LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 545 du code civil, ensemble l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965,
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 septembre 2012) que la société Solférino, propriétaire du lot 47 d'un immeuble en copropriété, comprenant notamment un bâtiment à usage d'entrepôt, a assigné la société Franjean, propriétaire du lot 19 en démolition de la véranda construite sur ce lot, en invoquant son empiétement sur le lot 47 ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt relève que le lot 19 a fait l'objet d'une promesse de vente du 13 mars 2002 à laquelle était annexé un plan représentant la véranda et mentionnant une superficie habitable de 21m²06, que ce lot a été vendu à la société Franjean par acte du 10 octobre 2002 qui décrit le lot comme comprenant une extension sous véranda de la courette arrière d'une superficie habitable de 21m²07 et retient qu'il ressort de ces énonciations et documents que la véranda ayant été construite avant la mise en copropriété de l'immeuble, l'empiétement de la véranda sur le lot 47 n'est pas caractérisé ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs insuffisants pour exclure l'existence d'un empiétement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne la société Franjean aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour la société Solferino.
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI Solferino tendant à ce que soit ordonnée sous astreinte la démolition de la véranda édifiée le long du pignon du lot n° 47 du règlement de copropriété et à ce qu'il soit constaté que cette véranda empiétait sur la propriété du lot n° 47 et qu'elle constituait un trouble de jouissance au préjudice de la SCI Solferino ;
Aux motifs qu' « il ressort des éléments de l'espèce et des pièces produites que la société Financière Générale d'Investissement a acquis, en 1991, l'immeuble situé 12 rue de Solferino à Boulogne-Billancourt comportant un bâtiment, sur rue à usage d'habitation et de commerce, et un hangar en fond de parcelle, qu'elle a déposé un permis de construire qui a été accordé le 1er août 1991, qu'un acte de dépôt du règlement de copropriété et état descriptif de division, du 2 juillet 1992, a été reçu par Maître Pascault, notaire, le 17 juillet suivant, que ces actes ont été rédigés conformément à l'état de l'ensemble immobilier tel qu'il devait résulter après achèvement des travaux résultant des arrêtés de démolir et de construire ; que tous les travaux prévus n'ont pas été réalisés ; que la société Financière Générale d'Investissement a vendu, le 21 décembre 1993, le lot n° 19 à la SCI Solferino (RCS n° 392 045 894) représentée par Madame Françoise X..., ce lot étant décrit dans l'acte de vente comme suit "bâtiment A au rez-de-chaussée une boutique avec extension sous véranda de la courette arrière (suivant plan annexé) et les 60/1.000èmes des parties communes générales tel que ce bien a été désigné aux termes de l'état descriptif de division", et en 1997 divers lots de copropriété dont le lot n°47 à la société SPIP ; qu'un compromis de vente a été conclu le 28 septembre 2001 entre la société SPIP et Monsieur Y..., décorateur, relatif à la vente des lots n°18, correspondant à un local commercial au rez-de-chaussée à gauche du porche du bâtiment A, et n°47 ; que ces lots ont été vendus devant notaire le 17 juillet 2002 à la SCI Solferino (RCS n° 439 986 951) ayant pour gérant Monsieur Y... ; que le 13 mars 2002 a été signée une promesse de vente du lot n°19 6 entre la SCI Solferino représentée par Madame X... et la SCI Solferino (RCS n° 439 986 951) représentée par Monsieur Y..., décorateur, le plan annexé à cette promesse de vente représentant la véranda et le certificat loi Carrez mentionnant que la superficie de la véranda est de 21 m² 06 ; que le 10 octobre 2002, la SCI Solferino représentée par Madame X... a vendu à la SCI Franjean le lot n°19 décrit à cet acte comme au rez-de-chaussée du bâtiment A à droite du porche, un local commercial avec accès direct sur la rue et les 55/936èmes des parties communes générales, avec extension sous véranda de la courette arrière, laquelle véranda est mesurée pour 21m2 07 (loi Carrez) avec plan annexé du lot comprenant l'extension ; que la différence des tantièmes, exprimé en 936 tantièmes, est intervenue dans un modificatif à l'état descriptif de division à la suite de la suppression de plusieurs lots de l'état descriptif de division n'ayant aucune existence réelle, lots distincts des lots 19 et 47 ; qu'il ressort de ces énonciations et des documents produits que ladite véranda ayant été construite avant la mise en copropriété de l'immeuble, l'empiétement allégué par la SCI Solferino (RCS n° 439 986 951) représentée par Monsieur Y... n'est pas caractérisé ; qu'il s'ensuit que les demandes formées par l'appelante sont rejetées » ;
1/ Alors que, d'une part, l'empiètement d'un lot de copropriété sur un autre lot dépendant de la même copropriété doit donner lieu à démolition, quand bien même il serait antérieur, en fait, à la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965 ; que la véranda dépendant du lot n° 19 de l'immeuble sis 12 rue Solferino à Boulogne empiète sur le mur du lot n° 47 du même immeuble appartenant à la SCI Solferino ; qu'en retenant, pour débouter la SCI Solferino de sa demande de démolition, que l'empiètement ne pouvait être caractérisé dès lors que la véranda avait été construite avant la mise de l'immeuble en copropriété, quand un tel motif était toutefois inopérant à exclure l'existence d'un empiètement, la cour d'appel a violé l'article 545 du code civil, ensemble, l'article 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme ;
2/ Alors que, d'autre part, le libre accès à sa propriété constitue un accessoire du droit de propriété, droit fondamental à valeur constitutionnelle ; que la SCI Solferino faisait valoir que la véranda dépendant du lot n°19 prenait appui sur le mur du lot n° 47 dont elle était propriétaire et faisait obstacle à l'ouverture du portail coulissant sur rail du lot n° 47 ; qu'elle sollicitait la démolition de la véranda en conséquence du trouble de jouissance qu'elle subissait ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était pourtant invitée, si la véranda du lot n°19 ne portait pas atteinte au droit de propriété de la SCI Solferino sur le lot n° 47 en entravant le libre accès à ce lot, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 545 du code civil et 1er du premier protocole additionnel de la Convention européenne des droits de l'homme.
