LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bail était résilié par l'acquisition au bénéfice du bailleur des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel qui a fixé par provision une indemnité mensuelle d'occupation due par le preneur devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admissi
on du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;Condamne M. X... aux dépens...
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le bail était résilié par l'acquisition au bénéfice du bailleur des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel qui a fixé par provision une indemnité mensuelle d'occupation due par le preneur devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation, a légalement justifié sa décision ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :REJETTE le pourvoi ;Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., le condamne à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. Hernandez
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire assortissant le bail du 5 février 2009, et, en conséquence, ordonné son expulsion, ensemble condamné celui-ci au paiement d'une provision à valoir sur l'arriéré de loyers et de charges, outre au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 650 euros par mois jusqu'à son départ effectif des lieux ;AUX MOTIFS QUE le bail est en vigueur depuis le 1er février 2009 ; que le preneur a payé la plus grande partie des sommes portées sur les avis d'échéances sans émettre aucune réclamation jusqu'à la réception du commandement de payer du 19 janvier 2011 faisant état d'un arriéré de 2.552 euros ; qu'il a alors prétendu que le solde à sa charge atteignait seulement 405,51 euros au jour du commandement, et que les locaux étaient inutilisables pour son activité d'agent immobilier à défaut de vitrine et de volet métallique pouvant être verrouillé de l'extérieur ; qu'il a annoncé qu'il ne paierait plus le loyer jusqu'à la réalisation de travaux ; que cependant, le locataire a comme obligation essentielle de paiement du loyer convenu ; qu'il est mal fondé à se faire justice à lui-même en suspendant le règlement de sa dette au prétexte que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations ; que de plus, en l'espèce, la carence du bailleur n'est pas établie, puisque le bail stipule que le locataire a visité les lieux et les prend en l'état sans pouvoir exiger aucune remise en état ou réfection et qu'il lui appartient de les mettre en conformité avec la destination commerciale envisagée ; qu'au surplus, le constat d'huissier dressé à la demande de Monsieur X... le 28 novembre 2011 ne prouve pas que l'absence de verrouillage du volet métallique par l'extérieur empêche la fermeture du local qui a une autre entrée, et encore moins que le local est impropre à sa destination ; que selon le décompte établi par Monsieur Y... au 1er novembre 2011, le solde débiteur s'élève à 7.770,13 euros ; que Monsieur X... ne conteste pas les montants enregistrés au débit et au crédit de ce décompte ; qu'il ne s'est pas acquitté des causes du second commandement de payer délivré le 8 juillet 2011 ; que le bail contient une clause de majoration de 20 % des loyers en retard ; que le juge des référés a donc à bon droit tiré les conséquences de l'évidente inexécution par Monsieur X... de ses obligations contractuelles et de l'absence de sérieux de ses contestations ; ALORS QUE, D'UNE PART, le bailleur ayant pour obligation première et essentielle de délivrer au locataire un local en bon état de réparation et apte à servir à l'usage auquel il est contractuellement destiné, le manquement avéré et persistant à cette obligation est de nature à justifier la suspension par le locataire du paiement des loyers qui en constitue la contrepartie ; qu'en déniant pourtant au locataire, par une véritable pétition de principe, le droit même d'invoquer le bénéfice de l'exception d'inexécution, au motif qu'il ne pourrait se faire justice à lui-même en tirant prétexte de l'inexécution par le bailleur de ses propres obligations pour suspendre le paiement des loyers, la cour viole l'article 1184 du même code et les règles gouvernant l'exception « non adimpleti contractus », ensemble les articles 1719 et 1720 du Code civil, ensemble ;ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'invocation par le preneur de l'exception d'inexécution fondée sur le manquement du bailleur à ses propres obligations et notamment à son obligation de délivrance initiale, fait naître une contestation sérieuse qui s'oppose à ce que l'acquisition de la clause résolutoire soit constatée par le juge des référés ; qu'en s'arrogeant le pouvoir