LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que si les parties à un bail commercial ont la liberté contractuelle de transférer au preneur la charge de l'impôt foncier, toute clause dérogatoire au droit commun doit être expresse et, par une interprétation souveraine de la clause du bail que son ambiguïté rendait nécessaire, que ne devait être mise à la charge du locataire que la quote-part de la taxe foncière afférente aux locaux pris à bail, la cour d'appel, qui n'a pas donné aux dispositions de l'article 1162 du code civil un caractère impératif, a pu en déduire que le montant du trop-perçu pour la période considérée devait être fixé à la somme de 6 798,40 euros ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Capron, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Z....
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué, qui est en partie infirmatif, D'AVOIR :
. condamné M. et Mme Mohand X...-Z..., bailleurs, à payer à M. Abilio Y..., preneur à bail commercial, la somme de 6 798 € 40 ;
. débouté M. et Mme Mohand X...-Z... de l'action qu'ils formaient contre M. Abilio Y... pour voir résilier le bail commercial qu'ils lui ont consenti ;
AUX MOTIFS QU'« en vertu du contrat de bail, "le preneur s'oblige à supporter la moitié des contributions foncières de l'immeuble" ; que si le premier juge a dit à juste titre que les parties à un bail commercial ont la liberté contractuelle de transférer au preneur la charge de l'impôt foncier, il demeure que, s'agissant d'une clause dérogatoire au droit commun, celle-ci doit être claire et qu' il ne peut être mis à la charge du locataire une quote-part de la taxe foncière dépassant celle afférente aux locaux pris à bail sans une disposition expresse, dénuée de toute ambiguïté sur ce point » (cf. arrêt attaqué, p. 4, 9e considérant, lequel s'achève p. 5) ; « que la référence à l'"immeuble" sans plus de précision sur le fait de savoir s'il s'agit de l'immeuble tout entier ou de la seule partie de celui-ci donnée à bail, laisse subsister une ambiguïté profitant au locataire ; que, par application de l'article 1162 du code civil, il convient de limiter aux seuls locaux loués, le droit pour les époux X... de répercuter sur M. Y... la moitié des contributions foncières ;qu'il ne peut valablement être opposé aux locataires, les paiements effectués par lui sans contestation pendant vingt ans dès lors que les demandes de règlement n'ont pas été accompagnés des documents justificatifs susceptibles de lui permettre de vérifier l'assiette de l'impôt foncier réclamé » (cf. arrêt attaqué, p. 5, 1er considérant) ; « que, dans un contexte de comptes erronés et de charges partiellement justifiées, le non-paiement des loyers ne caractérise pas une faute d'une gravité suffisante pour qu'elle puisse entraîner la résiliation du bail » (cf. arrêt attaqué, p. 2e considérant) ;
1. ALORS QUE, hormis le cas où la loi en dispose autrement, le juge du contrat doit, pour l'appliquer, faire prévaloir l'intention commune des parties telle qu'elle résulte des termes clairs et précis de la convention ou encore telle qu'elle résulte de sa nécessaire interprétation ; qu'en matière de bail commercial, il n'existe pas de règle qui exige que la clause dérogatoire au droit commun soit claire et dépourvue d'ambiguïté ; que la cour d'appel énonce que la clause du bail de l'espèce qui met à la charge du preneur les « contributions foncières de l'immeuble » est « dérogatoire au droit commun » parce qu'elle met à la charge du preneur « une quote-part de la taxe foncière dépassant celle afférente aux locaux pris à bail » ; qu'en relevant, pour refuser d'appliquer cette clause dont elle constate qu'elle est « dérogatoire au droit commun », qu'elle n'est pas « dénuée de toute ambiguïté », elle a violé l'article 1134 du code civil ;
2. ALORS QUE les articles 1156 et suivants du code civil sont dépourvus de caractère impératif ; qu'en énonçant « que, par application de l'article 1162 du code civil, il convient de limiter aux seuls locaux loués, le droit pour les époux X... de répercuter sur M. Y... la moitié des contributions foncières », la cour d'appel, qui fait prévaloir une règle facultative d'interprétation sur l'intention des parties qu'elle a définie comme « dérogatoire au droit commun », la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
