LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 16 juin 1997, la commune de La Possession (la commune) a concédé à titre provisoire et révocable à Mme X... l'occupation d'une parcelle dépendant de son domaine privé, que, suivant actes notariés des 13 et 14 mars 2002, elle a cédé divers terrains, incluant cette parcelle, à la Société d'économie mixte d'aménagement de développement et d'équipement de la Réunion (SEMADER), chargée d'une opération de résorption de l'habitat insalubre, que cette dernière a, conformément aux prévisions de la convention d'occupation, proposé à Mme X... d'accéder à la propriété de ladite parcelle et, durant le temps nécessaire à la réhabilitation, de bénéficier d'une solution de relogement ; que Mme X... n'ayant pas donné suite à cette proposition, la SEMADER l'a assignée aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de retenir la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire pour statuer sur les demandes formées par la SEMADER à son encontre ;
Mais attendu qu'aux termes de l'article 74 du code de procédure civile, les exceptions de procédure doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public ; qu'il résulte des énonciations de l'arrêt que Mme X... n'a pas soulevé en première instance l'exception tirée de l'incompétence des juridictions de l'ordre judiciaire, mais a présenté sa défense au fond ; que c'est, dès lors, à bon droit que la cour d'appel a jugé qu'une telle exception était irrecevable devant elle ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu que pour constater la résiliation du bail conclu entre la commune et Mme X... et condamner cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'article 6-b du contrat permet au propriétaire de résilier ou de modifier unilatéralement la convention pour les besoins de la mise en oeuvre d'une opération d'aménagement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause litigieuse stipulait que : « Cette opération aura pour objectif, à terme, la mise en oeuvre d'une procédure d'aménagement visant l'accession à la propriété et engendrant une modification possible des parcelles existantes quant à leur disposition, à leur superficie et à leur prix. La superficie des parcelles dépassant la moyenne pourra également être modifiée afin de permettre l'accession d'autres familles à cette opération. Dans ce cas le présent bail pourra être annulé ou modifié de plein droit par le propriétaire pour correspondre à la nouvelle situation. », la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'exception d'incompétence soulevée par Mme X..., l'arrêt rendu le 23 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la Société d'économie mixte d'aménagement de développement et d'équipement de La Réunion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société d'économie mixte d'aménagement de développement et d'équipement de La Réunion et la condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a retenu la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire pour statuer sur les demandes formées par la SEMADER à l'encontre de Mme Marie-Annick X... ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE « constatant que de nombreux terrains dépendant des réserves foncières communales étaient occupés sans titre par des familles et dans l'attente de pouvoir régulariser de manière définitive une telle situation, la Commune de La Possession a décidé d'établir des baux provisoires au profit des occupants ; qu'ainsi, par acte sousseing privé du 16 juin 1997 elle a concédé à titre provisoire et révocable à Madame Annick X... l'occupation d'une parcelle de terrain communal de 380 m2 sise CD 41 à La Possession moyennant le paiement d'une redevance semestrielle de 1.140 francs soit 173,79 ¿ payable d'avance au plus tard le 10 de chaque semestre ; qu'au mois de septembre 2000 la Commune a décidé de procéder à une opération de résorption de l'habitat insalubre (RHI) confiée à la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENT DE LA RÉUNION, la SEMADER, qui a acquis par acte notarié des 13 et 14 mars 2002 les terrains de la zone devant servir d'assiette à cette opération incluant la parcelle occupée par Madame X... ; que dans le cadre de sa mission d'aménagement la SEMADER a proposé à cette dernière une accession à la propriété et une solution de relogement temporaire durant le temps nécessaire à la construction ; que reprochant à Madame X... de n'avoir donné aucune suite à ses propositions, la SEMADER l'a fait assigner en expulsion devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis