LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° W 12-35. 326 et A 13-13. 484 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er octobre 2012) que, par acte du 24 janvier 1969, une servitude de passage a été établie à la charge des parcelles cadastrées n° 42 et 43 vendues à la SCI Résidences de la corniche, au bénéfice de parcelles cadastrées n° 41, 44 et 45 qui se trouvaient enclavées du fait de la division du fonds d'origine ; que des immeubles collectifs et des villas soumis au statut de la copropriété ont été édifiés sur le fonds servant ; que la société Parc des Alpines a édifié vingt-deux villas sur le fonds dominant dont les acquéreurs se sont groupés en association syndicale libre Parc des Alpines (l'ASL) ; que les copropriétaires des Résidences de la corniche (les consorts X...) ont assigné la société Parc des Alpines en constatation de l'aggravation de la servitude et condamnation à participer aux charges d'entretien de la voie sur laquelle s'exerce le passage ; que l'ASL et le syndicat des copropriétaires des Résidences de la corniche sont intervenus volontairement à l'instance ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que le titre constitutif de la servitude de passage, avait établi celle-ci sans aucune limitation ni restriction, au profit de fonds sur lesquels se trouvaient déjà un château, une villa et des serres, et souverainement retenu que la circulation plus importante résultant de la construction de villas sur le fonds dominant n'était pas contraire à la destination et à l'usage le plus large que les parties avaient souhaité donner à la servitude, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen tiré du caractère plus onéreux de la servitude, que ses constatations rendaient inopérant, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu les articles 697 et 698 du code civil ensemble l'article 1134 du même code ;
Attendu que celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver ; que ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre d'établissement de la servitude ne dise le contraire ;
Attendu que pour condamner l'ASL à participer aux frais d'entretien annuels de la voie grevée d'un droit de passage et de ses accessoires, la cour d'appel retient que le titre constitutif de la servitude met ces frais à la charge du propriétaire du fonds servant mais que l'usage de la servitude de passage est désormais partagé entre les copropriétaires des Résidences de la corniche et les occupants des villas du Parc des Alpines ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ; Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, par voie de retranchement, mais seulement en qu'il a condamné l'ASL à participer à concurrence de 10 % aux frais entretien annuels de la voie et ses accessoires appartenant à la copropriété Résidences de la corniche et grevée d'un droit de passage au profit du Parc des Alpines, comprenant le nettoyage, la réfection des voies et trottoirs, l'éclairage et les clôtures des voies, l'arrosage et l'entretien des abords de la voie, l'entretien et l'usage du portail principal charretier et des portails secondaires piétonniers, les frais de gardiennage y compris les salaires, assurances et charges sociales des hommes chargés du gardiennage, de la porterie et de l'entretien des voies, et ce, à compter du 20 juin 2007, l'arrêt rendu le 1er octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires Résidences de la corniche et les consorts X...aux dépens d'appel et des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen commun produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour l'association syndicale libre du Parc des Alpines, demanderesse aux pourvois principaux n° W 12-35. 326 et A 13-13. 484.
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, ajoutant au jugement confirmé, condamné l'ASL du Parc des Alpines à participer, à hauteur de 10 %, aux frais d'entretien annuels de la voie et ses accessoires appartenant à la copropriété Résidence de la Corniche et grevée d'un droit de passage au profit du Parc des Alpines, comprenant le nettoyage, la réfection des voies et trottoirs, l'éclairage et les clôtures des voies, l'arrosage et l'entretien des abords de la voie, l'entretien et l'usage du portail principal charretier et des portails secondaires piétonniers, les frais de gardiennage y compris les salaires, assurances et charges sociales des hommes chargés du gardiennage, de la porterie, et de l'entretien des voies et ce, à compter du 20 juin 2007 ;
