LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu les articles 1134 et 1147 du code civil, ensemble les articles 6-1, dernier alinéa, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 78-1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, qu'ayant été chargée, en vertu d'un mandat de vente non exclusif du 20 mars 2007, de commercialiser, par lots, sous forme de ventes en l'état futur d'achèvement, des immeubles d'habitation que la société civile immobilière de construction vente du Prieuré projetait de construire, la société Centaure immobilier a, après que son mandat eut été résilié pour absence de résultat et l'opération de construction vente abandonnée, assigné son mandant en dommages-intérêts, en se prévalant de la clause de rémunération de son contrat prévoyant que la commission deviendrait exigible en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées à l'avant-contrat, et en l'absence de toute faculté de dédit, si pour une raison quelconque, non imputable à l'intermédiaire, la réitération de la vente par acte authentique ne pourrait intervenir dans le délai convenu ; Attendu que, pour condamner la société du Prieuré à indemniser l'agent immobilier en application de cette clause, l'arrêt constatant que quatre des contrats préliminaires de réservation que ce dernier avait fait souscrire ont été annulés en raison d'un important report du délai de livraison initial puis de la décision prise par la société du Prieuré de ne pas édifier l'immeuble après la suspension puis le retrait administratif de prorogation du permis de construire, venus sanctionner les nombreux défauts de conformité du projet au plan local d'urbanisme, retient que la société Centaure immobilier, étrangère à ces irrégularités, ayant accompli les diligences qui, sans la faute de son mandant, auraient abouti à la concrétisation de quatre ventes, justifie de l'exigibilité des commissions afférentes à ces opérations ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'agent immobilier justifiait de la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées dans les avant-contrats, comme de l'absence de toute faculté de dédit ouverte au réservataire, conditions auxquelles la clause litigieuse, d'interprétation stricte, subordonnait expressément l'exigibilité des commissions, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ; Condamne la société Centaure immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande présentée par la société Centaure immobilier et la condamne à payer à la société du Prieuré la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la société du Prieuré. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la SCCV DU PRIEURE à payer à la société CENTAURE IMMOBILIER la somme de 26 120, 64 ¿ à titre de dommages-intérêts ; Aux motifs que « les conventions font la loi des parties : qu'il résulte de la convention du 20 mars 2007 que la SCCV DU PRIEURE, représentée par la SARL ADLF, sa gérante, a conféré à la SARL CENTAURE IMMOBILIER un mandat non exclusif portant le numéro 373 aux fins de vendre en l'état futur d'achèvement divers biens immobiliers dépendant de six bâtiments comptant au total 40 logements, moyennant un prix fixé à un tableau annexé au mandat et une rémunération du mandataire à la charge du vendeur, en cas de réalisation de l'opération avec un acquéreur présenté par elle, égale à 3, 588 % TTC du prix de vente ; que le mandat stipulait encore que la rémunération serait exigible le jour où l'opération serait effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, étant précisé que « la commission sera exigible en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées à l'avant-contrat étant réalisées et en l'absence de toute faculté de dédit, alors même que pour une raison quelconque, non imputable à l'intermédiaire, la réitération de la vente par acte authentique ne pourrait intervenir dans les délai convenu. Dans ce dernier cas, la commission sera alors à la charge exclusive de la partie défaillante » ; qu'il résulte des pièces aux débats que la société Centaure immobilier dans le cadre du mandat précité, a conclu 5 contrats de réservation ; qu'en application des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet, et en particulier de son article 6 visé au mandat, qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article n'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties en sorte que l'agent immobilier ne peut exiger ni recevoir de rémunération ou de commission avant la conclusion effective de l'opération de transaction et sa constatation dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties ; qu'en l'espèce aucune vente n'a été