qui, par ordonnance du 22 avril 2010, a considéré que les actions dont le contrat de louage ou portant sur l'occupation d'un logement relevaient de la compétence exclusive des tribunaux d'instance et s'est déclaré incompétent » (arrêt, p. 2) ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE « comme le fait observer à juste titre l'appelante, la SEMADER a, aux termes de son assignation introductive du 7 septembre 2010, saisi le juge d'instance d'une demande tendant à voir constater à la date du 27 septembre 2004 la résiliation du bail conclu le 16 juin 1997 par l'effet de la clause résolutoire en vertu des articles 1er, 2 e, 6 b et suivants aux motifs que Madame X..., à laquelle des propositions d'acquisition et de relogement ont été faites dans le cadre de l'opération de résorption de l'habitat insalubre, ont été refusées ; que la convention signée par les parties contient un paragraphe spécifique qui traite de sa résolution et qui prévoit trois hypothèses à cette fin ; que la première concerne la possibilité d'une résiliation à la demande du propriétaire en cas d'inexécution des clauses du bail par l'occupant (article 6 a, alinéa 1) ce qui induit une action judiciaire ; que la seconde prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des redevances trois mois après un commandement resté infructueux avec possibilité d'obtenir l'expulsion de l'occupant par voie de référé à défaut de libération volontaire des lieux (article 6 a, alinéa 2) ; que, quant à la troisième (article 6 b), elle vise à permettre au propriétaire de résilier ou de modifier unilatéralement le contrat pour les besoins de la mise en oeuvre d'une opération d'aménagement ce qui correspond précisément au cas d'espèce ; qu'en effet la SEMADER qui s'est vue charger par la commune de La Possession, de réaliser l'opération de résorption de l'habitat insalubre décidée par le conseil municipal en septembre 2000 dans la zone où se situe la portion de terrain occupée par l'appelante, a dans le cadre de cette mission, proposé à cette dernière une offre d'acquisition puis de relogement dans l'attente de l'accomplissement des travaux de réhabilitation auxquelles elle n'a pas donné suite ; que contrairement à ce qu'elle soutient Madame X... ne peut prétendre à aucun droit à la cession à son profit du terrain qu'elle occupe ; que le bail qui lui a été concédé ne fait que rappeler l'objectif et les circonstances dans lesquelles la Commune a décidé de procéder ainsi, en vue de pouvoir régulariser de manière définitive la situation irrégulière des occupants installés à l'origine sans titre sur son domaine privé, par la vente à leur profit des parcelles après réalisation "d'une étude devant définir un prix de cession au m2, une surface et les modalités d'acquisition" ; que l'opération de R.H.I ensuite décidée par la municipalité et mise en oeuvre par la SEMADER devait tendre à cet objectif mais en aucun cas les occupants ne bénéficiaient d'une promesse de vente portant sur la portion qu'ils occupaient, laquelle n'était pas administrativement identifiée puisqu'elle ne correspondait pas forcément à une parcelle référencée au cadastre ; que cette situation explique le contenu de l'article 6 b du contrat de bail provisoire qui, rappelant l'objectif à terme de l'opération de réhabilitation, fait référence à la nécessité pour l'aménageur de pouvoir procéder à la modification de parcelles tant dans leur disposition, leur superficie que leur prix et notamment en diminuant !a surface de celles dépassant la moyenne pour permettre à d'autres familles de pouvoir accéder à cette opération, circonstances entraînant pour le bailleur la possibilité de résilier ou modifier le contrat ; qu'il ressort de cette clause que, contrairement à ce que soutient l'appelante, la faculté de résiliation unilatérale reconnue au propriétaire n'est pas limitée au seul cas où la parcelle occupée serait divisée en raison de sa superficie dépassant la moyenne mais pour toute modification de distribution qu'imposerait les opérations d'aménagement qui impliquent une réorganisation d'ensemble et non au cas par cas ; qu'en l'occurrence, les nombreux courriers adressés par la SEMADER à Madame X... pour lui permettre de pouvoir acquérir après réhabilitation une portion de terrain avec proposition de relogement temporaire sont restés sans suite, l'intéressée ayant refusé de libérer la parcelle occupée par elle sur laquelle elle a même autorisé sa fille à édifier une nouvelle construction en infraction aux stipulations du contrat ; qu'eu égard