LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, que la SCI Onyx, venderesse, ne saurait prétendre qu'une demande de prêt faite au nom d'une SCI augmenterait le risque pour la banque dans la mesure où les associés d'une société civile sont tenus indéfiniment de toutes les dettes sociales de cette personne morale et où M. X... avait proposé une caution personnelle pour tous les emprunts ainsi qu'une hypothèque, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que le fait que la demande de prêt mentionnait que les locaux seraient acquis et payés par une SCI à créer n'ayant pu avoir aucune incidence sur la non obtention du financement, M. X... n'avait commis aucune faute de ce chef ; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, qu'il résultait du courrier du 8 octobre 2010 de la SARL BD Conseil, société ayant été contactée pour monter le dossier de demande de prêt, que suite aux demandes de financement, M. X... avait fourni aux banques tous les documents complémentaires qui lui avaient été demandés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur une pièce qu'elle décidait d'écarter, a retenu, appréciant souverainement la portée des éléments de preuve produits, que le prêt de 1 200 000 euros demandé par M. X... avait été refusé par les établissements bancaires, au regard des informations financières en leur possession et que ces éléments ne permettaient pas de retenir que M. X... avait commis, dans le cadre des demandes de financement qu'il avait présentées, une faute, cause des refus des banques et a, abstraction faite d'un motif surabondant, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Onyx aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Onyx à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Onyx ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Onyx.Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI ONYX de sa demande au titre de la clause pénale, rejeté en conséquence, sa demande tendant à voir dire que le montant du dépôt de garantie lui est acquis, dit que la somme de 120. 000 euros versée à titre de dépôt de garantie devra être libérée au profit de M. Luigi X..., et dans l'hypothèse où ces fonds auraient été versés à la SCI ONYX, condamné cette dernière à rembourser la somme de 120. 000 euros à M. Luigi X..., condamné la SCI ONYX aux dépens de première instance et d'appel, et condamné cette dernière à payer à Monsieur X... la somme de 1. 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE : « l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Selon l'article 1176, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. L'article 1178 précise que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement. Selon acte sous seing privé en date du 20 juillet 2007, la SCI ONYX a vendu à M. Luigi X... un bâtiment à usage d'entrepôt et de bureau situé à Bruay Sur l'Escaut, rue Louise Michel et rue Jean-Jacques Rousseau, moyennant un prix de 1. 200. 000 euros, sous diverses conditions suspensives et notamment celle liée à l'obtention, par l'acquéreur, d'un prêt de 1. 200. 000 euros auprès du Crédit du Nord ou de tout autre établissement, d'une durée de 12 ans au taux de 5, 50 % l'an maximum. L'acte précise que l'acquéreur s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de 8 jours à compter de la signature de la promesse et à en justifier auprès du vendeur, que la condition devra être réalisée au plus tard le 31 août 2007 et que l'acquéreur devra justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus de ses prêts, par pli recommandé adressé au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai de réalisation de la condition suspensive. Il prévoit également qu'à défaut d'envoi, dans le délai prévu de la lettre recommandée, le vendeur pourra mettre en demeure l'acquéreur de lui produire une lettre d'accord et qu'à défaut de réponse à cette mise en demeure, l'acte sera nul et non avenu. Par courrier du 7 septembre 2007, M. X... a informé son vendeur de ce qu'il ne pouvait donner une suite favorable à la promesse compte tenu de refus opposés à ses demandes de financement, Dans la mesure où il se prévaut du jeu de la condition suspensive, il lui appartient de justifier qu'il a déposé des dossiers de prêts conformes aux stipulations contractuelles. Il verse aux débats :- deux courriers adressés aux banques HSBC et Crédit du Nord sollicitant un financement de 1. 500. 000 euros sur 10 ans (dont 1. 200. 000 euros poux l'achat des locaux objets de la promesse), à contracter par une SCI et une société à créer pour démarrer une activité de découpage, débit de tôles et mécanique.- une lettre du 29 août 2007 de la banque HSBC selon laquelle la demande de prêt pour l'achat des locaux à hauteur. De 1. 