LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que Mme X... avait réglé, de la signature du bail en juin 1995 jusqu'en décembre 2008, une somme mensuelle de 684 euros, qu'elle ne justifiait pas avoir fait connaître le montant exact de ses revenus, la cour d'appel, qui a souverainement retenu, par ces seuls motifs, que l'offre de relogement portant sur un bien loué 750 euros charges et eau comprises était adaptée à ses besoins et à ses possibilités, en a exactement déduit que le congé était valable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le moyen est inopérant ;
Et sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'il ne ressort ni de l'arrêt ni de leurs écritures que les consorts X... aient soulevé devant la cour d'appel un moyen tiré de l'illicéité de la clause ayant mis des travaux à la charge de la locataire au regard des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu, d'autre part, que le premier moyen étant rejeté, le moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence est sans portée ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... et M. X... aux dépens ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré par Monsieur Luc Y... le 29 octobre 2009 avec effet au 31 mai 2010 à Madame Paule X..., épouse Z... ;
AUX MOTIFS QUE l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I à l' égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ; que l'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat et le montant de ses ressources à la date de notification du congé ; qu'en l'espèce, il est constant que Madame Paule X... était, comme étant née le 1er juin 1938, âgée de plus de 70 ans au 31 mai 2010 fixé comme date de reprise du logement qu'elle occupe par le congé qui lui a délivré le 29 octobre 2009 par son bailleur, Monsieur Luc Y... ; que celui-ci ne conteste pas que les revenus personnels de Madame X... n'étaient pas à la date du 29 octobre 2009, selon son avis d'imposition sur le revenu 2009, et avant tout abattement ou déduction pratiqués par l'administration fiscale, supérieurs à 703 € par mois et donc étaient inférieurs à une fois et demie le montant du SMIC mais soutient que sa locataire percevait mensuellement un loyer provenant d'un immeuble lui appartenant au PLAN D'ORGON dans les Bouches-du- Rhône et qu'elle cohabite depuis toujours avec son fils Monsieur Jean-Marc X... , caution solidaire au bail, en réalité co-preneur, et dont les ressources doivent en conséquence être prises en considération cumulativement avec celles de sa mère ; que la prétendue source de revenus complémentaires issus d'un patrimoine immobilier n'est pas établie par l'appelant sur lequel repose la charge de la preuve ; qu'aucun revenu foncier n'apparaît sur l'avis d'imposition de Madame Paule X... et pas plus d'ailleurs sur celle de son fils Monsieur Jean-Marc X... ; que ces deux derniers communiquent d'ailleurs aux débats une attestation du Centre des Impôts de TARASCON et d'AVIGNON secteurs de CAVAILLON et d'ORANGE certifiant qu'ils ne sont pas propriétaires d'un bien immobilier sur ces secteurs ; que le contrat de location de la villa sise au Petit Palais à L'ISLE- SUR-LA-SORGUE a été conclu le 1er juin 1995 entre Monsieur Luc Y... et la seule Madame Paule X... ; que ce contrat est également signé de même que l'état des lieux et l'avenant du 1er juin 1995 par « la caution » sans que le nom de celle-ci soit mentionné ; que Monsieur Jean-Marc X... ne conteste cependant pas avoir signé ses actes en qualité de caution ; que les quittances de loyer sont toutes délivrées au nom de la seule Madame Paule X... à laquelle s'adresse exclusivement le bailleur jusqu'au congé du 29 octobre 2009 ; que Monsieur Jean-Marc X... n'a donc pas la qualité de locataire au terme du contrat et le fait, alors même qu'aucune clause ne peut l'interdire et que l'article 15 III ne stipule pas que les ressources des autres occupants du logement doivent être cumulées à celles du locataire, qu'il soit désormais hébergé par sa mère - la preuve n'est en effet pas rapportée qu'il demeure à ses côtés depuis la signature du bail - et qu'il l'aide financièrement, même en réglant l'intégralité du loyer, ne lui confère pas cette qualité de preneur à bail ; que les ressources de Monsieur Jean-Marc X... n'ont donc pas à être prises en considération en tant que telles ; que, par suite, la demande de communication de pièces relatives à sa situation professionnelle et financière, faite par Monsieur Luc Y... ne se justifie pas et ne peut en conséquence qu'être rejetée ; que Madame Paule X..., âgée de plus de 70 ans à la date d'échéance du contrat, 31 mai 2010 et aux ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant du SMIC à la date de notification du congé 29 octobre 2009, relève donc des dispositions protectrices de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 ; que Monsieur Luc Y... se doit de lui offrir, au terme du précédent article et de