LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant exactement retenu que l'utilité des services collectifs et éléments d'équipement communs devait être appréciée objectivement et non en fonction de l'usage réellement fait par les copropriétaires, la cour d'appel, qui a relevé que le défaut de raccordement des lots de M. X... à l'installation de chauffage collectif n'avait trait qu'à l'usage de son lot et constaté que M. X... ne justifiait ni avoir prévenu le syndic afin de pourvoir bénéficier de l'exonération partielle des charges de chauffage ni notifié à celui-ci une demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale d'une résolution tendant à la suppression des charges de chauffage pour ses lots, sans modifier l'objet du litige ni être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a déduit, à bon droit, que M. X... était tenu de payer les charges de chauffage et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence de l'arrêt du chef de la condamnation au payement de dommages intérêts est sans portée ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du... à Boulogne-Billancourt la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour M. X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné M. Louis Gérard X... à payer au Syndicat des copropriétaires du ... à Boulogne-Billancourt la somme de 15. 689, 76 ¿ au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2011 (3ème trimestre 2011 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2008 sur la somme de 9. 439, 81 ¿, du 10 décembre 2009 sur la somme de 1. 627, 31 ¿ et du 1er août 2011 pour le surplus ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants compte tenu de l'actualisation de la demande du syndicat des copropriétaires ; comme l'a dit le tribunal, qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipements communs et aux charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes ; que le règlement de copropriété détermine la consistance des parties privatives et communes, ainsi que l'état de répartition des charges dont il fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs au rang desquelles les frais de gardiennage et de chauffage collectif doivent être réparties en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que cette appréciation de l'utilité doit se faire de manière objective, abstraction faite de l'usage réellement fait par les propriétaires des services ou éléments d'équipements considérés ; que M. X... qui conteste les charges de chauffage au motif qu'il aurait supprimé le raccordement au chauffage collectif parce que son locataire, fleuriste, équipé d'une climatisation, n'en aurait pas l'usage, considération qui n'a trait qu'à l'usage qu'il prétend en avoir réellement, n'est pas fondé en ses demandes ; qu'en ce qui concerne les charges de gardiennage, la situation de son lot qui n'aurait pas d'accès aux parties communes, est sans incidence sur l'utilité de cette prestation ; que les premiers juges ont exactement rejeté la demande d'expertise formée par M. X... puisque les charges sont régulièrement fixées par le règlement de copropriété ; qu'il convient d'ajouter que l'article 27 du règlement de copropriété stipule en son paragraphe 4 que « les charges de chauffage central seront acquittées même par les copropriétaires qui se chaufferaient par leurs propres moyens ou qui déclareraient ne pas vouloir être chauffés » ; que M. X... ne justifie pas avoir prévenu le syndic pour pouvoir bénéficier de l'exonération partielle prévue au paragraphe 5 de l'article 27 du règlement de copropriété ; que la mise hors service des molettes de réglage du chauffage dans le lot n° 92 évoquée dans l'attestation émise par le locataire de M. X... semble avoir été effectuée à l'insu du syndicat des copropriétaires ; que les courriers adressés par M. X... au syndic ne valent pas notification au sens de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 d'une demande d'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale d'une résolution tendant à la suppression des charges de chauffage et de gardiennage pour les lots appartenant à M. X..., de sorte qu'il ne peut être fait grief au syndic de ne pas avoir inscrit ces projets de résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale ; que tant qu'aucune décision de l'assemblée générale ou de la juridiction éventuellement saisie suite au refus de l'assemblée, ne soit intervenue, M. X... est tenu de payer les charges de chauffage collectif et de gardiennage telles que prévues par le règlement de copropriété ; que, par ailleurs, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul propriétaire concerné « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre du copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; que le syndicat des copropriétaires verse aux débats la matrice cadastrale, le règlement de copropriété, les appels de fonds du 2ème trimestre 2004 au 3ème trimestre 2011, la mise en demeure par lettre recommandée du 11 mars 2008, les mises en demeure antérieures (27 octobre 2005, 9 mars 2006, 8 août 2007), les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des 25 mai 2005, 4 mai 2006, 11 mai 2007, 16 mai 2008, 4 mai 2009, 3 juin 2010 et 3 mai 2011, les attestations de non recours de ces assemblées, un décompte des sommes dues pour la période de 1er janvier 2000 au 4 décembre 2008, un décompte des sommes dues au 25 juillet 2011 (appel du 3ème trimestre 2011 inclus) ; qu'eu égard à ce qui précède, il convient de retrancher de la somme de 17. 622, 62 ¿ sollicitée par le syndicat au titre des charges impayées et des frais nécessaires, arrêtées au 1er juillet 2011 (3ème trimestre 2011 inclus), les sommes suivantes :-1. 747, 74 ¿ : ancien solde GFP non justifié,-113, 62 ¿ + 71, 50 ¿ = 185, 12 ¿ honoraires d'avocat pris en compte dans le cadre de l'indemnité allouée par application de l'article 700 du code de procédure civile,-81, 24 ¿ : frais de signification du jugement qui font partie des dépens : soit une somme globale de 1. 932, 86 ¿ ; que la créance de M. X... envers le syndicat des copropriétaires fondée sur les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtée au 1er juillet 2011 (3ème trimestre 2011 inclus) s'élève à la somme de 17. 622, 62 ¿-1. 932, 86 ¿ = 15. 