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§ France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 11 février 2014, 12-29256 et suivant

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Sens de l'arrêt : Rejet
Type d'affaire : Civile

Numérotation :

Numéro d'arrêt : 12-29256;12-35359
Numéro NOR : JURITEXT000028606670 ?
Numéro d'affaires : 12-29256, 12-35359
Numéro de décision : 31400196
Identifiant URN:LEX : urn:lex;fr;cour.cassation;arret;2014-02-11;12.29256 ?

Texte :

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n Y 12-29. 256 et H 12-35. 359 ;
Donne acte à M. Alain X...du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Marie-Thérèse Y...épouse X...;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que les devis produits ne constituaient pas la preuve de l'existence d'un défaut affectant toute l'installation électrique de la maison empêchant son fonctionnement normal et sans danger et rendant nécessaire son complet remplacement, que le représentant des acquéreurs avait pu avant l'acquisition apprécier la nature et les caractéristiques de la véranda dont il n'avait pas été tenu compte comme une surface habitable, et retenu, sans dénaturation, que les époux Z..., vendeurs, avaient attiré leur attention sur une éventuelle non conformité des raccordements existants aux normes au moyen d'une clause insérée à l'acte authentique et ainsi porté à leur connaissance que l'installation électrique était ancienne, la cour d'appel, qui n'a pas subordonné la preuve de l'existence des désordres au constat d'un huissier ou d'un expert, a pu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'absence de reprise dans les actes de vente de la mention de la véranda, en déduire que la preuve de l'existence de vices cachés et d'une non-conformité n'était pas rapportée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X...aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X...à payer la somme de 3 000 euros à la société Imm Nord ; rejette les demandes de M. X...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :


Moyen identique produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur aux pourvois n° Y 12-29. 256 et H 12-35. 359 ;
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté Monsieur Alain X...de ses demandes en réparation dirigées contre les époux Z...et l'agence immobilière IMM NORD, du fait de l'existence de vices cachés et non-conformités affectant la maison d'habitation située ... à ESCAUDOEUVRES (Nord), et de les avoir condamnés à payer aux époux Z...la somme de 2. 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « En vertu des dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachées de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus ; il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. L'acte de vente en date du 9 juin 2006 contient une clause selon laquelle le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant de ce qui est dit ci-dessous sous le titre « environnement-santé publique », étant précisé que cette exonération de garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance. Il est également stipulé à l'acte que l'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur. M. X..., au soutien de son appel, énumère les défauts suivants, dont il affirme qu'ils constituent des vices cachés :- installation électrique non conforme et dangereuse ¿ cumulus électrique affecté d'une défaillance dans le système de sécurité ¿ panne de la chaudière ¿ cheminée feu de bois inutilisable ¿ adoucisseur d'eau hors d'état ¿ robinet de la cuisine qui éclabousse ¿ robinet du lavabo de la salle de bain ne fonctionne pas ¿ vasque du lavabo de la salle de bain fuit-receveur de douche fendu ¿ fenêtre et ouvertures n'assurant plus l'étanchéité-risque de présence d'amiante non levé ¿ inexistence de la véranda ¿ surfaces habitables décrites ne correspondant pas à la réalité. Pour bénéficier de la garantie prévue par l'article 1641 du code civil, les défauts affectant l'immeuble vendu doivent rendre la chose vendue impropre à l'usage auquel on la destine et donc présenter une certaine gravité. Or, indépendamment du fait qu'aucun des défauts allégués n'a fait l'objet d'un constat d'huissier ou d'un examen par expert, fût-il privé, de sorte