LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 29 mars 2012) que M. X... a donné à bail des locaux commerciaux à la société Peinture service Normandie aux droits de laquelle est venue la société des Gaules dont le capital, détenu par les époux Y..., a été acquis par la société Servi couleurs, avec clause de garantie de l'actif et du passif par la société des Gaules et les époux Y... ; que le 4 avril 2008 la société Peinture service Normandie a donné congé pour le 31 mars 2010 ; que par acte du 4 janvier 2010, M. X... a assigné la société Servi couleurs en paiement du coût de travaux de peintures et revêtements extérieurs de l'immeuble et de réfection d'un parking et d'un chemin ; que la société Servi couleurs a appelé en garantie la société des Gaules et M. et Mme Y... ;
Attendu que pour accueillir la demande du bailleur et condamner la société Servi couleurs sous la garantie de la société des Gaules et de M. et Mme Y..., l'arrêt retient que le preneur en l'absence d'état des lieux lors de l'entrée dans les lieux, le preneur était réputé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, qu'aux termes du bail il était tenu de l'entretien des peintures extérieures et que le procès verbal de constat du 28 septembre 2009 mettait en évidence leur mauvais état d'entretien ainsi que la présence de nombreux nids de poules sur le parking et le chemin ;
Qu'en statuant ainsi sans répondre aux conclusions soutenant que la société Servi couleurs n'était pas tenue de la totalité des travaux d'entretien, les locaux du premier étage étant donnés à bail à un tiers, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y... et la société civile des Gaules
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a jugé que la société SERVI COULEURS devait à M. X... la somme de 20.866,90 euros puis décidé que la société civile DES GAULES et M. et Mme Y... devaient garantir la société SERVI COULEURS à hauteur de 17.866,90 euros ;
AUX MOTIFS QUE « M. X... soutient que malgré la cession de l'immeuble antérieurement donné à bail, le 3 mars 2011, il demeure fondé à solliciter l'indemnisation des désordres affectant celui-ci en fin de bail dès lors que l'état dans lequel il se trouvait au moment de la vente a induit une baisse du prix par rapport à sa valeur de marché ; qu'au regard de la superficie de la parcelle de 43 ares, de la configuration des lieux comprenant deux bureaux, un magasin de 300 m2 et une aire de stockage de 450 m2, de l'existence d'un appartement de 150 m2 à l'étage, du montant des loyers pratiqués en 2010 soit 2.742,99¿ HT par mois pour le local commercial et 460 ¿ par mois pour le logement, et de l'emplacement de l'immeuble, près de l'échangeur de l'autoroute A 88, M. X... pouvait raisonnablement envisager un prix de cession de l'ordre de 340.000 ¿ ; que l''absence de réalisation des travaux n'a pu qu'avoir une incidence négative sur le prix de cession ; qu'il ne peut donc utilement lui être opposé le fait que les travaux de réfection des façades ont été réalisés par l'acquéreur ; que c'est en outre à tort que la société Servi Couleurs prétend que le prix de vente serait la conséquence de la présence d'amiante sur la toiture, alors qu'il ressort de l'acte de vente du 3 mars 2011 qu'un contrôle réalisé le 7 octobre 2010 sur le bâtiment a permis de constater l'absence d'amiante ; que le procèsverbal de constat établi le 29 septembre 2008 met en évidence le mauvais état d'entretien des peintures extérieures qui comportaient sur toute les façades de nombreuses traces noirâtres et un aspect grisâtre, le crépi se détachant en outre par endroit ; qu'il met également en évidence l'existence de nombreux nids de poules sur le chemin d'accès au parking et sur le parking lui-même ; que concernant les demandes de remise en état des peintures extérieures, il y a lieu de relever que le bail les met à la charge du preneur au titre de son obligation d'entretien ; qu'il n'a pas été fait d'état des lieux lors de l'entrée de la société PSN, de sorte qu'en application de l'article 1731 du code civil le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives ; qu'il convient toutefois de noter qu'il ressort du devis de la sarl Grisanti et Maladry du 7 avril 1988 que le bâtiment comportait sur une partie de la surface des murs une isolation extérieure en polystirène, et qu'il apparaît à la lecture des attestations de Mme Z... et de M. A..., salariés de la société PSN, qu'au cours de l'année 2003, M. X... avait sollicité la société Dufour en vue de procéder à la réfection du revêtement de façade, et qu'il n'y a pas donné suite ; que le devis de la SARL Motin met en évidence que la réfection envisagée comportait des travaux différents selon que les murs concernés bénéficiaient de l'isolation en polystirène ou d'un simple enduit mono-couche ; que le preneur n'est tenu, aux termes de bail, que de la réfection des peintures, l'isolation du bâtiment n'est pas incluse, dans les travaux mis à la charge de celui-ci, et dès lors que la réfection de la façade nécessite le décapage du revêtement, les travaux de réfection totale de la façade ne peuvent relever des réparations locatives ; qu'en conséquence, le devis établi le 28 novembre 2008 par la SARL Motin ne peut être retenu dans son intégralité, mais sur la base de la seule réfection des peintures sur enduit au prix de 25 ¿ le mètre carré, les travaux de réfection liés à l'isolation devant rester à la charge de M. X... ; que l''indemnisation de M. X... de ce chef sera en conséquence fixé à la somme de 631 m2 x 25 = 15.775 ¿ HT soit 18.866,90¿ TTC ; que s'agissant de la réfection du parking, le parking étant à l'origine en gravillon et la réparation des nids de poules ne nécessitant pas la pose sur toute la surface du parking d'une émulsion de goudron, l'indemnisation du préjudice de M. X... sera fixée pour ce poste de préjudice à la somme de 2.000 ¿ ; que l'immeuble ayant été vendu, il n'y a pas lieu d'indexer ces sommes sur l'indice BT 01 du coût de la construction ; que la société Servi Couleurs sera en conséquence condamnée à payer la somme de 20.860,90 ¿ à M. X... » (arrêt, p. 5-7) ;
