LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé par motifs adoptés que la locataire ne contestait pas devoir le nouveau loyer à compter du 1er janvier 2009, mais ne s'en était pas acquittée, la cour d'appel qui n'a pas appliqué l'article L. 145-38 du code de commerce, a, à bon droit et sans contradiction, constaté la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à Mme Y... ; rejette la demande de Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, confirmant le jugement entrepris, jugé que Mme Z... devait payer à Mme A... le montant du loyer indexé à compter du 1er janvier 2009, d'avoir condamné en conséquence Mme Z... à payer à Mme A... la somme restant due correspondant à cette indexation, soit 1. 852, 29 ¿ pour l'année 2009, et 2. 892, 26 ¿ pour l'année 2010, et d'avoir, également en conséquence, déclaré bien-fondé le commandement visant la clause résolutoire notifié à Mme Z... le 20 janvier 2010 pour défaut de paiement des loyers aux époques convenues, et prononcé la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;
Aux motifs propres que « sur le fond de deux commandements visant la clause résolutoire, les parties s'opposent sur un compte de loyers et charges et sur une obligation de travaux ; que le premier commandement visant la clause résolutoire concerne un paiement de loyers à un taux réactualisé et des charges ; que le point de départ du bail renouvelé était conventionnellement fixé au 1er janvier 2003, la première révision triennale intervenant donc le 1er janvier 2006, et la deuxième le 1er janvier 2009 ; que le preneur devait payer son loyer au nouveau montant pendant tous les trimestres de l'année 2009, puis 2010, mais a laissé impayé un montant total de 1. 852, 29 ¿ pour 2009, et 2. 892, 26 ¿ pour 2010 ; que la demande de revalorisation au 6/ 12/ 2008 était donc prématurée, mais ne viciait ni le calcul ultérieur ni la validité du commandement ; que Nathalie Z... demande que soit opérée une compensation entre les sommes qu'elle ne conteste pas en définitive devoir et le préjudice qu'elle estime avoir subi du fait de problèmes d'écoulement des eaux usées : qu'il ressort du dossier qu'elle ne justifie pas avoir prévenu ni mis en demeure sa propriétaire de procéder aux travaux de mise en conformité de l'installation ; que surabondamment elle dit avoir fait des travaux mais sans même que l'on puisse s'en assurer pièce 4 annoncée non transmise à la Cour ; qu'il y a lieu de confirmer le premier juge qui a considéré que « aucune compensation ne peut être effectuée entre une dette certaine, liquide et exigible et une créance aléatoire dont le principe même n'est pas démontré » ; que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est par ailleurs due par la locataire et celle-ci est certes en droit d'exiger de pouvoir en vérifier le montant ; qu'à tout le moins par la communication officielle par la voie du palais en la présente procédure des avis 2006 à 2010, la justification en a été désormais donnée ; que demeure due la somme de 2. 222 ¿, et ainsi depuis l'acquisition du fonds de commerce en octobre 2005, la locataire n'a rien payé ; qu'en définitive, après plus de deux ans et demi de procédure suite à un commandement de payer de janvier 2010, Nathalie Z... n'a pas même payé la somme de 1. 226, 89 ¿ qu'elle estimait devoir et ce même après compensation contestée ; qu'elle demeure, sauf à parfaire, redevable de plus de 5. 000 ¿ au bailleur et demande sans alléguer de motivation particulière 6 mois de délai pour s'acquitter de sa dette et la suspension de la clause résolutoire ; qu'elle sera déboutée de cette prétention, et sera en conséquence confirmé le jugement déboutant Nathalie Z... de son opposition au premier commandement » (arrêt attaqué, p. 5 et 6) ;
Et aux motifs éventuellement adoptés des premiers juges que « Selon acte passé en l'étude de Maître C... à Nîmes le 3 décembre 2002, Monsieur André A... et Madame Madeleine Y..., épouse A..., donnaient à bail commercial à Madame B..., un local sis à Caissargues, comprenant en rez-de-chaussée un café-tabac-journaux, cave et garage, à l'étage un appartement, une salle de restaurant et un grenier, pour une durée de neuf années du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2012, le loyer annuel s'élevant à 9. 146, 94 euros ; qu'aux termes d'un sous seings privés du 14 octobre 2005, Madame B... cédait son fonds de commerce à Nathalie Z... ; que les difficultés débutaient entre les parties à compter de l'intention de la bailleresse de procéder à la révision triennale du montant du loyer ainsi qu'à des travaux de réfection de la façade de l'immeuble ; qu'il est constant que le point de départ du bail renouvelé étant conventionnellement fixé au 1er janvier 2003, la première révision triennale devait intervenir le 1er janvier 2006 et la deuxième le 1er janvier 2009 ; que dès lors Nathalie Z... devait payer son loyer au nouveau montant pendant tous les trimestres de l'année 2009 ; qu'elle n'en a rien fait, laissant impayé un montant total de 1. 852, 29 euros pour 2009, puis 2. 892, 26 euros pour 2010 ; que même si l'on admet la bonne foi de Madame Z... lorsqu'elle soutient avoir refusé de payer parce que le nouveau loyer partait de décembre 2008, alors qu'il n'aurait dû intervenir qu'en janvier 2009, nul ne conteste qu'il soit dû à compter de janvier 2009 : or Madame Z... n'a pas appliqué l'augmentation à cette date dont elle se prévaut cependant en ses conclusions ; que c'est dès lors à tort qu'elle ne s'est pas acquittée du paiement intégral de ses loyers et il y a lieu de dire bien fondé le jeu de la clause résolutoire ; que le reliquat du loyer devra être payé à la bailleresse » (jugement entrepris, p. 2 et 3).
1° Alors que la révision triennale, qui est légale et doit, pour s'appliquer, être demandée dans les conditions précises édictées par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce, se distingue de l'indexation qui est contractuelle et automatique ; qu'en condamnant Mme Z..., à payer les sommes correspondant à l'indexation du loyer au 1er janvier 2009, après avoir relevé que le litige était né de l'intention du bailleur de réviser le loyer, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, et, partant, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
2° Alors que la révision triennale ne peut être demandée qu'une fois passé un délai de trois ans au moins à compter du jour où le loyer à réviser est devenu applicable ; qu'en retenant que, le point de départ du bail renouvelé étant conventionnellement fixé au 1er janvier 2003, la première révision triennale intervenait le 1er janvier 2006, et la deuxième, le 1er janvier 2009, cependant que seule une demande formalisée par le bailleur après l'expiration d'un délai de trois ans au moins à compter de la prise d'effet du nouveau prix du bail fait naître le droit à révision, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce ;
3° Alors que toute demande de révision triennale du loyer formée prématurément est nulle ; qu'en retenant que la demande de revalorisation au 6 décembre 2008 était prématurée mais ne viciait ni le calcul ultérieur, ni la validité du commandement, cependant que seule une demande formalisée par le bailleur après l'expiration d'un délai de trois ans au moins à compter de la prise d'effet du nouveau prix du bail est régulière et peut faire naître le droit à révision, la cour d'appel a violé l'article L. 145-38 du code de commerce.
