LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires se prévalait du contrat conclu avec l'association Tip-top net se rapportant au service poubelles, et retenu que les frais en résultant s'analysaient pour la copropriété en des charges générales devant faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires et que les approbations des comptes résultant des procès-verbaux d'assemblées génÃ
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, pour justifier de sa créance, le syndicat des copropriétaires se prévalait du contrat conclu avec l'association Tip-top net se rapportant au service poubelles, et retenu que les frais en résultant s'analysaient pour la copropriété en des charges générales devant faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires et que les approbations des comptes résultant des procès-verbaux d'assemblées générales, qui pour les années 2008, 2009, 2010 (celui pour l'exercice 2011 n'étant pas produit ) n'intégraient pas les charges du service poubelles résultant de ce contrat, et n'emportaient donc pas approbation de ces charges, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la nécessité d'une mise en demeure préalable, a pu en déduire que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de sa créance, et le débouter de sa demande ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;Condamne le syndicat des copropriétaires du 1 rue de l'Assomption à Paris aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 1 rue de l'Assomption à Paris à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 1 rue de l'Assomption à Paris ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 1 rue de l'Assomption 75016 à ParisIl est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ; AUX MOTIFS QUE «pour critiquer le jugement sur les condamnations prononcées contre eux, les appelants, aux droits desquels se trouve désormais seul Antoine X..., prétendent que le litige est ancien et remonte à 2008, que les comptes de propriété s'ils ont été approuvés n'intègrent pas pour autant le service poubelles, que le charge exclusive sur le lot 24, à l'exclusion de celle des autres locaux commerciaux, du service poubelles de l'ensemble de l'immeuble est contraire au principe d'utilité, que leur refus de les supporter est fondé, cette charge étant totalement abusive, qu'en outre le contrat d'entretien ne portait aucune référence au service poubelles tandis que le SDC ne rapporte pas la preuve que les poubelles étaient effectivement sorties ; le SDC réplique que la clause du règlement de copropriété mettent à la charge de l'indivision X... le service poubelles de l'ensemble de l'immeuble, sauf celui des autres locaux commerciaux est claire, que celle-ci ne s'acquittant pas de cette obligation, il était fondé à lui en facturer le coût selon les factures de l'entreprise Tip Top Net lesquelles sont produites, que l'indivision X... n'a jamais contesté l'approbation des comptes, que celle-ci fait abstraction du contrat spécifique se rapportant au service poubelles conclu avec l'entreprise Tip Top Net à compter du 1er février 2002, qu'au 10 janvier 2012 sa créance actualisée s'élève à la somme de 14.617,08 euros, l'appel de fonds pour un montant de 5.555,40 s'ajoutant à la somme de 9.016,78 euros réglée au titre de l'exécution provisoire et portée au crédit du compte, étant observé que par application de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 les charges et provisions appelées sont immédiatement exigibles, les intérêts au taux légal étant dus par application de l'article 36 de ce même décret, à compter de l'assignation ; que par une disposition claire le règlement de copropriété a mis à la charge du lot 24 le service des poubelles de l'ensemble de l'immeuble excepté celui des locaux commerciaux, que Antoine X... ne peut remettre en cause cette imputation dès lors qu'il n'en a jamais sollicité la modification qui ne peut être réalisée en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à l'unanimité de tous les copropriétaires ; Antoine X... ne conteste pas que cette indivision comme lui-même ne se sont pas acquîtes de cette obligation, à tout le moins depuis 2008 ; pour justifier de sa créance, le SDC se prévaut du contrat conclu avec l'association professionnelle Tip-Top-Net avec effet au 1er février 2002 se rapportant au service poubelles comprenant la sortie des containers, le balayage du sol si nécessaire, la rentrée des containers à raison de 6 fois par semaine pour un montant mensuel HT de 152,55 euros HT et des factures mensuelles adressées par cette entreprise au syndic notamment à partir de janvier 2008 pour le montant d'abord de 183,78 euros HT puis de 187,92 HT ; la validité du contrat précité n'ayant pas été remise en cause, les frais en résultant s'analysant en des charges générales qui doivent faire