LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 avril 2012), que Mme X... a vendu une maison d'habitation à M. Y... selon acte authentique auquel était annexé un « diagnostic » établi par M. Z...mentionnant l'absence de produits susceptibles de contenir de l'amiante ; que soutenant que le bardage était amianté, M. Y... a assigné en référé-expertise Mme X... puis, après le décès de celle-ci, ses héritiers, M. Jean-Claude A..., Mme Marie-Thérèse B...épouse A..., et Mme Catherine A...(les consorts A...) ; que M. Y... a ensuite assigné les consorts A...en paiement du coût du désamiantage de l'immeuble et en réparation de ses préjudices ; que les consorts A...ont assigné en garantie M. Z...;
Sur le premier moyen du pourvoi principal pris en sa troisième branche et le moyen unique du pourvoi incident pris en sa deuxième branche, réunis :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner les consorts A...à payer certaines sommes à M. Y... au titre de la dépose de la toiture et du préjudice moral, l'arrêt retient que l'article 1641 du code civil est l'unique fondement possible de l'action formée par l'acquéreur, qu'il résulte du rapport d'expertise que les éléments en fibre de ciment ne pouvaient être décelés par un non-professionnel, et que la présence d'amiante dans la toiture ou les combles d'un immeuble où l'on envisage d'aménager une pièce à usage d'habitation constitue un vice rendant inhabitable cette partie de l'immeuble compte tenu de la toxicité de l'amiante ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. Z...et des consorts A...qui invoquaient l'application de la clause de non-garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte précité ;
Et sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :
- condamne solidairement les consorts A...à payer à M. Y... la somme de 17 641 euros au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante avec indexation sur l'indice de la construction depuis le 30 mars 2009,
- condamne in solidum les consorts A...à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,
- dit que M. Z...doit relever et garantir les consorts A...de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre,
l'arrêt rendu le 12 avril 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne M. Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour M. Z..., demandeur au pourvoi principal.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:En ce que l'arrêt attaqué condamne solidairement M. Jean-Claude A..., Mme Marie-Thérèse B...épouse A...et Mlle Catherine A...à payer à M. Laurent Y... la somme de 17 641 ¿ au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante de la maison située 14 rue des Tamaris à Mimizan (Landes) acquise par acte reçu le 31 mars 2007 par Me William D..., notaire à Ponteux les Forges (Landes), avec indexation conformément à l'indice du coût de la construction depuis le 30 mars 2009, et celle de 3000 ¿ au titre du préjudice moral subi, et dit que M. Stéphane Z...devra garantir M. Jean-Claude A..., Mme Marie-Thérèse B...épouse A...et Mlle Catherine A...de l'ensemble des condamnations prononcées par la présente décision
Aux motifs qu'il n'est ni contestable ni contesté par les parties que suivant acte authentique en date du 31 mars 2007, Mme Simone C...veuve X..., aux droits de laquelle viendront les consorts A..., a vendu à M. Laurent Y..., un immeuble à usage d'habitation situé à Mimizan (Landes) pour le prix de 230 000 ¿ ; qu'aucune mention relative à la description d'un toit en ardoise ne figure sur ledit acte authentique, ni aucune exigence particulière ou condition émise de la part de l'acquéreur à ce titre ; que la seule clause de l'acte authentique du 31 mars 2007 qui doit faire loi entre le vendeur et l'acquéreur et qui se rapporte au contentieux existant entre eux, est la clause concernant la réglementation relative à l'amiante par laquelle le vendeur déclare que le bien entre dans le champ d'application des articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique et que les recherches effectuées conformément à l'article R. 1334-24 de ce code n'ont pas révélé (a présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport technique établi par Aquitaine Expertise Conseil (AEC) le 25 janvier 2007 annexé à l'acte authentique ; que seul le constat-amiante dressé par M. Stéphane Z...représentant légal de la société AEC le 27 janvier 2007 comporte en page 8 au titre du repérage des pièces, pour la partie combles et charpente, la mention de l'absence dans celle-ci de matériaux et produits contenant de l'amiante avec la précision que le plafond est constitué d'une charpente en bois, de laine de verre et d'ardoise ; que la mention « toiture-ardoise » ne figure précisément que sur le diagnostic de performance énergétique également annexé au rapport de la société AEC ; qu'il ne fait aucun doute que l'acquéreur a effectivement pris livraison de l'immeuble acheté dans l'état correspondant exactement à celui de l'immeuble visité ainsi qu'aux diverses descriptions figurant aux annexes de l'acte authentique ; que le toit d'un immeuble est une partie particulièrement évidente et importante de celui-ci, que l'ardoise est définie comme un matériau de pierre d'un gris noir ou bleuâtre qui se partage naturellement en feuilles et sert à couvrir les maisons, et qu'il n'est donc pas douteux que M. Y... a effectivement accepté d'acquérir la maison ainsi que sa toiture telle qu'elle se présentait ; que seule l'expertise judiciaire a révélé que la toiture était en réalité composée « d'éléments en forme de losange en fibre de ciment » ; en effet qu'il résulte du rapport d'expertise contradictoire de M. E..., qui a conclu le 30 mars 2009 après avoir répondu aux dires des parties au ferme d'un projet de rapport, que la couverture de l'immeuble est constituée d'éléments en forme de losange en fibre de ciment, que ces derniers datent de plus de 50 ans et ne peuvent que contenir de l'amiante, que cette particularité essentielle a été confirmée par les analyses du laboratoire Eurofins, que lesdits éléments ne pouvaient pas être décelés par un non professionnel mais qu'ils étaient parfaitement décelables par un technicien selon les normes d'investigation en vigueur, qu'en ce qui concerne la charpente existante, cette dernière ne permettra pas d'absorber les contraintes des charges générées par une couverture en ardoise et que, de ce fait, elle devrait faire l'objet d'une réfection totale, la charpente actuelle pouvant supporter un poids équivalent à 15 kilos/ m ² alors qu'une toiture en ardoise représenterait un poids équivalant à 30 kilos/ m2 ; que l'expert a par ailleurs chiffré le coût du désamiantage comportant la destruction totale des éléments en fibre de ciment à la somme de 17 641 ¿ ; Qu'il a chiffré le coût total des travaux de mise en conformité à la somme de 109 249, 55 ¿ et pour mémoire, une minoration du coût des travaux de 1 169, 08 ¿ ainsi qu'un préjudice de jouissance de 10 000 ¿ ; que l'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie en raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1604 du code civil prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur, qu'en application de ce texte, l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée ; qu'il est constant en droit que le vice ou défaut d'une chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale constitue le vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; Qu'il est constant que la non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit à la garantie des vices cachés, que par conséquent l'article 1641 du code civil est l'unique fondement possible de l'action formée par l'acquéreur M. Y... ; en effet qu'il est constant en droit que la défectuosité d'un matériau de construction, ou encore le caractère insalubre d'un appartement ou encore la présence de matériaux le rendant inhabitable en l'état ressortit de la garantie des vices cachés ; en effet que la présence d'amiante dans la toiture ou les combles d'un immeuble où l'on envisage d'aménager une pièce à usage d'habitation constitue un vice rendant inhabitable cette partie de l'immeuble compte tenu de la toxicité de l'amiante ; qu'il y a donc lieu de rejeter les prétentions de M. Y... en ce qui concerne le fondement de son action, de retenir que le défaut relatif au toit de l'immeuble qu'il a acheté à Mme veuve X... constitue un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil et par conséquent de confirmer le jugement déféré à cet égard ; par conséquent que les consorts A...venant aux droits du vendeur sont tenus à la garantie des vices cachés à l'égard de M. Y..., l'acquéreur en application de ces dispositions légales ; que l'article 1644 du code civil prévoit, pour la mise en oeuvre de l'article 1641 du code civil, que l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par l'expert ; en droit que ces textes posent le principe de l'impossibilité d'une restitution totale et d'un arbitrage de la réduction du prix par expertise, qu'il résulte des conclusions de M. Y... que celui-ci a choisi de garder l'immeuble vendu et demande donc une indemnisation ; qu'il résulte de l'annexion du rapport établi par M. Z...