LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les " compromis " de vente du 18 juin 2004 mentionnaient que " Le prix est de 48 euros HT par m ² SHON et sera défini en fonction du ou des permis de construire obtenu " et que l'acronyme " SHON " avait été rayé d'un commun accord, et relevé, par une interprétation souveraine, que la volonté des parties était d'appliquer le prix au m2 à la superficie totale du terrain vendu, la cour d'appel a pu en déduire que le prix était déterminé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Icade Promotion logement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Icade Promotion logement à payer la somme de 3 000 euros aux consorts X... ; rejette la demande de la société Icade Promotion logement ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Icade promotion logement.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société ICADE PROMOTION LOGEMENT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamné cette même société sous astreinte à signer le projet d'acte authentique translatif de propriété ayant fait l'objet de la notification par huissier de justice en date du 26 octobre 2010, dit et jugé qu'antérieurement à la signature de l'acte translatif de propriété, ladite société devrait consigner entre les mains du notaire le prix de vente qui sera calculé en fonction de la superficie globale vendue et en fonction du prix de 48 ¿ le mètre carré vendu avec indexation dudit prix sur l'indice du coût de la construction, dit et jugé qu'à défaut pour ladite société d'exécuter le jugement, les consorts X... pourraient publier le jugement à la Conservation des hypothèques afin de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers, condamné, en ce cas, ladite société à payer à chacun des consorts X... le prix de vente sur la base de 48 ¿ le mètre carré indexé sur le coût de la construction et condamné ladite société à verser à chacun des consorts X... la somme de 25. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les compromis indiquaient, concernant le prix : « Le prix est de 48 ¿ HT par m2 SHON et sera défini en fonction du ou des permis de construire obtenu » ; qu'il n'est pas contesté que l'acronyme « SHON » a été rayé d'un commun accord, laissant subsister le reste de la phrase ; que celle-ci devient difficilement compréhensible et nécessite une interprétation ; que la société ICADE propose de retenir la notion de SHOB qui dépend du permis de construire obtenu ; que messieurs X... soutiennent que l'accord des parties préalable à la rédaction des compromis, était de fixer un prix au m2 de superficie de terrain vendue, que la mention de la SHON a été biffée suite à leur remarque que la rédaction du compromis ne correspondait pas à l'accord des parties et que, bien que le texte conservât la référence au permis de construire, cette correction avait pour but de laisser subsister un simple prix au m2 ; que les parties ont partiellement authentifié leur accord le 19 juillet 2007 ; que dans la rédaction de cet acte, qui est reconnu par les parties comme la réitération partielle des compromis, la superficie cédée était de 1ha 70 a, et le prix de 905. 590 ¿, correspond à un prix au m2de superficie vendue de 53, 27 ¿, supérieur à celui initialement convenu, en application de la clause d'indexation dès lors que le délai de deux ans avait été dépassé ; qu'il en résulte que la volonté commune des parties était d'appliquer le prix au m2 à la superficie totale du terrain vendu et que le prix est donc effectivement ainsi déterminé ; qu'en toute hypothèse, la nullité des compromis, dont la cause alléguée était parfaitement connue des parties, ne saurait entraîner la nullité de l'acte authentique qui constitue une vente avec un prix déterminé de façon incontestée ; que le jugement doit donc être confirmé ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT REPUTES ADOPTES QU'il convient d'observer, en outre, que la société ICADE PROMOTION LOGEMENT avait déjà partiellement exécuté ces conventions en procédant à l'acquisition d'une partie des parcelles foncières ayant fait l'objet des conventions initiales suivant acte authentique reçu par Maître Y... en date du 19 juillet 2007 et qu'au terme de cet acte, Messieurs X... ont cédé leurs parcelles pour le prix de 53, 27 m2 qui correspondait exactement au prix fixé initial fixé au mètre carré dans les conventions du 18 juin 2004, à savoir 48 ¿ HT auquel a été appliqué l'indice du coût de la construction et qu'elle avait fait procéder à une importante publicité concernant ses programmes immobiliers ainsi qu'à des travaux nécessaires à la création d'un chemin, seules la conjoncture et la stratégie du groupe l'ayant amenées à ne pas donner une suite favorable au projet (cf. lettre en date du 03 novembre 2008 adressée à Maître Y...) ; qu'il résulte d'un courrier en date du 26 juin 2009 adressé par le conseil de la société ICADE PROMOTION LOGEMENT au conseil de Messieurs X... qu'aux termes des deux compromis signés le 18 juin 2004, la cession projetée portait sur diverses parcelles appartenant à Messieurs Robert et Noël X... représentant une superficie totale de 49. 