à cette attitude de blocage qui paralyse la poursuite du programme d'aménagement, la SEMADER est donc bien fondée à se prévaloir de l'article 6 b précité au visa duquel lui a été notifiée la résiliation du bail par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2004 (pièce 10 de l'intimée) ; qu'il convient en conséquence de constater que le bail est résilié depuis le 28 septembre 2004, date à laquelle Madame X... a reçu notification de cette décision, d'ordonner l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef et de la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 28,96 ¿ à compter du mois d'octobre 2004 jusqu'à libération effective des lieux ; que par ailleurs sa persistance à refuser les solutions qui lui ont été proposées et son maintien sur la parcelle constituent un comportement fautif qui a entraîné pour la SEMADER des frais liés au retard dans l'exécution des opérations d'aménagement ; que la décision entreprise qui l'a condamnée de ce chef à payer la somme de 1.500 ¿ à titre de dommages intérêts sera confirmée ; que le jugement sera également confirmé en ses autres dispositions critiquées qui ont débouté d'une part la SEMADER de ses prétentions tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, à ordonner le séquestre des biens mobiliers de l'occupante ainsi qu'à la remise en état de la parcelle et d'autre part Madame X... de sa demande visant à enjoindre à la SEMADER de régulariser la vente du terrain qu'elle occupe alors que, comme la cour l'a précédemment indiqué, le bail qui lui a été concédé ne contient aucune promesse de vente à son profit » (arrêt, p. 5-7) ;
ALORS QUE, premièrement, relèvent de la compétence exclusive des juridictions de l'ordre administratif les litiges nés de conventions conclues entre une personne publique et une personne privée qui mettent en jeu des prérogatives de puissance publique ou qui sont passées dans l'exercice d'une mission de service public ; qu'en l'espèce, la convention d'occupation conclue entre la commune de LA POSSESSION et Madame X... n'était qu'un élément de l'opération d'aménagement visant à résorber l'habitat insalubre, en vue notamment, une fois l'insalubrité résorbée, de permettre aux occupants d'accéder à la propriété ; que la circonstance que les terrains aient été cédés par la commune à la société SEMADER, en charge de l'opération d'aménagement, ne pouvait affecter la nature de la convention d'occupation conclue entre la commune et Madame X... ; que cette convention étant l'accessoire de l'opération d'aménagement, elle présentait avec elle un lien d'indivisibilité nécessaire et, à ce titre, ne pouvait relever que du droit administratif et, en cas de contentieux, de la compétence de l'ordre administratif ; qu'en retenant la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire, l'arrêt a été rendu en violation du principe de séparation des pouvoirs et de la loi des 16-24 août 1790 ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, relèvent de la compétence exclusive des juridictions de l'ordre administratif les litiges nés de conventions liant une personne publique à une personne privée et contenant des stipulations exorbitantes du droit commun ; qu'il importe peu à cet égard que la personne publique ait cédé par la suite ses contrats à une personne privée, dès lors que la nature d'un contrat s'apprécie à la date à laquelle il a été conclu ; qu'en l'espèce, la circonstance que la convention devait automatiquement prendre fin en cas de vente du terrain, que l'occupant avait la faculté de présenter un successeur devant faire l'objet d'un agrément préalable par une commission communale ad hoc, que la commune s'était conventionnellement ménagé le droit de résilier ou de modifier unilatéralement la convention en considération des objectifs de son opération d'aménagement, et qu'il avait été convenu de soumettre le contentieux relevant de cette convention au Tribunal administratif de SAINT-DENIS, révélait la présence d'un ensemble de clauses exorbitantes du droit commun imprimant à la convention un caractère nécessairement administratif ; qu'à cet égard encore, l'arrêt a été rendu en violation du principe de séparation des pouvoirs et de la loi des 16-24 août 1790.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