que la preuve de leur existence n'est pas rapportée, il apparaît que certains d'entre eux ne sauraient constituer des vices au sens de l'article 1641. il s'agit du thermostat du cumulus d'eau chaude, du thermostat de la chaudière, des robinets, de la vasque du lavabo et du receveur de douche, dont les réparations doivent être qualifiées de travaux d'entretien, aucun élément ne permettant d'établir que ces désordres mineurs empêchaient une utilisation de l'immeuble conforme à sa destination, ni qu'ils existaient à la date de la vente, les factures de réparation ou d'entretien (chaudière) produites à ce titre datées du 8 août, du 6 septembre et du 7 octobre 2006, pour des coûts de 493, 30 euros (robinets et vasque) et de 69, 79 euros (dépannage de la chaudière). Le non-fonctionnement d'un adoucisseur d'eau, dont le remplacement a été effectué, selon la facture du 25 septembre 2006 pour un montant de 1 038 euros, ne saurait constituer un vice au sens de l'article 1641, puisqu'il affecte un élément d'équipement non indispensable à un usage normal de l'habitation. En ce qui concerne la cheminée, si la fiche descriptive de l'agence immobilière fait bien état d'une cheminée feu de bois, celle-ci n'est pas mentionnée dans la promesse synallagmatique de vente, ni dans l'acte authentique, qui décrivent une maison à usage d'habitation comprenant hall, salon, salle à manger, cuisine, véranda, WC, à l'étage trois chambres, salle de bains, sous-sol, garage, jardin. Le non-fonctionnement de la cheminée, à le supposer établi, ne rend pas non plus l'immeuble impropre à l'habitation, s'agissant d'un équipement d'agrément qui n'est pas utilisé pour le chauffage de la maison. M. X...soutient que l'installation électrique n'est pas « conforme » et qu'elle est dangereuse. Il produit deux devis de réfection totale de l'installation, l'un daté du 3 décembre 2007, pour un montant de 9. 178, 78 euros TTC, le second daté du 7 décembre 2007 pour un montant de 7. 479, 95 euros TTC correspondant à la « remise en conformité de l'installation électrique selon les normes NF C15-100 en vigueur ». Ces documents rédigés par des entreprises auxquelles il était envisagé de confier des travaux de grande ampleur ne constituent pas la preuve de l'existence d'un défaut affectant toute l'installation électrique de la maison, empêchant son fonctionnement normal et sans danger, et rendant nécessaire son complet remplacement. Il n'est pas démontré par ailleurs que les vendeurs aient eu à subir des inconvénients liés à l'installation électrique qu'ils auraient omis de signaler aux acquéreurs. Il apparaît au contraire qu'ils ont attiré l'attention de ceux-ci sur une éventuelle nonconformité aux normes actuelles des raccordements existants au moyen da la clause ci-dessus rappelée insérée à l'acte authentique, ce qui démontre qu'il a été porté à la connaissance de M. et Mme X...l'information selon laquelle l'installation était ancienne. M. et Mme X...ont fait procéder, le 3 octobre et le 1er décembre 2006 au remplacement de toutes les menuiseries existantes, des volets roulants et de la porte d'entrée pour un coût de 8. 850 euros (menuiseries et volets roulants) et de 7. 300 euros (porte d'entrée et menuiseries). M. X...verse aux débats une attestation rédigée par le directeur général de la société STEH, en date du 11 octobre 2007, lequel certifie que l'état de vétusté et le manque de double-vitrage des menuiseries de la maison de M. Alain X...nécessitait le remplacement des menuiseries et les travaux de rénovation effectués par l'entreprise. Cet état de vétusté, à le supposer avéré, M. X...mentionnait dans ses conclusions un manque d'étanchéité qui n'est pas démontré, la consistance et l'état des menuiseries existantes lors de la vente n'ayant fait l'objet d'aucun constat et l'attestation de l'entreprise qui a remplacé toutes les menuiseries et la porte d'entrée ne pouvant constituer une telle preuve, de même que l'absence de double-vitrage, ne peuvent être qualifiés de vices cachés, l'acquéreur ayant été mis en mesure de se convaincre de l'état des fenêtres et de la porte d'entrée en visitant le bien. M. X...affirme que la véranda de 30 mètres carrés figurant dans la fiche descriptive de l'agence immobilière est illégale puisqu'elle a été réalisée sans permis de construire et qu'elle ne peut être occupée normalement, en raison d'un défaut d'isolation et d'étanchéité. Une véranda n'a pas nécessairement vocation à être utilisée comme une pièce à vivre pendant toute l'année. Elle peut aussi servir de salon d'été ou d'annexe à l'habitation. Le fils de Mme Y...