(AEC) à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans l'immeuble vendu était une des caractéristiques essentielles spécifiées par la convention faisant loi entre les parties ; Qu'il n'existe donc pas d'obligation pour les vendeurs de garantir à M. Y... la reconstruction du toit de son immeuble en ardoise, mais simplement dans un matériau dépourvu d'amiante, qu'en ce sens le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu'il a ordonné un complément d'expertise confié à M, E...; que dans son diagnostic amiante annexé à l'acte authentique de vente, M. Stéphane Z..., agissant en qualité d'expert conseil indépendant, et donc en qualité de professionnel, a certifié que les combles et le plafond de ceux-ci, constitué d'ardoise, ne comportaient pas de matériaux ou de produits contenant de l'amiante conformément au décret du 3 mai 2002, et que contrairement à ce qu'il soutient son contrôle devait s'exercer, conformément aux termes mêmes de ce décret, à tous les matériaux de construction de l'immeuble ; Que, par conséquent, il a commis une faute en ne vérifiant pas l'absence d'amiante dans la couverture des combles qui constitue nécessairement le toit de la maison, qu'il doit donc relever et garantir les ayants droit du vendeur de toute condamnation prononcée à leur encontre ainsi que l'a décidé le premier juge, peu important à cet égard le fait que l'expert M. E...ait confié à un laboratoire spécialisé le soin de vérifier la présence de l'amiante dans la toiture litigieuse, l'expert pouvant s'adjoindre un sapiteur en application de l'article 278 du code de procédure civile ; en effet qu'il résulte des conclusions de M. E...que celui-ci a confirmé personnellement la présence d'amiante dans la toiture de l'immeuble litigieux ; qu'il n'a donc pas défailli à sa mission à cet égard, étant précisé que les analyses techniques et prélèvements du laboratoire Eurofins ont été annexés au rapport et donc contradictoirement discutés ; qu'il y a donc lieu de rejeter les conclusions de M. Z...tendant à l'annulation de l'expertise E...pour non-respect des dispositions de l'article 233 du code de procédure civile ; qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, étant précisé que le montant définitif de l'indemnisation due à M. Y... reste soumis à l'arbitrage qui résultera de l'expertise ordonnée par le premier juge, le montant de l'indemnisation de M. Y... devant être limité à la construction d'une nouvelle toiture en losange de fibro-ciment dépourvue d'amiante dont le poids sera supporté par la charpente actuelle ;
Et aux motifs éventuellement partiellement adoptés du jugement confirmé que : Sur l'obligation de déliv rance : En vertu des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le défaut de conformité s'entend de la livraison d'une chose différente de celle que l'acquéreur a commandée c'est à dire d'une chose livrée ne présentant pas les caractéristiques spécifiées dans la convention des partie (Cour de cassation, Ch, Civ. ltr % 1er décembre 1987, publié au Bulletin I n° 324 ; Cour de cassation, Ch. Civ. 36mc, 25 avril 2007, publié au Bulletin III n* 64). II est constant que la toiture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... auprès de Madame C...veuve X... n'est pas composée d'ardoises. Dans le diagnostic amiante annexé à l'acte de vente reçu par Maître William D..., Monsieur Stéphane Z...mentionne " une couverture ardoise " (page 3) dans le paragraphe consacré à la description du bien et l'indication " charpente bois, laine de verre, ardoise " dans le paragraphe relatif au repérage des pièces (page 8), Toutefois, il n'est nullement. établi, par les seules mentions d'un document annexé à l'acte authentique de vente, dont l'objet demeurait exclusivement de relever la présence éventuelle d'amiante sur le bien et non de présenter les caractéristiques générales de ce bien convenues entre les parties, que le vendeur avait une obligation de délivrance portant sur une maison d'habitation présentant une couverture en ardoise. Aucune des stipulations de l'acte reçu le 31 mars 2007 par Maître William D..., notamment celles relatives à la désignation de l'immeuble, ne mentionne une couverture en ardoise. Monsieur Laurent Y... ne peut donc utilement soutenir, au soutien de ses demandes formées sur le fondement des articles 1603 et 1604 du code civil, que la chose livrée ne présentait pas les caractéristiques spécifiées dans la convention des parties en invoquant une absence de couverture en ardoise du bien vendu par Madame C...veuve X.... En revanche, l'acte de vente reçu le 31 mars 2007 par Maître William D...mentionne expressément que les recherches effectuées conformément à l'article R1334-14 et suivants du code de la santé publique n'ont pas révélé la présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise technique établi par AQUITAINE EXPERTISE CONSEIL le 25 janvier 2007 et annexé à l'acte authentique. Quels que soient les termes des articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique, il ne peut être utilement soutenu que la mission de Monsieur Stéphane Z..., exerçant sous r enseigne AQUITAINE EXPERTISE CONSEIL, excluait toute recherche d'amiante dans la toiture dès lors qu'il évoquait l'ardoise dans les " combles et charpente " des pièces visitées c'est à dire la couverture de la maison même s'il indiquait improprement (page 8 du rapport) qu'elle était constituée d'ardoises ; Il résulte ainsi de l'annexion du rapport établi par Monsieur Stéphane Z...à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans la maison étaient une des caractéristiques spécifiées dans la convention des parties. Or, le rapport établi le 3 mai 2007 par la société XANTOSIA, après analyse de prélèvements par le laboratoire EUROFINS LEM, a révélé la présence d'amiante sur la toiture de la maison et sur un panneau de revêtement du vide sanitaire de la baignoire dans la salle de bains du sous-sol, sur la toiture, l'expert judiciaire, Monsieur Michel E..., conclut à la présence d'amiante en se référant tant à l'analyse technique des prélèvements réalisée par le laboratoire EUROFINS LEM qu'à son expérience et ses connaissances au regard des caractéristiques de la couverture " constituée d'éléments en forme de losange en fibres de ciment de 400 x 400 de section " de plus de 50 ans qui ne peuvent dès lors, selon lui, contenir que de l'amiante. Il est ainsi établi par les propres constatations de l'expert, corroborées par des analyses techniques réalisées par un laboratoire compétent en la matière, que la couverture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... est composée d'amiante. Par sa nature même, la présence d'amiante, que seuls des prélèvements et des analyses en laboratoire peuvent confirmer, n'est pas décelable par un profane comme l'indique l'expert judiciaire. La présence d'amiante sur la couverture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... constitue ainsi un défaut de conformité. En vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil (Cour de cassation, Ch. Civ. 1ère, 8 décembre 1993, publié au Bulletin, n 3 62). En l'absence de toute dégradation établie susceptible de nuire à la santé des occupants de la maison, il ne ressort nullement des débats que la présence d'amiante sur la toiture rend l'immeuble impropre à sa destination. Il ne peut donc nullement être invoqué que les demandes formées par Monsieur Laurent Y... relèvent de la garantie des vices cachés et non des dispositions des articles 1603 et 1604 du code civil. Enfin, l'acte de vente stipule : " Etat du bien. L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte " (page 6). Les consorts A...ne peuvent utilement invoquer cette clause dès lors que l'action du demandeur est fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance et non sur la garantie des vices cachés ou sur une erreur dans la désignation de l'immeuble. En conséquence, les consorts A..., en vendant par acte du 31 mars 2007 un immeuble dont la toiture était composée d'amiante, ont manqué à leur obligation de délivrance au sens des articles 1603 et 1604 du code civil. Monsieur Laurent Y... demande au tribunal, à ce titre, de condamner les consorts A...à lui verser les sommes suivantes :-125 721, 47 euros au titre de la mise en conformité de l'immeuble et du désamiantage, avec indexation conformément à l'indice du coût de la construction depuis la date du rapport d'expertise, 15 000 euros du fait des désagréments et des travaux démise en conformité, et 5 000 euros en réparation du préjudice moral. L'expert judiciaire évalue le coût de la remise en état à la somme, globale de 125 721, 47 euros décomposée comme suit :