AUX MOTIFS QUE sur la participation aux frais d'entretien de la servitude, si les articles 697 et 698 du code civil mettent les frais d'entretien et de réparation de la servitude à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf disposition contraire du titre, en cas d'usage commun, ces frais doivent être partagés entre le propriétaire dominant et celui du fonds servant ; que dans le cas présent, les parties avaient à l'origine convenu que ces frais seraient supportés par le propriétaire du fonds servant ; que toutefois, il est indéniable que l'usage de la servitude de passage est désormais partagé entre les différents copropriétaires des Résidences de la Corniche, et les occupants des 22 villas du Parc des Alpines ; qu'il est également établi que ces derniers profitent des accessoires de la servitude et notamment de l'entrée sécurisée, des services du gardien, de l'éclairage des voies, mais également de l'entretien des espaces verts longeant les voies ; que le portail donnant accès aux 22 villas du parc des Alpines est situé à une vingtaine de mètres de l'entrée principale menant aux Résidences de la corniche, de sorte que leurs occupants n'utilisent qu'une petite portion de cette voie d'environ 1 km de long ; que toutefois, ils bénéficient, en vertu des titres, d'un droit de passage grevant la totalité du chemin ; que si les occupants des 22 villas utilisent désormais les voies de la copropriété, cette dernière comprend 7 immeubles collectifs et 22 villas ; qu'il en résulte que l'essentiel de la circulation résulte du passage des véhicules fréquentant les Résidences de la Corniche ; qu'au regard de l'usage fait de cette servitude, la cour possède les éléments d'appréciation suffisants sans qu'il y ait lieu de recourir à une mesure d'instruction, pour fixer à 10 % la participation de l'ASL aux frais d'entretien annuels de la voie et de ses accessoires, comprenant le nettoyage et la réfection des voies et trottoirs, l'éclairage et les clôtures des voies, l'arrosage et l'entretien des abords de la voie, l'entretien et l'usage du portail principal charretier et des portails secondaires piétonniers, les frais de gardiennage y compris le salaire, les assurances et charges sociales des hommes chargés du gardiennage, de la porterie et de l'entretien des voies ; que la participation à ces frais d'usage et d'entretien sera due par l'ASL à compter de l'acte introductif d'instance soit à compter du 20 juin 2007 ; qu'en revanche, la SNC PARC DES ALPINES a vendu les 22 villas et n'en est plus propriétaire ainsi qu'il ressort d'une attestation dressée le 6 décembre 2010, par Maître Z...; que de plus le permis de construire un bâtiment annexe au château Y...a été annulé par un jugement du tribunal administratif de Marseille du 12 mai 2010, de sorte qu'il ne saurait être accédé à la demande tendant à la voir condamner in solidum avec l'ASL aux frais d'entretien de la voirie ;
1°) ALORS QUE le titre constitutif de la servitude stipulait que le fonds Y... et celui de la SCI LES ALPINES bénéficieraient d'une servitude de passage sur les voies de passage à créer par l'acquéreur, devant donner accès à leurs fonds, tant pour piétons que pour voitures, et qu'en outre, la société acquéreur s'engageait, avant tout commencement de travaux, à construire une porterie à la nouvelle entrée de la propriété de Monsieur Y... et ce, avec maison de gardien et grille à l'entrée, dans un style et pour une surface comparables à ce qui existe actuellement ; que le titre a poursuivi en précisant que la propriété vendue devrait être séparée de celle restant sa propriété, et de celle appartenant à la SCI LES ALPINES par une clôture mitoyenne, présentant des caractéristiques précisées, surmontée d'un grillage, mur complanté d'arbustes du côté de la propriété conservée par les vendeurs, par les soins et aux frais de la société acquéreur, ¿ un portail pour camions sera établi par l'acquéreur à ses frais, et en même temps que la clôture, à l'entrée du chemin donnant accès aux serres ; que le titre prévoyait encore que les fonds Y... et SCI LES ALPINES bénéficieraient d'une servitude de passage et de canalisations, d'eau et autres, actuelles et futures ; qu'il résulte des clauses du titre constitutif de la servitude de passage grevant le fonds appartenant désormais au syndicat des copropriétaires, au bénéfice de celui appartenant à l'ASL du Parc des Alpines, que le titre prévoyait expressément que les frais de toute nature seraient à la charge du fonds servant, en dépit de l'usage commun de l'assiette de la servitude de passage ; qu'en décidant qu'en raison de l'usage commun de l'assiette de la servitude de passage, l'ASL du Parc des Alpines devait supporter 10 % des frais d'entretien de l'assiette de la servitude et de ses abords, la cour d'appel a méconnu le titre constitutif de la servitude en sa clause, dérogatoire aux dispositions des articles 697 et 698 du code civil et relative à l'imputation au propriétaire du fonds servant des frais de toute nature, et a ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le propriétaire du fonds servant ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode et le propriétaire du fonds dominant ne peut en user que suivant son titre, sans rien faire qui aggrave la servitude, ce qui interdit au propriétaire du fonds servant sur lequel pèse, selon le titre constitutif de la servitude de passage, la charge des frais d'aménagement, de rendre onéreux l'usage de l'assiette de la servitude de passage, commun depuis la constitution de la servitude ; que la cour d'appel, qui a constaté qu'aucune aggravation de la servitude de passage ne pouvait être imputée à l'ASL du Parc des Alpines et que le titre constitutif de la servitude de passage avait mis à la charge du fonds servant les frais d'aménagement de l'assiette et des abords de la servitude, mais qui a mis, à la charge de l'ASL, 10 % des frais d'entretien afférents à ces aménagements, a conféré à l'exercice de la servitude un caractère onéreux que le titre ne prévoyait pas et a, en statuant ainsi, violé les articles 701 et 702 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code. Moyen commun produit aux pourvois n° W 12-35. 