, à titre subsidiaireL'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a constaté la résiliation de la convention d'occupation du 16 juin 1997 et a condamné Mme X... au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'à des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE « constatant que de nombreux terrains dépendant des réserves foncières communales étaient occupés sans titre par des familles et dans l'attente de pouvoir régulariser de manière définitive une telle situation, la Commune de La Possession a décidé d'établir des baux provisoires au profit des occupants ; qu'ainsi, par acte sousseing privé du 16 juin 1997 elle a concédé à titre provisoire et révocable à Madame Annick X... l'occupation d'une parcelle de terrain communal de 380 m2 sise CD 41 à La Possession moyennant le paiement d'une redevance semestrielle de 1.140 francs soit 173,79 ¿ payable d'avance au plus tard le 10 de chaque semestre ; qu'au mois de septembre 2000 la Commune a décidé de procéder à une opération de résorption de l'habitat insalubre (RHI) confiée à la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENT DE LA RÉUNION, la SEMADER, qui a acquis par acte notarié des 13 et 14 mars 2002 les terrains de la zone devant servir d'assiette à cette opération incluant la parcelle occupée par Madame X... ; que dans le cadre de sa mission d'aménagement la SEMADER a proposé à cette dernière une accession à la propriété et une solution de relogement temporaire durant le temps nécessaire à la construction ; que reprochant à Madame X... de n'avoir donné aucune suite à ses propositions, la SEMADER l'a fait assigner en expulsion devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis qui, par ordonnance du 22 avril 2010, a considéré que les actions dont le contrat de louage ou portant sur l'occupation d'un logement relevaient de la compétence exclusive des tribunaux d'instance et s'est déclaré incompétent » (arrêt, p. 2) ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE « comme le fait observer à juste titre l'appelante, la SEMADER a, aux termes de son assignation introductive du 7 septembre 2010, saisi le juge d'instance d'une demande tendant à voir constater à la date du 27 septembre 2004 la résiliation du bail conclu le 16 juin 1997 par l'effet de la clause résolutoire en vertu des articles 1er, 2 e, 6 b et suivants aux motifs que Madame X..., à laquelle des propositions d'acquisition et de relogement ont été faites dans le cadre de l'opération de résorption de l'habitat insalubre, ont été refusées ; que la convention signée par les parties contient un paragraphe spécifique qui traite de sa résolution et qui prévoit trois hypothèses à cette fin ; que la première concerne la possibilité d'une résiliation à la demande du propriétaire en cas d'inexécution des clauses du bail par l'occupant (article 6 a, alinéa 1) ce qui induit une action judiciaire ; que la seconde prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des redevances trois mois après un commandement resté infructueux avec possibilité d'obtenir l'expulsion de l'occupant par voie de référé à défaut de libération volontaire des lieux (article 6 a, alinéa 2) ; que, quant à la troisième (article 6 b), elle vise à permettre au propriétaire de résilier ou de modifier unilatéralement le contrat pour les besoins de la mise en oeuvre d'une opération d'aménagement ce qui correspond précisément au cas d'espèce ; qu'en effet la SEMADER qui s'est vue charger par la commune de La Possession, de réaliser l'opération de résorption de l'habitat insalubre décidée par le conseil municipal en septembre 2000 dans la zone où se situe la portion de terrain occupée par l'appelante, a dans le cadre de cette mission, proposé à cette dernière une offre d'acquisition puis de relogement dans l'attente de l'accomplissement des travaux de réhabilitation auxquelles elle n'a pas donné suite ; que contrairement à ce qu'elle soutient Madame X... ne peut prétendre à aucun droit à la cession à son profit du terrain qu'elle occupe ; que le bail qui lui a été concédé ne fait que rappeler l'objectif et les circonstances dans lesquelles la Commune a décidé de procéder ainsi, en vue de pouvoir régulariser de manière définitive la situation irrégulière des occupants installés à l'origine sans titre sur son domaine privé, par la vente à leur profit des parcelles après réalisation "d'une étude devant définir un prix de cession au m2, une surface et les modalités d'acquisition" ; que l'opération de R.H.I ensuite décidée par la municipalité et mise en oeuvre par la SEMADER devait tendre à cet objectif mais en aucun cas les occupants ne bénéficiaient d'une promesse de vente portant sur la portion qu'ils occupaient, laquelle n'était pas administrativement identifiée puisqu'elle ne correspondait pas forcément à une parcelle référencée au cadastre ; que cette situation explique le contenu de l'article 6 b du contrat de bail provisoire qui, rappelant l'objectif à terme de l'opération de réhabilitation, fait référence à la nécessité pour l'aménageur de pouvoir procéder à la modification de parcelles tant dans leur disposition, leur superficie que leur prix et notamment en diminuant !a surface de celles dépassant la moyenne pour permettre à d'autres familles de pouvoir accéder à cette opération, circonstances entraînant pour le bailleur la possibilité de résilier ou modifier le contrat ; qu'il ressort de cette clause que, contrairement à ce que soutient l'appelante, la faculté de résiliation unilatérale reconnue au propriétaire n'est pas limitée au seul cas où la parcelle occupée serait divisée en raison de sa superficie dépassant la moyenne mais pour toute modification de distribution qu'imposerait les opérations d'aménagement qui impliquent une réorganisation d'ensemble et non au cas par cas ; qu'en l'occurrence, les nombreux courriers adressés par la SEMADER à Madame X... pour lui permettre de pouvoir acquérir après réhabilitation une portion de terrain avec proposition de relogement temporaire sont restés sans suite, l'intéressée ayant refusé de libérer la parcelle occupée par elle sur laquelle elle a même autorisé sa fille à édifier une nouvelle construction en infraction aux stipulations du contrat ; qu'eu égard à cette attitude de blocage qui paralyse la poursuite du programme d'aménagement, la SEMADER est donc bien fondée à se prévaloir de l'article 6 b précité au visa duquel lui a été notifiée la résiliation du bail par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2004 (pièce 10 de l'intimée) ; qu'il convient en conséquence de constater que le bail est résilié depuis le 28 septembre 2004, date à laquelle Madame X... a reçu notification de cette décision, d'ordonner l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef et de la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 28,96 ¿ à compter du mois d'octobre 2004 jusqu'à libération effective des lieux ; que par ailleurs sa persistance à refuser les solutions qui lui ont été proposées et son maintien sur la parcelle constituent un comportement fautif qui a entraîné pour la SEMADER des frais liés au retard dans l'exécution des opérations d'aménagement ; que la décision entreprise qui l'a condamnée de ce chef à payer la somme de 1.500 ¿ à titre de dommages intérêts sera confirmée ; que le jugement sera également confirmé en ses autres dispositions critiquées qui ont débouté d'une part la SEMADER de ses prétentions tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, à ordonner le séquestre des biens mobiliers de l'occupante ainsi qu'à la remise en état de la parcelle et d'autre part Madame X... de sa demande visant à enjoindre à la SEMADER de régulariser la vente du terrain qu'elle occupe alors que, comme la cour l'a précédemment indiqué, le bail qui lui a été concédé ne contient aucune promesse de vente à son profit » (arrêt, p. 5-7) ;
ALORS QUE, premièrement, l'article 6-b de la convention du 16 juin 1997 stipulait que « Cette opération aura pour objectif à terme la mise en oeuvre d'une procédure d'aménagement visant l'accession à la propriété et engendrant une modification possible des parcelles existantes quant à leur disposition, à leur superficie, à leur prix. La superficie des parcelles dépassant la moyenne pourra également être modifiée afin de permettre l'accession à d'autres familles à cette opération. Dans ce cas, le présent bail pourra être annulé ou modifié de plein droit par le propriétaire pour correspondre à la nouvelle situation » ; qu'en décidant que cette stipulation visait à permettre au propriétaire « de résilier ou de modifier unilatéralement le contrat pour les besoins de la mise en oeuvre d'une opération d'aménagement », sans autre précision, postulant ainsi que toute considération tirée de l'opération d'aménagement pouvait justifier la résiliation, quand l'article 6-b ne prévoyait cette hypothèse que dans le cas d'« une modification possible des parcelles existantes quant à leur disposition, à leur superficie et leur prix », notamment dans l'hypothèse où « la superficie des parcelles dépasse la moyenne¿ », ce qui limitait les motifs susceptibles d'être invoqués à l'appui d'une décision de résiliation, les juges du fond ont dénaturé les termes clairs et précis de l'article 6-b de la convention du 6 juin 1997, en violation de l'article 1134 du code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, les juges du fond ont