LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Constate la reprise d'instance de M. X... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'arrêt confirmatif du 30 juin 2010, retenant que le prix du bail devait être fixé à la valeur locative à la date de son renouvellement, le 1er avril 2009, avait force de chose jugée et que le preneur ne justifiait pas avoir renoncé au droit au renouvellement du bail, la cour d'appel en a justement déduit que la fixation du prix du bail renouvelé,
seule demande dont elle était saisie, était recevable ;
D'où il suit que le ...
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Constate la reprise d'instance de M. X... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'arrêt confirmatif du 30 juin 2010, retenant que le prix du bail devait être fixé à la valeur locative à la date de son renouvellement, le 1er avril 2009, avait force de chose jugée et que le preneur ne justifiait pas avoir renoncé au droit au renouvellement du bail, la cour d'appel en a justement déduit que la fixation du prix du bail renouvelé, seule demande dont elle était saisie, était recevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que les motifs d'un jugement n'ayant pas autorité de chose jugée, et l'arrêt du 30 juin 2010 s'étant borné dans son dispositif relatif à l'évaluation de la valeur locative à la date de renouvellement du bail à confirmer le jugement en ce qu'il avait ordonné une expertise avant dire droit, le moyen tiré de l'autorité de chose jugée attachée à cette décision n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils pour M. X...PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable la demande en fixation du prix du bail renouvelé,AUX MOTIFS QUE l'appelant soutient, à titre principal, qu'en raison de son action en fixation d'une indemnité d'éviction qu'il a intentée par assignation délivrée le 31 mars 2011, la demande de fixation d'un nouveau loyer est sans objet, le bail ayant pris fin selon lui le 1er avril 2009 ; que, cependant, c'est à bon droit que les consorts Y... répliquent que la cour n'est saisie que de la question du prix du bail dont le renouvellement à partir du 1er avril 2009 est acquis dans son principe par l'effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 4 septembre 2008 ; que le preneur a initialement accepté le principe de ce renouvellement contrairement à ce qu'il prétend, son mémoire en date du 16 mars 2009 n'exprimant qu'une opposition limitée à la révision du loyer sollicitée ; que c'est d'ailleurs la position qu'il a adoptée durant toute l'instance en fixation du loyer jusqu'au jugement rendu le 16 juillet 2009 ; que c'est pourquoi, dans le dispositif de ce jugement, figure une disposition disant que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé suivant la valeur locative à la date du renouvellement, soit au 1er avril 2009 ; que cette disposition, qui statue sur le principe du renouvellement, est passée en force de chose jugée l'arrêt du 30 juin 2010 n'ayant infirmé le jugement, comme les consorts Y... le soutiennent, que sur la fixation d'un loyer provisionnel pendant la durée de l'instance ; que de ce qui précède, il résulte d'une part que le moyen principal de l'appel doit être écarté, d'autre part, que la disposition du jugement déféré déclarant recevable la demande en fixation du prix du bail renouvelé doit être confirmée, enfin qu'il n'y a pas lieu de dire à nouveau, comme les intimés le demandent, que le bail liant les parties s'est renouvelé à partir du 1er avril 2009, cette décision relevant de l'autorité de la chose jugée attachée au dispositif du jugement du 16 juillet 2009 ; 1°/ ALORS QUE l'autorité de chose jugée ne s'attache qu'à ce qui figure expressément au dispositif de la décision invoquée à ce titre ; que le jugement du 16 juillet 2009 se borne à affirmer que «le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé suivant la valeur locative à la date du renouvellement, soit au 1er avril 2009» sans trancher la question de l'acceptation du renouvellement par le preneur ; qu'en décidant que le jugement du 16 juillet 2009 avait statué sur le principe du renouvellement et avait autorité de chose jugée à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 480 du code de procédure civile ;2°/ ALORS QUE les juges ne peuvent, sous peine de dénaturation, méconnaître le sens clair des écrits produits devant eux ; que dans son courrier sous forme de mémoire du 16 mars 2009 adressé aux consorts Y..., M. X... indiquait «le bail en cours est par définition du décret du 30 septembre 1953, le bail Tropica qui a commencé le 1er avril 1961 et a continué au 1er avril 1991 par application de l'article 3.2 et peut être renouvelé le 1er avril 2009. Comme nous avons déjà stipulé dans la précédente lettre nous ne voulons pas discuter seulement le loyer mais nous souhaitons une entente à l'amiable pour un nouveau bail d'une durée assez longue pour pouvoir amortir les investissements importants et nécessaires» ; que, pour rejeter la demande de M. X... soutenant que l'instance en fixation du loyer était