l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités sur le territoire de la même commune L'ISLE-SUR-LA-SORGUE ou d'une autre commune limitrophe, en l'espèce VELLERON, LAGNES, SAUMANE DE VAUCLUSE, et CAUMONT SUR DURANCE sans être éloigné de plus de 5 kilomètres de son actuelle résidence ; que le Tribunal a jugé que les offres formulées par le bailleur oscillant entre 700 et 900 € ne pouvaient être considérées comme sérieuses dès lors que le loyer de Madame Paule X... s'élevait à la date du congé à 484 € mensuels ; que Monsieur Luc Y... critique cette disposition en ce qu'elle ne prend pas en considération le loyer réel fixé d'un commun accord des parties, à un montant mensuel supérieur de 200 € à celui porté au contrat écrit, un tel complément de 200 € ayant été réglé par la locataire de juin 95, à la signature du bail, jusqu'en décembre 2008 ; qu'il s'élève actuellement depuis le 1er janvier 2012 à la somme de 514,21 € par mois, provision sur charges de 19 € non comprises ; que Madame Paule X... ne conteste pas avoir réglé un tel loyer initial de 684 € par mois et non de 484 € mensuels mais soutient que le complément de 200 € non mentionné au bail lui a été imposé par le bailleur qui souhaitait le dissimuler aux yeux du fisc ; que Monsieur Luc Y... réplique que cette dissimulation n'avait pour but que de permettre à Madame Paule X... de percevoir l'allocation logement ; que les pièces communiquées par les deux parties ne permettent pas à la Cour de privilégier l'une des thèses plutôt que l'autre, les deux parties pouvant toute deux cumulativement trouver intérêt à une telle dissimulation ; qu'en tout état de cause il ne peut qu'être relevé que Madame Paule X... ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait été contrainte d'une quelconque manière par Monsieur Luc Y... qui lui aurait en quelque sorte extorqué sa signature au bas du contrat du 15 juin 1995 ; que rien ne permet de dire que Madame Paule X... présentait à cette date la vulnérabilité qu'elle invoque à ce jour ; que, de plus, lors de la signature du bail, elle était accompagnée et assistée de son fils qui a signé le contrat en tant que caution et était à même d'éviter toute pression sur sa mère et d'attirer son attention sur le montant du loyer au regard de ses revenus mensuels ; qu'enfin et surtout, il ne peut être fait abstraction du fait que Madame Paule X... s'est acquittée de ce complément volontairement pendant plus de 10 années, 13 années très exactement ; que sa demande en remboursement atteste, même si le bailleur ne justifie pas de l'intégralité des paiements, de la régularité durant toutes ces années du règlement du complément de 200 € que le bailleur n'a jamais augmenté ; qu'une telle durée n'est pas compatible avec une pression invoquée, et ce d'autant plus que l'arrêt du règlement de ce complément de prix en décembre 2008 coïncide avec la réception par Madame Paule X...
Z... d'une lettre recommandée avec avis de réception à elle adressée par Monsieur et Madame Luc Y... portant congé pour le 31 décembre 2009 aux fins de reprise de l'immeuble loué pour y installer leur fille, congé auquel pourtant elle a immédiatement répondu favorablement, indiquant se mettre à la recherche d'une nouvelle habitation ; que ce long paiement incontestable autorise la Cour à affirmer que la rencontre des volontés des parties s'est faite sur un loyer initial de 484 € plus 200 € soit 684 € ; qu'aucune d'elles ne peut opposer aujourd'hui sa propre turpitude, ignorer le montant réel du bail et invoquer comme Madame Paule X... l'ordre public de protection du preneur institué par la loi du 6 juillet 1989, en ne voulant connaître comme montant du loyer que le seul montant porté au contrat de bail écrit ; que, par suite, la Cour ne peut suivre le premier juge en ce qu'il a pris en considération le seul montant du loyer porté au bail en faisant abstraction des 200 € versés complémentairement chaque mois à ce même titre ; qu'au 1er janvier 2012, le montant du loyer est de 714,21 € par mois et non de 514,21 € par mois ; qu'un tel montant paraît d'ailleurs conforme, même s'il est légèrement inférieur à l'estimation qui a été faite de la villa louée située dans un hameau attractif près de L'ISLE-SUR-LA-SORGUE ; que l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 n'oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de relogement en même temps qu'il lui délivre le congé et qu'il faut et suffit que l'offre de relogement soit faite pendant la période de préavis ; que, de même, s'il a l'obligation de fournir au locataire un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités et situé à proximité géographique, encore faut-il qu'il ait connaissance des véritables revenus de sa locataire ; qu'en l'espèce, les courriers répétés du bailleur pendant la période de préavis pour le dernier être adressé le 7 avril 2010, soit moins de deux mois avant la fin du bail, portent demande à Madame X...