- désamiantage 17 641, 00 euros
-coût des travaux 109 249, 55 euros-minoration coût désamiantage 1 169, 08 euros
TOTAL 125 721, 47 euros
Monsieur Michel E...a évalué le coût global de ces travaux au regard de la dépose de la toiture actuelle, de la dépose de la charpente actuelle, de l'édification d'une nouvelle charpente supportant les nouvelles contraintes de charge imposées par la pose d'un toit en ardoises et de la fourniture et la mise en oeuvre de la nouvelle toiture en ardoises ; La dépose de la toiture actuelle en amiante et la pose d'une nouvelle toiture sans amiante sont justifiées dans la mesure où la vente portait sur une maison d'habitation exempte de ce matériau. En revanche, les coûts, d'une dépose de la charpente actuelle, d'une édification d'une nouvelle charpente supportant les nouvelles contraintes de charge imposées par la pose d'un toit en ardoises et la fourniture et la mise en oeuvre d'une nouvelle toiture en ardoises ne sont pas justifiées dans la mesure où la vente ne portait pas sur une maison d'habitation comprenant une toiture en ardoises. Il résulte de ces éléments que Monsieur Laurent Y... est bien fondé à réclamer le coût d'une mise en conformité des lieux comprenant la dépose de la toiture en amiante et la pose d'une nouvelle toiture en fibro-ciment dépourvu d'amiante, outre le préjudice subi. L'expert a évalué de la dépose de la charpente actuelle à la somme, non sérieusement contestée, de 17 641, 00 euros. En conséquence, les consorts A...seront condamnés solidairement à payer à Monsieur Laurent Y... la somme de 17 641, 00 euros au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante. En revanche, aucune pièce versée au dossier ne permet l'évaluation du coût d'une nouvelle toiture en fibro-ciment dépourvu d'amiante, des travaux de pose de cette toiture et du préjudice subi par Monsieur Laurent Y... à raison de tels travaux de sorte que, le tribunal s'estimant insuffisamment informé, il convient d'ordonner un complément d'expertise aux fins de chiffrer ces postes. Sur le préjudice moral : Il convient d'apprécier le préjudice moral à la somme de 3 000 euros. En conséquence, les consorts A...seront condamnés in solidum à payer à Monsieur Laurent Y... la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi. Sur l'appel en garantie contre Monsieur Stéphane Z.... En établissant un rapport erroné quant à la présence éventuelle d'amiante dans la maison d'habitation vendue par les consorts A..., Monsieur Stéphane Z...a, en sa qualité de professionnel dans cette matière commis une faute engageant sa responsabilité à leur égard. En conséquence, Monsieur Stéphane Z...sera tenu de garantir les consorts A...de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la présente décision.
1°/ Alors que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges ne peuvent se fonder sur des affirmations et motifs d'ordre général ; que la cour d'appel, pour condamner les défendeurs à l'action a retenu qu'il était constant en droit que la défectuosité d'un matériau de construction, ou encore le caractère insalubre d'un appartement ou encore la présence de matériaux le rendant inhabitable en l'état ressortit de la garantie des vices cachés, et que la présence d'amiante dans la toiture ou les combles d'un immeuble où l'on envisageait d'aménager une pièce à usage d'habitation constituait un vice rendant inhabitable cette partie de l'immeuble compte tenu de la toxicité de l'amiante ; qu'en se fondant ainsi sur un motif d'ordre général, procédant d'une affirmation sur les conséquences de la présence d'amiante, au lieu de rechercher si, eu égard aux circonstances de l'espèce, la présence d'amiante dans les plaques recouvrant la toiture était de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou à en diminuer tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ Alors que l'acte de vente du 31 mars 2007 stipule que « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte » ; que la cour d'appel, pour condamner les défendeurs retient « que la seule clause de l'acte authentique du 31 mars 2007 qui doit faire loi entre le vendeur et l'acquéreur et qui se rapporte au contentieux existant entre eux, est la clause concernant la réglementation de l'amiante par laquelle le vendeur déclare que le bien entre dans le champ d'application de l'article R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique et que les recherches effectuées conformément à l'article R. 1334-24 de ce code n'ont pas révélé la présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport technique établi par Aquitaine Expertise Conseil (AEC) le 25 janvier 2007 annexé à l'acte authentique » ; qu'en statuant ainsi la cour d'appel a dénaturé l'acte auquel elle s'est référée et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°/ Alors que M. Stéphane Z...faisait valoir que l'acte de vente prévoyait clairement, aux charges et conditions générales, que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de votre jouissance (¿) sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment pour mauvais état du sol et du sous-sol, des vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ; que la cour d'appel, qui a condamné les défendeurs sans s'expliquer sur la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente, invoquée par M. Stéphane Z...et citée par le jugement confirmé, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ Alors que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que la cour d'appel, qui a condamné les défendeurs sans s'expliquer sur la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente, invoquée par M. Stéphane Z...et citée par le jugement confirmé, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1343 du code civil.
5°/ Alors, en tout état de cause, que la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis n'oblige le propriétaire de l'immeuble qu'à transmettre à l'acquéreur l'état établi par un professionnel, et non à livrer un immeuble exempt d'amiante ; que la cour d'appel, pour condamner les défendeurs a retenu qu'il résultait de l'annexion du rapport établi par M. Z...(AEC) à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans l'immeuble vendu était l'une des caractéristiques essentielles spécifiées par la convention faisant loi entre les parties et que les vendeurs devaient lui garantir la reconstruction du toit de son immeuble dans un matériau dépourvu d'amiante ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles L. 1334-13 du code de la santé publique et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;
6°/ Alors que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ; que la cour d'appel a condamné M. Jean-Claude A..., Mme Marie-Thérèse B...épouse A...et Mlle Catherine A...à payer à M. Laurent Y... la somme de 17 641 ¿ au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante de la maison située 14 rue des Tamaris à Mimizan (Landes) acquise par acte reçu le 31 mars 2007 par Me William D..., notaire à Ponteux les Forges (Landes), avec indexation conformément à l'indice du coût de la construction depuis le 30 mars 2009, ainsi qu'une somme de 3000 ¿ au titre du préjudice moral, et a condamné M. Stéphane Z...à les garantir de l'ensemble de ces condamnations, en retenant que M. Laurent Y... avait choisi de garder l'immeuble vendu et demandait donc indemnisation ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil ;
7°/ Alors que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur ; que la cour d'appel a condamné M. Jean-Claude A..., Mme Marie-Thérèse B...épouse A...et Mlle Catherine A...à payer à M. Laurent Y... non seulement la somme de 17 641 ¿ au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante de la maison acquise par acte du 31 mars 2007, avec indexation conformément à l'indice du coût de la construction depuis le 30 mars 2009, mais également celle de 3000 ¿ au titre du préjudice moral, et a condamné M. Stéphane Z...à garantir les consorts A...de ces condamnations, en retenant que M. Laurent Y... avait choisi de garder l'immeuble vendu et demandait donc indemnisation ; qu'en statuant ainsi, sans constater que la venderesse connaissait la nature de la toiture, a violé l'article 1645 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:En ce que l'arrêt attaqué condamne M. Stéphane Z...à garantir les consorts A...des condamnations prononcées au profit de M. Y...,