200. 000 euros dans le cadre d'une SCI à créer est refusée.- un courrier de cette même banque en date du 2 juin 2008 qui précise qui si la demande avait été présentée sur une durée de 10, 12 ou même 15 ans, elle aurait été refusée dans les mêmes conditions, Tl découle de ces éléments, que M. X... a contacté deux établissements bancaires pour sa demande de financement, dont le Crédit du Nord tel que stipulé dans la promesse (même si ce dernier n'a pas répondu, il a communiqué les documents reçus à l'appui de la demande qui lui a été présentée), Si les prêts sollicités étaient d'un montant total de 1. 500. 000 euros, M. X... a respecté les termes de la promesse puisqu'il ressort du courrier de la banque HSBC que le financement, dans le cadre de la SCI à créer pour acquérir les locaux, devait être d'un montant de 1. 200. 000 euros. Le refus opposé par HSBC porte d'ailleurs exclusivement sur cette demande de prêt formulée pour les locaux. Par ailleurs, l'établissement a précisé qu'il n'aurait pas accordé ce prêt même s'il avait été présenté sur la durée prévue à la promesse soit sur 12 ans de sorte qu'il ne saurait être reproché à M. X... de n'avoir prévu qu'une durée de remboursement de 10 ans dans son courrier. La conditions suspensive liée à l'obtention du financement prévu par le compromis, alors que M. X... justifie du dépôt de demandes conformes aux stipulations contractuelles, ne s'est pas réalisée. Il appartient donc à la SCI ONYX, qui prétend que ce défaut de réalisation est lié à une faute de l'acquéreur, de rapporter la preuve d'une telle faute. Elle invoque :- le défaut de justification par l'acquéreur du dépôt de ses demandes de prêt. Cependant, il doit être constaté que la promesse ne prévoit aucune sanction particulière en cas de non-respect de cette information. En outre, M. X... a respecté les délais qui lui étaient imposés pour faire ses demandes de financement puisqu'il a adressé ses dossiers aux établissements bancaires le 24 juillet 2007, soit dans les trois jours de la signature de l'acte. En tout état de cause, le fait que M. X... n'ait pas justifié de ses demandes de prêts dans le délai qui lui était imposé par la promesse, n'a eu aucune incidence sur l'acceptation ou le refus par les établissements bancaires des demandes de financement et ne peut être à l'origine de la défaillance de la condition suspensive-le défaut de notification, dans le délai de 5 jours à compter de la date limite de réalisation de la condition suspensive, des acceptations ou refus adressés à l'acquéreur. En fait, la SCI ONYX reproche à M. X... de ne lui avoir envoyé le courrier de refus daté du 29 août 2007 que le 7 septembre 2007 au lieu du 5 septembre 2007. Cette circonstance n'a cependant eu aucune incidence sur la réalisation ou non de la condition suspensive. Par ailleurs, un simple retard de deux jours, alors que la date à laquelle M. X... a effectivement reçu le refus de la banque HSBC n'est pas connue, ne peut être assimilé à une carence manifeste de l'acquéreur dans l'exécution de ses obligations contractuelles.- le défaut de conformité des demandes de prêts présentées par M. X... aux établissements bancaires et l'absence de tout justificatif des éléments produits au soutien de sa demande de prêt. M. X... a, en effet, précisé dans sa demande de financement que les locaux seraient achetés par une SC1 à créer. Les échanges des parties avant la signature de la promesse avaient notamment porté sur la nécessité d'insérer dans le compromis une clause prévoyant une faculté pour l'acheteur de se substituer une autre personne juridique ; une telle clause a d'ailleurs été incluse dans l'acte signé par les parties le 20 juillet 2007. Même si la faculté de substitution n'était pas prévue au profit de l'acquéreur au titre de la condition suspensive liée au financement, il n'en demeure pas moins qu'il est évident que c'est l'acquéreur potentiel qui devait demander les prêts pour pouvoir payer le prix des locaux. En tout état de cause, les courriers sollicitant les financements ont été rédigés au nom de M. X... auquel le refus de la banque HSBC a été adressé. En outre, la SCI ONYX ne saurait prétendre qu'une demande faite au nom d'une SCI augmenterait le risque pour la banque dans la mesure où d'une part les associés d'une société civile sont tenus indéfiniment de toutes les dettes sociales de cette personne morale (article 1857 du code civil) et où M. X... avait proposé une caution personnelle pour tous les emprunts ainsi qu'une hypothèque. Dans ces conditions, le fait que la demande de prêt ait mentionné que les locaux seraient acquis et payés par une SCI à créer n'a pu avoir aucune incidence sur le non obtention du financement et M. X... n'a commis aucune faute de ce chef. Si M. X... a déposé une demande de financement pour un montant total de 1. 