LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que selon l'acte authentique de vente, d'une part, le vendeur s'obligeait à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison, et d'autre part, l'acquéreur déclarait donner à bail à titre commercial, au plus tard le jour de la livraison, les locaux acquis à un exploitant d'établissement d'hébergement, locataire unique de la résidence de tourisme, pour une durée de dix ans à compter du 15 janvier 2008, relevé que les appartements ne pouvaient faire l'objet de la gestion commerciale prévue, la livraison étant intervenue, pour les parties privatives, plus de deux mois après la date fixée et pour les parties communes, après le 6 décembre 2008, et retenu que la résolution du protocole d'engagement de prise à bail avait été prononcée aux torts exclusifs de la société civile immobilière Les Chareins, la cour d'appel qui, motivant sa décision et sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a justement déduit que les époux X... subissaient la perte, d'une part, des loyers qu'ils auraient dû percevoir à compter de la date de livraison et, d'autre part, du bénéfice des avantages fiscaux attachés à la nature de l'opération, a pu retenir que la demande de résolution de la vente devait être accueillie ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement apprécié la nature et l'étendue du préjudice, la cour d'appel, motivant sa décision, qui a fixé à une certaine somme la réparation des préjudices de M. et Mme X... liés aux conséquences fiscales de la résolution, à l'immobilisation des fonds, et à l'annulation de leur projet et celui de la société BNP Paribas, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Les Chareins aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Les Chareins à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X..., la somme de 1 500 euros à la société BNP Paribas et la somme globale de 1 500 euros aux sociétés Eurogroup et Meije ; rejette la demande de la SCI Les Chareins ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour la société Les Chareins
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente intervenue par acte du 15 octobre 2007 entre la SCI Les Chareins et les époux X... et d'avoir condamné la SCI Les Chareins à restituer aux époux X... la somme de 135.453 €, montant du prix de vente, à leur rembourser la somme de 10.015,50 € au titre des frais liés à la vente et à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les époux X... fondent leur action sur le manquement de la SCI Les Chareins à son obligation de délivrance en application de l'article 1610 du code civil ; que cet article dispose que « si le vendeur manque à la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur » ; que l'article 1611 précise que « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages-intérêts s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu » ; que le contrat de réservation signé le 31 mai 2006, qui fait état de la réalisation d'une résidence hôtelière, indique au chapitre « délai prévisionnel d'exécution des travaux de construction » que « la livraison des locaux objet de la présente réservation est prévue au quatrième trimestre 2007 » ; que dans l'acte authentique du 15 octobre 2007, le vendeur « s'oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d'équipement nécessaires à l'utilisation des biens vendus soient achevés au plus tard à la fin du quatrième trimestre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison » ; que l'acte contient au paragraphe « bail à consentir par l'acquéreur » l'indication que « l'acquéreur déclare qu'il doit donner à bail à titre commercial au plus tard le jour de la livraison, les locaux présentement acquis pour une durée minimale de neuf années entières et consécutives, précédée d'une période intercalaire, à un exploitant d'établissement d'hébergement immatriculé au registre du Commerce et des sociétés, locataire unique de la résidence de tourisme, savoir la société Villar Exploitation¿ Ce bail résulte d'un acte sous seing privé pour une durée de dix ans à compter du 15 janvier 2008 » ; qu'en conséquence, la SCI Les Chareins ne peut laisser entendre qu'elle n'est pas concernée par les baux des biens vendus ; que la SCI Les Chareins ne conteste pas que la livraison des parties privatives du bien acquis par les époux X... a eu lieu le 28 février 2008, soit plus de deux mois après la date fixée, et ce sans qu'elle ait avisé les acquéreurs qu'un cas de force majeure avait retardé cette livraison ; qu'elle ne conteste pas plus, alors que la déclaration d'achèvement des travaux avait été signée le 28 décembre 2007, que la livraison des espaces extérieurs comprenant les parkings et la voie de circulation donnant accès à la résidence, n'est intervenue qu'après que le syndic de copropriété ait été autorisé par l'assemblée générale réunie le 6 décembre 2008 à réceptionner les parties communes ; que les éléments du dossier établissent que les appartements livrés, en l'absence d'achèvement des travaux sur les parties communes au sens des dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ne pouvaient faire l'objet de la gestion commerciale prévue ; que les promesses de bail n'ont d'ailleurs pas pu être confirmées et les époux X... produisent l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry qui confirme la résolution du protocole d'engagement de pris à bail aux torts exclusifs de la SCI Les Chareins ; qu'il en résulte pour les époux X... non seulement la perte des loyers qu'ils auraient dû percevoir à compter de la date de livraison fixée, mais encore la perte définitive du bénéfice des avantages fiscaux attachés à la nature de l'opération, dès lors que l'obligation de conclure un bail dans le mois de la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas pu être réalisée ; qu'ainsi, contrairement à ce qu'a décidé le tribunal, le retard pris par la SCI Les Chareins dans l'achèvement des travaux justifie la résolution de la vente ;