Aux motifs qu'il n'est ni contestable ni contesté par les parties que suivant acte authentique en date du 31 mars 2007, Mme Simone C...veuve X..., aux droits de laquelle viendront les consorts A..., a vendu à M. Laurent Y..., un immeuble à usage d'habitation situé à Mimizan (Landes) pour le prix de 230 000 ¿ ; qu'aucune mention relative à la description d'un toit en ardoise ne figure sur ledit acte authentique, ni aucune exigence particulière ou condition émise de la part de l'acquéreur à ce titre ; que la seule clause de l'acte authentique du 31 mars 2007 qui doit faire loi entre le vendeur et l'acquéreur et qui se rapporte au contentieux existant entre eux, est la clause concernant la réglementation relative à l'amiante par laquelle le vendeur déclare que le bien entre dans le champ d'application des articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique et que les recherches effectuées conformément à l'article R. 1334-24 de ce code n'ont pas révélé (a présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport technique établi par Aquitaine Expertise Conseil (AEC) le 25 janvier 2007 annexé à l'acte authentique ; que seul le constat-amiante dressé par M. Stéphane Z...représentant légal de la société AEC le 27 janvier 2007 comporte en page 8 au titre du repérage des pièces, pour la partie combles et charpente, la mention de l'absence dans celle-ci de matériaux et produits contenant de l'amiante avec la précision que le plafond est constitué d'une charpente en bois, de laine de verre et d'ardoise ; que la mention « toiture-ardoise » ne figure précisément que sur le diagnostic de performance énergétique également annexé au rapport de la société AEC ; qu'il ne fait aucun doute que l'acquéreur a effectivement pris livraison de l'immeuble acheté dans l'état correspondant exactement à celui de l'immeuble visité ainsi qu'aux diverses descriptions figurant aux annexes de l'acte authentique ; que le toit d'un immeuble est une partie particulièrement évidente et importante de celui-ci, que l'ardoise est définie comme un matériau de pierre d'un gris noir ou bleuâtre qui se partage naturellement en feuilles et sert à couvrir les maisons, et qu'il n'est donc pas douteux que M, Y... a effectivement accepté d'acquérir la maison ainsi que sa toiture telle qu'elle se présentait ; que seule l'expertise judiciaire a révélé que la toiture était en réalité composée « d'éléments en forme de losange en fibre de ciment » ; en effet qu'il résulte du rapport d'expertise contradictoire de M. E..., qui a conclu le 30 mars 2009 après avoir répondu aux dires des parties au ferme d'un projet de rapport, que la couverture de l'immeuble est constituée d'éléments en forme de losange en fibre de ciment, que ces derniers datent de plus de 50 ans et ne peuvent que contenir de l'amiante, que cette particularité essentielle a été confirmée par les analyses du laboratoire Eurofins, que lesdits éléments ne pouvaient pas être décelés par un non professionnel mais qu'ils étaient parfaitement décelables par un technicien selon les normes d'investigation en vigueur, qu'en ce qui concerne la charpente existante, cette dernière ne permettra pas d'absorber les contraintes des charges générées par une couverture en ardoise et que, de ce fait, elle devrait faire l'objet d'une réfection totale, la charpente actuelle pouvant supporter un poids équivalent à 15 kilos/ m ² alors qu'une toiture en ardoise représenterait un poids équivalant à 30 kilos/ m2 ; que l'expert a par ailleurs chiffré le coût du désamiantage comportant la destruction totale des éléments en fibre de ciment à la somme de 17 641 ¿ ; Qu'il a chiffré le coût total des travaux de mise en conformité à la somme de 109 249, 55 ¿ et pour mémoire, une minoration du coût des travaux de 1 169, 08 ¿ ainsi qu'un préjudice de jouissance de 10 000 ¿ ; que l'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie en raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1604 du code civil prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur, qu'en application de ce texte, l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée ; qu'il est constant en droit que le vice ou défaut d'une chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale constitue le vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du code civil ; Qu'il est constant que la non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit à la garantie des vices cachés, que par conséquent l'article 1641 du code civil est l'unique fondement possible de l'action formée par l'acquéreur M. Y... ; en effet qu'il est constant en droit que la défectuosité d'un matériau de construction, ou encore le caractère insalubre d'un appartement ou encore la présence de matériaux le rendant inhabitable en l'état ressortit de la garantie des vices cachés ; en effet que la présence d'amiante dans la toiture ou les combles d'un immeuble où l'on envisage d'aménager une pièce à usage d'habitation constitue un vice rendant inhabitable cette partie de l'immeuble compte tenu de la toxicité de l'amiante ; qu'il y a donc lieu de rejeter les prétentions de M. Y... en ce qui concerne le fondement de son action, de retenir que le défaut relatif au toit de l'immeuble qu'il a acheté à Mme veuve X... constitue un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du code civil et par conséquent de confirmer le jugement déféré à cet égard ; par conséquent que les consorts A...venant aux droits du vendeur sont tenus à la garantie des vices cachés à l'égard de M. Y..., l'acquéreur en application de ces dispositions légales ; que l'article 1644 du code civil prévoit, pour la mise en oeuvre de l'article 1641 du code civil, que l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par l'expert ; en droit que ces textes posent le principe de l'impossibilité d'une restitution totale et d'un arbitrage de la réduction du prix par expertise, qu'il résulte des conclusions de M. Y... que celui-ci a choisi de garder l'immeuble vendu et demande donc une indemnisation ; qu'il résulte de l'annexion du rapport établi par M. Z...(AEC) à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans l'immeuble vendu était une des caractéristiques essentielles spécifiées par la convention faisant loi entre les parties ; Qu'il n'existe donc pas d'obligation pour les vendeurs de garantir à M. Y... la reconstruction du toit de son immeuble en ardoise, mais simplement dans un matériau dépourvu d'amiante, qu'en ce sens le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu'il a ordonné un complément d'expertise confié à M, E...; que dans son diagnostic amiante annexé à l'acte authentique de vente, M. Stéphane Z..., agissant en qualité d'expert conseil indépendant, et donc en qualité de professionnel, a certifié que les combles et le plafond de ceux-ci, constitué d'ardoise, ne comportaient pas de matériaux ou de produits contenant de l'amiante conformément au décret du 3 mai 2002, et que contrairement à ce qu'il soutient son contrôle devait s'exercer, conformément aux termes mêmes de ce décret, à tous les matériaux de construction de l'immeuble ; Que, par conséquent, il a commis une faute en ne vérifiant pas l'absence d'amiante dans la couverture des combles qui constitue nécessairement le toit de la maison, qu'il doit donc relever et garantir les ayants droit du vendeur de toute condamnation prononcée à leur encontre ainsi que l'a décidé le premier juge, peu important à cet égard le fait que l'expert M. E...ait confié à un laboratoire spécialisé le soin de vérifier la présence de l'amiante dans la toiture litigieuse, l'expert pouvant s'adjoindre un sapiteur en application de l'article 278 du code de procédure civile ; en effet qu'il résulte des conclusions de M. E...que celui-ci a confirmé personnellement la présence d'amiante dans la toiture de l'immeuble litigieux ; qu'il n'a donc pas défailli à sa mission à cet égard, étant précisé que les analyses techniques et prélèvements du laboratoire Eurofins ont été annexés au rapport et donc contradictoirement discutés ; qu'il y a donc lieu de rejeter les conclusions de M. Z...tendant à l'annulation de l'expertise E...pour non-respect des dispositions de l'article 233 du code de procédure civile ; qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, étant précisé que le montant définitif de l'indemnisation due à M. Y... reste soumis à l'arbitrage qui résultera de l'expertise ordonnée par le premier juge, le montant de l'indemnisation de M. Y... devant être limité à la construction d'une nouvelle toiture en losange de fibro-ciment dépourvue d'amiante dont le poids sera supporté par la charpente actuelle ;
