LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier et le deuxième moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété précisait que l'application de celui-ci « devra respecter les conditions fixées par la mairie de Neuilly pour l'autorisation de construire et ci-dessous rapportées » et qu'au titre de ces conditions il était indiqué que « la terrasse ne devra comporter que des abris d'escalier et d'ascenseurs sans adjonctions de locaux quels qu'ils soient », la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, par motifs propres et adoptés, que les travaux d'aménagement du toit terrasse nécessitaient une modification du règlement de copropriété et un vote dans les conditions de majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et en a exactement déduit que la demande d'autorisation judiciaire en application de l'article 30 de ladite loi n'était pas fondée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 27 rue Delabordère à Neuilly-sur-Seine la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. X...PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande tendant à être autorisé par voie judiciaire à réaliser les travaux d'édification d'une véranda sur le toit terrasse situé au dessus de ses lots n° 53 et 54 correspondant au projet n° 1 et de l'AVOIR condamné à payer une somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; Aux motifs qu'il résulte de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles batis qu'une autorisation judiciaire de travaux peut être demandée lorsque l'assemblée générale n'a pas accordé l'autorisation sollicitée par un copropriétaire d'effectuer des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965) pour les travaux d'amélioration conformes à la destination de l'immeuble tels que la transformation d'un ou plusieurs élément d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux (article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965) ; qu'il est admis que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire peut être demandée doivent être des travaux d'amélioration au sens de l'article 30, alinéa 1er de la loi précitée de 1965, mais que l'amélioration peut être apportée tout aussi bien à l'immeuble, aux autres copropriétaires ou au seul demandeur ; que le tribunal peut refuser l'autorisation s'il constate que les travaux projetés ne respectent pas la destination de l'immeuble ou de l'affectation du local, qu'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ou que les informations techniques fournis aux copropriétaires sur le projet et son ampleur sont imprécises ; que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif relève des dispositions de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 et nécessite l'unanimité des copropriétaires pour être autorisée ; que le projet présenté à l'assemblée générale du 24 septembre 2009 consistait en la création d'une trémie pour l'accès au local en toiture d'environ 15 m ², la création d'un édicule sous forme de véranda d'une shon de 23, 8 m ² en acier laqué démontable avec toiture en zinc, le déplacement de la porte d'accès existant à l'édicule de la machinerie ascenseur et son remplacement par une porte blindée, la surélévation des souches existantes, la pose de garde corps périphériques et la pose d'un cahier petit bois sur le revêtement d'étanchéité sur le reste de la terrasse ; que le cabinet d'architecte ARTEXIA souligne (page 2 de son rapport) l'importance de l'opération sollicitée impliquant notamment des démolitions, des reprises de charges et de la solidarisation entre éléments de reprises et éléments conservés au droit de la trémie ; qu'il souligne encore qu'un rapport d'études techniques devrait être transmis avant le démarrage des travaux ; qu'il rappelle en outre que « la réalisation de sondage préalable est indispensable pour définir avec précision le détail des conditions techniques d'intervention » ; qu'en outre la consultation des plans d'architecte produits enseigne que la construction envisagée présente une surface d'environ 35 m ² avec une hauteur de plus de 2 m 50 et vise la création ou l'agrandissement de parties privatives ; qu'il résulte de ce qui précède que la construction envisagée n'entre pas dans les prévisions de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 pour laquelle une autorisation judiciaire peut être accordée conformément à l'article 30 dernier alinéa de la même loi ; que le jugement sera confirmé ; Alors, de première part, que constituent des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, entrant dans le champ d'application des articles 25- b et 30 de la loi en date du 10 juillet 1965, l'édification d'une véranda démontable ne marquant aucune emprise définitive sur les parties communes de l'immeuble ; que la Cour d'appel, après avoir constaté que la véranda litigieuse reposait sur une structure en acier laqué démontable, ne pouvait considérer que cet ouvrage échappait au domaine de l'autorisation judiciaire des articles 25- b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, sans violer ces