1°) ALORS QUE le retard de livraison d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement ne peut justifier la résolution du contrat lorsque le délai de livraison prévu n'est pas impératif ; qu'en jugeant que la SCI Les Chareins avait livré tardivement tant les parties privatives que les parties communes de l'appartement acquis par les époux X..., dès lors que le contrat prévoyait une livraison au quatrième trimestre 2007, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (concl., p. 15, point 3, spéc. p. 17 § 1) si le délai indiqué par le contrat était seulement indicatif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1610 du code civil ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, dans les cas où le délai prévu est impératif, les parties à la vente d'immeuble à construire peuvent prévoir qu'il sera prorogé si certains événements retardent la construction, tels des intempéries ou la défaillance d'entreprises ; que la cour d'appel s'est bornée à relever que la société Les Chareins n'avait pas avisé les vendeurs d'un cas de force majeure ; qu'en s'abstenant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (concl., p. 18 § 5), si les délais avaient été valablement suspendus du fait des intempéries et de la défaillance de l'un des entrepreneurs, la société TGTP, ce qui correspondait aux cas de prorogation prévus par le contrat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1610 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'acceptation sans réserve d'un appartement vendu en l'état futur d'achèvement interdit à l'acheteur de se prévaloir d'un manquement à l'obligation de délivrance, notamment en ce qui concerne le moment où celle-ci a été exécutée ; qu'en l'espèce, le 28 février 2008, les époux X... ont réceptionné le bien vendu, sans exprimer de réserves tenant à un retard de livraison ou au non-achèvement des parties communes ; qu'en prononçant la résolution de la vente en raison du retard de livraison de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 1610 du code civil ;
4°) ALORS QUE la résolution ne peut être prononcée à raison d'inexécutions imputables au créancier de l'obligation inexécutée qui demande la résolution ; qu'en l'espèce, la SCI Les Chareins faisait valoir qu'elle avait achevé l'appartement dans le délai prévu par le contrat de vente et que le retard de livraison était dû à la carence du mandataire des époux X... (concl., p. 17 § 2) ; qu'en se fondant sur le fait que les parties privatives de l'appartement avaient été livrées le 18 février 2008, soit deux mois après la date fixée, sans rechercher si ce retard était imputable aux époux X... et à leur mandataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1610 du code civil ;
5°) ALORS QUE le juge ne peut prononcer la résolution pour inexécution que s'il constate que les manquements invoqués sont suffisamment graves ; qu'en prononçant la résolution du contrat de vente conclu entre la SCI Les Chareins et les époux X... sans constater que les manquements allégués présentaient un caractère de gravité suffisant, la cour d'appel a violé l'article 1610 du code civil ;
6°) ALORS QU' un immeuble est réputé achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat ; que, pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments impropres à leur utilisation ; qu'en énonçant que les appartements ne pouvaient faire l'objet de la gestion commerciale prévue en l'absence d'achèvement des travaux sur les parties communes au sens de l'article R. 261-1 à la date prévue, sans rechercher si l'immeuble était accessible malgré l'absence de terrassement et d'enrobé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation et 1610 du code civil ;
7°) ALORS QUE, en tout état de cause, en se fondant sur le fait que les retards avaient entraîné la perte des loyers que les acquéreurs auraient dû percevoir à compter de la date de livraison fixée, sans répondre aux conclusions (concl., p. 25 point 13) faisant valoir que les acquéreurs n'avaient en réalité subi aucune perte dans la mesure où le montant des loyers perçus en exécution du contrat de gestion conclu avec la société F Immo était supérieur aux loyers convenus avec la société Eurogroup, ce qui compensait le retard de mise en location, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°) ALORS QU' en s'abstenant de répondre aux écritures de la SCI les Chareins faisant valoir que l'absence de conclusion du bail entre les époux X... et la société Eurogroup était liée à un désaccord sur le niveau du loyer proposé et non aux retards imputés à la SCI (concl., p. 19, point 7 et p. 22 § 4), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
9°) ALORS QU' en se fondant sur le fait que ces retards allaient entraîner la perte définitive des avantages fiscaux attachés à la nature de l'opération, sans répondre aux conclusions (p. 17, dernier §) faisant valoir que la perte des avantages fiscaux n'était pas démontrée, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, qui a prononcé la résolution de la vente et du prêt, d'avoir condamné la SCI Les Chareins à rembourser aux époux X... la somme de 10.015,50 € au titre des frais de vente et à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts et d'avoir condamné la SCI Les Chareins à payer la somme de 10.000 € à la société BNP Paribas à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE, en conséquence de la résolution, la SCI Les Chareins devra restituer outre la somme de 135.453 € au titre du prix de vente perçu, les dépenses directement liées à la conclusion du contrat, à savoir les frais d'actes et de publication, les frais liés à l'emprunt et les frais de gestion de l'opération, respectivement de 3.433,53 €, 3.081, 97 € et 3.500 €, au total 10.015,50 €, lesdites sommes devant porter intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; que les autres préjudices liés aux conséquences fiscales de la résolution, préjudice financier du fait de l'immobilisation des fonds, préjudice matériel résultant de l'annulation de leur projet, seront justement réparés par la somme de 20.000 € ; que la société BNP Paribas est fondée à demander à la SCI Les Chareins, dont le manquement est à l'origine de la résolution du contrat de vente et du contrat de prêt, les dommages et intérêts devant réparer son préjudice économique et financier ; que la somme de 10.000 € constitue une juste réparation ;
1°) ALORS QU' en allouant une réparation globale de 20.000 € au titre des préjudices liés aux conséquences fiscales de la résolution, du préjudice financier résultant de l'immobilisation des fonds et du préjudice matériel résultant de l'annulation du projet, sans justifier précisément de la réalité de ces différents chefs de préjudice non individualisés, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la SCI Les Chareins contestait la réalité des préjudices, notamment fiscal, invoqués par les époux X... (concl., p. 17 dernier § et p. 27 point D) ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QU' en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI Les Chareins contestant la réalité du préjudice allégué par la société BNP Paribas (concl., p. 30 § 4), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