Et aux motifs éventuellement partiellement adoptés du jugement confirmé que : Sur l'obligation de déliv rance : En vertu des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le défaut de conformité s'entend de la livraison d'une chose différente de celle que l'acquéreur a commandée c'est à dire d'une chose livrée ne présentant pas les caractéristiques spécifiées dans la convention des partie (Cour de cassation, Ch, Civ. ltr % 1er décembre 1987, publié au Bulletin I n° 324 ; Cour de cassation, Ch. Civ. 36mc, 25 avril 2007, publié au Bulletin III n* 64). II est constant que la toiture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... auprès de Madame C...veuve X... n'est pas composée d'ardoises. Dans le diagnostic amiante annexé à l'acte de vente reçu par Maître William D..., Monsieur Stéphane Z...mentionne " une couverture ardoise " (page 3) dans le paragraphe consacré à la description du bien et l'indication " charpente bois, laine de verre, ardoise " dans le paragraphe relatif au repérage des pièces (page 8), Toutefois, il n'est nullement. établi, par les seules mentions d'un document annexé à l'acte authentique de vente, dont l'objet demeurait exclusivement de relever la présence éventuelle d'amiante sur le bien et non de présenter les caractéristiques générales de ce bien convenues entre les parties, que le vendeur avait une obligation de délivrance portant sur une maison d'habitation présentant une couverture en ardoise. Aucune des stipulations de l'acte reçu le 31 mars 2007 par Maître William D..., notamment celles relatives à la désignation de l'immeuble, ne mentionne une couverture en ardoise. Monsieur Laurent Y... ne peut donc utilement soutenir, au soutien de ses demandes formées sur le fondement des articles 1603 et 1604 du code civil, que la chose livrée ne présentait pas les caractéristiques spécifiées dans la convention des parties en invoquant une absence de couverture en ardoise du bien vendu par Madame C...veuve X.... En revanche, l'acte de vente reçu le 31 mars 2007 par Maître William D...mentionne expressément que les recherches effectuées conformément à l'article R1334-14 et suivants du code de la santé publique n'ont pas révélé la présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise technique établi par AQUITAINE EXPERTISE CONSEIL le 25 janvier 2007 et annexé à l'acte authentique. Quels que soient les termes des articles R 1334-14 et suivants du code de la santé publique, il ne peut être utilement soutenu que la mission de Monsieur Stéphane Z..., exerçant sous l'enseigne AQUITAINE EXPERTISE CONSEIL, excluait toute recherche d'amiante dans la toiture dès lors qu'il évoquait l'ardoise dans les " combles et charpente " des pièces visitées c'est à dire la couverture de la maison même s'il indiquait improprement (page 8 du rapport) qu'elle était constituée d'ardoises ; Il résulte ainsi de l'annexion du rapport établi par Monsieur Stéphane Z...à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans la maison étaient une des caractéristiques spécifiées dans la convention des parties. Or, le rapport établi le 3 mai 2007 par la société XANTOSIA, après analyse de prélèvements par le laboratoire EUROFINS LEM, a révélé la présence d'amiante sur la toiture de la maison et sur un panneau de revêtement du vide sanitaire de la baignoire dans la salle de bains du sous-sol, sur la toiture, l'expert judiciaire, Monsieur Michel E..., conclut à la présence d'amiante en se référant tant à l'analyse technique des prélèvements réalisée par le laboratoire EUROFINS LEM qu'à son expérience et ses connaissances au regard des caractéristiques de la couverture " constituée d'éléments en forme de losange en fibres de ciment de 400 x 400 de section " de plus de 50 ans qui ne peuvent dès lors, selon lui, contenir que de l'amiante. Il est ainsi établi par les propres constatations de l'expert, corroborées par des analyses techniques réalisées par un laboratoire compétent en la matière, que la couverture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... est composée d'amiante. Par sa nature même, la présence d'amiante, que seuls des prélèvements et des analyses en laboratoire peuvent confirmer, n'est pas décelable par un profane comme l'indique l'expert judiciaire. La présence d'amiante sur la couverture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... constitue ainsi un défaut de conformité. En vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du code civil (Cour de cassation, Ch. Civ. 1ère, 8 décembre 1993, publié au Bulletin, n 3 62). En l'absence de toute dégradation établie susceptible de nuire à la santé des occupants de la maison, il ne ressort nullement des débats que la présence d'amiante sur la toiture rend l'immeuble impropre à sa destination. Il ne peut donc nullement être invoqué que les demandes formées par Monsieur Laurent Y... relèvent de la garantie des vices cachés et non des dispositions des articles 1603 et 1604 du code civil. Enfin, l'acte de vente stipule : " Etat du bien. L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte " (page 6). Les consorts A...ne peuvent utilement invoquer cette clause dès lors que l'action du demandeur est fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance et non sur la garantie des vices cachés ou sur une erreur dans la désignation de l'immeuble. En conséquence, les consorts A..., en vendant par acte du 31 mars 2007 un immeuble dont la toiture était composée d'amiante, ont manqué à leur obligation de délivrance au sens des articles 1603 et 1604 du code civil. Monsieur Laurent Y... demande au tribunal, à ce titre, de condamner les consorts A...à lui verser les sommes suivantes :-125 721, 47 euros au titre de la mise en conformité de l'immeuble et du désamiantage, avec indexation conformément à l'indice du coût de la construction depuis la date du rapport d'expertise, 15 000 euros du fait des désagréments et des travaux démise en conformité, et 5 000 euros en réparation du préjudice moral. L'expert judiciaire évalue le coût de la remise en état à la somme, globale de 125 721, 47 euros décomposée comme suit :
- désamiantage 17 641, 00 euros
-coût des travaux 109 249, 55 euros-minoration coût désamiantage 1 169, 08 euros
TOTAL 125 721, 47 euros
Monsieur Michel E...a évalué le coût global de ces travaux au regard de la dépose de la toiture actuelle, de la dépose de la charpente actuelle, de l'édification d'une nouvelle charpente supportant les nouvelles contraintes de charge imposées par la pose d'un toit en ardoises et de la fourniture et la mise en oeuvre de la nouvelle toiture en ardoises ; La dépose de la toiture actuelle en amiante et la pose d'une nouvelle toiture sans amiante sont justifiées dans la mesure où la vente portait sur une maison d'habitation exempte de ce matériau. En revanche, les coûts, d'une dépose de la charpente actuelle, d'une édification d'une nouvelle charpente supportant les nouvelles contraintes de charge imposées par la pose d'un toit en ardoises et la fourniture et la mise en oeuvre d'une nouvelle toiture en ardoises ne sont pas justifiées dans la mesure où la vente ne portait pas sur une maison d'habitation comprenant une toiture en ardoises. Il résulte de ces éléments que Monsieur Laurent Y... est bien fondé à réclamer le coût d'une mise en conformité des lieux comprenant la dépose de la toiture en amiante et la pose d'une nouvelle toiture en fibro-ciment dépourvu d'amiante, outre le préjudice subi. L'expert a évalué de la dépose de la charpente actuelle à la somme, non sérieusement contestée, de 17 641, 00 euros. En conséquence, les consorts A...seront condamnés solidairement à payer à Monsieur Laurent Y... la somme de 17 641, 00 euros au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante. En revanche, aucune pièce versée au dossier ne permet l'évaluation du coût d'une nouvelle toiture en fibro-ciment dépourvu d'amiante, des travaux de pose de cette toiture et du préjudice subi par Monsieur Laurent Y... à raison de tels travaux de sorte que, le tribunal s'estimant insuffisamment informé, il convient d'ordonner un complément d'expertise aux fins de chiffrer ces postes. Sur le préjudice moral : Il convient d'apprécier le préjudice moral à la somme de 3 000 euros. En conséquence, les consorts A...seront condamnés in solidum à payer à Monsieur Laurent Y... la somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi. Sur l'appel en garantie contre Monsieur Stéphane Z.... En établissant un rapport erroné quant à la présence éventuelle d'amiante dans la maison d'habitation vendue par les consorts A..., Monsieur Stéphane Z...a, en sa qualité de professionnel dans cette matière commis une faute engageant sa responsabilité à leur égard. En conséquence, Monsieur Stéphane Z...sera tenu de garantir les consorts A...de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la présente décision.
