LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis de la Réunion, chambre d'appel de Mamoudzou, 7 février 2012), que, par acte sous seing privé du 26 mars 2004, M. X... a attesté avoir reçu de Mme Y... un acompte sur le prix de vente d'un terrain situé à Mayotte ; que Mme Y... a assigné en réitération de la vente M. X... qui avait obtenu le 15 octobre 2007 la mutation de ce terrain appartenant à la collectivité de Mayotte ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme Y..., l'arrêt retient que la vente ne pouvait pas être régularisée puisque M. X..., qui n'était pas propriétaire de la parcelle contrairement à la mention de l'acte sous seing privé, vendait une partie du domaine public qui était inaliénable et imprescriptible ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les parties n'avaient pas soutenu que le terrain objet de la vente faisait partie du domaine public, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 février 2012, entre les parties, par la chambre d'appel de la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, chambre d'appel de Mamoudzou ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté madame Y... de sa demande de réalisation de la vente ;
AUX MOTIFS QUE l'acte manuscrit litigieux est ainsi rédigé ; que « Vendredi 26 mars 2004 ; Je soussigné Monsieur X...
Z... propriétaire du terrain sise à Mzouazia quartier Kavani à côté de la mosquée vers Bouéni 97600 Mayotte, atteste avoir reçu ce jour la somme de 5. 000 euros (cinq mille euros) en acompte sur la vente dudit terrain à mademoiselle Y... Mireille pour la somme de treize mille huit cent quarante euros (13. 840 euros) (d'une superficie de 692m2) le solde sera versé lors de la conclusion de la vente ; Monsieur X...
Z... Mademoiselle Y..., chèque La Poste N° 033645048B » et suivent deux signatures ; que suivant procédure de régularisation foncière avec morcellement du terrain appartenant à la collectivité départementale de Mayotte, monsieur X...
Z... a obtenu la mutation à son profit de la propriété dite X... 1802 TN° 16 129- Do, le 15 octobre 2007, la mutation est grevée d'une période d'incessibilité jusqu'au 15 octobre 2017 ; qu'il s'agit d'une parcelle de 7 ares 15 centiares soit 715 m2 sise à Mzouazia commune de Bouéni ; qu'autrement dit, à la date de l'acte sous seing privé, où monsieur X...
Z... se dit propriétaire du terrain litigieux, il ne l'était pas et le terrain appartenait à la collectivité départementale ; que le document produit constitue une promesse de vente et non une vente comme allégué par madame Y... ; que les parties fondent leurs demandes sur l'article 1583 du code civil, qui dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à ; qu'en effet, si le prix est fixé et la chose déterminable et si le principe consensuel laisse au parties le choix de la forme, cet acte n'opère pas transfert de propriété, il n'en ressort pas que monsieur Z... s'est défait de son bien au profit de madame Y... qui a pu en disposer ; que l'absence de transfert de propriété est confirmé par la circonstance que madame Y... a été contrainte de solliciter l'autorisation de monsieur Z... pour y édifier une construction ; que d'ailleurs aux termes de cet acte monsieur X...
Z... reçoit une " acompte sur la vente " et non sur le prix de vente, le solde devant lui être versé à la " conclusion de la vente " ; qu'autrement dit, la vente n'était pas encore conclue à la date de la signature de l'acte litigieux, puisqu'elle n'avait pas opéré transfert de propriété ; que le document sous seing privé établi entre les parties constitue simplement une attestation de monsieur X...
Z... de ce qu'il reçoit un acompte sur la vente, qui n'est pas encore conclue, la parcelle est déterminable et le prix précisé ; qu'il s'agit d'une promesse de vente même dépourvue de date d'échéance, puisque la vente doit être ultérieurement conclue, les parties étant d'accord sur la chose et sur le prix, dont partie a été payée ; qu'en tout état de cause, il ne s'agit pas d'une promesse unilatérale de vente qui pourrait relever des dispositions de l'article 1589-2 du code civil puisqu'il a été créé par l'ordonnance du 7 décembre 2005, considérant que l'acte est antérieur ; que la vente de la chose d'autrui est nulle et l'action en nullité n'appartient qu'à l'acquéreur qui peut prétendre à des dommages et intérêts ; qu'en l'espèce, madame Y... ne requiert pas la nullité de la vente qu'elle prétend parfaite, mais sollicite à titre principal sa régularisation par le paiement du solde ; que les parties fondent leurs demandes et défense sur l'article 1589 du code civil, qui dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement sur la chose et sur le prix ; qu'or, cette promesse synallagmatique de vente d'une parcelle de 692 m2 ne peut avoir d'effet, puisqu'à cette date monsieur X...
Z... n'était pas propriétaire de la parcelle de 692 m2 qu'il prétendait céder ; que quand même, l'existence de la vente serait retenue en application de l'article 1593 (sic) du code civil, elle ne pourrait pas être régularisée puisque monsieur X...