Z... et à son fils, de communication de leurs revenus et possibilités de loyer ; que si nul ne peut se faire une preuve à soi-même, force est de constater qu'il n'est pas justifié par l'intimée qu'avant la procédure en cours et en tout état de cause avant l'expiration du bail, elle ait effectivement fait connaître le montant de ses revenus exacts à son bailleur, à l'huissier chargé en son nom de procéder au recouvrement des sommes dues au titre du bail ou aux agences immobilières requises par le bailleur pour rechercher un logement de remplacement ; que même plus tard, le 22 mars 2010, lorsqu'elle refuse le bien proposé par SOLEIL DE PROVENCE IMMOBILIER, elle ne fait allusion qu'au loyer qu'elle paie actuellement, bien inférieur au loyer du bien proposé mais non à ses revenus ; que, dans ces conditions, il ne saurait être reproché à Monsieur Y... d'avoir proposé à Madame X... des biens situés à proximité de l'immeuble loué pour un loyer mensuel avoisinant le montant réellement réglé par sa locataire, ce d'autant plus que ce loyer a été réglé pendant treize années, très régulièrement, les relevés bancaires en attestent à de nombreuses reprises, par Monsieur Jean-Luc X... qui procurait ainsi une aide pécuniaire non négligeable à sa mère, augmentant ses revenus ; que l'offre formulée le 22 avril 2010 par le cabinet ZAMORA d'un bien dans une résidence sécurisée en rez de chaussée de 70 m2 composée de deux chambres, un coin cuisine, un séjour, une salle de bain WC, une terrasse et un jardin de 35 m2 pour un loyer mensuel de 750 € charges et eau comprises était, au regard des revenus supposés de Madame X..., du loyer alors réglé de 684 € par mois augmenté des charges, de son âge, de sa santé quelque peu déficiente et de ce qu'elle déclare vivre seule, satisfactoire ; que le refus de Madame X... souhaitant une grande cour clôturée pour ses deux chiens est abusif, ce d'autant plus que de nombreuses autres propositions à un prix mensuel parfois inférieur au loyer réellement réglé, lui ont été communiquées dans les 16 mois précédents ; que la cour estime donc, contrairement au premier juge que Monsieur Y... a présenté à Madame X...
