LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 11 septembre 2012), que la société civile immobilière la Maison Blanche et l'Arlésienne (anciennement société Les Banquets) a vendu le 22 novembre 1994 diverses parcelles à la société civile immobilière les Iscles dont le gérant est M. X..., puis a conclu le 23 avril 1996, avec la société Décor et Tradition ayant le même gérant, une promesse synallagmatique de vente d'une parcelle n° 453 sur laquelle celle-ci a entreposé des matériaux ; que la vente de cette parcelle ne s'étant pas réalisée, la société la Maison Blanche et l'Arlésienne a assigné la société Décor et Tradition en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du 30 juillet 1996 au 30 juin 2004 ;
Attendu que pour accueillir partiellement la demande en paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient que suivant convention du 12 février 2004 entre la société les Iscles et la société la Maison Blanche et l'Arlésienne, il a été convenu que la société les Iscles renonçait purement et simplement à l'acquisition du terrain cadastré AT 453, "terrain actuellement utilisé comme aire de stockage de pierres", que s'il n'y était pas pris parti sur les modalités, durée, rémunération de cette occupation, elle n'en apparaissait pas moins comme tacitement convenue et qu'à compter de la cession de ce terrain à un tiers, par acte du 17 juin 2004, il n'existait plus aucun lien contractuel pouvant fonder l'occupation ;
Qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi la mention de l'utilisation du terrain comme aire de stockage de pierres justifiait l'existence d'une convention d'occupation du terrain consentie tacitement et à titre gratuit par la Maison Blanche et l'Arlésienne à la société les Iscles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Décor et Tradition à payer la somme de 2 917,27 euros à titre d'indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 11 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne la société Décor et Tradition aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Décor et Tradition à payer à la société la Maison Blanche et l'Arlésienne la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils pour la société la Maison blanche et l'Arlésienne
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, D'AVOIR limité à la somme de 2 917,27 € la somme que la société Décor et Tradition devait payer à la société La Maison Blanche et l'Arlésienne à titre d'indemnité d'occupation ;
AUX MOTIFS QUE le tribunal avait rejeté à juste titre la demande de la SCI La Maison Blanche et l'Arlésienne fondée sur une reconnaissance de dette, discutée et libellée au profit de M. et Mme Y... et non de la société demanderesse ; que ni la promesse synallagmatique de vente du 23 avril 1996 (pièce nº 40 de l'intimée) ni l'acte du 5 octobre 2001 (pièce nº 4 de l'appelante), acte succinct par lequel M. Y..., gérant de la SCI Les Banquets et seul signataire, attestait que celle-ci s'était engagée à vendre à la SCI Les Iscles la parcelle AT nº 453 au prix de 250 000 francs ne prévoyaient ni autorisation d'occupation ni indemnité d'occupation ; que la société Décor et Tradition expliquait en page 3 de ses conclusions du 18 février 2011 que l'acte définitif de cette vente avait été passé par devant Me Jouvent, notaire à Orgon, du 28 février 2002 mais que la mairie de Cavaillon avait fait valoir son droit de préemption et qu'elle avait saisi le tribunal administratif pour faire annuler cette décision ; que la pièce nº 5 qu'elle produisait pour en justifier était une lettre du maire de Cavaillon du 20 avril 2004 à l'étude notariale Gontier May, faisant référence à une déclaration d'intention d'aliéner du 19 avril 2004 à la suite de laquelle il l'informait que «la ville de Cavaillon n'exerce pas son droit de préemption urbain et renonce à acquérir le bien ci-dessus» ; que suivant convention sous seings privés du 12 février 2004 entre la SCI Les Iscles et la SCI La Maison Blanche et l'Arlésienne, il avait été convenu que la SCI Les Iscles renonçait purement et simplement à l'acquisition du terrain cadastré AT 453 «terrain actuellement utilisé comme aire de stockage de pierres» ; que s'il n'y était pris parti par aucun des signataires sur les modalités, durée, rémunération de cette occupation, elle n'en apparaissait pas moins comme tacitement convenue ; qu'à compter de la renonciation à l'acquisition de ce terrain, cédé à un tiers par acte authentique du 17 juin 2004 mentionnant qu'il était libre de toute location ou occupation à l'exception d'un dépôt de pierres de taille par le voisin M. X... sans droit ni titre, il n'existait plus aucun lien contractuel pouvant légitimer ce dépôt constituant l'occupation sans droit ni titre dont la société Décor et Tradition, à titre subsidiaire, se reconnaissait redevable à compter de cette date, soit pour une durée de quatre mois sur la base retenue par le tribunal donc pour un montant de 2 917,27 € auquel il convenait de ramener la condamnation prononcée à son encontre (arrêt, pp. 5-6) ;
ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE pour retenir l'existence d'une convention d'occupation précaire au profit de la société Décor et Tradition du 30 juillet 1996 au 12 février 2004, la cour d'appel a relevé que l'occupation du terrain litigieux apparaissait tacitement convenue, au regard d'une convention signée le 12 février 2004 entre la SCI Les Iscles et la SCI La Maison Blanche et l'Arlésienne, aux termes de laquelle il avait été convenu que la SCI Les Iscles renonçait purement et simplement à l'acquisition du terrain, «terrain actuellement utilisé comme aire de stockage de pierres» ; qu'en s'abstenant d'expliquer en quoi cette dernière mention, qui constatait un simple fait, justifiait l'existence d'une convention d'occupation du terrain du terrain, fût-elle tacite, au profit de la société Décor et Tradition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN DEUXIEME LIEU ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE la cour d'appel a précisément constaté que la convention signée le 12 février 2004 entre la SCI Les Iscles et la SCI La Maison Blanche et l'Arlésienne ne prenait pas parti sur la rémunération due au titre d'une hypothétique autorisation d'occupation du terrain par la société Décor et Tradition ; qu'en s'abstenant d'expliquer en quoi la référence faite par cette convention, pour désigner la parcelle à l'acquisition de laquelle il était renoncé, à un «terrain actuellement utilisé comme aire de stockage de pierres», justifiait l'absence de toute rémunération due au titre de l'occupation dudit terrain, la cour d'appel a de plus fort privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, EN TROISIEME LIEU, QUE par ses dernières écritures d'appel (p. 9, §§ 1-3), la SCI La Maison Blanche et l'Arlésienne avait d'une manière claire et précise, articulé un moyen tenant à l'existence d'une présomption du fait de l'homme, le caractère onéreux d'une convention d'occupation précaire étant le cas le plus courant et le plus logique, lorsqu'une occupation est consentie au profit d'une société commerciale par une société civile immobilière, pour les besoins d'une exploitation commerciale, et en considération d'un projet de vente qui ne peut se réaliser ; qu'en se bornant, pour écarter tout droit de la société La Maison Blanche et l'Arlésienne à une indemnité d'occupation pour la période antérieure à la renonciation à l'acquisition du terrain litigieux, à estimer qu'une telle occupation avait été tacitement convenue, mais qu'aucun acte ne prenait parti sur le paiement d'une indemnité d'occupation, sans rechercher si la conclusion d'une telle convention d'occupation précaire au profit d'une société commerciale ne valait pas présomption en faveur de son caractère onéreux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1353 du code civil, ensemble l'article L. 110-3 du code de commerce ;
ALORS, EN QUATRIEME LIEU, QUE la reconnaissance de dette établie par l'associé d'une société commerciale peut valoir commencement de preuve par écrit de l'existence d'une convention d'occupation précaire à titre onéreux et non à titre gratuit conclue entre cette société commerciale et le propriétaire de l'immeuble ; que, par ses dernières écritures d'appel (p. 8, §§ 6-7, p. 9, §§ 4-5), la SCI La Maison Blanche et l'Arlésienne avait ainsi fait valoir que la société Décor et Tradition, occupante du terrain de la SCI La Maison Blanche et l'Arlésienne, avait, pour entériner une convention verbale du 30 juillet 1996 concernant cette occupation à titre onéreux, établi, par le biais de l'associée de la société Décor et Tradition, une reconnaissance de dette au profit des époux Y..., un tel document démontrant le caractère onéreux évident de l'occupation exercée par la société Décor et Tradition ; qu'en s'abstenant pourtant de rechercher, comme elle était invitée à le faire, si cette reconnaissance de dette n'était pas de nature à constituer un commencement de preuve par écrit de l'existence d'une convention d'occupation précaire à titre onéreux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1347 du code civil, ensemble l'article L. 110-3 du code de commerce ;
ALORS, EN CINQUIEME ET DERNIER LIEU, QUE la renonciation à l'acquisition d'une parcelle oblige le candidat acquéreur ou tout occupant de son chef à payer au propriétaire du terrain une indemnité au titre de l'occupation du bien, tant antérieurement que postérieurement à cette renonciation ; qu'en retenant au contraire qu'une indemnité d'occupation ne serait due que pour la période ayant couru à compter de la renonciation à l'acquisition, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
