LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... et Mme Y... se sont mariés le 5 juin 1982 sous le régime légal et ont divorcé le 18 juin 2003 ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt, statuant sur les difficultés nées de la liquidation du régime matrimonial, de limiter à 300 euros par mois, soit 34 500 euros, l'indemnité d'occupation due par Mme Y... pour la période du 1er juillet 2003 au 28 février 2013 ;
Attendu que, Mme Y... ayant sollicité que M. X... soit débouté de sa demande d'indemnité d'occupation, subsidiairement que le jugement déféré, ayant fixé à 300 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle, soit confirmé, c'est sans méconnaître l'objet du litige que la cour d'appel a confirmé le jugement ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour débouter M. X... de sa demande en nullité d'un rapport d'expertise judiciaire et fixer à 226 000 euros la valeur d'un immeuble situé à Perpignan, l'arrêt retient que M. X... ne démontre pas que l'expert aurait gravement enfreint le principe du contradictoire, dès lors que, selon dire adressé à celui-ci le 20 avril 2011, il a pu faire valoir ses arguments sur l'évaluation de l'immeuble commun et sur l'abattement forfaitaire pour désordres, qui, en tout état de cause, n'a pas été retenu par le technicien ;
Qu'en se déterminant par un tel motif inopérant, sans répondre aux conclusions de M. X... qui faisait valoir qu'entre le 6 février 2012, date de la communication aux parties d'un devis retenu par l'expert, et le 12 février 2012, date du dépôt du rapport d'expertise, il n'avait pu faire valoir ses observations sur cette pièce essentielle, de sorte que les parties n'avaient pas été mises en mesure d'en débattre contradictoirement devant l'expert avant le dépôt de son rapport, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1469, alinéa 3, du code civil ;
Attendu que, pour déclarer la communauté redevable envers M. X... d'une récompense d'un montant de 110 305,37 euros, l'arrêt retient, après avoir estimé souverainement que le prix de vente d'un immeuble propre de M. X... avait servi à financer l'acquisition d'un terrain commun, qu'en pareil cas, la récompense doit être calculée sur la base de la valeur actuelle du terrain nu, abstraction faite de la construction qui a été édifiée par la suite, qu'il convient cependant de ne pas s'en tenir à cette règle arithmétique simple, pour pouvoir tenir compte des problèmes spécifiques d'instabilité du terrain, connus sous le nom « d'argiles gonflantes », qui ont généré une moins-value pour le bien en raison des désordres qu'ils ont engendrés et qu'il y a donc lieu de calculer la récompense en considérant la participation de M. X... dans l'opération immobilière globale, c'est-à-dire l'achat du terrain et la construction de la maison, et en la reportant à la valeur vénale actuelle de l'ensemble, prenant en compte les désordres ;
Qu'en se déterminant ainsi, alors que, étant jugé que les fonds propres de M. X... avaient financé la seule acquisition du terrain commun, la récompense ne pouvait être calculée que par référence à cette seule acquisition, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé à 226 000 euros la valeur d'un immeuble situé 9 rue des Micocouliers à Perpignan et déclaré la communauté redevable envers M. X... d'une récompense d'un montant de 110 305,37 euros, l'arrêt rendu le 6 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé la valeur de l'immeuble dépendant de la communauté X...
Y..., situé rue des Micocouliers à Perpignan, à 226 000 ¿ ;
Aux motifs que ce bien immobilier globalement en bon état est affecté de nombreux désordres dus au phénomène « argiles gonflantes » consistant pour l'essentiel en d'importantes fissures ; qu'à la demande de l'expert Z..., le bureau d'études Setec Bascou et l'entreprise Eiffage Construction ont mis en évidence l'absence de chaînage et la nécessité de réaliser d'importants travaux de consolidation chiffrés à 275 124,39 ¿ ; que cette somme doit être déduite de la valeur de l'immeuble, ces travaux étant indispensables, l'immeuble étant sans leur réalisation impossible à vendre à un prix qui ne tiendrait pas compte de leur coût ; que l'expert a distingué la valeur du terrain déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour les terrains à bâtir situés dans le même secteur, et celle de la bâtisse, par analyse de points de comparaison, notamment la nature de la construction, son âge, son état d'entretien, les éléments d'équipement et de confort, le niveau de prestations et l'état actuel du marché immobilier ; que Mme Z... est ainsi arrivée à une valeur du sol de 297 440 ¿, tenant compte d'un abattement de 20% pour occupation, et à une valeur de construction en l'état de 203,786 ¿, soit un total de 501 226 ¿ avant abattement pour désordres et de 226 000 ¿ après abattement dû aux désordres ; que l'expert a pris en compte les dires des parties, répondant en particulier que la valeur finale du bien inférieure à la valeur vénale d'un bien nu de moindre surface s'expliquait par un coût des réparations très élevé compte tenu de l'importances des désordres, supérieur même à la valeur de la bâtisse construite il y a plus de 22 ans et qui ne répond plus aux attentes actuelles en matière d'architecteur de prestations, et par application d'un abattement pour occupation ; que les parties n'allèguent aucun élément de fait suffisamment crédible pour écarter les conclusions précises et circonstanciées de l'expert judiciaire sur l'évaluation de l'immeuble commun ; que M. X... ne démontre pas davantage que l'expert aurait gravement enfreint le principe du contradictoire, dès lors que selon dire adressé à l'expert le 20 avril 2011, il a pu faire valoir ses arguments sur l'évaluation de l'immeuble commun et sur l'abattement forfaitaire pour désordres, qui en tout état de cause n'a pas été retenu par l'expert ;
Alors que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; que l'expert judiciaire doit soumettre aux parties la teneur des documents sur lesquels il se fonde dans des conditions leur permettant d'être à même d'en débattre contradictoirement avant le dépôt de son rapport ; que pour dire que l'expert n'avait pas enfreint le principe du contradictoire, la cour d'appel a relevé que, par dire du 20 avril 2011, M. X... avait pu faire valoir ses arguments sur l'évaluation de l'immeuble et l'abattement forfaitaire de 30 % pour désordres (p. 15, 1er §), initialement envisagé par l'expert et qui devait apporter au bien évalué à 501 226 ¿ une moins-value de 150 000 ¿ ; qu'en se fondant sur cette circonstance, inopérante puisque l'abattement forfaitaire n'a pas été retenu par l'expert, au lieu de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les devis retenus par l'expert et chiffrant les travaux de consolidation à effectuer à 275 124,39 ¿, montant bien plus important que l'abattement forfaitaire, avaient été communiqués aux parties avant le dépôt du rapport définitif dans des conditions leur permettant d'en discuter contradictoirement, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 16 du code de procédure civile ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la communauté X...
