LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 2 avril 2012), que M. X... a assigné MM. Clive et Brian Y... (les consorts Y...) en expulsion d'un immeuble pour occupation sans droit ni titre ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les consorts Y... ne produisent aucun document de nature à établir l'existence d'un rapport locatif avec l'ancien propriétaire décédé sans héritier ni un titre écrit d'occupation délivré par le curateur aux successions vacantes ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre à la fin de non-recevoir soulevée par les consorts Y... qui soutenaient que M. X... ne justifiait pas de sa qualité de propriétaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 2 avril 2012 par la cour d'appel de Cayenne ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Cayenne autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à MM. Clive et Brian Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour MM. Clive et Brian Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné l'expulsion de Messieurs Clive et Brian Y... de l'immeuble cadastré AH 147 et sis 10, rue Rouget de l'Isle à CAYENNE ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la Cour considère que le tribunal a fait une exacte appréciation des éléments de la cause pour refuser aux consorts Y... la qualité de locataires, en constatant que ces derniers ne produisaient aucun document de nature à établir l'existence d'un rapport locatif avec M. Raphaël Z..., l'ancien propriétaire de l'immeuble litigieux, décédé le 15 novembre 1969, sans héritier, en sorte que sa succession a été appréhendée par l'Etat (il est d'ailleurs intéressant de noter qu'à cette date, Brian Y..., né le 2 octobre 1964, était âgé de 5 ans ; il est pour le moins surprenant qu'il affirme dans ses écritures qu'il avait l'autorisation de M.
Z...
pour le permis de construire obtenu en 2003) ; que pas davantage les consorts Y... ne justifiaient d'un titre écrit d'occupation délivré par le curateur aux successions vacantes ; en effet, selon le service des Domaines, des règlements non continus et aléatoires ont été opérés par M. Clive Y... jusqu'en 1989 et concernaient un local à usage d'atelier (les récépissés en attestent) ; or, il est démontré au dossier que M. Clive Y... a fait une déclaration de cessation définitive de l'activité qu'il exerçait au 10, rue Rouget de l'Isle avec disparition du fonds au 1er octobre 2002 ; que le permis de construire n'a été obtenu le 24 octobre 2003 que sur la base des seules déclarations du pétitionnaire ; le document précise d'ailleurs que la demande en a été faite le 26 mai 2003 ; il importe encore d'ajouter que le permis a été accordé à Brian Y... pour « réhabilitation dépôt de stockage » ; or, Brian Y... ne justifie d'aucune autorisation pour exercer une quelconque activité dans les lieux ; c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que les consorts Y... qui n'avaient pas la qualité de locataires ne pouvaient exciper d'aucun droit de préemption et a, en conséquence, ordonné leur expulsion ; par leur déclaration d'appel motivée, qui circonscrit le débat, les consorts Y... soumettent à la Cour le même débat qu'en première instance puisqu'ils demandent à la Cour de reconnaître leur qualité de locataires ; cette prétention qui ne repose sur aucun autre élément que ceux déjà évoqués plus haut ne peut aboutir ; de plus, elle rend inefficace le moyen nouveau invoqué en fin d'instance tiré de la prescription acquisitive, un locataire ne pouvant usucaper pour lui-même ; en tout état de cause, les appelants ne produisent aucune pièce permettant de retenir qu'ils ont occupé les lieux concernés de façon paisible, continue, non équivoque et à titre de propriétaire depuis 30 ans, alors même que des loyers ont été payés au service des Domaines ; l'appel n'est donc pas fondé ce qui conduira à la confirmation du jugement déféré (arrêt, pages 4 et 5) ;
ET AUX MOTIFS, ADOPTES DU PREMIER JUGE, QU'il ressort des pièces versées au dossier que Monsieur Clive Y... ne justifie pas avoir la qualité de locataire au moment où Monsieur X... est devenu propriétaire de l'immeuble litigieux en vertu d'un acte notarié en date du 18 avril 2007 ; qu'en effet, le défendeur se prévaut d'une relation contractuelle tant avec l'ancien propriétaire Monsieur Raphaël Z... qu'avec l'Etat ; qu'en ce qui concerne le premier, il n'est produit aucun document contractuel conclu avec Monsieur Y... et notamment un contrat de bail ; que pour le second, s'il n'est pas contesté que le défendeur a effectué des règlements auprès de l'Etat, et nonobstant que ceux-ci aient été aléatoires, il n'en demeure pas moins qu'il n'existe pas de titre locatif signé par le curateur représentant la succession vacante ; que par ailleurs, le récépissé produit mentionne un local à usage commercial alors que cette activité a disparu ainsi qu'il résulte d'une déclaration de cessation totale d'activité non salariée et la radiation du répertoire des métiers effectuée par le défendeur lui-même en date du 1er octobre 2002 ; qu'en outre, si Monsieur Clive Y... a pu obtenir le 24 octobre 2003 un permis de construire, c'est uniquement sur la base de ses déclarations car il n'appartient pas aux services de l'urbanisme de vérifier l'authenticité des documents produits à l'appui d'une telle demande ; que dans ces conditions, Monsieur X... ne peut se voir opposer un quelconque droit de préemption par le défendeur, dès lors que ce dernier n'a pas la qualité de locataire et que ce dernier doit être considéré comme un occupant sans titre ni droit (jugement, page 3) ;
1°/ ALORS QU'en cause d'appel, les prétentions respectives des parties sont fixées tant par l'acte d'appel que par leurs conclusions ; qu'en l'espèce, il résulte des propres énonciations de l'arrêt attaqué qu'après avoir relevé appel du jugement par acte du 15 septembre 2009 (arrêt, page 2), les exposants ont, au soutien de leur recours, déposé des écritures d'appel visées par le greffe le 6 septembre 2010 (arrêt, page 3) ; que, dès lors, en estimant, pour confirmer la décision de première instance, que la déclaration d'appel motivée de Messieurs Clive et Brian Y... « circonscrit le débat», et rend « inefficace le moyen nouveau invoqué en fin d'instance », par les exposants, aux termes de leurs dernières écritures d'appel, la Cour d'appel, qui méconnaît les limites du litige, a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU'à supposer que la Cour d'appel ait tenu pour recevables les dernières conclusions d'appel des exposants, celles-ci faisaient précisément valoir que faute de produire son titre de propriété, Monsieur X... ne justifiait pas de sa qualité pour agir à l'encontre des occupants de l'immeuble dont il se prétendait propriétaire ; que, dès lors, en ordonnant l'expulsion de Messieurs Clive et Brian Y... de la parcelle litigieuse, sans répondre à cette fin de non-recevoir régulièrement invoquée par les appelants, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°/ ALORS QU'en se déterminant par la circonstance que les exposants ne justifient pas d'un titre écrit d'occupation délivré par le curateur aux successions vacantes, pour en déduire que les appelants n'avaient pas la qualité de locataires du bâtiment litigieux et, partant, ne pouvaient exciper d'un droit de préemption à l'égard du propriétaire, tout en relevant par ailleurs que des loyers ont été payés par Messieurs Clive et Brian Y... au service des Domaines, ce dont il résulte que les intéressés pouvaient se prévaloir d'un bail, au moins verbal, constituant un titre d'occupation régulier, la Cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et violé, par fausse application, l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