épouse X...représentant les acquéreurs, qui a visité la maison avant son acquisition, a pu apprécier la nature et les caractéristiques de cette installation comme l'a exactement constaté le tribunal. M. X...n'est donc pas fondé à soutenir que la véranda, soit serait affectée de vices cachés, au seul vu d'un devis de livraison et de pose d'une « véranda plus pergola en aluminium » au prix de 18 237 euros TTC dans lequel l'entreprise écrit « suite à votre aimable demande et aux diverses malfaçons existantes », soit constituerait en elle-même un vice caché, alors qu'elle n'est pas reprise dans la promesse synallagmatique de vente, ni dans l'acte notarié et qu'il n'apparaît pas qu'il en ait été tenu compte comme une surface habitable. Les développements concernant la surface habitable de la maison sont inopérants, aucun mesurage n'étant imposé en ce qui concerne les maisons individuelles et aucune surface n'étant indiquée dans l'acte de vente, seule étant précisée la contenance totale de l'immeuble vendu, soit 2 ares 70 centiares, dont rien n'établit qu'elle ne correspond pas à la réalité. Enfin, dans la mesure où le diagnostic obligatoire d'amiante a été effectué, les époux Z...ont respecté leurs obligations légales. Il ne peut être déduit du fait que le contrôleur n'ait pas pu accéder aux combles, ce qui est expressément mentionné dans son rapport en date du 18 mars 2006 sur lequel est apposée la formule « vu et pris connaissance le 27 mars 2006 en l'agence IMM NORD IWUY » suivie d'une signature, ni l'existence d'amiante, ni la connaissance par les vendeurs d'une éventuelle présence d'amiante qu'ils auraient dissimulée aux acquéreurs. L'article 1603 du code civil énonce que le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et de garantir la chose qu'il vend. M. X...soutient que la chose vendue, dans sa consistance et sa composition, ne correspondait pas à la présentation attractive qui en avait été faite. Il ne démontre pas que l'immeuble vendu ne correspond pas aux caractéristiques telles qu'elles ont été spécifiées dans la promesse synallagmatique de vente et dans l'acte de vente, ni qu'il a acquis un bien différent de celui qui est décrit au contrat. La désignation du bien vendu ne reprend pas la véranda, la cheminée, ni l'adoucisseur d'eau. Il n'est pas stipulé à l'acte que les fenêtres ont un doublevitrage, ni que l'immeuble est en parfait état d'entretien. Le contrat de vente contient par ailleurs une clause d'exonération de garantie des vices cachés. Dans ces conditions, la non-conformité et le défaut de garantie allégués ne sont pas établis. En l'absence de preuve de l'existence de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et d'une non-conformité telle que définie par l'article 1603 du code civil, il convient de confirmer le jugement qui a débouté les époux X...de leur demande dirigée contre les époux Z...sur ces fondements. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a déclaré sans objet les demandes de M. et Mme X...tendant à la condamnation in solidum de la société IMM NORD au paiement de travaux de réfection et au remboursement de la commission de 9 000 euros perçue par elle. En tout état de cause, le manquement de la société IMM NORD à son devoir de conseil et la faute qu'elle aurait commise dans ses obligations de mandataire de l'acquéreur, le mandat signé le 27 mars 2006 consistant en un « mandat ferme et irrévocable » d'acquérir la maison à usage d'habitation située à ESCAUDOEUVRES, ..., ne sont pas caractérisés, alors qu'il n'a été établi l'existence d'aucun défaut relevant de la garantie des vices cachés, ni d'aucune non-conformité au contrat. La demande de résolution du mandat lequel a pris fin lors de la signature de la promesse synallagmatique de vente n'est pas fondée » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur la demande principal des époux X...dirigée contre les époux Z.... Les époux X...estiment que l'immeuble