LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la sommation, délivrée un 22 décembre en période de fermeture annuelle de l'hôtel, dans l'intention manifeste de nuire aux intérêts du locataire, qui demandait en 2010 des contrats d'assurance antérieurs de sept années en l'absence de tout sinistre déclaré affectant les locaux, n'avait pas été délivrée de bonne foi, la cour d'appel qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que la société la réserve d'Anthéor ne s'étant pas prévalue d'une exception de compensation, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et comme tel irrecevable ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La réserve d'Anthéor aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La réserve d'Anthéor à payer à la société RB, M. X... et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société La réserve d'Anthéor ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société La réserve d'Anthéor
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté qu'il avait été prescrit aux causes du commandement délivré le 12 décembre 2010 par la société LRDA aux preneurs et, infirmant l'ordonnance, d'avoir porté à la somme de 8.000 ¿ la provision allouée à la société RB.
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant sa responsabilité civile ressort de l'article 6 du bail liant les parties et n'est pas contestée ; que de même son article 8 prévoit à titre de sanction la résiliation du bail à défaut d'exécution dans le mois suivant une sommation délivrée au locataire ; que cependant cette sommation doit être délivrée de bonne foi , qu'il est acquis qu'un litige oppose les parties depuis 2010 sur l'entretien de l'immeuble ayant donné lieu à de multiples procédures et que nonobstant l'intervention de plusieurs décisions définitives ayant condamné la société La Réserve d'Anthéor à réaliser des travaux, celle-ci n'a rien entrepris et cherche un prétexte pour mettre fin au bail ; que le premier juge a justement relevé qu'il est curieux de demander en 2010 des contrats d'assurance antérieurs de sept années en l'absence de tout sinistre déclaré affectant les locaux étant observé que la société RB rencontre au fil du temps de plus en plus de difficultés à s'assurer compte tenu des sinistres et procédures dont elle doit informer les assureurs lors de la souscription et qui ont conduit ainsi la compagnie Albingia à retirer son offre d'assurance ; que le commandement a été délivré un 22 décembre en période de fermeture annuelle de l'hôtel manifestement dans l'intention de nuire aux intérêts du locataire ; que quoi qu'il en soit, la société RB justifie :
- que le cabinet Roma Jean-Claude, ancien courtier n'a pu retrouver les contrats d'assurance pour la période 2003/2004 en raison d'un archivage limité à cinq années maximum (cf courrier du 22 mars 2011) ;
- que c'est suite à une erreur du nouveau courtier Barbier que le contrat Swiss-Life a été résilié en fin d'année 2010, incident régularisé (perte du chèque) par paiement du 12 avril 2011 (cf régularisation du même jour du cabinet Barbier) ;
- qu'à compter du 13 janvier 2010, la société RB a été assurée par la compagnie Othela/Generali compte tenu d'une reprise d'antériorité ;
- qu'elle est actuellement assurée auprès de la compagnie Axa ;
- qu'il s'évince de ces éléments que la société RB a satisfait aux causes du commandement du 12 décembre 2010.
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il ne peut être reproché au bailleur d'avoir délivré le commandement à l'adresse même du preneur, qu'il appartient à celui-ci d'assurer le suivi de son courrier lors de la fermeture annuelle de son établissement ; qu'en revanche il est pour le moins surprenant que le bailleur exige le 22 décembre 2010 de se faire communiquer des contrats d'assurances portant sur les années 2003 à 2009, en l'absence de tout sinistre déclaré affectant les locaux loués ; que le preneur s'est heurté à une difficulté sérieuse de communiquer les attestations sollicitées pour les années 2003-2004 en raison de la politique d'archivage de son assureur ; que pour les années 2005 à 2010 inclus, Marlyse Y... verse aux débats des attestations d'assurances émanant de la société Swiss Life en tout point conforme à l'obligation d'assurance requise par le bail liant les parties ; que l'article L 145-41 du Code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-3 du Code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation ; qu'il est justifié par le preneur de son obligation à l'assurance, qu'il y a lieu dès lors de faire application de l'article susvisé et de dire n'y avoir lieu à résiliation du bail ;
ALORS QUE D'UNE PART, la mauvaise foi dans la délivrance d'un commandement ne peut être retenue que pour des motifs inhérents à la délivrance de cet acte ; qu'en considérant que le commandement avait été délivré dans l'intention de nuire aux intérêts du locataire tout en constatant (jugement p.3) que le preneur avait reçu à son domicile signification de ce commandement, ce dont il résultait que le preneur avait été en mesure d'y satisfaire dès le premier jour , qu'en considérant que la sommation de justifier de l'assurance contre les risques locatifs avait été délivrée de mauvaise foi, la Cour a violé l'article 1134 du Code civil.