ALORS QUE, premièrement, le garant est autorisé à se prévaloir des moyens invoqués par le garanti ; que le locataire ne peut être tenu de réaliser des travaux d'entretien si le mauvais état du bien résulte de désordre affectant des éléments dont la remise en état incombe au bailleur ; qu'en l'espèce, la société SERVI COULEURS, locataire, faisait valoir que la dégradation de la façade trouvait son origine dans l'exécution défectueuse des travaux d'isolation que M. X... avait fait précédemment réaliser en tant que propriétaire (conclusions de la société SERVI COULEURS du 6 décembre 2011, p.7-8) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, quand ce moyen était à même de remettre en cause l'obligation de réparation du locataire et, par voie de conséquence, l'obligation de garantie de la société civile DES GAULES et de M. et Mme Y..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1719, 1720 et 1732 du code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dans ses conclusions d'appel, la société SERVI COULEURS faisait valoir que si le rez-de-chaussée lui était donné à bail, le premier étage était en revanche loué à un tiers, en sorte qu'elle ne pouvait répondre de la totalité des travaux d'entretien, les travaux correspondant au premier étage devant être supportés que par l'autre locataire (conclusions du 6 décembre 2011, p. 9-10) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce point, qui était de nature à libérer au moins pour partie la société SERVI COULEURS et, par voie de conséquence, la société civile DES GAULES et M. et Mme Y..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134, 1719, 1720 et 1732 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QU' il a condamné la société civile DES GAULES et M. et Mme Y... et à garantir la société SERVI COULEURS des condamnations mises à sa charge et prononcées au profit de M. X... ;
AUX MOTIFS QUE « concernant le recours en garantie exercé par la société Servi Couleurs à l'encontre de la société civile des Gaules et de M. et Mme Y..., la convention de garantie conclue le 29 février 2008 entre les parties stipulait que les garants s'obligeaient à garantir intégralement le bénéficiaire de toute perte, dommage ou préjudice que la société ou le bénéficiaire pouvait subir en raison notamment de tout dommage résultant d'une inexactitude ou d'une omission dans une ou plusieurs déclarations contenues dans l'acte et ses annexes ; que la société civile des Gaules ainsi que M. et Mme Y... soutiennent que la garantie n'est pas susceptible d'être mise en jeu au motif qu'il a été noté dans l'acte que les immeubles étaient dans un état d'entretien et de réparation satisfaisant, que la société Servi Couleurs aurait accepté sans réserve de les reprendre en l'état, en connaissance des dispositions du bail qui lui avait été communiqué ; que cette argumentation ne peut être retenue dès lors que la convention de garantie ne contient aucune clause spéciale aux termes de laquelle la société Servi Couleurs aurait accepté les lieux en l'état, que la réclamation du bailleur est postérieure à la signature de la convention, que les travaux n'ont pas été envisagés au jour de la cession, que l'état des lieux n'était pas satisfaisant au regard du procès-verbal de constat établi le 29 septembre 2008, qui permet de se convaincre de l'antériorité des désordres par rapport à la cession de parts sociales du 28 février 2008 ; que c'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont fait droit au recours en garantie exercé par la société Servi Couleurs ; que pour la fixation du montant de la garantie, la convention stipule qu'elle doit être égale à l'intégralité du dommage constaté résultant pour la société de la survenance de l'événement en cause après incidence de l'impôt sur les sociétés, toute charge déductible étant retenue ; qu'il est également précisé dans la convention que les sommes garanties sont retenues pour leur montant HT, sauf lorsque la TVA n'est pas récupérable par la société ; qu'en l'espèce, compte tenu de ce que l'immeuble a été vendu, l'indemnisation du dommage correspond à la moins-value sur le prix de vente engendrée par l'état des locaux ; qu'elle ne peut s'analyser en une charge déductible, dès lors que les travaux ne seront jamais réalisés ; qu'il s'agit donc de dommages et intérêts non déductibles sur lesquels la TVA n'est pas récupérable ; qu'en conséquence, la SCI DES GAULES et M. et Mme Y... seront condamnés à garantir la société SERVI COULEURS, sous déduction de la franchise de 3.000 ¿, à hauteur de 20.866,90 ¿ - 3.000 ¿ = 17.866,90 ¿ » (arrêt, p. 7-8) ;
ALORS QUE la convention de garantie stipulait que « toute charge déductible sera retenue après déduction de l'impôt économisé ou substitué de la dette, calculé au taux en vigueur au cours de l'exercice au titre duquel elle sera comptabilisée ou déduite fiscalement » (cession du 29 février 2008, § V, 3) ; qu'une indemnité due à un tiers, notamment sur un fondement contractuel, en réparation du préjudice subi par ce tiers, est déductible du résultat fiscal servant d'assiette à l'impôt sur les sociétés ; qu'en décidant qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer sur l'indemnité mise à la charge de la société SERVI COULEURS un abattement correspondant au taux de l'impôt sur les sociétés dont elle est redevable, les juges du fond ont violé l'article 1134 du code civil, ensemble les articles 38 et 209 du code général des impôts.
