| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 juin 2014, 13-16233

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 14 février 2013), que par acte du 16 juin 2004, M. A...
X..., associé gérant de la société civile immobilière du Château (la SCI), a consenti à la société Eric Pillon Encheres PVE (la société Pillon) un bail commercial sur le bien immobilier dont la SCI est propriétaire, assorti d'une promesse unilatérale de vente de ce bien avec une levée de l'option prévue au mois de septembre 2007 ; que cette promesse a été signée devant la SCP Y..., notaires, avec le concours de la SCP Z..., notaires et avait été négociée par l'agence immobilière SARL l'Immobilière Michel Bousquet ; que l'option a été levée le 27 août 2007 par la société Pillon ; que par acte du 6 juin 2007, M. B...
X..., frère de M. A...
X... et second associé de la SCI, a assigné la société Pillon et la SCI en nullité de la promesse pour défaut de pouvoirs du gérant ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, le premier moyen du pourvoi incident de la SCI du Château et le premier moyen du pourvoi incident de M. A...
X..., réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Pillon avait signé la promesse de vente avec le gérant de la société venderesse et retenu qu'elle ne connaissait ni les statuts ni les liens familiaux existant entre les associés de la SCI, que si elle les avait connus elle pouvait légitimement supposer un consensus familial pour la passation de cet acte, que la convention avait été passée par deux notaires avec l'intervention du cabinet Bousquet immobilier, que la société Pillon avait pu penser que l'acte était parfaitement « bordé » juridiquement et que les pouvoirs de chacun avaient été vérifiés, la cour d'appel a pu en déduire que la société Pillon pouvait se prévaloir de sa qualité de tiers de bonne foi et invoquer le mandat apparent et la croyance légitime de ce tiers en la qualité de gérant pour engager la société ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi incident de la SCI du Château :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour débouter la SCI de son recours en garantie contre les SCP de notaires, l'arrêt retient que la SCI sollicite seulement la garantie des SCP notariales pour les condamnations dont elle ferait l'objet et que la condamnation de la SCI à payer à la société Pillon le montant des loyers ne peut être garantie par les notaires dans la mesure où le lien de causalité entre la faute commise par l'étude Y... et cette condamnation à paiement n'est pas établi et que la SCI ne forme aucune autre demande à l'encontre des notaires ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir retenu que l'étude avait commis une faute pouvant engager sa responsabilité et que si la SCP Y... avait procédé à la vérification des pouvoirs du gérant de la SCI, celle ci aurait pu prendre une décision dans les conditions prévues par ses statuts et la présente procédure aurait pu être évitée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen du pourvoi incident formé par M. A...
X..., qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la SCI du Château de sa demande de garantie contre les SCP Y..., et Z..., l'arrêt rendu le 14 février 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne M. B...
X..., M. A...
X..., la SCP Y... et la SCP Z... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Y... et la SCP Z... à payer à la SCI du Château la somme de 3 000 euros ; condamne M. B...
X... à payer à la société Eric Pillon Encheres la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

AUX MOTIFS QUE « Sur l'objet social de la SCI DU CHATEAU et le pouvoir de son gérant de l'engager. Le 16 juin 2004, Monsieur A...
X..., en sa qualité de gérant de la SCI DU CHATEAU, a consenti un bail commercial à la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE, assorti d'une promesse de vente. Sa qualité pour effectuer ce dernier acte est contestée. Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social, ainsi défini par l'article 2 des statuts de la SCI : " la société a pour objet l'acquisition et la gestion, par voie de location ou autrement, de tous immeubles.

Et généralement, toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à cet objet, à l'exclusion de celles pouvant porter atteinte au caractère civil de la société ". Cette clause figure de manière assez courante dans les statuts des SCI. L'énumération des opérations que peut réaliser la SCI ne comprend pas expressément la vente d'immeuble, mais seulement l'acquisition et la gestion. Cette énumération ne peut être étendue sans raison particulière à la vente d'immeubles, qui ne saurait être assimilée bien sûr " aux opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à cet objet ". L'objet de cette SCI n'était pas de vendre des immeubles ; rien ne permet, raisonnant par analogie, d'assimiler l'acquisition prévue par une clause insérée dans les statuts à la vente, particulièrement compte tenu de l'importance de cette opération. Il n'y a donc pas lieu d'interpréter cette clause claire en l'étendant à d'autres opérations que celles énumérées.