l'objet d'une approbation dans le cadre de l'approbation annuelle des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires alors même que ces frais seraient mis à la charge d'un seul propriétaire ; s'il est constant que le décompte des charges de copropriété pour les années 2008, 2009, 2010, celui pour l'exercice 2011 n'étant pas produit n'intègre pas les charges du service poubelles résultant de ce contrat, qu'il s'en suit que les approbations des comptes résultant des procès verbaux d'assemblées générales produits et s'y rapportant n'emportent pas approbation des charges du service poubelles résultant du contrat précité ; pas plus le SDC ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 portant exigibilité immédiate des provisions appelées sur la base du budget prévisionnel, puisque ce budget prévisionnel est établi sur la base des comptes approuvés, que les appels de fonds adressés à l'indivision X... mentionnées distinctement ces appels provisionnels et ces charges spécifiques du service poubelles ; en outre le SDC ne pouvait mettre à la charge de l'indivision X... puis d'Antoine X... le montant des charges du service de poubelles résultant du contrat précité sans une mise en demeure préalable au vu d'une décision d'une assemblée générale à cet effet, puisque l'obligation à paiement se distingue de l'obligation de faire seule prévue au règlement de copropriété et que cette obligation à paiement ne trouve sa justification que dans le manquement allégué de ce copropriétaire à l'encontre de la collectivité des copropriétaires ; le SDC ne justifie d'aucune mise en demeure au vu d'une décision d'assemblée générale préalable à l'imputation des charges litigieuses à ce seul copropriétaire ; par ces motifs, le jugement est confirmé et le SDC débouté de toutes ses demandes » (Arrêt pages 3 et 4); ALORS D'UNE PART QUE le règlement de copropriété est un acte juridique qui définit les droits et obligations des propriétaires et s'impose à eux ; que la répartition des charges par le règlement de copropriété est définitive et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; que ce n'est pas à l'assemblée générale des copropriétaires de valider chaque année cette répartition des charges ; que l'absence d'assemblée générale valable, reste dès lors sans influence sur l'obligation du copropriétaire de régler les charges résultant du règlement de copropriété; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a tout d'abord à juste titre décidé que « le règlement de copropriété a mis à la charge du lot 24 le service des poubelles de l'ensemble de l'immeuble » et que « Antoine X... ne peut remettre en cause cette imputation dès lors qu'il n'en a jamais sollicité la modification » (Arrêt page 3) ; que la Cour d'appel a par ailleurs constaté l'existence du contrat du 1er février 2002 avec la société TIP TOP NET se rapportant aux service poubelles pour un montant mensuel de 187,92 euros HT dont la validité n'a pas été remise en cause (Arrêt page 3, dernier § et page 4, §§ 1 et 2) ; que pour débouter néanmoins le syndicat des copropriétaires de sa demande, la Cour d'appel a décidé que les frais résultant de la sortie des poubelles doivent faire l'objet d'une approbation par l'assemblée générale des copropriétaires alors même que ces frais seraient mis à la charge d'un seul copropriétaire (Arrêt page 4, §§ 2 et 3) ; qu'en refusant ainsi de faire droit à la demande du syndicat, tout en constatant la réalité de l'infraction à une disposition du règlement de copropriété, dont l'exécution leur était demandée, les juges d'appel ont violé l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et les articles 1142 et suivants du Code civil. ALORS D'AUTRE PART QUE les juges doivent, en toutes circonstances, respecter le principe de la contradiction et ne peuvent soulever d'office un moyen sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de leurs demandes, la Cour d'appel a relevé que « le SDC ne pouvait mettre à la charge de l'indivision X... puis d'Antoine X..., le montant des charges du service des poubelles résultant du contrat précité sans une mise en demeure préalable au vu d'une décision d'une assemblée générale à cet effet, puisque l'obligation de paiement se distingue de l'obligation de faire, seule prévue au règlement de copropriété » et que «le SDC ne justifie d'aucune mise en demeure au vu d'une décision d'assemblée générale préalable à l'imputation des charges litigieuses à ce seul copropriétaire » (arrêt attaqué, page 4, §§ 5 et 6), ce qu'aucune des parties ne soutenait ; qu'en se déterminant ainsi, sans inviter préalablement les parties à fournir leur explications sur ce moyen et sans notamment permettre au syndicat des copropriétaires de justifier d'avoir rempli ses obligations à ce titre, la Cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