1°/ Alors que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation des dispositions condamnant les consorts A...au profit de M. Y... entraîne donc par voie de conséquence celle des dispositions condamnant M. Stéphane Z...à les garantir de ses condamnations, en application de l'article 625, alinéa 2, du code de procédure civile ;
2°/ Alors qu'il résulte des dispositions des articles R. 1334-24, R. 1334-26 et R. 1334-27, du code de la santé publique, de son annexe 13-9, dans leur rédaction applicable jusqu'à l'entrée en vigueur du décret n° 11-629 du 3 juin 2011, qu'en cas de vente de l'immeuble, le diagnostiqueur n'a pas à procéder à l'examen des éléments de toiture, notamment les plaques en fibres-ciment, ardoises, ardoises composite et ardoises en fibres ciment, qui ne s'impose qu'en cas de travaux de démolition ; que la cour d'appel, pour condamner M. Stéphane Z...à garantir les consorts A...des condamnations prononcées au profit de M. Laurent Y..., retient « que le toit d'un immeuble est une partie particulièrement évidente et importante de celui-ci, que l'ardoise est définie comme un matériau de pierre d'un gris noir ou bleuâtre qui se partage naturellement en feuilles et sert à couvrir les maisons » ; « que seule l'expertise judiciaire a révélé que la toiture était en réalité composée " d'éléments en forme de losange en fib re de ciment " » ; « qu'il résulte du rapport d'expertise (¿) que la couverture de l'immeuble est constituée d'éléments en forme de losange en fibre de ciment », « que ces derniers datent de plus de 50 ans et ne peuvent que contenir de l'amiante, que cette particularité essentielle a été confirmée par les analyses du laboratoire Eurofins », et « que lesdits éléments ne pouvaient pas être décelés par un non-professionnel mais qu'ils étaient parfaitement décelables par un technicien selon les normes d'investigation en vigueur » (arrêt attaqué, p. 5), que M. Stéphane Z...« a certifié que les combles et le plafond de ceux-ci, constitué d'ardoise, ne comportaient pas de matériaux ou de produits contenant de l'amiante conformément au décret du 3 mai 2002, et que contrairement à ce qu'il soutient, son contrôle devait s'exercer, conformément aux termes mêmes de ce décret, à tous les matériaux de construction de l'immeuble », « que, par conséquent, il a commis une faute en ne vérifiant pas l'absence d'amiante dans la couverture des combles qui constitue nécessairement le toit de la maison » (arrêt attaqué, p. 6 al. 8 et 9), et qu'en « établissant un rapport erroné quant à la présence éventuelle d'amiante dans la maison d'habitation vendue par les consorts A..., M. Stéphane Z...a, en sa qualité de professionnel dans cette matière commis une faute engageant sa responsabilité à leur égard » (jugement confirmé, p. 9) ; qu'en statuant ainsi, bien que la vérification dans le cadre de la vente ne portait pas sur les éléments de toiture et ne supposait pas de sondage destructif, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
3°/ Alors que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de la réduction du prix de vente prévue à l'article 1644 du code civil, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation au profit de ce cocontractant ; que la cour d'appel, qui a condamné M. Stéphane Z...à garantir les consorts A...des condamnations prononcées au profit de M. Laurent Y..., correspondant non seulement à l'indemnisation d'un préjudice moral mais aussi au coût de dépose d'éléments de toiture en amiante, dans le cadre de la restitution d'une partie du prix, a violé l'article 1147 du code civil. Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A..., demandeurs au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR condamné solidairement les consorts A...à payer à Monsieur Y... la somme de 17. 641 ¿ au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante de la maison située 14 rue des Tamaris à Mimizan (Landes) acquise par acte reçu le 31 mars 2007 par Maître William D..., notaire à Ponteux les Forges (Landes), avec indexation conformément à l'indice du coût de la construction depuis le 30 mars 2009, et celle de 3. 000 ¿ au titre du préjudice moral subi ;
AUX MOTIFS QU'« il n'est ni contestable ni contesté par les parties que suivant acte authentique en date du 31 mars 2007, Mme Simone C...veuve X..., aux droits de laquelle viendront les consorts A..., a vendu à M. Laurent Y..., un immeuble à usage d'habitation situé à Mimizan (Landes) pour le prix de 230. 000 ¿ ; qu'aucune mention relative à la description d'un toit en ardoise ne figure sur ledit acte authentique, ni aucune exigence particulière ou condition émise de la part de l'acquéreur à ce titre ; que la seule clause de l'acte authentique du 31 mars 2007 qui doit faire loi entre le vendeur et l'acquéreur et qui se rapporte au contentieux existant entre eux, est la clause concernant la réglementation relative à l'amiante par laquelle le vendeur déclare que le bien entre dans le champ d'application des articles R. 1334-14 et suivants du Code de la santé publique et que les recherches effectuées conformément à l'article R. 1334-24 de ce Code n'ont pas révélé la présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport technique établi par Aquitaine Expertise Conseil (AEC) le 25 janvier 2007 annexé à l'acte authentique ; que seul le constat-amiante dressé par M. Stéphane Z...représentant légal de la société AEC le 27 janvier 2007 comporte en page au titre du repérage des pièces, pour la partie combles et charpente, la mention de l'absence dans celle-ci de matériaux et produits contenant de l'amiante avec la précision que le plafond est constitué d'une charpente en bois, de laine de verre et d'ardoise ; que la mention « toiture-ardoise » ne figure précisément que sur le diagnostic de performance énergétique également annexé au rapport de la société AEC ; qu'il ne fait aucun doute que l'acquéreur a effectivement pris livraison de l'immeuble acheté dans l'état correspondant exactement à celui de l'immeuble visité ainsi qu'aux diverses descriptions figurant aux annexes de l'acte authentique ; que le toit d'un immeuble est une partie particulièrement évidente et importante de celui-ci, que l'ardoise est définie comme un matériau de pierre d'un gris noir ou bleuâtre qui se partage naturellement en feuilles et sert à couvrir les maisons, et qu'il n'est donc pas douteux que M. Y... a effectivement accepté d'acquérir la maison ainsi que sa toiture telle qu'elle se présentait ; que seule l'expertise judiciaire a révélé que la toiture était en réalité composée « d'éléments en forme de losange en fibre de ciment » ; en effet, qu'il résulte du rapport d'expertise contradictoire de M. E..., qui a conclu le 30 mars 2009 après avoir répondu aux dires des parties au ferme d'un projet de rapport, que la couverture de l'immeuble est constituée d'éléments en forme de losange en fibre de ciment, que ces derniers datent de plus de 50 ans et ne peuvent que contenir de l'amiante, que cette particularité essentielle a été confirmée par les analyses du laboratoire Eurofins, que lesdits éléments ne pouvaient pas être décelés par un non professionnel mais qu'ils étaient parfaitement décelables par un technicien selon les normes d'investigation en vigueur, qu'en ce qui concerne la charpente existante, cette dernière ne permettra pas d'absorber les contraintes des charges générées par une couverture en ardoise et que, de ce fait, elle devrait faire l'objet d'une réfection totale, la charpente actuelle pouvant supporter un poids équivalent à 15 kilos/ m ² alors qu'une toiture en ardoise représenterait un poids équivalant à 30 kilos/ m ² ; que l'expert a par ailleurs chiffré le coût du désamiantage comportant la destruction totale des éléments en fibre de ciment à la somme de 17. 641 ¿ ; qu'il a chiffré le coût total des travaux de mise en conformité à la somme de 109. 249, 55 ¿ et pour mémoire, une minoration du coût des travaux de mise en conformité à la somme de 109. 249, 55 ¿ et pour mémoire une minoration du coût des travaux de 1. 169, 08 ¿ ainsi qu'un préjudice de jouissance de 10. 