Il en résulte qu'en signant, au nom de la SCI DU CHATEAU, une promesse de vendre l'immeuble social, on ne peut considérer que Monsieur A...
X... a engagé la société, puisqu'il a effectué, au nom de cette société, un acte qui n'entrait pas dans son objet social. Incidence du mandat apparent. Monsieur A...
X... ne pouvait pas engager la société par cette promesse de vente qui n'entrait pas dans l'objet social ; mais la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE, invoquant la théorie du mandat apparent, fait valoir qu'elle a cru, de bonne foi, que le gérant de la SCI DU CHATEAU avait le pouvoir de la représenter. La SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE doit, pour ce faire, établir qu'elle est tiers de bonne foi, ce qui suppose tout d'abord l'existence d'une apparence.

Or, en l'espèce, la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE signe cette promesse de vente avec le gérant de la société venderesse, et en présence d'un professionnel de l'immobilier, l'immobilière BOUSQUET, et de deux notaires. Monsieur A...
X... avait donc toute l'apparence du représentant de la SCI. La SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE, dont il n'est pas soutenu qu'elle connaissait la famille X... avant la passation du bail et de la vente, pouvait donc croire que Monsieur X... avait qualité pour vendre, au nom de la SCI DU CHATEAU. La SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE doit aussi être de bonne foi. Or, son erreur était tout à fait légitime ; elle ne connaissait ni les statuts de la SCI, ni les liens familiaux existant entre les associés de la SCI DU CHATEAU. Les eût-elle connus qu'elle pouvait légitimement supposer un consensus familial pour la passation de cet acte. Mais surtout, la convention-tant le bail que la promesse de vente ¿ était passée par deux notaires avec l'intervention du cabinet BOUSQUET IMMOBILIER. Il n'y avait pas là une opération occulte, mais à l'inverse, un engagement dont on pouvait penser qu'il était parfaitement " bordé " juridiquement, en sorte que les pouvoirs de chacun avaient été vérifiés.

Ainsi, la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE peut (...) se prévaloir de sa qualité de tiers de bonne foi et invoquer le mandat apparent et la croyance légitime de ce tiers en la qualité du gérant pour engager la société. La nullité de la promesse de vente pour défaut de pouvoir du gérant ne peut donc être opposée par le vendeur à la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE », ALORS QUE si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs, si bien qu'en estimant que la société ERIC PILLON ENCHERES - PVE pouvait légitimement avoir cru en l'existence des pouvoirs de Monsieur A...
X... pour engager la SCI DU CHATEAU aux termes de la promesse du 16 juin 2004 et être dispensée de procéder aux vérifications à cet égard, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que la promesse de vente litigieuse, qui s'analysait en un acte de disposition relatif à l'immeuble abritant le siège social de la SCI DU CHATEAU requérant à ce titre l'accord unanime des associés, n'entrait pas dans l'objet social de cette SCI tel que décrit notamment dans son extrait KBis que l'acquéreur se devait de consulter eu égard à l'importance de l'acte en cause, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1998 du code civil, ensemble l'article 1849, alinéa 1er du même code.

Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour M. A...
X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS QUE « Sur l'objet social de la SCI DU CHATEAU et le pouvoir de son gérant de l'engager. Le 16 juin 2004, Monsieur A...
X..., en sa qualité de gérant de la SCI DU CHATEAU, a consenti un bail commercial à la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE, assorti d'une promesse de vente. Sa qualité pour effectuer ce dernier acte est contestée. Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social, ainsi défini par l'article 2 des statuts de la SCI : " la société a pour objet l'acquisition et la gestion, par voie de location ou autrement, de tous immeubles.