en toute hypothèse méconnu la convention des parties en estimant que, à travers cette stipulation, toute considération tirée de l'aménagement des parcelles pourrait justifier la résiliation, quand les hypothèses de résiliation unilatérale avaient été cantonnées à une modification des parcelles relative à leur disposition, à leur superficie ou à leur prix, ou encore à la présence de parcelles dont la superficie excédait la moyenne ; qu'en s'appuyant entièrement néanmoins sur l'existence de cette clause, les juges du fond ont de toute façon violé l'article 1134 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a constaté la résiliation de la convention d'occupation du 16 juin 1997 et a condamné Mme X... au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'à des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS D'ABORD QUE « constatant que de nombreux terrains dépendant des réserves foncières communales étaient occupés sans titre par des familles et dans l'attente de pouvoir régulariser de manière définitive une telle situation, la Commune de La Possession a décidé d'établir des baux provisoires au profit des occupants ; qu'ainsi, par acte sousseing privé du 16 juin 1997 elle a concédé à titre provisoire et révocable à Madame Annick X... l'occupation d'une parcelle de terrain communal de 380 m2 sise CD 41 à La Possession moyennant le paiement d'une redevance semestrielle de 1.140 francs soit 173,79 ¿ payable d'avance au plus tard le 10 de chaque semestre ; qu'au mois de septembre 2000 la Commune a décidé de procéder à une opération de résorption de l'habitat insalubre (RHI) confiée à la SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT D'EQUIPEMENT DE LA RÉUNION, la SEMADER, qui a acquis par acte notarié des 13 et 14 mars 2002 les terrains de la zone devant servir d'assiette à cette opération incluant la parcelle occupée par Madame X... ; que dans le cadre de sa mission d'aménagement la SEMADER a proposé à cette dernière une accession à la propriété et une solution de relogement temporaire durant le temps nécessaire à la construction ; que reprochant à Madame X... de n'avoir donné aucune suite à ses propositions, la SEMADER l'a fait assigner en expulsion devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis qui, par ordonnance du 22 avril 2010, a considéré que les actions dont le contrat de louage ou portant sur l'occupation d'un logement relevaient de la compétence exclusive des tribunaux d'instance et s'est déclaré incompétent » (arrêt, p. 2) ;
ET AUX MOTIFS ENCORE QUE « comme le fait observer à juste titre l'appelante, la SEMADER a, aux termes de son assignation introductive du 7 septembre 2010, saisi le juge d'instance d'une demande tendant à voir constater à la date du 27 septembre 2004 la résiliation du bail conclu le 16 juin 1997 par l'effet de la clause résolutoire en vertu des articles 1er, 2 e, 6 b et suivants aux motifs que Madame X..., à laquelle des propositions d'acquisition et de relogement ont été faites dans le cadre de l'opération de résorption de l'habitat insalubre, ont été refusées ; que la convention signée par les parties contient un paragraphe spécifique qui traite de sa résolution et qui prévoit trois hypothèses à cette fin ; que la première concerne la possibilité d'une résiliation à la demande du propriétaire en cas d'inexécution des clauses du bail par l'occupant (article 6 a, alinéa 1) ce qui induit une action judiciaire ; que la seconde prévoit la résiliation de plein droit en cas de non-paiement des redevances trois mois après un commandement resté infructueux avec possibilité d'obtenir l'expulsion de l'occupant par voie de référé à défaut de libération volontaire des lieux (article 6 a, alinéa 2) ; que, quant à la troisième (article 6 b), elle vise à permettre au propriétaire de résilier ou de modifier unilatéralement le contrat pour les besoins de la mise en oeuvre d'une opération d'aménagement ce qui correspond précisément au cas d'espèce ; qu'en effet la SEMADER qui s'est vue charger par la commune de La Possession, de réaliser l'opération de résorption de l'habitat insalubre décidée par le conseil municipal en septembre 2000 dans la zone où se situe la portion de terrain occupée par l'appelante, a dans le cadre de cette mission, proposé à cette dernière une offre d'acquisition puis de relogement dans l'attente de l'accomplissement des travaux de réhabilitation auxquelles elle n'a pas donné suite ; que contrairement à ce qu'elle soutient Madame X... ne peut prétendre à aucun droit à la cession à son profit du terrain qu'elle