000 ¿ ; que l'article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie en raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que l'article 1604 du Code civil prévoit que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur, qu'en application de ce texte, l'acquéreur ne peut être tenu d'accepter une chose différente de celle qu'il a commandée, qu'il est constant en droit que le vice ou défaut d'une chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale constitue le vice caché prévu par les articles 1641 et suivants du Code civil ; qu'il est constant que la non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit à la garantie des vices cachés, que par conséquent l'article 1641 du Code civil est l'unique fondement possible de l'action formée par l'acquéreur M. Y... ; qu'en effet qu'il est constant en droit que la défectuosité d'un matériau de construction, ou encore le caractère insalubre d'un appartement ou encore la présence de matériaux le rendant inhabitable en l'état ressortit de la garantie des vices cachés ; qu'en effet que la présence d'amiante dans la toiture ou les combles d'un immeuble où l'on envisage d'aménager une pièce à usage d'habitation constitue un vice rendant inhabitable cette partie de l'immeuble compte tenu de la toxicité de l'amiante ; qu'il y a donc lieu de rejeter les prétentions de M. Y... en ce qui concerne le fondement de son action, de retenir que le défaut relatif au toit de l'immeuble qu'il a acheté à Mme veuve X... constitue un vice caché au sens des dispositions de l'article 1641 du Code civil et par conséquent de confirmer le jugement déféré à cet égard ; que, par conséquent les consorts A...venant aux droits du vendeur sont tenus à la garantie des vices cachés à l'égard de M. Y..., l'acquéreur en application de ces dispositions légales ; que l'article 1644 du Code civil prévoit, pour la mise en oeuvre de l'article 1641 du Code civil, que l'acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par l'expert ; qu'en droit ces textes posent le principe de l'impossibilité d'une restitution totale et d'un arbitrage de la réduction du prix par expertise ; qu'il résulte des conclusions de M. Y... que celui-ci a choisi de garder l'immeuble vendu et demande donc une indemnisation ; qu'il résulte de l'annexion du rapport établi par M. Z...(AEC) à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans l'immeuble vendu était une des caractéristiques essentielles spécifiées par la convention faisant loi entre les parties ; qu'il n'existe donc pas d'obligation pour les vendeurs de garantir à M. Y... la reconstruction du toit de son immeuble en ardoise, mais simplement dans un matériau dépourvu d'amiante, qu'en ce sens le jugement déféré doit également être confirmé en ce qu'il a ordonné un complément d'expertise confié à M. E..., que dans son diagnostic amiante annexé à l'acte authentique de vente, M. Stéphane Z..., agissant en qualité d'expert conseil indépendant, et donc en qualité de professionnel, a certifié que les combles et le plafond de ceux-ci, constitué d'ardoise, ne comportaient pas de matériaux ou de produits contenant de l'amiante conformément au décret du 3 mai 2002, et que contrairement à ce qu'il soutient son contrôle devait s'exercer, conformément aux termes mêmes de ce décret, à tous les matériaux de construction de l'immeuble ; que, par conséquent, il a commis une faute en ne vérifiant pas l'absence d'amiante dans la couverture des combles qui constitue nécessairement le toit de la maison ; qu'il doit donc relever et garantir les ayants droit du vendeur de toute condamnation prononcée à leur encontre ainsi que l'a décidé le premier juge, peu important à cet égard le fait que l'expert M E...ait confié à un laboratoire spécialisé le soin de vérifier la présence de l'amiante dans la toiture litigieuse, l'expert pouvant s'adjoindre un sapiteur en application de l'article 278 du Code de procédure civile ; qu'en effet qu'il résulte des conclusions de M. E...que celui-ci a confirmé personnellement la présence d'amiante dans la toiture de l'immeuble litigieux ; qu'il n'a donc pas défailli à sa mission à cet égard, étant précisé que les analyses techniques et prélèvements du laboratoire Eurofms ont été annexés au rapport et donc contradictoirement discutés ; qu'il y a donc lieu de rejeter les conclusions de M. Z...tendant à l'annulation de l'expertise E...pour nonrespect des dispositions de l'article 233 du Code de procédure civile ; qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'il y a lieu de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, étant précisé que le montant définitif de l'indemnisation due à M. Y... reste soumis à l'arbitrage qui résultera de l'expertise ordonnée par le premier juge, le montant de l'indemnisation de M. Y... devant être limité à la construction d'une nouvelle toiture en losange de fibrociment dépourvue d'amiante dont le poids sera supporté par la charpente actuelle » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT PARTIELLEMENT ADOPTES QUE « sur l'obligation de délivrance : en vertu des articles 1603 et 1604 du Code civil, le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance ; qu'il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le défaut de conformité s'entend de la livraison d'une chose différente de celle que l'acquéreur a commandée c'est à dire d'une chose livrée ne présentant pas les caractéristiques spécifiées dans la convention des partie (Cour de cassation, Ch, Civ I, 1er décembre 1987, publié au Bulletin I n° 324 ; Cour de cassation, Ch Civ 3, 25 avril 2007 publié au Bulletin III, n° 64). Il est constant que la toiture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... auprès de Madame C...veuve X... n'est pas composée d'ardoises. Dans le diagnostic amiante annexé à l'acte de vente reçu par Maître William D..., Monsieur Stéphane Z...mentionne « une couverture ardoise » (page 3) dans le paragraphe consacré à la description du bien et l'indication " charpente bois, laine de verre, ardoise " dans le paragraphe relatif au repérage (page 8) ; que toutefois, il n'est nullement établi, par les seules mentions d'un document annexé à l'acte authentique de vente, dont l'objet demeurait exclusivement de relever la présence éventuelle d'amiante sur le bien et non de présenter les caractéristiques générales de ce bien convenues entre les parties, que le vendeur avait une obligation de délivrance portant sur une maison d'habitation présentant une couverture en ardoise ; qu'aucune des stipulations de l'acte reçu le 31 mars 2007 par Maître William D..., notamment celles relatives à la désignation de l'immeuble, ne mentionne une couverture en ardoise ; que Monsieur Laurent Y... ne peut donc utilement soutenir, au soutien de ses demandes formées sur le fondement des articles 1603 et 1604 du Code civil que la chose livrée ne présentait les caractéristiques spécifiées dans la convention des parties en invoquant une absence de couverture en ardoise du bien vendu par Madame C...veuve X... ; qu'en revanche, l'acte de vente reçu le 31 mars 2007 par Maître William D...mentionne expressément que les recherches effectuées conformément à l'article R. 1334-14 et suivants du Code de la santé publique n'ont pas révélé la présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise technique établi par AQUITAINE EXPERTISE CONSEIL le 25 janvier 2007 et annexé à l'acte authentique ; que quels que soient les termes des articles R 1334-14 et suivants du Code de la santé publique, il ne peut être utilement soutenu que la mission de Monsieur Stéphane Z..., exerçant sous l'enseigne AQUITAINE EXPERTISE CONSEIL, excluait toute recherche d'amiante dans la toiture dès lors qu'il évoquait l'ardoise dans les « combles et charpente » des pièces visitées c'est à dire la couverture de la maison même s'il indiquait improprement (page 8 du rapport) qu'elle était constituée d'ardoises ; qu'il résulte ainsi de l'annexion du rapport établi par Monsieur Stéphane Z...à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans la maison étaient une des caractéristiques spécifiées dans la convention des parties ; qu'or, le rapport établi le 3 mai 2007 par la société XANTOSIA, après analyse de prélèvements par le laboratoire EUROFINS LEM, a révélé la présence d'amiante sur la toiture de la maison et sur un panneau de revêtement du vide sanitaire de la baignoire dans la salle de bains du sous-sol, sur la toiture, l'expert judiciaire, Monsieur Michel E..., conclut à la présence d'amiante en se référant tant à l'analyse technique des prélèvements réalisée par le laboratoire EUROFINS LEM qu'à son expérience et ses connaissances au regard des caractéristiques de la couverture « constituée d'éléments en forme de losange en fibres de ciment de 400 x 400 de section » de plus de 50 ans qui ne peuvent dès lors, selon lui, contenir que de l'amiante. Il est ainsi établi par les propres constatations de l'expert, corroborées par des analyses techniques réalisées par un laboratoire compétent en la matière, que la couverture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... est composée d'amiante. ; que par sa nature même, la présence d'amiante, que seuls des prélèvements et des analyses en laboratoire peuvent confirmer, n'est pas décelable par un profane comme l'indique l'expert judiciaire ; que la présence d'amiante sur la couverture de la maison acquise par Monsieur