Et généralement, toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à cet objet, à l'exclusion de celles pouvant porter atteinte au caractère civil de la société ". Cette clause figure de manière assez courante dans les statuts des SCI. L'énumération des opérations que peut réaliser la SCI ne comprend pas expressément la vente d'immeuble, mais seulement l'acquisition et la gestion. Cette énumération ne peut être étendue sans raison particulière à la vente d'immeubles, qui ne saurait être assimilée bien sûr " aux opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à cet objet ". L'objet de cette SCI n'était pas de vendre des immeubles ; rien ne permet, raisonnant par analogie, d'assimiler l'acquisition prévue par une clause insérée dans les statuts à la vente, particulièrement compte tenu de l'importance de cette opération. Il n'y a donc pas lieu d'interpréter cette clause claire en l'étendant à d'autres opérations que celles énumérées.

Il en résulte qu'en signant, au nom de la SCI DU CHATEAU, une promesse de vendre l'immeuble social, on ne peut considérer que Monsieur A...
X... a engagé la société, puisqu'il a effectué, au nom de cette société, un acte qui n'entrait pas dans son objet social. Incidence du mandat apparent. Monsieur A...
X... ne pouvait pas engager la société par cette promesse de vente qui n'entrait pas dans l'objet social ; mais la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE, invoquant la théorie du mandat apparent, fait valoir qu'elle a cru, de bonne foi, que le gérant de la SCI DU CHATEAU avait le pouvoir de la représenter. La SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE doit, pour ce faire, établir qu'elle est tiers de bonne foi, ce qui suppose tout d'abord l'existence d'une apparence.

Or, en l'espèce, la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE signe cette promesse de vente avec le gérant de la société venderesse, et en présence d'un professionnel de l'immobilier, l'immobilière BOUSQUET, et de deux notaires. Monsieur A...
X... avait donc toute l'apparence du représentant de la SCI. La SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE, dont il n'est pas soutenu qu'elle connaissait la famille X... avant la passation du bail et de la vente, pouvait donc croire que Monsieur X... avait qualité pour vendre, au nom de la SCI DU CHATEAU. La SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE doit aussi être de bonne foi. Or, son erreur était tout à fait légitime ; elle ne connaissait ni les statuts de la SCI, ni les liens familiaux existant entre les associés de la SCI DU CHATEAU. Les eût-elle connus qu'elle pouvait légitimement supposer un consensus familial pour la passation de cet acte. Mais surtout, la convention-tant le bail que la promesse de vente ¿ était passée par deux notaires avec l'intervention du cabinet BOUSQUET IMMOBILIER. Il n'y avait pas là une opération occulte, mais à l'inverse, un engagement dont on pouvait penser qu'il était parfaitement " bordé " juridiquement, en sorte que les pouvoirs de chacun avaient été vérifiés.

Ainsi, la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE peut (...) se prévaloir de sa qualité de tiers de bonne foi et invoquer le mandat apparent et la croyance légitime de ce tiers en la qualité du gérant pour engager la société. La nullité de la promesse de vente pour défaut de pouvoir du gérant ne peut donc être opposée par le vendeur à la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE », ALORS QUE si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs si bien qu'en estimant que la société ERIC PILLON ENCHERES - PVE pouvait légitimement avoir cru en l'existence des pouvoirs de Monsieur A...
X... pour engager la SCI DU CHATEAU aux termes de la promesse du 16 juin 2004 et être dispensée de procéder aux vérifications à cet égard, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que la promesse de vente litigieuse, qui s'analysait en un acte de disposition relatif à l'immeuble abritant le siège social de la SCI DU CHATEAU requérant à ce titre l'accord unanime des associés, n'entrait pas dans l'objet social de cette SCI tel que décrit notamment dans son extrait KBis que l'acquéreur se devait de consulter eu égard à l'importance de l'acte en cause, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1998 du code civil, ensemble l'article 1849, alinéa 1er du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Moyens produits au pourvoi incident par SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour la société civile immobilière du Château

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir jugé que les statuts de la SCI DU CHATEAU ne comportent pas la vente de biens immobiliers et que celle-ci est néanmoins engagée envers la SARL ERIC PILLON ENCHERES ¿ PVE sur le fondement d'un mandat apparent et d'avoir, par conséquent :- dit que la vente résultant de la promesse consentie le 16 juin 2004 par la SCI DU CHATEAU et ayant fait l'objet d'une levée d'option par la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE est parfaite, en précisant les modalités d'exécution de son arrêt à cet égard et-condamné la SCI DU CHATEAU au paiement de la somme de 229. 517 - correspondant aux loyers dus au titre du bail à compter de la levée de l'option, cette somme étant assortie des intérêts avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil, AUX MOTIFS QUE « Sur l'objet social de la SCI DU CHATEAU et le pouvoir de son gérant de l'engager.