d'apprécier le bien-fondé de l'exception d'inexécution invoquée par Monsieur X..., la cour d'appel, statuant en matière de référé, a excédé ses pouvoirs au regard de l'article 808 du code de procédure civile, violé ; ET ALORS ENFIN QUE, Monsieur X... avait produit et invoqué dans ses conclusions d'appel (cf. lesdites écritures p.3, § 7 et s.) un courrier du 3 octobre 2011, émanant du cabinet Laurin, mandataire du bailleur, constatant l'engagement de Monsieur Y... à réaliser les travaux de remplacement du rideau métallique ou de la porte sous réserve du paiement des loyers ; qu'en ne s'expliquant pas quant à ce, quand l'engagement et l'aveu résultant de ce courrier étaient eux aussi de nature à faire naître une contestation sérieuse, étant ici rappelé que la clause résolutoire de plein droit ne peut être utilement invoquée que par un bailleur de bonne foi, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 808 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire) Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Antoine X... au paiement d'une indemnité d'occupation de 650 euros par mois, jusqu'à son départ effectif des lieux et à la remise des clés ; AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail est en vigueur depuis le 1er février 2009 ; que le preneur a payé la plus grande partie des sommes portées sur les avis d'échéances sans émettre aucune réclamation jusqu'à la réception du commandement de payer du 19 janvier 2011 faisant état d'un arriéré de 2.552 euros ; qu'il a alors prétendu que le solde à sa charge atteignait seulement 405,51 euros au jour du commandement, et que les locaux étaient inutilisables pour son activité d'agent immobilier à défaut de vitrine et de volet métallique pouvant être verrouillé de l'extérieur ; qu'il a annoncé qu'il ne paierait plus le loyer jusqu'à la réalisation de travaux ; que cependant, le locataire a comme obligation essentielle de paiement du loyer convenu ; qu'il est mal fondé à se faire justice à lui-même en suspendant le règlement de sa dette au prétexte que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations ; que de plus, en l'espèce, la carence du bailleur n'est pas établie, puisque le bail stipule que le locataire a visité les lieux et les prend en l'état sans pouvoir exiger aucune remise en état ou réfection et qu'il lui appartient de les mettre en conformité avec la destination commerciale envisagée ; qu'au surplus, le constat d'huissier dressé à la demande de Monsieur X... le 28 novembre 2011 ne prouve pas que l'absence de verrouillage du volet métallique par l'extérieur empêche la fermeture du local qui a une autre entrée, et encore moins que le local est impropre à sa destination ; que selon le décompte établi par Monsieur Y... au 1er novembre 2011, le solde débiteur s'élève à 7.770,13 euros ; que Monsieur X... ne conteste pas les montants enregistrés au débit et au crédit de ce décompte ; qu'il ne s'est pas acquitté des causes du second commandement de payer délivré le 8 juillet 2011 ; que le bail contient une clause de majoration de 20 % des loyers en retard ; que le juge des référés a donc à bon droit tiré les conséquences de l'évidente inexécution par Monsieur X... de ses obligations contractuelles et de l'absence de sérieux de ses contestations ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' en l'état du décompte versé aux débats, il apparaît que Monsieur X... est redevable d'un solde de loyers de 7.770,13 euros arrêtés au 1er novembre 2011 outre la clause pénale de 1.554,03 euros ainsi qu'une provision correspondant au montant de cette somme ; qu'en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 800 euros doit être mise à la charge du défendeur, qui devra en outre supporter les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; ALORS QUE, D'UNE PART, si dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés a le pouvoir d'allouer une provision, il ne peut en revanche, sauf à excéder ses pouvoirs, prononcer une condamnation à réparation ; qu'il s'ensuit qu'en condamnant Monsieur X..., non point au paiement d'une simple provision à valoir sur l'indemnité d'occupation susceptible d'être due à Monsieur Y..., mais au paiement de l'indemnité d'occupation elle-même, la cour excède ses pouvoirs au regard de l'article 809, alinéa 2, du code de procédure civile, violé ; ET ALORS QUE, D'AUTRE PART, et en tout état de cause, le chef de l'arrêt condamnant Monsieur X... au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 650 euros n'étant assorti d'aucun motif, la Cour méconnaît les exigences des articles 455 du code de procédure civile et 6 § 1 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.