Laurent Y... constitue ainsi un défaut de conformité ; qu'en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, le défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale constitue un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil (Cour de cassation, Ch. Civ. 1ere, 8 décembre 1993, publié au Bulletin, n 3 62) ; qu'en l'absence de toute dégradation établie susceptible de nuire à la santé des occupants de la maison, il ne ressort nullement des débats que la présence d'amiante sur la toiture rend l'immeuble impropre à sa destination ; qu'il ne peut donc nullement être invoqué que les demandes formées par Monsieur Laurent Y... relèvent de la garantie des vices cachés et non des dispositions des articles 1603 et 1604 du Code civil. Enfin, l'acte de vente stipule : « état du bien. L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte » (page 6) ; que les consorts A...ne peuvent utilement invoquer cette clause dès lors que l'action du demandeur est fondée sur un manquement à l'obligation de délivrance et non sur la garantie des vices cachés ou sur une erreur dans la désignation de l'immeuble. En conséquence, les consorts A..., en vendant par acte du 31 mars 2007 un immeuble dont la toiture était composée d'amiante, ont manqué à leur obligation de délivrance au sens des articles 1603 et 1604 du Code civil. Monsieur Laurent Y... demande au tribunal, à ce titre, de condamner les consorts A...à lui verser les sommes suivantes :-125. 721, 47 ¿ au titre de la mise en conformité de l'immeuble et du désamiantage, avec indexation conformément à l'indice du coût de la construction depuis la date du rapport d'expertise, 15. 000 ¿ du fait des désagréments et des travaux démise en conformité, et 5. 000 ¿ en réparation du préjudice moral. L'expert judiciaire évalue le coût de la remise en état à la somme, globale de 125. 721, 47 ¿ décomposée comme suit :- désamiantage,-17. 641, 00 ¿,- coût des travaux,-109. 249, 55 ¿,- minoration coût désamiantage,-1. 169, 08 ¿, TOTAL : 125. 721, 47 ¿ ; Monsieur Michel E...a évalué le coût global de ces travaux au regard de la dépose de la toiture actuelle, de la dépose de la charpente actuelle, de l'édification d'une nouvelle charpente supportant les nouvelles contraintes de charge imposées par la pose d'un tort en ardoises et de la fourniture et la mise en oeuvre de la nouvelle toiture en ardoises ; que la dépose de la toiture actuelle en amiante et la pose d'une nouvelle toiture sans amiante sont justifiées dans la mesure où la vente portait sur une maison d'habitation exempte de ce matériau ; qu'en revanche, les coûts, d'une dépose de la charpente actuelle, d'une édification d'une nouvelle charpente supportant les nouvelles contraintes de charge imposées par la pose d'un toit en ardoises et la fourniture et la mise en oeuvre d'une nouvelle toiture en ardoises ne sont pas justifiées dans la mesure où la vente ne portait pas sur une maison d'habitation comprenant une toiture en ardoises. II résulte de ces éléments que Monsieur Laurent Y... est bien fondé à réclamer le coût d'une mise en conformité des lieux comprenant la dépose de la toiture en amiante et la pose d'une nouvelle toiture en fibrociment dépourvu d'amiante, outre le préjudice subi ; que l'expert a évalué de la dépose de la charpente actuelle à la somme, non sérieusement contestée, de 17. 641 ¿ ; en conséquence, les consorts A...seront condamnés solidairement à payer à Monsieur Laurent Y... la somme de 17. 641 ¿ au titre de la dépose de la toiture actuelle composée d'amiante ; qu'en revanche, aucune pièce versée au dossier ne permet l'évaluation du coût d'une nouvelle toiture en fibrociment dépourvu d'amiante, des travaux de pose de cette toiture et du préjudice subi par Monsieur Laurent Y... à raison de tels travaux de sorte que, le tribunal s'estimant insuffisamment informé ; qu'il convient d'ordonner un complément d'expertise aux fins de chiffrer ces postes ; que sur le préjudice moral, il convient d'apprécier le préjudice moral à la somme de 3. 000 ¿ ; qu'en conséquence, les consorts A...seront condamnés in solidum à payer à Monsieur Laurent Y... la somme de 3. 000 ¿ au titre du préjudice moral subi ; sur l'appel en garantie contre Monsieur Stéphane Z...; qu'en établissant un rapport erroné quant à la présence éventuelle d'amiante dans la maison d'habitation vendue par les consorts A..., Monsieur Stéphane Z...a, en sa qualité de professionnel dans cette matière commis une faute engageant sa responsabilité à leur égard ; qu'en conséquence, Monsieur Stéphane Z...sera tenu de garantir les consorts A...de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre par la présente décision » ;
1°) ALORS QUE les juges ne peuvent se fonder sur des affirmations et motifs d'ordre général ; qu'en l'espèce, pour retenir l'existence d'un vice caché, la Cour d'appel a retenu qu'il était constant en droit que la défectuosité d'un matériau de construction, ou encore le caractère insalubre d'un appartement ou encore la présence de matériaux le rendant inhabitable en l'état ressortit de la garantie des vices cachés, et que la présence d'amiante dans la toiture ou les combles d'un immeuble où l'on envisageait d'aménager une pièce à usage d'habitation constituait un vice rendant inhabitable cette partie de l'immeuble compte tenu de la toxicité de l'amiante ; qu'en se fondant ainsi sur un motif d'ordre général, procédant d'une affirmation sur les conséquences de la présence d'amiante, au lieu de rechercher si, eu égard aux circonstances de l'espèce, la présence d'amiante dans les plaques recouvrant la toiture était de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination ou à en diminuer tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'il est possible de stipuler une clause contractuelle excluant la garantie des vices cachés si le vendeur ignore l'existence des vices au moment de la vente et qu'il n'est pas de mauvaise foi, sauf, pour l'article L. 271-4- II du Code de la construction et de l'habitation à conditionner cette possibilité à l'établissement des documents visés à l'article L. 271-4 du même Code qui prévoit notamment l'établissement d'un diagnostic réalisé par un professionnel concernant la présence d'amiante ; qu'en l'espèce, et ainsi que cela était rappelé par les consorts A...dans leurs conclusions d'appel (p. 4), l'acte de vente comportait une clause d'exonération de garantie au profit du vendeur sauf à prouver sa mauvaise foi, l'acte de vente du 31 mars 2007, versé aux débats, stipulant en effet : « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte », ces stipulations étant du reste rappelées dans le jugement entrepris ; que par ailleurs, il est constant que le diagnostic relatif à l'amiante a dûment été réalisé, en l'occurrence par Monsieur Z..., et annexé à l'acte de vente ; que dès lors en omettant purement et simplement de se prononcer sur l'argumentation pertinente des consorts A...relative à cette clause exonératoire de garantie, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en retenant que la seule clause de l'acte authentique du 31 mars 2007 devant faire loi entre le vendeur et l'acquéreur et qui se rapportait au contentieux existant entre eux, était la clause concernant la réglementation de l'amiante par laquelle le vendeur déclarait que le bien entre dans le champ d'application de l'article R. 1334-14 et suivants du Code de la santé publique et que les recherches effectuées conformément à l'article R. 1334-24 de ce Code n'ont pas révélé la présence d'amiante ainsi qu'il résulte du rapport technique établi par Aquitaine Expertise Conseil (AEC) le janvier 2007 annexé à l'acte authentique, lors même que l'acte de vente stipulait que « l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte », la Cour d'appel a dénaturé l'acte de vente susvisé et violé l'article 1134 du Code civil ;
4°) ALORS, en toute hypothèse, QUE la législation relative à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis n'oblige le propriétaire de l'immeuble qu'à transmettre à l'acquéreur l'état établi par un professionnel, et non à livrer un immeuble exempt d'amiante ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a, pour estimer les consorts A...tenus à garantie, retenu qu'il résultait de l'annexion du rapport établi par Monsieur Z...(AEC) à l'acte de vente que l'absence d'amiante dans l'immeuble vendu était l'une des caractéristiques essentielles spécifiées par la convention faisant loi entre les parties et que les vendeurs devaient lui garantir la reconstruction du toit de son immeuble dans un matériau dépourvu d'amiante ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé les articles L. 1334-13 du Code de la santé publique et L. 271-4 du Code de la construction et de l'habitation.