sans objet à défaut de renouvellement du bail, la Cour retient que le preneur a initialement accepté le principe de ce renouvellement contrairement à ce qu'il prétend, son mémoire en date du 16 mars 2009 n'exprimant qu'une opposition limitée à la révision du loyer sollicitée, ce en quoi elle a dénaturé les termes du mémoire et partant a violé l'article 1134 du code civil.SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2009, portant sur les parcelles B268, B688, B490, B941 d'une superficie de 31 hectares 83 ares 73 centiares situées commune de LINGUIZZETTA ainsi que les bâtiments y édifiés à la somme de cent quarante-trois mille sept cent trente-cinq euros et dix centimes (143 735,10 €) par an, soit onze mille neuf cent soixante dix-sept euros et quatre-vingt douze centimes (11.977,92 €) par mois,AUX MOTIFS PROPRES QU'à titre subsidiaire, M. X... se livre à une critique des méthodes retenues par l'expert judiciaire pour évaluer le prix du bail renouvelé qu'il estime pour sa part à 20.000 euros par an en appliquant la méthode dite du chiffre d'affaires seule pertinente à ses yeux ; que les consorts Y..., dans leur appel incident, sollicitent une fixation supérieure à celle proposée par l'expert sans procéder toutefois à une critique de son travail ; que la lecture du rapport déposé par M. B... indique que les propositions de cet expert judiciaire sont le fruit d'investigations sérieuses, complètes et d'une analyse rigoureuse et précise de l'ensemble des données utiles de la cause ; que son travail n'a suscité aucune contestation d'ordre juridique et les critiques qui lui sont adressées, essentiellement par l'appelant principal, sont de faible portée ; qu'ainsi le choix, critiqué par ce dernier, d'apprécier la valeur locative en combinant la méthode par capitalisation et celle par comparaison est au contraire de nature à enrichir les critères d'évaluation et, par suite, à accroître la fiabilité de l'estimation alors que la méthode du chiffre d'affaires, proposée par M. X... n'est pas susceptible de donner à elle seule le reflet de la valeur locative ; qu'en définitive, la cour considère, à l'instar du premier juge, que le rapport d'expertise doit être pris en considération pour fixer le prix du bail renouvelé et qu'il n'y a pas lieu en conséquence de faire droit à la demande de nouvelle expertise ; que la cour constate que sur cette base, par des motifs particulièrement circonstanciés et non sérieusement critiqués, le premier juge a procédé à une juste application des cinq critères retenus par l'article L. 145-33 du code de commerce pour estimer la valeur locative ; que le montant du loyer retenu correspond, en effet, à un bail à usage touristique portant sur une superficie de 31 hectares 83 ares 73 centiares pour une surface totale bâtie de 2494 m² comprenant notamment une réception, 34 bungalows, un restaurant, un club de plongée, des blocs sanitaires, un bureau, une supérette, sachant que les facteurs locaux de commercialité ont favorablement évolué compte tenu de l'emplacement en bord de plage dans une zone représentant une vocation touristique importante ; que dès lors la cour confirmera aussi la décision en ce qu'elle a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2009 à la somme de 143.735,10 euros par an soit 11.977,92 euros par mois ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE si la cour d'appel avait refusé de fixer un loyer provisionnel au vu du rapport C... c'est, d'une part, parce que celui-ci était exclusivement fondé sur la méthode de capitalisation inadaptée au caractère exceptionnel des lieux loués, d'autre part, en raison du fait qu'une bonne partie du terrain est inconstructible et la zone UL réservée à des activités de loisirs avec un COS de 0,10 ; qu'eu égard à la difficulté rencontrée par l'expert, et non surmontée par les parties, de trouver des baux commerciaux comparables, rien n'interdit, dans cette matière aussi empirique, et dans un souci de médiété, de combiner deux méthodes de calcul, l'une par capitalisation de la valeur vénale, l'autre par comparaison avec des baux approchants, quand bien même ils seraient emphytéotiques ; ALORS QUE le jugement, dès son prononcé, dessaisit le juge de la contestation qu'il tranche ; que dans son arrêt du 30 juin 2010, rendu dans la même instance, la cour d'appel avait décidé que la méthode de capitalisation utilisée par l'expert C... était inadaptée au caractère exceptionnel des lieux loués, si bien que les juges ultérieurement saisis de la question de l'évaluation du loyer du bail renouvelé ne pouvaient plus se prononcer sur la pertinence de l'utilisation de cette méthode, laquelle avait été définitivement tranchée, par la négative, par la cour d'appel ; qu'en décidant, pour fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 143 735,10 euros par an, de faire sien le choix effectué par l'expert consistant à combiner la méthode de capitalisation et de la méthode de comparaison, la cour d'appel a méconnu l'étendue de sa saisine et excédé ses pouvoirs, violant ainsi l'article 481 du code de procédure civile.