500. 000 euros, il ressortait clairement des renseignements donnés par ce dernier tant dans son courrier du 24 juillet 2007 que dans celui du 30 juillet 2007 (courriers adressés aux banques HSBC et Crédit du Nord), que la somme de 1. 200. 000 euros servirait à l'acquisition des locaux. M. X... a fait état de ce qu'il " envisageait également " d'étoffer sa gamme de production et donc d'acheter de nouvelles machines. Cependant, la demande principale de financement portait sur l'acquisition des bâtiments, ceux occupés par la société de M. X... devenant trop exigus. Il découle de ces éléments que la demande de financement de l'achat des locaux et celle relative à la nouvelle activité n'étaient pas nécessairement liées ; la banque HSBC a ainsi pu répondre qu'elle n'entendait pas donner suite à la demande de prêt pour l'acquisition des locaux pour 1. 200. 000 euros. Par ailleurs, il ressort également du courrier de la SARL BD CONSEIL en date du 8 octobre 2010 (cette société ayant été contactée par M. X... pour monter le dossier de demande de prêt) que suite aux demandes de financement, M. X... a fourni aux banques tous les documents complémentaires qui lui avaient été demandés et en particulier, comme le confirme la production par le Crédit du Nord des pièces qui lui ont été remises, le prévisionnel de l'activité sur le site objet de la promesse. Enfin, la SARL BD CONSEIL explique que le Crédit du Nord a verbalement refusé le financement sollicité par M. X..., même s'il ne lui a adressé aucun écrit en ce sens. Le prêt de 1. 200. 000 euros demandé par M. X... a été refusé par les établissements bancaires, au regard des informations financières en leur possession (comme l'indique HSBC) et notamment, vraisemblablement, au regard du chiffre d'affaires de la société de M. X... (447810 euros) avec un bénéfice de 9. 959 euros même si M. X... pensait pouvoir obtenir le financement compte tenu de son patrimoine personnel. En conséquence, ces éléments ne permettent pas de retenir que M. X... a commis, dans le cadre des demandes de financement qu'ils a présentées, une faute, cause des refus des banques et qu'il est à l'origine de la défaillance de la condition suspensive. La promesse régularisée entre les parties prévoit que la clause pénale n'est due que dans le cas où les conditions relatives à son exécution sont remplies ; dès lors, faute de réalisation de la condition suspensive liée au financement, la SCI ONYX doit être déboutée de sa demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 120. 000 euros prévue à titre de clause pénale. Par ailleurs, l'acte stipulait que " l'acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie versé, sous déduction des frais et débours pouvant être dûs au rédaction des présentes, que s'il justifie de la non réalisation, hors sa responsabilité telle qu'elle est indiquée à l'article 1178 du code civil, de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-dessus énoncées, ou de l'exercice d'un droit de préemption. Dans le cas contraire, cette somme restera acquise de plein droit au vendeur ", En conséquence, le montant du dépôt de garantie soit 120. 000 euros devra être restitué à M. X..., Dans l'hypothèse où les fonds auraient été libérés au profit de la SCI ONYX, l'exécution provisoire ayant été ordonnée en première instance, cette dernière sera condamnée au remboursement de ce montant. Le jugement sera infirmé en ce sens. La demande de la SCI ONYX tendant à la condamnation de M. X... à lui payer la somme de 100. 000 euros de dommages et intérêts sera également rejetée. En effet, il n'est rapporté la preuve d'aucune faute commise par M. X... dans l'exécution de ses obligations contractuelles en lien avec la défaillance de la condition suspensive, le défaut consécutif de la réalisation de la vente et, par conséquent, avec le préjudice invoqué par la SCI. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette prétention. La SCI ONYX succombant, elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Il serait inéquitable de laisser à M. X... la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI ONYX sera condamnée à lui payer la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile » ; 1°/ ALORS QU'il appartient au débiteur d'une obligation conditionnelle d'effectuer toutes les démarches nécessaires pour en assurer la réalisation ; que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la réalisation de la vente était soumise à la condition de l'obtention d'un prêt de 1. 