689, 76 ¿ ; que le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. Louis X... à payer au syndicat des copropriétaires du ... à Boulogne-Billancourt la somme de 11. 067, 12 ¿ au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2009 (4ème trimestre 2009 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2008 pour la somme de 9. 439, 81 ¿ et du 10 décembre 2009 pour le surplus ; que M. X... doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15. 689, 76 ¿ au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2011 (3ème trimestre 2011 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2008 sur la somme de 9. 439, 81 ¿, du 10 décembre 2009 sur la somme de 1. 627, 31 ¿ et du 1er août 2011 pour le surplus ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs et au charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété détermine la consistance des parties privatives et communes ainsi que l'état de répartition des charges dont il fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs au rang desquelles les frais de gardiennage et de chauffage collectif doivent être réparties en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot. Cette appréciation de l'utilité doit se faire de manière objective, abstraction faite de l'usage réellement fait par les copropriétaires des services ou éléments d'équipement considérés. M. X... qui conteste les charges de chauffage au motif, au demeurant non établi, qu'il aurait supprimé le raccordement au chauffage collectif parce que son locataire fleuriste, équipé d'une climatisation n'en aurait pas l'usage, considération qui n'a trait qu'à l'usage qu'il prétend en avoir réellement, n'est donc pas fondé dans sa demande. Pour les charges de gardiennage, la situation de son lot qui n'aurait pas d'accès aux parties communes est sans incidence sur l'utilité de cette prestation. En conséquence ces charges étant régulièrement fixées par le règlement de copropriété, il sera débouté de sa demande d'expertise ;
1) ALORS, D'UNE PART, QU'en déclarant que M. X... contestait les charges de chauffage au motif qu'il aurait supprimé le raccordement au chauffage collectif parce que son locataire, fleuriste, équipé d'une climatisation n'en aurait pas l'usage, quand dans ses conclusions d'appel celui-ci indiquait seulement que le local lui appartenant était débranché du système de chauffage général de l'immeuble, sans nullement prétendre être l'auteur du défaut de raccordement, la cour d'appel a dénaturé les conclusions susvisées, en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2) ALORS, D'AUTRE PART, QUE lorsque les services procurés par l'installation collective du chauffage ne sont d'aucune utilité pour le propriétaire d'un lot qui n'y est pas raccordé, celui-ci peut être déchargé de participation aux charges de chauffage ; qu'en l'espèce, il résulte en outre des propres constatations de l'arrêt que l'article 27, § 5, du règlement de copropriété prévoyait une exonération partielle des charges de chauffage pour les copropriétaires n'en ayant pas l'usage ; que, dans ses conclusions d'appel, M. X... se prévalait de ces dispositions et soutenait devoir être exonéré des charges de chauffage ; qu'il faisait valoir, à cet égard, que si, suite à ses demandes réitérées de mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la question de la suppression de charges de chauffage concernant son lot, non raccordé au système de chauffage collectif et n'en ayant pas l'utilité, l'assemblée générale des copropriétaires du 4 mai 2006 avait prévu dans sa résolution n° 7 qu'« il sera vérifié dans le local du fleuriste s'il n'y a pas de chauffage et si cela est constaté, ce point sera mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée pour modification de la répartition », le syndic n'avait pas appliqué cette résolution et avait continué à lui réclamer à tort les charges de chauffage ; que dès lors, en affirmant, pour néanmoins le condamner au paiement des charges de chauffage, que M. X... ne justifiait pas avoir prévenu le syndic pour pouvoir bénéficier de l'exonération partielle prévue au paragraphe 5 de l'article 27 du règlement de copropriété et qu'il ne pouvait être fait grief au syndic de ne pas avoir inscrit ce projet de résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale, sans s'expliquer sur le moyen tiré de la résolution n° 7 du procès-verbal d'assemblée générale du 4 mai 2006, expressément invoquée par l'exposant et versée aux débats, établissant le contraire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3) ALORS, EN OUTRE, QUE le motif dubitatif ou hypothétique équivaut au défaut de motifs ; qu'en énonçant, pour fonder sa décision, « que la mise hors service des molettes de réglage du chauffage dans le lot n° 92 évoquée dans l'attestation émise par le locataire de M. X... semble avoir été effectuée à l'insu du syndicat des copropriétaires », la cour d'appel a statué par un motif hypothétique et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant condamné M. Louis Gérard X... à payer au syndicat des copropriétaires du ... à Boulogne-Billancourt la somme de 600 ¿ à titre de dommages-intérêts et, y ajoutant, d'avoir condamné M. Louis X... à lui payer la somme supplémentaire de 1. 000 ¿ de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE M. X... s'abstient de payer les charges de copropriété depuis le mois de mai 2005 ; que les manquements systématiques et répétés de M. X... à son obligation essentielles à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. Louis X... à payer au syndicat des copropriétaires du ... à Boulogne-Billancourt la somme de 600 ¿ à titre de dommages-intérêts ; que la dette de M. X... s'aggrave puisqu'aucun règlement n'est intervenu depuis le jugement, ce qui contribue à augmenter le préjudice financier du syndicat ; que M. X... doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1. 000 ¿ de dommages-intérêts ;
ALORS QUE par application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du dispositif ayant condamné M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15. 689, 76 ¿ au titre des charges de copropriété entraînera, par voie de conséquence, la cassation des dispositions condamnant l'exposant à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive, qui se trouvent dans sa dépendance nécessaire. Le greffier de chambre
