 24 avril 2009 ou subsidiairement au commandement de payer du 24 septembre 2008, qu'il appartient à M. X... de justifier de son titre de propriété, que la clause relative à l'impôt foncier doit s'interpréter restrictivement en sa faveur, qu'elle n'est donc tenue au remboursement de l'impôt foncier que pour la part afférente au bien qui lui est donné à bail ; qu'elle soutient par ailleurs qu'elle doit payer ses consommations d'eau à partir des relevés du compteur divisionnaire et qu'il convient de donner acte aux parties de leur accord sur ce point ; qu'elle critique en outre le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de nullité du commandement du 24 septembre 2008 car cet acte vise des créances non recouvrables au moment de sa délivrance ; qu'au regard de la caducité de la mesure d'expertise ordonnée par les premiers juges, elle demande l'évocation de l'entier litige et la condamnation de M. X... à lui rembourser la somme de 27.034,50 ¿ trop versée ; que M. X... justifie en l'état suffisamment de sa qualité de propriétaire par les appels de taxes foncières qu'il produit pour la période 2001 à 2009 ; qu'en revanche, il ne développe aucun moyen à l'appui de l'infirmation du jugement qu'il sollicite sur la prescription de son action en paiement des taxes foncières dont la date d'exigibilité est antérieure au 24 avril 2004 ; que le jugement sera confirmé sur ce chef ; que le contrat de bail liant les parties dispose à l'article 16 "Foncier" que le locataire remboursera au bailleur "la moitié de la taxe foncière à laquelle l'immeuble dans lequel se trouve le local loué est assujetti ou toutes taxes instituées en remplacement" ; que contrairement à ce que soutient M. X..., cette clause ne précise pas que le montant de la taxe foncière à rembourser est celle afférente à l'immeuble dans son intégralité ; qu'elle se borne à mentionner "l'immeuble dans lequel se trouve le local loué" sans plus de précision sur l'immeuble à considérer de sorte qu'elle est ambiguë ce qui donne prise à l'interprétation ; que c'est par des motifs que la cour adopte sauf à préciser que la clause est d'interprétation stricte et non restrictive, que les premiers juges ont retenu qu'elle s'interprète conformément aux articles 1156, 1158 1159 et 1162 du code civil et que la société A-D Coif est tenue à la moitié de la taxe foncière afférente au bien immobilier qu'elle a pris en location ; qu'il n'est en effet pas stipulé que l'assiette de la taxe foncière dépasse celle applicable au seul local loué et s'applique à des locaux loués à d'autres locataires à qui le bailleur ne répercute pas ladite taxe ; qu'à défaut d'une clause expresse mettant à la charge du locataire le remboursement de taxe foncière sur des locaux qu'il n'occupe pas, la société A-D Coif n'est redevable, pour la période non prescrite, que de la moitié de la taxe foncière afférente aux locaux commerciaux qu'elle loue ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la société A-D CO1F est également locataire dans le même immeuble de locaux commerciaux à usage de salon de coiffure, pour en avoir acquis le droit au bail selon un acte de cession de fonds de commerce régularisé avec la SARL LOBRI le 05 octobre 2001 enregistré à la recette des impôts d'Ivry sur Seine le 10 octobre 2001 ; que le contrat de bail commercial conclu entre Monsieur Jean-Pierre X... et la société A-D COIF le 15 février 2001 prévoit en son article relatif à l'impôt foncier que le locataire "remboursera en outre au bailleur la moitié de la taxe foncière à laquelle l'immeuble dans lequel se trouve le local loué est assujetti ou toutes taxes instituées en remplacement." ; que la clause de remboursement de l'impôt foncier constitue une charge exceptionnelle, car elle pèse en principe sur le bailleur ; que la clause relative au remboursement de la taxe foncière sera donc interprétée de manière restrictive, conformément aux articles 1156, 1158, 1159 et 1162 du Code civil, en tenant compte de la véritable intention des parties, des usages en la matière, des autres clauses et de l'esprit du bail commercial ; qu'il n'est pas conforme à ces principes que le locataire prenne en charge une quote-part de taxe foncière portant sur des locaux qu'il n'occupe pas ; que la taxe foncière à laquelle il est fait référence au bail ne peut concerner que les locaux pris à bail, qui sont l'objet du contrat et non d'autres locaux, exclus du champ contractuel ; qu'il convient en conséquence de dire que la société A-D COIF est tenue à la moitié de la taxe foncière afférente au bien immobilier qu'elle a pris en location. ALORS QUE le contrat de bail stipule que le preneur « remboursera en outre au bailleur la moitié de la taxe foncière à laquelle l'immeuble dans lequel se trouve le local loué est assujetti ou toutes taxes instituées en remplacement » ; que l'exposant faisait valoir que par cette clause l'intégralité des charges fiscales de l'immeuble en ce compris la taxe foncière était à la charge du preneur, en précisant que les locaux à usage d'habitation ne supportaient pas la taxe foncière ; qu'en décidant que contrairement à ce que soutient M. X..., cette clause ne précise pas que le montant de la taxe foncière à rembourser est celle afférente à l'immeuble dans son intégralité ; qu'elle se borne à mentionner "l'immeuble dans lequel se trouve le local loué" sans plus de précision sur l'immeuble à considérer de sorte qu'elle est ambiguë ce qui donne prise à l'interprétation, que c'est par des motifs que la Cour adopte, sauf à préciser que la clause est d'interprétation stricte et non restrictive, que les premiers juges ont retenu qu'elle s'interprète conformément aux articles 1156, 1158 1159 et 1162 du code civil et que la société A-D Coif est tenue à la moitié de la taxe foncière afférente au bien immobilier qu'elle a pris en location, qu'il n'est en effet pas stipulé que l'assiette de la taxe foncière dépasse celle applicable au seul local loué et s'applique à des locaux loués à d'autres locataires à qui le bailleur ne répercute pas ladite taxe, qu'à défaut d'une clause expresse mettant à la charge du locataire le remboursement de taxe foncière sur des locaux qu'il n'occupe pas, la société A-D Coif n'est redevable, pour la période non prescrite, que de la moitié de la taxe foncière afférente aux locaux commerciaux qu'elle loue, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article 16 du contrat de bail et violé l'article 1134 du code civil ;