200. 000 euros par Monsieur X... en vue de l'acquisition d'un immeuble, ce dernier garantissant qu'il n'existait, au jour de l'acte, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisageait de solliciter ; que la Cour d'appel a constaté que de sa propre initiative, Monsieur X... avait décidé de se substituer deux sociétés à créer, indéterminée et innommée, dont une société d'exploitation qui devait initier une nouvelle activité industrielle, par hypothèse aléatoire ; qu'en décidant cependant que Monsieur X... n'avait commis aucune faute en lien avec la non réalisation de la condition suspensive, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait que par ses choix, Monsieur X... avait empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un prêt en rendant plus difficile son obtention, violant ainsi l'article 1178 du code civil ; 2°/ ALORS EN OUTRE QU'en l'espèce, la réalisation de la vente était soumise à la condition de l'obtention d'un prêt de 1. 200. 000 euros par Monsieur X... en vue de l'acquisition d'un immeuble, ce dernier garantissant qu'il n'existait, au jour de l'acte, aucun obstacle de principe à l'obtention des financements qu'il envisageait de solliciter ; qu'il n'était nullement prévu que le prêt était destiné à financer tout ou partie de la création d'une nouvelle activité industrielle ; qu'en jugeant que Monsieur X... n'avait pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive sans rechercher, comme elle y était invitée, si celui-ci n'avait pas amoindri ses chances d'obtenir le prêt en inscrivant l'acquisition de l'entrepôt litigieux dans une opération bien plus vaste de création d'une toute nouvelle activité industrielle, par hypothèse aléatoire, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil ; 3°/ ALORS QU'il appartient au débiteur d'une obligation conditionnelle d'effectuer toutes les démarches nécessaires pour en assurer la réalisation ; qu'il appartient au débiteur d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt de justifier du dépôt d'un dossier de prêt conforme aux caractéristiques stipulées et mettant l'établissement prêteur en mesure d'apprécier l'opportunité de l'emprunt ; qu'en considérant que Monsieur X... ne s'était pas montré négligent dans la constitution de son dossier de prêt sans s'expliquer sur le courrier du 13 décembre 2011 que le Crédit du Nord avait, sur injonction du juge du juge de la mise en état, communiqué à la Cour d'appel, dans lequel celui-ci attestait n'avoir reçu, à l'appui de la demande de prêt, qu'une lettre circulaire de demande de prêt, le compromis de vente ainsi que le compte d'exploitation prévisionnel sur 3 années d'une SARL innommée et indéterminée, attestation dont il ressortait que Monsieur X... n'avait manifestement pas effectué toutes les diligences nécessaires pour convaincre ses partenaires financiers de lui octroyer le prêt litigieux en ne leur adressant aucun document justifiant de l'étendue de son patrimoine personnel ou de la faisabilité du projet industriel envisagé, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4°/ ALORS EN OUTRE les juges du fond sont tenus de motiver leur décision et en particulier de préciser l'origine des renseignements qui ont servi à motiver leur décision ; qu'en affirmant péremptoirement que le « prêt de 1. 200. 000 euros » demandé par M. X... avait été refusé par les banques, au regard, vraisemblablement du chiffre d'affaires de la société de M. X... (447. 810 euros) avec un bénéfice de 9. 959 euros sans préciser d'où elle tenait l'information selon laquelle cette information avait été communiquée aux banquiers, alors qu'il ressortait de l'ensemble des pièces produites aux débats, et notamment du courrier du Crédit du Nord lui-même, que Monsieur X... n'avait manifestement adressé à ses partenaires financiers que les comptes d'exploitations prévisionnels d'une SARL indéterminée et innommée ainsi que le compromis de vente, la Cour d'appel n'a pas motivé sa décision et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°/ ALORS ENFIN QU'en jugeant qu'il résultait du courrier de la SARL BD Conseil du 8 octobre 2010 que Monsieur X... avait communiqué aux banques l'ensemble des documents qui lui avaient été demandés, quand, aux termes de cette lettre, cette société se bornait à attester que par courrier du 30 juillet 2007 Monsieur X... avait répondu à une demande de renseignements complémentaires des banquiers, ledit courrier du 30 juillet 2007 comportant la réponse à certaines questions adressées à Monsieur X... par ses partenaires financiers, la Cour d'appel a dénaturé le courrier de la SARL BD Conseil du 8 octobre 2010 susvisé et violé l'article 1134 du code civil.