définitivement conclue à la suite des cinq contrats de réservation signés avec la société CENTAURE IMMOBILIER, laquelle ne sollicite au demeurant pas le paiement de commissions mais une indemnité égale au montant de la rémunération à laquelle elle aurait droit si l'opération avait été menée à son terme conformément aux dispositions claires du mandat numéro 373 précitées ; qu'elle soutient en effet que les annulations de contrats de réservation ont pour cause le report des délais de livraison, puis la décision de ne pas édifier l'immeuble, imputables à la faute de la SCCV LE PRIEURE qui n'a pas fait le nécessaire pour mener à terme l'opération de construction dans les délais convenus si bien que la commune de SAINT ARNOULT a refusé la prorogation du permis de construire initialement accordé ; qu'il est justifié, en l'espèce, que sur les cinq contrats de réservation un acquéreur (X...) s'est désisté car il n'avait pas obtenu son prêt, que les autres annulations de réservation ont leur cause dans le report du délai de livraison du quatrième trimestre 2008 au quatrième trimestre 2009 et la décision de la SCCV de ne pas édifier l'immeuble à la suite de laquelle celle-ci a demandé le 24 octobre 2008 au notaire chargé de la rédaction des actes de vente de restituer les chèques de dépôt de garantie de tous les réservataires dans la mesure où le permis de construire avait été suspendu par la mairie de SAINT ARNOULT ; qu'en effet, par lettre du 17 juillet 2008 le maire de SAINT ARNOULT a informé la SCCV DU PRIEURE de sa décision de procéder au retrait de la décision de prorogation tacite du permis de construire numéro PC 14 557 06P 0007 du 25 juin 2008 en raison de diverses non-conformités du PLU dont le non-respect des hauteurs autorisées, le non-respect de dispositions afférentes à la pose de châssis-éclairants, l'abence d'aire de stationnement réservée aux véhicules deuxroues et enfin l'insuffisance de plantations ; que cette lettre a été suivie d'une décision de prorogation tacite de permis de construire le 4 août 2008 emportant le refus de la prorogation du permis de construire ; que la société CENTAURE IMMOBILIER, étrangère aux irrégularités imputables à la société de construction à l'origine du retrait de la prorogation du permis de construire, et donc à l'arrêt de la construction, et qui a accompli les démarches qui, sans la faute de la SCCV DU PRIEURE, auraient abouti à la concrétisation de quatre ventes est fondée à obtenir réparation du préjudice que lui cause la perte de chance d'obtenir le paiement de sa commission ; considérant que les quatre contrats de réservation représentaient un montant total de vente de 728 000 ¿ sur lequel la société CENTAURE IMMOBILIER devait percevoir une rémunération égale à 3, 588 % du prix de vente de sorte que son préjudice s'établit à la somme de 26 120, 64 ¿ au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la SCCV DU PRIEURE ; que la décision des premiers juges qui l'ont déboutée de sa demande de dommages-intérêts doit en conséquence être infirmée ; que la SCCV DU PRIEURE qui succombe supportera les dépens et indemnisera la société CENTAURE IMMOBILIER des frais exposés dans l'instance à hauteur de la somme de 2 000 ¿ » ;
Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le contrat de mandat du 20 mars 2007 stipulait que la commission n'était due au mandataire qu'« en cas de réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées à l'avant-contrat, et en l'absence de toute faculté de dédit » ; qu'en condamnant la SCCV DU PRIEURE à réparer le préjudice causé à la société CENTAURE IMMOBILIER par la perte de chance d'obtenir le paiement de sa commission, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions SCCV DU PRIEURE § 20 p. 7), si la société CENTAURE IMMOBILIER justifiait, conformément aux termes du mandat du 20 mars 2007, de la réalisation des conditions suspensives prévues dans les avant-contrats et de l'absence de stipulation d'une faculté de dédit, conditions nécessaires au paiement d'une commission, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ; Et alors, en tout état de cause, que le dommage résultant de la perte de chance doit être mesuré à la chance perdue et ne peut être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; qu'en condamnant la SCCV DU PRIEURE à verser à la société CENTAURE IMMOBILIER, à titre de dommages-intérêts, l'intégralité du montant de la commission qu'elle aurait dû percevoir (3, 5888 % du prix de vente), après avoir constaté que celle-ci n'avait perdu qu'une « chance d'obtenir le paiement de sa commission », la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1147 du Code civil.