ALORS QUE D'AUTRE PART, la Cour ne pouvait affirmer que la société la Réserve d'Anthéor n'avait rien entrepris pour réaliser des travaux et cherchait un prétexte pour mettre fin au bail sans répondre aux conclusions récapitulatives de cette société signifiées le 18 janvier 2012 (Prod.6 p.10) démontrant, pièces à l'appui, que dès décembre 2010, elle s'était préoccupée de la réalisation des travaux, que les preneurs n'avaient jamais répondu à ses demandes les interrogeant sur les dates auxquelles elle pourrait intervenir avec les artisans et que l'entreprise de Decelle, chargée par la société LRDA d'établir un devis, n'avait jamais reçu aucune réponse du preneur et que, s'étant présentée sur les lieux en mai 2011, accompagnée d'un huissier, elle n'avait pas été mise en demeure de réaliser les travaux d'étanchéité et enfin qu'ayant prévenu le preneur qu'elle interviendrait le 3 avril 2012, elle n'avait jamais reçu de réponse ; qu'ainsi la Cour a entaché sa décision d'une violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QUE DE TROISIEME PART, en présence d'une clause résolutoire, le juge ne peut que constater la résiliation dès lors que le manquement à une clause du bail est constaté ; qu'en présence d'une clause exigeant du preneur de souscrire une assurance, cette obligation s'impose pendant toute la durée du bail ; qu'en écartant l'acquisition de la clause résolutoire au motif que le courtier du preneur n'avait pu retrouver les contrats d'assurance pour la période 2003/2004, sans répondre aux conclusions de la société LRDA signifiées le 18 janvier 2012 (Prod.6 p.5, 3ème alinéa et s.) faisant valoir que différentes pièces produites et notamment la pièce n°33 démontraient que le contrat d'assurance souscrit auprès de la compagnie Allianz avait été résilié à partir du 15 septembre 2003 et qu'aucun contrat n'avait été souscrit avant le 13 janvier 2005, de sorte que pendant 16 mois, le locataire n'était couvert par aucune assurance ; la Cour a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
ALORS QU'ENFIN, la Cour ne pouvait affirmer que la société RB avait satisfait à la clause lui imposant d'être assurée pendant toute la durée du bail sans rechercher, comme elle y était invitée par les conclusions de la société LRDA signifiées le 18 janvier 2012 (Prod.6 p.6) si, nonobstant l'affirmation des preneurs, le contrat souscrit auprès de Swiss Life n'avait pas été résilié dès le 30 décembre 2009 à minuit (Prod. 7) et si un contrat d'assurance avait été souscrit pour les locaux pris à bail avant le 13 janvier 2010, date à laquelle la Cour constate que la société RB a été assurée par la compagnie Generali ; qu'ainsi la Cour a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'avoir porté à la somme de 8.000 ¿ la provision allouée à la société RB, preneur.
AUX MOTIFS QUE, si des comptes sont à faire entre les parties, il n'est pas douteux que la dégradation de l'immeuble se poursuit en l'absence de tous travaux de reprise et qu'en conséquence le préjudice de la société RB perdure ; que la condamnation au paiement de la provision arrêtée par le premier juge mérite ainsi d'être portée à 8 000 ¿ (arrêt p.5).
ALORS QUE le juge des référés est tenu de rechercher, lorsque le défendeur invoque la compensation de ce qu'il doit au demandeur avec ce que ce dernier lui doit, si l'exception de compensation n'est pas de nature à rendre sérieusement contestable la créance alléguée par l'une des parties ; qu'en relevant que des comptes sont à faire entre les parties sans se prononcer sur le quantum ou la certitude des créances réciproques, la Cour a violé les articles 809 du Code de procédure civile et L 145-41 du Code de commerce.
