LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que M. X... et la société ACD X... ne s'étant pas prévalus dans leurs conclusions devant la cour d'appel de l'exception d'inexécution, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la disposition de l'arrêt du 18 mars 2009 prononçant la résolution des ventes pour défaut de délivrance était définitive et que la preuve d'un lien de causalité entre la faute alléguée du notaire et le préjudice subi du fait du défaut de délivrance n'était pas rapportée, alors qu'il n'était pas démontré que la société ACD X... aurait pu conserver la somme qu'elle était autorisée à retenir provisoirement au regard de l'attestation d'achèvement établie par le promoteur et accompagnée d'un certificat signé de l'architecte et du certificat de conformité des travaux délivré par le maire de Saint-Maur-des-Fossés pour le bâtiment dans lequel étaient situés les lots qu'elle avait achetés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que les demandes formées par celle-ci et M. X... contre M. Y... devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur la recevabilité du pourvoi formé par Mme Z..., contestée par la défense :
Attendu qu'est irrecevable le pourvoi incident formé par Mme Z..., agissant en qualité d'ayant droit de M. Y..., contre des personnes qui n'ont pas été attraites devant la Cour de cassation et attaquant des chefs de l'arrêt distincts et indépendants de ceux critiqués par le pourvoi principal plus de deux mois après la signification de cet arrêt ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi principal ;
DECLARE IRRECEVABLE le pourvoi incident ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mai deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. Jean X... et de la société ACD X... villa d'Orsigny.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... et la société ACD X... Villa d'Orsigny de leur demande tendant à voir condamner M. Y... à réparer le préjudice résultant des fautes commises par ce dernier à l'occasion de la vente des lots de l'ensemble immobilier dénommé « Villa d'Orsigny » sis à Saint-Maur-des-Fossés ;
Aux motifs qu'« en ce qui concerne la vente en état futur d'achèvement, il ne peut être utilement fait grief au notaire de ne pas s'être préalablement assuré de l'existence de l'attestation d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation puisque les travaux n'étaient pas achevés à la date à laquelle le notaire a établi l'acte de cession, étant précisé dans l'acte qu'ils étaient au stade de l'achèvement des cloisons du premier et du deuxième étage ; que les erreurs inhérentes à la rédaction de l'acte authentique de cession, telles l'erreur portant sur la date de déclaration de l'ouverture de chantier mentionné comme étant le 25 septembre 1991 au lieu du 16 mars 1992 ou les inexactitudes des actes de prêt, n'ont eu aucune incidence sur la validité de la vente qui a été résolue pour un tout autre motif, à savoir le défaut de délivrance, et ne sont donc pas constitutives d'une faute susceptible d'engager la responsabilité du notaire ; qu'il n'est pas justifié par les pièces versées aux débats, notamment les contrats des prêts, d'une faute du notaire qui aurait consisté dans le versement de la totalité du prix de cession à la société Cabinet Guinot contrairement aux stipulations du contrat de VEFA selon lesquelles sur le prix de vente de 3. 830. 544 F TTC, la somme de 2. 077. 9760, 64 F devait être versée directement au cédant et la somme de 1. 752. 583, 36 F conservée par le cessionnaire, à charge pour lui de la payer, en l'acquit du cédant et par délégation, au promoteur, étant observé que, même à supposer l'exactitude de ces faits, il n'est pas rapporté la preuve d'un lien de causalité entre cette faute supposée et le préjudice subi par la société cessionnaire du fait du défaut de délivrance, la preuve n'étant notamment pas rapportée que le défaut de délivrance serait imputable au promoteur plutôt qu'au cédant et que la société ACD X... Villa d'Orsigny aurait pu conserver la somme qu'elle était autorisée à retenir provisoirement, d'autant qu'une attestation d'achèvement des travaux a été faite par le représentant du promoteur accompagné d'un certificat signé de l'architecte et qu'un certificat de conformité des travaux a été délivré le 20 décembre 1999 par la mairie de Saint-Maur-des-Fossés pour le bâtiment B, dans lequel sont situés les chambres objet de la vente en l'état futur d'achèvement ; qu'aucune faute n'étant établie à la charge du notaire de nature à engager sa responsabilité, la société ACD X... Villa d'Orsigny sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à son encontre, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il a condamné M. Y... à lui payer des dommages et intérêts in solidum avec la société Cabinet Guinot » ;
Alors 1°) que le notaire est tenu, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte ; que s'agissant de la vente en état futur d'achèvement d'un hôtel, il appartenait au notaire instrumentaire de vérifier que l'immeuble vendu serait prêt à être exploité sous cette forme après l'achèvement des travaux ; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si le notaire n'avait pas commis une faute en ne s'assurant pas que l'acte de vente, qui ne portait que sur des chambres et des parkings, avait prévu les éléments d'équipement indispensables à l'exploitation d'un hôtel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Alors 2°) qu'il appartient à celui qui se prétend libéré d'une obligation d'en rapporter la preuve ; que la société ACD X..., cessionnaire, reprochait au notaire d'avoir commis une faute en ayant versé immédiatement l'intégralité du prix de vente au cédant quand le contrat de vente en état futur d'achèvement prévoyait qu'une partie du prix ne serait versée qu'après l'achèvement des constructions au promoteur ; qu'après avoir constaté que le contrat de vente en état futur d'achèvement stipulait que le prix de vente serait versé pour partie au cédant et qu'une partie ne serait versée qu'à l'achèvement des travaux, par délégation du cédant, au promoteur, la cour d'appel, qui a reproché à la société ACD X... de ne pas avoir rapporté la preuve du versement immédiat par le notaire de la totalité du prix au cédant, quand il appartenait au notaire de prouver qu'il avait libéré les fonds conformément aux termes du contrat, a inversé la charge de la preuve et a ainsi violé l'article 1315 du code civil ;
Alors 3°) que le contrat de vente en état futur d'achèvement du 31 décembre 1998 reprenait les stipulations du contrat du 31 décembre 1997 par lequel le promoteur s'était engagé à livrer l'immeuble objet du contrat à la société SIICI et à lui remettre les clés en exécution de son obligation de délivrance, et stipulait en outre que la société ACD X... était substituée dans tous les droits et obligations de la société SIICI ; qu'en ayant retenu, pour juger que le lien de causalité entre la faute du notaire ayant consisté à verser la totalité du prix avant l'achèvement des travaux et le préjudice résultant du défaut de délivrance de l'immeuble n'était pas établi, qu'il n'était pas prouvé que le défaut de délivrance de l'immeuble à la société ACD X... était imputable au promoteur, cependant que cette obligation incombait contractuellement à ce dernier, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
Alors 4°) que l'exception d'inexécution autorise la partie victime d'une inexécution de son cocontractant à suspendre, en dehors de toute intervention du juge, l'exécution de sa propre obligation ; qu'en ayant retenu qu'il n'était pas établi que la société ACD X... aurait pu conserver le solde du prix, cependant qu'à défaut de délivrance de l'immeuble achevé, l'acquéreur pouvait retenir le solde du prix d'acquisition sur le fondement de l'exception d'inexécution, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1184 du code civil.