Le 16 juin 2004, Monsieur A...
X..., en sa qualité de gérant de la SCI DU CHATEAU, a consenti un bail commercial à la SARL ERIC PILLON ENCHERES ¿ PVE, assorti d'une promesse de vente. Sa qualité pour effectuer ce dernier acte est contestée. Aux termes de l'article 1849 du code civil, dans ses rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l'objet social, ainsi défini par l'article 2 des statuts de la SCI : " la société a pour objet l'acquisition et la gestion, par voie de location ou autrement, de tous immeubles.

Et généralement, toutes opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à cet objet, à l'exclusion de celles pouvant porter atteinte au caractère civil de la société ". Cette clause figure de manière assez courante dans les statuts des SCI. L'énumération des opérations que peut réaliser la SCI ne comprend pas expressément la vente d'immeuble, mais seulement l'acquisition et la gestion. Cette énumération ne peut être étendue sans raison particulière à la vente d'immeubles, qui ne saurait être assimilée bien sûr " aux opérations pouvant se rattacher, directement ou indirectement, à cet objet ". L'objet de cette SCI n'était pas de vendre des immeubles ; rien ne permet, raisonnant par analogie, d'assimiler l'acquisition prévue par une clause insérée dans les statuts à la vente, particulièrement compte tenu de l'importance de cette opération. Il n'y a donc pas lieu d'interpréter cette clause claire en l'étendant à d'autres opérations que celles énumérées.

Il en résulte qu'en signant, au nom de la SCI DU CHATEAU, une promesse de vendre l'immeuble social, on ne peut considérer que Monsieur A...
X... a engagé la société, puisqu'il a effectué, au nom de cette société, un acte qui n'entrait pas dans son objet social. Incidence du mandat apparent. Monsieur A...
X... ne pouvait pas engager la société par cette promesse de vente qui n'entrait pas dans l'objet social ; mais la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE, invoquant la théorie du mandat apparent, fait valoir qu'elle a cru, de bonne foi, que le gérant de la SCI DU CHATEAU avait le pouvoir de la représenter. La SARL ERIC PILLON ENCHERES -PVE doit, pour ce faire, établir qu'elle est tiers de bonne foi, ce qui suppose tout d'abord l'existence d'une apparence.

Or, en l'espèce, la SARL ERIC PILLON ENCHERES ¿ PVE signe cette promesse de vente avec le gérant de la société venderesse, et en présence d'un professionnel de l'immobilier, l'immobilière BOUSQUET, et de deux notaires. Monsieur A...
X... avait donc toute l'apparence du représentant de la SCI. La SARL ERIC PILLON ENCHERES ¿ PVE, dont il n'est pas soutenu qu'elle connaissait la famille X... avant la passation du bail et de la vente, pouvait donc croire que Monsieur X... avait qualité pour vendre, au nom de la SCI DU CHATEAU. La SARL ERIC PILLON ENCHERES ¿ PVE doit aussi être de bonne foi. Or, son erreur était tout à fait légitime ; elle ne connaissait ni les statuts de la SCI, ni les liens familiaux existant entre les associés de la SCI DU CHATEAU. Les eût-elle connus qu'elle pouvait légitimement supposer un consensus familial pour la passation de cet acte. Mais surtout, la convention-tant le bail que la promesse de vente ¿ était passée par deux notaires avec l'intervention du cabinet BOUSQUET IMMOBILIER. Il n'y avait pas là une opération occulte, mais à l'inverse, un engagement dont on pouvait penser qu'il était parfaitement " bordé " juridiquement, en sorte que les pouvoirs de chacun avaient été vérifiés.

