LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :Attendu qu'ayant, d'une part, souverainement retenu, sans dénaturation des clauses du contrat de vente du 29 janvier 2007, qu'à défaut de réciprocité prévue au contrat, l'obligation mise à la charge de la société civile immobilière du Lac de réhabiliter l'immeuble pour lui donner un usage d'habitation et de terminer les travaux de réhabilitation avant le 31 décembre 2008 n'était pas subordonnée à la réalisation par la société Eurobiens de la réhabilitation des autres lots dépendant de l'ensemble immobilier et, d'autre part, constaté, par motifs propres et adoptés, que les lieux devant être réhabilités par la société du Lac n'étaient pas habitables à la date du procès-verbal d'huissier de justice le 16 mars 2009, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que la société du Lac était redevable de la clause pénale prévue au contrat pour avoir manqué à ses obligations contractuelles ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI du Lac aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière du Lac à payer la somme de 3 000 euros à la société Eurobiens ; rejette la demande de la société civile immobilière du Lac ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société du Lac. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI DU LAC à payer à la SARL EUROBIENS la somme de 90.500 ¿ ;AUX MOTIFS QUE ¿ sur l'inexécution par la SCI DU LAC de ses obligations contractuelles ; que la Cour d'appel relève que la SCI DU LAC dénature les clauses parfaitement claires de l'acte de vente au termes desquelles elle s'est engagée unilatéralement à l'égard de la SARL EUROBIENS à : - réhabiliter l'immeuble pour lui donner un usage d'habitation ; - terminer les travaux de réhabilitation avant le 31 décembre 2008 ; - poser, dans les quatre mois de l'acte de vente, une clôture séparant le lot 20 du reste de la copropriété, ladite clôture devant être constituée d'un muret de 40 cm de hauteur hors sol rehaussé de panneaux rigides d'une hauteur d'un mètre soixante cm et devant présenter une ouverture d'un mètre de large équipée d'un portillon pour permettre le passage du lot vendu aux parties communes ; que la SCI DU LAC soutient vainement que ces obligations se seraient trouvées soumises à la réalisation par la SARL EUROBIENS des travaux de réhabilitation des autres lots dépendant de l'ensemble immobilier, dont elle s'est portée acquéreur auprès de la commune de La Fère, aucune clause de l'acte de vente ne prévoyant une telle réciprocité dans les obligations des parties ; qu'elle n'est pas davantage fondée à soutenir que la preuve de l'inexécution de ses obligations contractuelles ne serait pas rapportée, alors que le procès-verbal de constat de Maître JANEL du 20 juin 2007 établit qu'à cette date aucune clôture n'avait été posée pour séparer le lot 20 du reste de la copropriété et que le procès-verbal de constat de Maître JANEL du 16 mars 2009 établit qu'à cette date, les travaux de finitions intérieures n'étaient pas achevés ; que c'est donc par de justes motifs que les premiers juges ont constaté que la SCI DU LAC a manqué à ses obligations contractuelles, telles qu'elles sont précisément définies dans l'acte authentique de vente du 29 janvier 2007, sans justifier d'un motif sérieux d'empêchement, étant relevé surabondamment que la circonstance, constatée par un huissier le 22 mai 2009, qu'à cette date le SARL EUROBIENS n'avait pas elle-même achevé ses travaux de réhabilitation du reste des lots de la copropriété ne constitue pas un motif légitime permettant à la SCI DU LAC de s'exonérer de ses propres engagements contractuels ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a constaté que la SCI DU LAC n'a pas respecté les obligations contractuelles mises à sa charge par l'acte authentique de vente du 29 janvier 2007 ¿ ; - sur l'indemnisation de l'inexécution contractuelle ; que la Cour relève que les parties ont expressément prévu à l'acte de vente, en cas d'inexécution des obligations définies au