Y... devait récompense à M. X... pour un montant de 110 305,37 ¿ et rejeté la demande de M. X... tendant à voir fixer cette récompense à 371 800 ¿ ;
Aux motifs que le 19 juillet 1989, M. X... a vendu un pavillon propre au prix de 350 000 F (53 357,16 ¿) et fait valoir que ce prix de vente a permis à la communauté d'acheter le 25 juillet 1989 au prix de 371 800 F (56 680,54 ¿) la parcelle de terrain sur laquelle a été édifiée la maison commune ; que la preuve est rapportée que le prix de vente de la maison a bénéficié à la communauté ; que le montant de la récompense due à M. X... doit en application de l'article 1469 du code civil être égale au profit subsistant et calculée sur la base de la valeur actuelle du terrain nu abstraction de la construction édifiée ensuite ; qu'en l'espèce il convient de ne pas s'en tenir à cette règle pour tenir compte des problèmes d'instabilité du terrain connus sous le nom « d'argiles gonflantes » qui ont généré une moins-value pour le bien ; qu'il y a lieu de calculer la récompense en considérant la participation de M. X... dans l'opération immobilière globale, c'est-à-dire l'achat du terrain et la construction de la maison, en la reportant à la valeur vénale actuelle de l'ensemble, prenant en compte les désordres ; que sur ces bases, l'expert Z... a fixé une récompense de 110 335,37 ¿ due à M. X... en considérant le coût total de 717 000 F de l'opération immobilière, la part de 350 000 F supportée par l'époux sur cette somme et la valeur actuelle du bien de 226 000 ¿ ;
Alors que la récompense due à l'époux qui avec des deniers propres a financé l'achat d'un terrain commun sur lequel a été construite une maison doit, en application de l'article 1469 du code civil, être égale au profit subsistant et calculée sur la base de la valeur actuelle du terrain nu abstraction de la construction édifiée ensuite ; que le profit subsistant représente l'avantage réellement procuré au fonds emprunteur ; qu'en ne tirant pas les conséquences légales de ses constatations selon lesquelles la preuve était rapportée que le 19 juillet 1989, M. X... avait vendu un pavillon propre 350 000 F qui avait permis à la communauté d'acheter le 25 juillet 1989 au prix de 371 800 F (56 680,54 ¿) la parcelle de terrain sur laquelle a été édifiée la maison commune, parcelle de terrain qui, selon l'expert judiciaire, dans sa consistance au moment de son acquisition et abstraction de la construction qui y avait été édifiée, avait une valeur vénale de 371 800 ¿, montant auquel devait être fixé la récompense due à M. X..., la cour d'appel a violé l'article 1469 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir limité l'indemnité d'occupation due par Mme Y... pour la période du 1er juillet 2003 au 28 février 2013 à la somme de 300 ¿ par mois soit 34 500 ¿ ;
Aux motifs que M. X... sollicite une indemnité pour l'occupation privative de l'immeuble commun depuis le 1er juillet 2003 ; que l'expert Z... a procédé au calcul de l'indemnité d'occupation en retenant la valeur locative de l'immeuble par rapport à l'état du marché locatif existant sans pratiquer d'abattement pour les désordres structurels au motif que ceux-ci n'empêchent pas une occupation normale même s'ils mettent en péril la pérennité de l'immeuble ; qu'en réalité cette maison ne peut être louée, tout au moins au loyer proposé par l'expert, dès lors qu'elle présente des fissures de plusieurs centimètres qui permettent de voir le jour à travers les murs, comme en attestent les photographies produites ; qu'au surplus, il résulte des divers rapports que ces fissures continuent à évoluer et s'agrandir ; que dans ces conditions on voit mal un locataire qui accepterait de louer un immeuble présentant un tel désordre ; que compte tenu de l'état de l'immeuble et des graves désordres l'affectant qui le rendent difficilement habitable, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 300 ¿ sans procéder à son indexation chaque année comme le propose l'expert, soit, du 1er juillet 2003 au 28 février 2013, 115 mois, donc 34 500 ¿ ;
Alors qu' en ayant retenu que le bien ne pouvait être loué et que compte tenu de l'état de l'immeuble et des graves désordres l'affectant qui le rendent difficilement habitable, il y avait lieu de fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 300 ¿, cependant que Mme Y... avait elle-même reconnu dans ses écritures que le bien, qui avait été évalué par l'expert à 226 000 ¿ compte tenu des désordres l'affectant, selon une rentabilité habituelle de 3% pour un immeuble d'habitation, faisait ressortir un loyer de 6 780 ¿ annuels soit 565 ¿, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile.