Z... des offres suffisamment détaillées qui correspondaient à ses besoins et à ses possibilités ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le montant des ressources annuelles du locataire âgé de plus de 70 ans, qui se réclame des dispositions de l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, s'apprécie à la date de notification du congé qui lui a été délivré ; que la Cour d'appel qui, après avoir constaté que les revenus personnels de Madame X... n'étaient pas à la date du 29 octobre 2009, selon son avis d'imposition sur le revenu 2009, et avant tout abattement ou déduction pratiqués par l'administration fiscale, supérieurs à 703 € par mois, a néanmoins jugé que l'offre formulée le 22 avril 2010 pour un loyer mensuel de 750 € charges et eau comprises était, au regard des revenus supposés de Madame X..., satisfactoire, n'a pas tiré les conséquence légales de ses propres constatations et a, dès lors, violé les dispositions de l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Cour d'appel qui, tout en constatant que les revenus personnels de Madame X... n'étaient pas, à la date de notification du congé, supérieurs à 703 ¿ par mois, a néanmoins relevé, pour juger que l'offre du 22 avril 2010 était satisfactoire, que Madame X... n'avait pas fait connaître à son bailleur ses véritables revenus avant l'expiration du bail, a privé sa décision de base légale au regard des dispositions de l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE, pour l'application des dispositions de l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989, seules les ressources régulières du locataire âgé de plus de 70 ans doivent être prises en compte ; que la Cour d'appel qui, tout en constatant que les revenus personnels de Madame X... n'étaient pas, à la date de notification du congé, supérieurs à 703 € par mois, a néanmoins relevé, pour juger que les offres de relogement faites par le bailleur étaient satisfactoires, que Monsieur X... procurait « une aide pécuniaire non négligeable à sa mère, augmentant ses revenus », a privé sa décision de base légale au regard dispositions de l'article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, ENFIN, Qu'est nulle et de nul effet toute contre-lettre qui a pour objet d'éluder des règles d'ordre public ; qu'en énonçant, pour valider le congé délivré le 29 octobre 2009, que les parties avaient convenu d'un loyer mensuel initial de 684 euros, soit un loyer supérieur à celui mentionné dans le contrat de bail, la Cour d'appel, qui a ainsi jugé valable une contre-lettre contraire aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et notamment à l'obligation prévue par l'article 3 de préciser dans le contrat de bail le montant du loyer et ses modalités de paiement, a violé ensemble l'article 1321 du Code civil et les articles 2 et 3 de la loi susvisée.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame Paule X..., épouse Z..., et Monsieur Jean-Luc X..., caution solidaire, à payer à Monsieur Luc Y... en deniers et quittances valables, à compter du 1er juin 2010 et jusqu'à complète libération des lieux une indemnité d'occupation égale au montant du loyer tel que fixé précédemment qu'elle se devait de régler en cas de poursuite du bail, avec indexation et avances sur charges ;
AUX MOTIFS Qu'au final, le congé délivré par Monsieur Y... le 29 octobre 2009 n'est pas nul et Madame X... est déchue de tout titre d'occupation depuis sa date d'effet, 31 mai 2010 ; que celle-ci devra quitter les lieux ainsi que tous occupants de son chef ; que, faute par elle de quitter volontairement les lieux après délivrance d'un commandement, il pourra être procédé à son expulsion au besoin par la force publique avec toutes conséquences que de droit ; qu'à compter du 1er juin 2010 et jusqu'à son départ effectif des lieux loués Madame X... est redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qu'elle aurait réglé si le bail s'était poursuivi c'est à dire le montant mensuel inscrit au bail et comme lui réindexé chaque année et augmenté de 200 € outre les charges, soit 514,21 + 200 = 733,21 € depuis le 1er janvier 2012 et l'avance sur charges de 19 € ; que condamnation solidaire à un tel paiement de Monsieur Jean-Marc X..., caution solidaire non contestée de Madame Paule X... épouse Z..., sera prononcée ; que le complément de loyer ayant été convenu d'un commun accord entre le bailleur et sa locataire, Madame X... est mal fondée à solliciter remboursement de la somme de 200 ¿ mensuels sur les cinq dernières années ; que, par réformation de la décision déférée, elle sera déboutée d'une telle demande ; que, pour des motifs identiques, Madame Paule X... reste devoir au titre des impayés de loyer depuis décembre 2008, suivant décompte dûment vérifié arrêté au 5 décembre 2011, la somme de 10.439,16 € ; que bien qu'elle soutienne avoir effectué certains paiements, elle n'en rapporte pas la preuve par relevés bancaires justifiant des prélèvements ou reçus ; que, de plus, elle convient avoir arrêté dès décembre 2008 le règlement du complément mensuel de 200 € ;
