LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 novembre 2012), que la société Du Corail ayant réalisé des travaux de surélévation d'une villa et de construction d'une piscine sur le lot n° 65 du lotissement Le Nouveau parc des Issambres, a vendu son lot à M. X... et Mme Y..., après obtention du certificat de conformité ; que Mme Z..., propriétaire des lots adjacents n° 66 et 67, estimant que les constructions avaient été édifiées en violation des stipulations du cahier des charges du lotissement, a, après expertise, assigné la société Du Corail, M. X... et Mme Y... en démolition, remise en état des lieux sous astreinte et indemnisation ;
Sur le moyen unique :
Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :
1°/ que le cahier des charges du lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel et ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en se fondant, principalement, pour retenir que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel et pour débouter, en conséquence, Mme Z... de ses demandes, sur la circonstance que ce document avait été approuvé par un arrêté préfectoral, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la demande d'une majorité des colotis de maintenir, après l'entrée en vigueur des anciennes dispositions de l'article L. 312-5-1 du code de l'urbanisme, les règles contenues dans un document régissant un lotissement n'exclut pas, quand bien même elle exprimerait la volonté des colotis que ces règles soient prises en compte par l'administration au même titre que les règles d'urbanisme de la commune, le caractère contractuel de ces mêmes règles ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel et pour débouter Mme Z... de ses demandes, que les colotis avaient exprimé, en 1987, la volonté de maintenir les règles d'urbanisme du lotissement, que les dispositions de l'article L. 312-5-1 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction alors en vigueur, mentionnaient bien que les principes qu'elles posaient n'avaient aucune incidence sur les règles contractuelles régissant les rapports des colotis entre eux, de sorte que si les colotis considéraient que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » constituait un cahier des charges, ils n'auraient eu aucun intérêt à en demander le maintien et que la demande des colotis renforçait, au contraire, le caractère réglementaire des règles qu'elle visait, puisqu'elle exprimait la volonté des colotis qu'elles soient prises en compte par l'administration au même titre que les règles d'urbanisme de la commune, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 312-5-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 et à l'ordonnance du 8 décembre 2005 et les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que lorsqu'un document régissant un lotissement stipule que certains colotis peuvent déroger, par des conventions conclues entre eux, à certaines de ses prescriptions, ce document revêt nécessairement un caractère contractuel ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter Mme Z... de ses demandes, que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel, sans répondre au moyen, péremptoire, soulevé par Mme Z... dans ses conclusions d'appel, qui était tiré de ce que ce document stipulait que certains colotis pouvaient déroger, par des conventions conclues entre eux, à certaines de ses prescriptions, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que le cahier des charges du lotissement définit les droits et obligations des colotis entre eux et le mode de gestion des parties communes et, plus précisément, édicte les règles établies au profit et à la charge des colotis et de leurs lots destinées à préserver leur cadre de vie et à organiser la vie collective au sein du lotissement ; que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel et ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter Mme Z... de ses demandes, que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel, sans répondre au moyen, péremptoire, soulevé par Mme Z... dans ses conclusions d'appel, qui était tiré de ce que ce document édictait des règles établies au profit et à la charge des colotis et de leurs lots destinées à préserver leur cadre de vie et à organiser la vie collective au sein du lotissement « Le Nouveau parc des Issambres », la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le document du lotissement invoqué était nommé « règlement » dans son intitulé adopté le 23 juin 1962 et approuvé par arrêté préfectoral du 10 octobre 1962, que les dispositions de ce règlement qui n'auraient pas été respectées concernaient des prescriptions se retrouvant dans les documents d'urbanisme et que sa reproduction dans les actes de vente provenait d'une mention apposée par le lotisseur rédacteur du document, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a souverainement déduit que la preuve de la volonté des colotis de donner à ce règlement une valeur contractuelle n'était pas établie et que les demandes de démolition et d'indemnisation de Mme Z... devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... à payer à la société Du Corail, la somme de 3 000 euros, à M. X... et Mme Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour Mme Z...