326 et A 13-13. 484 par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X...et vingt-deux autres défendeurs, demandeurs au pourvoi incident.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les exposants de leur demande tendant à voir juger que constituaient des aggravations de la servitude constituée le 24 janvier 1969 les accès réalisés par la société Parc des Alpines sur les voies de la copropriété les Résidences de la Corniche, l'extension du château Y..., la desserte de la future villa Thémis, l'utilisation de tous les aménagements propres aux voies et à leurs abords et le bénéfice de toutes les prestations fournies par la copropriété et de les avoir en conséquence déboutés de leur demande de condamnation de la société Parc des Alpines et de l'ASL Parc des Alpines à supprimer, sous astreinte, l'accès desservant 22 villas et à restituer au syndicat des copropriétaires des Résidences de la Corniche les digicodes et bips permettant d'utiliser les portails piétonniers et charretiers de la copropriété ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 702 du code de procédure civile celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due de changement qui aggrave la condition du premier ; que dans le cas présent l'acte du 24 janvier 1969 contient la clause suivante : que " l'immeuble restant la propriété de Monsieur et Madame Jean Georges Y... cadastré commune de Marseille, ... section I n° 45 pour 5 ha 80 a 35ca et section I n° 44 pour 25 a 80 ca ainsi que celui restant la propriété de la SCI les Alpines cadastré section I n° 41 pour 48 a 80 ca bénéficieront d'une servitude de passage sur les voies à créer par l'acquéreur, et qui donneront accès à leur propriété, et ce, tant pour piétons que pour véhicules. En outre la société acquéreur s'engage avant tout commencement des travaux à construire une porterie à la nouvelle entrée de la propriété de Monsieur Y..., et ce, avec maison de gardien et grille à l'entrée dans un style et pour une surface comparable à ce qui existe actuellement (...). Un portail pour camions sera établi par l'acquéreur à ses frais, et en même temps que la clôture, à l'entrée du chemin donnant accès aux serres " ; que lors de la création de cette servitude il existait sur les fonds dominants un bâtiment dénommé " château Y..." et une villa dite " la provençale " mais également au vu de la clause insérée à l'acte d'autres ouvrages et notamment des serres ; que cette servitude avait été consentie sans aucune limitation ni restriction ainsi qu'en atteste la clause selon laquelle un portail pour camions devrait être établi à l'entrée du chemin donnant accès aux serres ; qu'à ce jour 22 villas ont été édifiées sur le fonds dominant ; que si la construction de ces villas accroît nécessairement le nombre de piétons et de véhicules utilisant le droit de passage, la seule circonstance qu'un plus grand nombre d'utilisateurs soit de nature à générer une circulation plus importante ne démontre pas que la servitude ne serait pas utilisée conformément à l'usage le plus large que les parties lui avait donné ; qu'il n'est pas davantage établi que la destination de la servitude aurait été détournée, ni que son assiette aurait été modifiée ou déplacée et le procès-verbal dressé le 16 février 2007 constatant la présence d'un portail desservant le Parc des Alpines à partir des voies des Résidences de la corniche n'est pas de nature à établir une aggravation de la servitude ; qu'en conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a estimé que la preuve d'une aggravation de la servitude de passage n'est pas rapportée et en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir condamner la SNC Parc des Alpines et l'ASL à supprimer les accès desservant les fonds dominants ; que par voie de conséquence, les appelants seront également déboutés de leur demande tendant à voir condamner les intimés à restituer au syndicat les digicodes et bips permettant d'utiliser les passages piétonniers et charretiers ainsi que de celle tendant à obtenir une provision de 40. 000 ¿ à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation du préjudice résultant de l'aggravation de la servitude ;
ALORS QUE, dans leurs conclusions d'appel, les exposants faisaient notamment valoir que l'usage intensif de la servitude par les propriétaires des vingt-deux villas, dont aucune n'existait au moment de la constitution du droit de passage en 1969, avait une incidence économique au détriment des copropriétaires des Résidences de la Corniche, qui supportaient seuls l'accroissement des coûts d'entretien afférents à l'usage des voies de la copropriété ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions de nature à établir une aggravation de la servitude la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