titre des travaux, le versement par l'acquéreur au vendeur d'une clause pénale non réductible selon les modalités suivantes : - au cas où lesdits travaux ne seraient pas exécutés complètement à la date du 31 décembre 2008, l'acquéreur s'oblige à régler au vendeur qui l'accepte, une indemnité forfaitaire de cent euros par jour de retard à titre de clause pénale sans que cette clause vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit du vendeur de poursuivre l'exécution des travaux ; - cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux ; que la SCI DU LAC ayant achevé les travaux de réhabilitation de son lot le 24 juin 2011, ainsi qu'en atteste le constat d'huissier qu'elle a produit aux débats, la SARL EUROBIENS est fondée à réclamer sa condamnation au versement d'une somme de 90.500 ¿ correspondant à l'indemnité de 100 ¿ par jour de retard prévue par l'acte notarié sur une période de 905 jours ; qu'aucun élément de la cause ne commande de réduire cette condamnation, étant relevé surabondamment que la SCI DU LAC n'a formé aucune demande subsidiaire tendant à l'application des dispositions de l'article 1152 du Code civil ; le jugement sera donc réformé du chef du montant de l'indemnité mise à la charge de la SCI DU LAC ;
1° ALORS QUE la disparition de la cause d'un engagement entraîne sa caducité ; qu'en jugeant que « la circonstance, constatée par un huissier le 22 mai 2009, qu'à cette date la SARL EUROBIENS n'avait pas elle-même achevé ses travaux de réhabilitation du reste des lots de la copropriété ne constitu ait pas un motif légitime permettant à la SCI DU LAC de s'exonérer de ses propres engagements contractuels », « aucune clause de l'acte de vente ne prévoyant une telle réciprocité » (arrêt, p.6, §1 et 3) sans rechercher, comme cela lui était demandé (conclusions d'appel, p.4, dernier §, suite p.5, 6 et 7), si la SCI DU LAC ne s'était pas engagée à terminer ces travaux à la date du 31 décembre 2008 parce que la société venderesse s'était elle-même engagée à ce que les travaux de réhabilitation de l'ensemble de la copropriété soient réalisés dans un certain délai, afin qu'il ne soit pas portée atteinte à l'image de la copropriété dont les lots avaient vocation à être donnés à bail, et, par conséquent, si son engagement n'avait pas perdu sa cause dès lors que le vendeur n'avait pas achevé ses propres travaux à cette date, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil ; 2° ALORS QU'en toute hypothèse, l'acte de vente du 29 janvier 2007 stipulait que « le vendeur s'étant engagé à ce que les travaux de réhabilitation de l'ensemble immobilier soient terminés dans un certain délai, l'acquéreur s'oblige à faire exécuter ces travaux avant le 31 décembre 2008 » ; qu'en écartant néanmoins l'existence d'un lien unissant l'obligation de réaliser les travaux afférents au bien acquis souscrite par l'acheteur et la réhabilitation de l'ensemble à laquelle devait procéder le vendeur, la Cour d'appel a dénaturé cet acte en violation de l'article 1134 du Code civil ;3° ALORS QU'en toute hypothèse, une clause pénale ne s'applique qu'en cas d'inexécution de l'obligation qui en est assortie ; qu'en jugeant, après avoir relevé que la SCI DU LAC s'était seulement engagée à « réhabiliter l'immeuble pour lui donner un usage d'habitation », qu'elle avait manqué à ses obligations contractuelles aux motifs que des « travaux de finitions intérieur n'était pas achevés » en mars 2009, sans rechercher si ces « travaux de finitions » rendaient l'immeuble inhabitable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des article 1152 et 1134 du Code civil ;
4° ALORS QU'en toute hypothèse, une clause pénale ne s'applique qu'en cas d'inexécution de l'obligation qui en est assortie ; qu'en se fondant, pour condamner la SCI DU LAC, sur l'absence de réalisation de la clôture à la date du 20 juin 2007, après avoir constaté que la clause pénale ne sanctionnait que l'inexécution des travaux au 31 décembre 2008, la Cour d'appel a violé les articles 1152 et 1134 du Code civil.