ALORS QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant validé le congé délivré par Monsieur Luc Y... le 29 octobre 2009 avec effet au 31 mai 2010 à Madame Paule X..., épouse Z..., entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du Code de procédure civile la censure de ce chef de l'arrêt.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes de Madame Paule X... relatives à la mise en conformité de l'immeuble par la réalisation de travaux, au besoin sous astreinte, et d'avoir condamné Monsieur Luc Y... à payer à Madame Paule X..., épouse Z..., la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts réparateurs de son préjudice de jouissance due à l'indécence du logement loué ;
AUX MOTIFS QUE les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et les articles 1 à 4 du décret du 30 janvier 2002 font obligation au bailleur par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu'une telle obligation ne cesse qu'en cas de force majeure ; que Madame X... excipe de la présence d'infiltrations d'eau par la toiture de la tour dans le logement loué, désordre régulièrement dénoncé à son bailleur, et de la dangerosité de l'escalier menant à une chambre ; qu'il est constant que, dès le 27 mars 2008, par lettre recommandée avec avis de réception Madame Paule Z...-X... « a rappelé » à son bailleur la fuite dans le toit de la tour existant depuis plusieurs années et dont l'eau pénétrante traverse le plancher de l'entrée ; que force est de constater que cette fuite en toiture existe toujours le 22 décembre 2009 lorsque l'expert missionné par la compagnie d'assurances ECUREUIL de Madame Z... constate les dommages portés aux embellissements de la chambre située dans la tour consécutivement aux dégâts des eaux du 17 septembre 2009, le 27 octobre 2010 lors de la réalisation par la CAISSE D'ALLOCATIONS FAMILIALES de Vaucluse de son premier diagnostic décence, et enfin le 23 janvier 2012 lors de son second diagnostic ; que le contrôleur de la Caisse d'Allocations Familiales relève de même lors de ce second passage que le logement reste indécent, aucuns travaux n'ayant été exécutés depuis sa venue précédente pour remédier aux problèmes d'infiltrations de la toiture, à l'absence d'accès conforme à la chambre de l'étage qui se fait par une échelle sans garde corps ni rampe, enfin à la présence de prises électriques sans terre ; que cette échelle présente un danger certain pour la sécurité ; que ce soit la locataire qui ait procédé à son installation lors de son entrée dans les lieux en accord avec le bailleur ne change rien au fait que Monsieur Y... se devait de veiller à la conformité de cet aménagement ; que Madame X... a en tout état de cause en ne parachevant pas les travaux fixés contractuellement à sa charge, participé à son propre préjudice ; que le logement loué à Madame X... n'était pas insalubre ou inhabitable et n'autorisait donc pas la locataire à suspendre le paiement du loyer ; que le congé étant validé, Madame X... est irrecevable en ses demandes relatives à la mise en conformité de l'immeuble par la réalisation de travaux, au besoin sous astreinte ; que, cependant son préjudice depuis à tout le moins mars 2008 est réel et mérite indemnisation ; que Madame X... sera donc condamnée ainsi que son fils Jean-Marc X..., caution solidaire non discutée de sa mère, à payer solidairement à Monsieur Luc Y..., la somme de 10439,16 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2011 ; que son préjudice de jouissance dû à l'indécence de son logement a été bien apprécié par le tribunal qui lui a alloué à ce titre la somme de 1000 € ; que celui-ci s'étant poursuivi pendant la procédure d'appel et Madame X... ayant fait une mauvaise chute dans les escaliers non conformes le 22 août 2011, les dommages et intérêts réparateurs seront portés à la somme de 2000 € ;
ALORS, D'UNE PART, QUE les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contrepartie, les travaux de mise aux normes de confort et d'habitabilité prévues par le décret du 6 mars 1987 ; que la Cour d'appel qui, après avoir constaté que, selon le contrôleur de la Caisse d'Allocations Familiales, le logement restait indécent, aucun travaux n'ayant été exécuté pour remédier aux problèmes d'infiltrations de la toiture, à l'absence d'accès conforme à la chambre de l'étage qui se fait par une échelle sans garde corps ni rampe, enfin à la présence de prises électriques sans terre, a néanmoins retenu, pour apprécier le préjudice subi par Madame X..., que celle-ci avait, en ne parachevant pas les travaux fixés contractuellement à sa charge, participé à son propre préjudice, a violé les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE la cassation à intervenir sur le premier moyen qui s'attaque au chef de l'arrêt ayant validé le congé délivré par Monsieur Luc Y... le octobre 2009 avec effet au 31 mai 2010 à Madame Paule X..., épouse Z..., entraînera, par voie de conséquence, en application de l'article 625 du Code de procédure civile la censure du chef de l'arrêt ayant déclaré irrecevables les demandes de Madame Paule X... relatives à la mise en conformité de l'immeuble par la réalisation de travaux, au besoin sous astreinte.