Le pourvoi fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté Mme Janine Z..., épouse A..., de ses demandes ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. / En effet, le lotissement Le nouveau parc des Issambres approuvé par arrêté préfectoral du 10 octobre 1962 est régi par document unique, à savoir un " règlement " adopté le 23 juin 1962, publié le 9 mai 1963 à la conservation des hypothèques et annexé à l'autorisation administrative, sans que la reproduction ni sa qualification de " cahier des charges " dans les actes de vente postérieurs, ne lui aient conféré une nature contractuelle. / La décision des colotis prise en 1987 demandant, en application de la législation alors applicable, le maintien des règles d'urbanisme n'a pas non plus modifié la nature réglementaire des règles applicables au lotissement. / Le jugement qui a débouté Mme A... de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la Sarl du Corail et des époux X... sera en conséquence confirmé » (cf., arrêt attaqué, p. 4 et 5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme prévoit que les travaux ayant été autorisés par l'administration ne peuvent fonder une demande en réparation du fait de troubles qui auraient été causés par ces travaux si l'autorisation de construire n'a pas été préalablement annulée. En l'espèce, les parties sont en l'état d'une décision du tribunal administratif de Nice qui a rejeté la demande d'annulation du permis de construire du 17 octobre 2002 portant sur la terrasse couverte et le pool house, au motif que ce permis était régulier en la forme et au fond. Cette juridiction a rejeté les moyens soulevés par Madame A... qui tenaient, outre à une irrégularité de forme, à la violation des articles 9 et 10 du règlement du lotissement du nouveau parc des Issambres. / Les documents du lotissement ne comprennent qu'un seul document contenant l'énoncé de règles que les colotis doivent respecter. Il s'agit d'un " règlement " selon son intitulé adopté le 23 juin 1962 qui a été publié le 9 mai 1963, en annexe à un arrêté préfectoral autorisant la création d'un lotissement. /Madame Buffet se prévaut du nonrespect de règles contenues dans ce " règlement " du lotissement qui concerne la hauteur des constructions, leur caractère unique dans le lot, la surface constructible par rapport à la superficie du lot, la distance entre les constructions et les limites des lots. Il s'agit de prescriptions qui se retrouvent dans le code de l'urbanisme et les plans d'occupation des sols et, actuellement, dans les plans locaux d'urbanisme applicables dans les communes. / En l'espèce, Madame A... tente de faire admettre par la juridiction judiciaire que ce " règlement " doit être qualifié de cahier des charges et a une nature contractuelle et que sa violation, en dehors de tout préjudice, peut être sanctionnée par l'un quelconque des propriétaires du lotissement. / Il convient au préalable de noter qu'elle avait fondé sa demande d'annulation du permis de construire devant la juridiction administrative sur le fait que les règles posées par les articles 9 et 10 de ce document auraient dû être prises en compte par le maire dans le cadre de l'instruction de la demande de permis de construire de son voisin et qu'elle a soutenu que ces clauses n'avaient pas qu'un caractère privé. / Dans le cadre du présent litige, Madame A... soutient que le document intitulé " règlement " est en réalité un cahier des charges ayant une valeur contractuelle entre les colotis. Elle se prévaut de la reproduction de ce document dans l'acte de vente de 1966 par le lotisseur à son auteur, des mentions relatives à ce document dans les actes de vente successifs le qualifiant de " cahier des charges " ou de " cahier des charges-règlement " et de la volonté de son auteur de le voir reproduit dans tous les actes de vente. / Le document litigieux a été rédigé en 1962, soit quelques années seulement après l'adoption des décrets de 1958 et de 1959 qui instauraient une distinction entre le règlement destiné à établir les règles d'urbanisme applicable entre les colotis et le cahier des charges, document de droit privé réglementant les rapports entre les colotis et non soumis à approbation de l'autorité administrative. Auparavant, depuis 1924, la division d'une parcelle en lots et le document qui était intitulé " cahier des charges " réglementant le lotissement à venir devaient faire l'objet d'une approbation administrative. / Depuis 1975 et surtout depuis la loi dite Sru du 13 décembre 2000, l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme dispose que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, dans un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou ce règlement un caractère contractuel. / L'acte du 17 décembre 1966 portant la première vente des lots numéros 66 et 67 par le lotisseur, contient reproduction de ce texte intitulé " règlement ". Par la suite, les actes successifs ainsi que les actes de cession du lot numéro 65 rappellent le dépôt de ce document aux minutes de Maître Condroyer en 1963 en le qualifiant tantôt de " cahier des charges ", tantôt de " règlement ", tantôt de " cahier des charges-règlement". Ces qualifications révèlent l'embarras des rédacteurs d'actes sur la valeur de ce document unique, compte tenu de l'évolution des textes et de la jurisprudence sur ce point, alors que les lotissements devaient adopter deux documents distincts. / Toutefois, le caractère fluctuant de ces intitulés et la seule reproduction dans l'acte de 1966 ne suffi sent pas à conférer à ce document un caractère contractuel. / Madame A... se prévaut encore du contenu même de ce document qui exige qu'il soit reproduit dans tous les actes de vente