585 m2, le prix de cession étant fixé à la somme HT de 48 ¿ le mètre carré constructible après révision du plan d'urbanisme de la commune, outre indexation ; que sur les demandes de Messieurs X..., dès lors que le prix fixé était déterminé aux termes des compromis signés le 18 juin 2004 et que les conditions suspensives visées aux dits compromis étaient levées, les compromis de vente constituaient les ventes dès la réalisation des conditions suspensives et la société ICADE PROMOTION LOGEMENT qui avait déjà acquis une partie importante de l'assiette foncière nécessaire à l'exécution de son programme immobilier et définie aux deux compromis de vente en date du 18 juin 2004 suivant acte authentique reçu par Maître Y... le 19 juillet 2007 doit signer les actes authentiques ; qu'il convient de condamner la société ICADE PROMOTION LOGEMENT à venir signer en l'étude de Maître Y... le projet d'acte authentique translatif de propriété ayant fait l'objet de la notification par huissier en date du 26 octobre 2010 sous réserve de la modification du prix de vente qui est indexé sur l'indice du coût la construction dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 5. 000 ¿ par jour de retard pendant trois mois, passé lequel délai il sera fait droit à nouveau, de dire et juger qu'antérieurement à la signature de l'acte translatif de propriété, la société ICADE PROMOTION LOGEMENT devra consigner entre les mains de Maître Y... le prix de vente qui sera calculé en fonction de la superficie globale vendue et en fonction du prix de 48 ¿ le mètre carré vendu avec indexation du dit prix sur l'indice du coût de la construction, les indices de référence étant l'indice au jour de la signature des compromis, soit le 18 juin 2004 et le dernier indice connu au moment de la signature de l'acte et qu'à défaut pour la société ICADE PROMOTION LOGEMENT d'exécuter le jugement, Messieurs X... pourront publier ledit jugement à la Conservation des hypothèques afin de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers et de condamner la société ICADE PROMOTION LOGEMENT à payer à Messieurs X..., à chacun, le prix de vente sur la base de 48 ¿ le mètre carré indexé sur l'indice du coût de la construction, avec comme indice de référence l'indice au 18 juin 2004 et le dernier indice connu à la date de la publication du jugement ; que sur la demande de dommagesintérêts, il résulte des pièces versées aux débats que la société ICADE PROMOTION LOGEMENT avait notamment informé le 03 novembre 2008 Maître Y... qu'« en fonction de la conjoncture actuelle et de la stratégie du groupe, elle souhaitait afin de pouvoir donner une suite favorable au projet, transformer le permis de construire envisagé précédemment en une résidence service par une résidence vendue en bloc à un investisseur institutionnel et prolonger le délai de validité du compromis par un avenant » et que sa décision était consécutive à la conjoncture et à la stratégie du groupe, éléments inopérants pour se soustraire à ses obligations ; qu'il convient, au vu du comportement de mauvaise foi de la société ICADE PROMOTION LOGEMENT de la condamner à verser à Messieurs X..., à chacun, la somme de 25. 000 ¿ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par ces derniers du fait du refus fautif de la société ICADE PROMOTION d'exécuter ses obligations ;
ALORS QU'un contrat de vente n'est parfait que s'il permet, au vu de ses clauses, de déterminer le prix par des éléments ne dépendant plus de la volonté de l'une des parties ou de la réalisation d'accords ultérieurs et que le juge ne saurait se fonder sur des éléments extérieurs à l'acte de cession pour fixer le prix de vente ; que la Cour a relevé en l'espèce que la clause figurant aux compromis de vente et fixant le prix était devenue « difficilement compréhensible » en raison de la suppression de la référence à la « SHON » ; qu'en décidant néanmoins que le prix de la cession de l'ensemble des parcelles était déterminé et que les compromis litigieux devaient être exécutés, motifs pris du contenu d'un acte authentique postérieur aux compromis litigieux ayant seulement réitéré l'accord de vente d'une partie des parcelles visées par les compromis et du contenu d'un courrier en date du 26 juin 2009 adressé par le conseil de la société ICADE PROMOTION LOGEMENT au conseil des consorts X..., la Cour a violé l'article 1591 du Code civil.