Ainsi, la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE peut (...) se prévaloir de sa qualité de tiers de bonne foi et invoquer le mandat apparent et la croyance légitime de ce tiers en la qualité du gérant pour engager la société. La nullité de la promesse de vente pour défaut de pouvoir du gérant ne peut donc être opposée par le vendeur à la SARL ERIC PILLON ENCHERES - PVE », ALORS QUE si une personne peut être engagée sur le fondement d'un mandat apparent, c'est à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs, si bien qu'en estimant que la société ERIC PILLON ENCHERES - PVE pouvait légitimement avoir cru en l'existence des pouvoirs de Monsieur A...
X... pour engager la SCI DU CHATEAU aux termes de la promesse du 16 juin 2004 et être dispensée de procéder aux vérifications à cet égard, cependant qu'il résultait de ses propres constatations que la promesse de vente litigieuse, qui s'analysait en un acte de disposition relatif à l'immeuble abritant le siège social de la SCI DU CHATEAU requérant à ce titre l'accord unanime des associés, n'entrait pas dans l'objet social de cette SCI tel que décrit notamment dans son extrait KBis que l'acquéreur se devait de consulter eu égard à l'importance de l'acte en cause, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1998 du code civil, ensemble l'article 1849, alinéa 1er du même code.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

AUX MOTIFS QUE « la SCI DU CHATEAU sollicite la garantie des SCP pour " toute condamnation dont elle pourrait faire l'objet au profit de la SARL ERIC PILLON ENCHERES ¿ PVE ou de la SARL L'IMMOBILIERE MICHEL BOUSQUET IMB AGENCE DU CENTRE ". Cette demande doit être examinée. La SCP Y... CHENAILLER DELAIS, notaire de la SCI DU CHATEAU et rédacteur de la promesse, avait une obligation de conseil à l'égard de la SCI, mais aussi l'obligation de vérifier les pouvoirs des parties et particulièrement ceux du représentant de sa cliente.

L'Etude a incontestablement manqué à son obligation de conseil et de vérification de la situation juridique des parties. Elle a commis une faute pouvant engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil. Si, en effet, la SCP Y... CHENAILLER DELAIS avait procédé à la vérification des pouvoirs du gérant de la SCI DU CHATEAU, celle-ci aurait pu prendre une décision dans les conditions prévues par ses statuts et la présente procédure aurait pu être évitée. Cependant, la SCI DU CHATEAU sollicite seulement la garantie des SCP notariales, pour les condamnations dont elle ferait l'objet.

Or, la SCI DU CHATEAU a été condamnée à payer à la SARL ERIC PILLON ENCHERES ¿ PVE le montant des loyers ; cette condamnation ne peut être garantie par les notaires, dans la mesure où le lien de causalité entre la faute commise par l'Etude Y... CHENAILLER DELAIS et cette condamnation à paiement n'est pas établi, et que la SCI DU CHATEAU ne forme aucune autre demande à l'encontre des notaires. Ainsi, les conditions de mise en jeu de la responsabilité de la SCP Y... CHENAILLER DELAIS, comme de la SCP Z... ne sont pas réunies », ALORS QUE la faute du notaire sollicité en qualité de rédacteur d'acte, qui omet de vérifier les pouvoirs de celui qui se présente à tort comme le représentant de sa cliente personne morale contribue nécessairement au préjudice du prétendu représenté, qui doit supporter les conséquences de l'acte si bien qu'en estimant que le lien de causalité entre les manquements constatés à la charge des notaires et la condamnation de la SCI DU CHATEAU à reverser à l'acquéreur les loyers perçus depuis la réalisation de la vente, cependant qu'elle constatait elle-même, d'une part, que les notaires avaient manqué à leurs obligations de conseil et de vérifications et d'autre part, que la vente n'aurait jamais eu lieu en l'absence de cette faute des notaires, puisqu'il était constant que M. B...
X..., dont le consentement était requis, s'y opposait, ce dont il résultait nécessairement que les fautes des notaires étaient à l'origine de la condamnation de la SCI DU CHATEAU à restituer les loyers qui n'étaient plus dus en raison de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1382 du code civil.