dispositions ;Alors, de seconde part, que constituent des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble entrant dans le champ d'application des articles 25- b et 30 de la loi en date du 10 juillet 1965, l'édification d'une véranda démontable ne marquant aucune emprise définitive sur les parties communes de l'immeuble ; que la Cour d'appel, après avoir dûment constaté que la véranda litigieuse reposait sur une structure en acier démontable, ne pouvait en déduire que cet ouvrage conduisait à une augmentation des parties privatives de Monsieur X... constitutive d'une appropriation des parties communes de l'immeuble, sans violer les articles 25- b et 30 de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Monsieur X... de sa demande tendant à être autorisé par voie judiciaire à réaliser les travaux d'ouverture d'une trémie permettant d'accéder au toit terrasse situé au dessus de ses lots n° 53 et 54 correspondant au projet n° 2 et de l'AVOIR condamné à payer une somme de 1. 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ; Aux motifs que le projet n° 2 sollicité envisage la création d'une trémie à savoir l'ouverture de 15 m2 dans la toiture terrasse sans projet précis de couverture cette fois ci puisqu'il s'agit seulement pour ce projet de permettre l'accès à la terrasse ; que concernant ce projet le cabinet d'architecte ARTEXIA précise que la réalisation de sondage préalable est indispensable pour définir avec précision le détail des conditions techniques d'intervention ; que de plus la maille de chauffage au plafond devra être neutralisée et purgée par la société en charge de la copropriété ; que la gaine technique passant au droit de la future trémie sera modifiée au niveau de son habillage dans la mesure où les canalisations d'évacuation n'auront pas à être modifiée ; que l'ensemble des travaux devra être réalisé avec soin et qu'un rapport d'étude technique devra être transmis avant le démarrage des travaux ; que le règlement de copropriété produit précise enfin que « l'application du règlement devra respecter les conditions fixées par la mairie de NEUILLY pour l'autorisation de construire et ci-dessous rapportées » ; qu'au titre de ces conditions figurent « la terrasse ne devra comporter que des abris d'escalier et d'ascenseurs sans adjonction de locaux quels qu'ils soient » (page trois du règlement de copropriété) ; qu'il résulte de ce qui précède que cette demande d'autorisation sollicitée ne peut être accordée compte tenu de l'ampleur du projet au regard de ce qui peut être autorisé par le règlement de copropriété et en l'absence de la mise à disposition de tous les éléments techniques utiles ; que le jugement sera confirmé ; Alors, de première part, que la Cour d'appel ne pouvait considérer que les projets litigieux n'étaient pas conformes à la destination de l'immeuble en se fondant sur le préambule du règlement de copropriété mentionnant que « la terrasse ne devra comporter que des abris d'escalier et d'ascenseurs sans adjonction de locaux quels qu'ils soient », lequel ne pouvait qu'avoir une simple valeur informative dans la mesure où l'article 19 du règlement de copropriété prévoyait, de manière diamétralement opposée, que « les propriétaires des appartements situés aux étages supérieurs des bâtiments A et B pourront faire aménager la toiture terrasse située au-dessus de leur appartement dans les conditions fixées par la Mairie de Neuilly et indiquées dans les servitudes grevant le terrain », sans dénaturer le sens, pourtant clair et précis du règlement de copropriété en violation de l'article 1134 du Code civil ;Alors, de deuxième part, subsidiairement qu'en considérant que les projets déposés par Monsieur X... n'étaient pas conformes à la destination du règlement de l'immeuble prévoyant que « la terrasse ne devra comporter que des abris d'escalier et d'ascenseurs sans adjonction de locaux quels qu'ils soient » sans rechercher, comme elle y était dûment invitée, si le plan d'occupation des sols en vigueur sur la Commune de Neuilly-sur-Seine n'autorisait pas dûment la construction de 10 % de la surface de la terrasse en pièce de loisir (hors trémie) et de 10 % en utilitaire, de sorte que toute disposition contraire était nécessairement réputée non-écrite, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard l'article 1134 du Code civil et des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors, de troisième part, qu'en considérant devoir rejeter la demande d'autorisation du projet n° 2 présenté par Monsieur X... au motif tiré de « l'absence de mise à disposition de tous les éléments techniques utiles » sans indiquer concrètement quels auraient été les documents dont elle aurait dû avoir connaissance pour autoriser le projet, ni préciser quelles sont les informations qu'elle n'a pas trouvé au dossier de la procédure afin de pouvoir l'autoriser, la Cour d'appel s'est prononcée par un motif péremptoire, revenant à priver sa décision de toute base légale au regard l'article 1134 du Code civil et des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965.