Z..., ce faisant, vendait une partie du domaine public qui est inaliénable et imprescriptible et qu'il n'était pas propriétaire, à l'inverse de ce qu'il mentionnait dans le document sous seing privé ; que parallèlement, madame Y... qui prétend avoir ainsi acquis 692 m2 sur la parcelle, ne peut prétendre étendre les effets de cette promesse de vente au 23 m2 restants non compris dans l'acte mais devenu la propriété de monsieur Z... le 15 octobre 2007, cette surface étant exclue de l'engagement synallagmatique ; que la réalisation de la vente ne peut pas être ordonnée, ni au visa de l'article 1583 du code civil, ni au visa de l'article 1589 du code civil, d'autant que la seule dérogation à l'incessibilité de la parcelle litigieuse est la réalisation d'un projet d'intérêt général au profit d'une collectivité publique ; qu'il y a lieu, dès lors que le tribunal de première instance n'a pas expressément tranché cette demande, statuant à nouveau de débouter madame Y... de sa demande de réalisation de la vente ; (...) que les termes de la promesse de vente mettent en évidence que monsieur Z... s'est présenté à madame Y... en 2004 comme le propriétaire de la parcelle qu'il cédait ; que ce comportement, qui a induit madame Y... en erreur, est fautif d'autant qu'il a rendu impossible la réalisation de la promesse de vente, a permis à monsieur Z... de percevoir de madame Y... les sommes de 5. 000 euros le 26 mars 2004 et de 4. 000 euros le 12 décembre 2006 ; que le 11 mai 2006, monsieur Z... a, dans un document manuscrit, autorisé madame Y... à construire sur sa parcelle ; que le 1er juin 2006, " une attestation de construire " a été délivrée par le maire de la commune de Bouéni, il y certifie que monsieur Z... occupe une parcelle à Mzouazia et qu'il peut lui être accordé un permis de construire ; que le même jour, monsieur Z... a donné à madame Y... une " autorisation de construire " sur sa parcelle, consécutivement le maire a autorisé également madame Y... à construire sur la parcelle appartenant à monsieur Z... ; qu'il s'en déduit que les autorisations municipales ont été établies sur les déclarations des intéressés et qu'il n'a jamais été vérifié que monsieur Z... avait la qualité de propriétaire qu'il revendiquait ; qu'à l'inverse de ce que prétend monsieur Z..., le seul document qui le présente comme simple occupant de la parcelle n'a pas été visé par madame Y..., alors que tous ceux qui lui ont été communiqués mentionnent la qualité de propriétaire ; que si monsieur Z... conteste avoir causé un quelconque préjudice à madame Y..., il résulte des pièces que s'il n'avait pas invoqué sa qualité de propriétaire et promis de vendre un terrain dont il n'était pas propriétaire à madame Y..., il ne se trouverait pas dans la situation administrative inextricable qu'il déplore ; qu'il est seul à l'origine de la situation de madame Y... qui a financé la construction d'une maison sur un terrain qu'elle pensait lui appartenir en vertu de la promesse de vente, et ne peut vendre ou louer sa maison pendant 10 ans à compter du 9 octobre 2007 ; (...) qu'or, madame Y... est actuellement propriétaire d'une maison qu'elle occupe et qu'elle ne peut vendre ou louer avant 2017, construite sur un terrain appartenant à monsieur Z... qui ne peut, en l'état des pièces produites, le vendre avant 2017 ; que monsieur Z... indique qu'il se réserve de chiffrer l'indemnité d'occupation qu'il serait fondé à lui réclamer, ce qu'il ne demande pas actuellement ; qu'il ne demande pas non plus le déguerpissement de madame Y... qui a construit en vertu d'une autorisation donnée par le propriétaire apparent, sur le terrain d'autrui (arrêt, p. 4, cinquième à huitième alinéas, p. 5, p. 6, premier, deuxième et sixième alinéas) ;
ALORS, D'UNE PART, QUE lorsque le vendeur est un propriétaire apparent, l'acheteur qui croit, sous l'empire d'une erreur commune, traiter avec le véritable propriétaire d'un immeuble conclut avec lui une promesse synallagmatique de vente valant vente qui est valable, quand bien même ce vendeur cède la chose d'autrui ; que ce n'est que dans l'hypothèse où l'acheteur a agi de mauvaise foi ou sous l'empire d'une erreur individuelle, que la promesse synallagmatique doit être déclarée sans effet ; qu'en considérant que la promesse synallagmatique ne pouvait avoir effet, en ce que monsieur X... n'était pas propriétaire de la parcelle au moment de la conclusion de ladite promesse, sans vérifier, cependant qu'elle avait retenu par ailleurs que le vendeur était un propriétaire apparent et que son comportement avait induit madame Y... en erreur, caractérisant ainsi la bonne foi de cette dernière, si l'acquéreur avait agi sous l'empire d'une erreur individuelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 544, 1599 et 1589 du code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'appartenance d'un bien au domaine public d'une personne publique ne se présume pas et suppose que le bien soit affecté à l'usage direct du public ou à un service public, pourvu qu'en ce cas il fasse l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de service public ; que, par ailleurs, les juges sont liés par les conclusions des parties et ne peuvent pas modifier les termes du litige dont ils sont saisis en ajoutant un moyen de fait non invoqué par elle ; que dans ses conclusions, monsieur X... faisait valoir qu'il était devenu propriétaire du bien immobilier le 15 octobre 2007 à la suite d'une procédure de régularisation foncière réalisée par la commune de Bouéni (conclusions d'appel, p. 4, dernier alinéa) ; que madame Y... soutenait dans ses écritures que monsieur X... s'était vu reconnaître un droit de propriété sur la parcelle à la suite d'une décision de l'assemblée départementale antérieure à l'acte sous seing privé qu'ils avaient signé le 26 mars 2004 (conclusions d'appel du 9 novembre 2010, p. 5, cinquième alinéa) ; qu'en retenant, sans autre précision, que la vente ne pourrait pas être régularisée, en ce que monsieur X... avait vendu une parcelle du domaine public qui était inaliénable et imprescriptible, la cour d'appel a modifié les termes du litige en introduisant un moyen de fait que les parties n'avaient pas invoqué et, ce faisant, a violé l'article 4 du code de procédure civile.