successifs pour être opposable à tous les colotis et que la signature de tout acte de vente d'un lot comporte adhésion à ce règlement. Toutefois, il s'agit d'une mention apposée par le lotisseur qui a rédigé ce document avant toute vente et non de l'expression de la volonté de l'ensemble des colotis. / Elle invoque aussi la volonté des colotis, exprimée en 1987 et prise en compte par l'administration en 1988, de maintenir en vigueur les règles d'urbanisme du lotissement. Toutefois, cette volonté de maintenir en vigueur le règlement ne contient pas une expression de volonté des colotis de contractualiser les dispositions du règlement. En effet, le texte de l'article L. 312-5-1 du code de l'urbanisme ne vise que les règles d'urbanisme applicables dans le lotissement pouvant venir en concurrence avec les règles incluses dans le plan d'occupation des sols, qui devait être adoptés dans la commune. Ce texte mentionnait bien que cette règle n'avait aucune incidence sur les règles contractuelles régissant les rapports des colotis entre eux, de sorte que, si les colotos considéraient que le règlement de 1962 constituait un cahier des charges, ils n'auraient eu aucun intérêt à en demander le maintien. Cette demande renforce, au contraire, le caractère règlementaire des règles qu'elle vise puisqu'elle exprime la volonté des colotis qu'elles soient prises en compte par l'administration au même titre que les règles d'urbanisme de la commune. / Il convient donc de juger que, le règlement du lotissement n'ayant pas un caractère contractuel, les demandes de démolition et d'indemnisation de Madame A... ne sont pas fondées et de l'en débouter » (cf., jugement entrepris, 6 à 8) ;
ALORS QUE, de première part, le cahier des charges du lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel et ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en se fondant, principalement, pour retenir que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel et pour débouter, en conséquence, Mme Janine Z..., épouse A..., de ses demandes, sur la circonstance que ce document avait été approuvé par un arrêté préfectoral, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, de deuxième part, la demande d'une majorité des colotis de maintenir, après l'entrée en vigueur des anciennes dispositions de l'article L. 312-5-1 du code de l'urbanisme, les règles contenues dans un document régissant un lotissement n'exclut pas, quand bien même elle exprimerait la volonté des colotis que ces règles soient prises en compte par l'administration au même titre que les règles d'urbanisme de la commune, le caractère contractuel de ces mêmes règles ; qu'en énonçant, par conséquent, pour retenir que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel et pour débouter, en conséquence, Mme Janine Z..., épouse A..., de ses demandes, que les colotis avaient exprimé, en 1987, la volonté de maintenir les règles d'urbanisme du lotissement, que les dispositions de l'article L. 312-5-1 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction alors en vigueur, mentionnaient bien que les principes qu'elles posaient n'avaient aucune incidence sur les règles contractuelles régissant les rapports des colotis entre eux, de sorte que si les colotis considéraient que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » constituait un cahier des charges, ils n'auraient eu aucun intérêt à en demander le maintien et que la demande des colotis renforçait, au contraire, le caractère réglementaire des règles qu'elle visait, puisqu'elle exprimait la volonté des colotis qu'elles soient prises en compte par l'administration au même titre que les règles d'urbanisme de la commune, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article L. 312-5-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 et à l'ordonnance du 8 décembre 2005 et les dispositions de l'article 1134 du code civil ;
ALORS QUE, de troisième part, lorsqu'un document régissant un lotissement stipule que certains colotis peuvent déroger, par des conventions conclues entre eux, à certaines de ses prescriptions, ce document revêt nécessairement un caractère contractuel ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter Mme Janine Z..., épouse A..., de ses demandes, que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel, sans répondre au moyen, péremptoire, soulevé par Mme Janine Z..., épouse A..., dans ses conclusions d'appel, qui était tiré de ce que ce document stipulait que certains colotis pouvaient déroger, par des conventions conclues entre eux, à certaines de ses prescriptions, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, de quatrième part, le cahier des charges du lotissement définit les droits et obligations des colotis entre eux et le mode de gestion des parties communes et, plus précisément, édicte les règles établies au profit et à la charge des colotis et de leurs lots destinées à préserver leur cadre de vie et à organiser la vie collective au sein du lotissement ; que le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel et ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'en retenant, dès lors, pour débouter Mme Janine Z..., épouse A..., de ses demandes, que le document régissant le lotissement « Le Nouveau parc des Issambres » n'avait pas de caractère contractuel, sans répondre au moyen, péremptoire, soulevé par Mme Janine Z..., épouse A..., dans ses conclusions d'appel, qui était tiré de ce que ce document édictait des règles établies au profit et à la charge des colotis et de leurs lots destinées à préserver leur cadre de vie et à organiser la vie collective au sein du lotissement « Le Nouveau parc des Issambres », la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