occupe ; que le bail qui lui a été concédé ne fait que rappeler l'objectif et les circonstances dans lesquelles la Commune a décidé de procéder ainsi, en vue de pouvoir régulariser de manière définitive la situation irrégulière des occupants installés à l'origine sans titre sur son domaine privé, par la vente à leur profit des parcelles après réalisation "d'une étude devant définir un prix de cession au m2, une surface et les modalités d'acquisition" ; que l'opération de R.H.I ensuite décidée par la municipalité et mise en oeuvre par la SEMADER devait tendre à cet objectif mais en aucun cas les occupants ne bénéficiaient d'une promesse de vente portant sur la portion qu'ils occupaient, laquelle n'était pas administrativement identifiée puisqu'elle ne correspondait pas forcément à une parcelle référencée au cadastre ; que cette situation explique le contenu de l'article 6 b du contrat de bail provisoire qui, rappelant l'objectif à terme de l'opération de réhabilitation, fait référence à la nécessité pour l'aménageur de pouvoir procéder à la modification de parcelles tant dans leur disposition, leur superficie que leur prix et notamment en diminuant !a surface de celles dépassant la moyenne pour permettre à d'autres familles de pouvoir accéder à cette opération, circonstances entraînant pour le bailleur la possibilité de résilier ou modifier le contrat ; qu'il ressort de cette clause que, contrairement à ce que soutient l'appelante, la faculté de résiliation unilatérale reconnue au propriétaire n'est pas limitée au seul cas où la parcelle occupée serait divisée en raison de sa superficie dépassant la moyenne mais pour toute modification de distribution qu'imposerait les opérations d'aménagement qui impliquent une réorganisation d'ensemble et non au cas par cas ; qu'en l'occurrence, les nombreux courriers adressés par la SEMADER à Madame X... pour lui permettre de pouvoir acquérir après réhabilitation une portion de terrain avec proposition de relogement temporaire sont restés sans suite, l'intéressée ayant refusé de libérer la parcelle occupée par elle sur laquelle elle a même autorisé sa fille à édifier une nouvelle construction en infraction aux stipulations du contrat ; qu'eu égard à cette attitude de blocage qui paralyse la poursuite du programme d'aménagement, la SEMADER est donc bien fondée à se prévaloir de l'article 6 b précité au visa duquel lui a été notifiée la résiliation du bail par lettre recommandée avec avis de réception du 27 septembre 2004 (pièce 10 de l'intimée) ; qu'il convient en conséquence de constater que le bail est résilié depuis le 28 septembre 2004, date à laquelle Madame X... a reçu notification de cette décision, d'ordonner l'expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef et de la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 28,96 ¿ à compter du mois d'octobre 2004 jusqu'à libération effective des lieux ; que par ailleurs sa persistance à refuser les solutions qui lui ont été proposées et son maintien sur la parcelle constituent un comportement fautif qui a entraîné pour la SEMADER des frais liés au retard dans l'exécution des opérations d'aménagement ; que la décision entreprise qui l'a condamnée de ce chef à payer la somme de 1.500 ¿ à titre de dommages intérêts sera confirmée ; que le jugement sera également confirmé en ses autres dispositions critiquées qui ont débouté d'une part la SEMADER de ses prétentions tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par l'article 62 de la loi du 9 juillet 1991, à ordonner le séquestre des biens mobiliers de l'occupante ainsi qu'à la remise en état de la parcelle et d'autre part Madame X... de sa demande visant à enjoindre à la SEMADER de régulariser la vente du terrain qu'elle occupe alors que, comme la cour l'a précédemment indiqué, le bail qui lui a été concédé ne contient aucune promesse de vente à son profit » (arrêt, p. 5-7) ;
ALORS QUE, à supposer même que les occupants n'aient pas été titulaires d'un droit leur donnant vocation à la cession du terrain occupé et que la convention d'occupation ne puisse s'analyser en une promesse de vente, les juges du fond devaient de toute façon rechercher si, eu égard à l'objectif rappelé dans le préambule de la convention, l'occupant n'avait pas vocation à devenir propriétaire de la parcelle occupée en l'absence de contrainte d'aménagement rendant impossible ou à tout le moins difficile une telle cession ; qu'en s'abstenant de rechercher si la SEMADER avait respecté cette condition, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