qu'ils ont acheté le 9 juin 2006 aux époux Z...présente des vices cachés et des non conformités leur permettant de rechercher la responsabilité de ces derniers. En droit. Selon l'article 9 du Code de Procédure Civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'obligation du vendeur de délivrer une chose conforme aux caractéristiques convenues et de garantir la chose qu'il vend est prévue par les articles 1603 et 1604 du Code Civil. L'article 1641 du Code Civil dispose quant à lui que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement son usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve de l'existence du vice caché qu'il allègue. L'article 1642 du Code Civil précise que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. En l'espèce. Les époux X...soutiennent à titre liminaire que certaines dégradations ont été constatées lors de leur arrivée dans les lieux « alors qu'elles n'existaient pas lors de la visite préalable des lieux par M. A..., à défaut de quoi elles auraient été soulignées ». Or, les époux X...ne précisent pas la nature des dégradations invoquées et ne justifient pas davantage de leur apparition postérieurement à la visite des lieux par Monsieur Jean-Marc A.... Il convient d'analyser un par un les désordres évoqués par les époux X.... a. Sur l'électricité. Les demandeurs font état d'une installation électrique non conforme et dangereuse. Pour en justifier, ils produisent deux devis. L'un établi le 3 décembre 2007 par l'EURL MIK'ELEC « concernant la rénovation électrique » du pavillon et l'autre par la SARL BERTIN le 7 décembre 2007 faisant état de la « remise en conformité installation électrique selon les normes NF C15-100 en vigueur », le premier pour un montant HT de 8. 700, 23 ¿ et le second pour un montant HT de 7. 090 C. Ces devis ne sont pas suffisants à démontrer la défectuosité du système électrique du pavillon et ne peuvent constituer un constat objectif des vices allégués alors que chacun de ces entrepreneurs a naturellement intérêt à abonder dans le sens des époux X...dans le but de voir son devis accepté. Qui plus est, le Tribunal observe que l'acte notarié de vente du 9 juin 2006 porte, en page 11, une clause selon laquelle « L'attention de l'acquéreur a été attirée sur le fait que, faute de convention contraire dans le présent acte, ni le raccordement des installations présentes dans les biens vendus aux divers réseaux publics ou privés (d'eau, d'électricité, de gaz, de téléphone, de télévision ou autres), ni la conformité aux normes actuellement en vigueur des raccordements éventuellement existants, ne lui sont garantis par le vendeur. Tous travaux qui deviendraient nécessaires au titre de l'un quelconque de ces points seraient donc à sa charge exclusive sans recours contre ledit vendeur ». Les époux X...ne démontrent pas l'existence de ce chef de vices cachés dont les vendeurs pourraient être tenus et l'acte de vente a mis expressément à leur charge l'éventuelle remise aux normes des raccordements existants. Ils ne peuvent prospérer de ce chef. b. Sur le cumulus électrique. Pour justifier que cet élément d'équipement tombait régulièrement en panne lors de leur entrée en jouissance, les époux X...produisent une attestation de l'entreprise qui a elle-même procédé aux travaux, en l'occurrence la société MILLIOT JACQUEMART, qui ne peut de manière objective attester de la situation de fait alléguée. Les vendeurs ont contesté ce point en évoquant le fait qu'ils n'auraient pu vivre dans une habitation sans eau chaude, avec trois enfants en bas âge. Cet argument de bon sens n'est pas combattu par les époux X...qui là encore échouent dans l'administration de la preuve qui leur incombe, ne démontrant ni matériellement, ni objectivement la défectuosité de ce matériel. c. Sur la chaudière. Les époux X...prétendent avoir été contraints de changer le thermostat de sécurité, que le système de chauffage central était obsolète comme datant de plus de 20 ans, et que le chauffage n'aurait pas été utilisé pendant plusieurs années avant la vente. Les époux Z...rétorquent que la chaudière a normalement fonctionné pendant leurs 4 années d'occupation et qu'ils avaient donné toutes explications utiles à Monsieur Jean-Marc A...lors des relevés de compteurs et de la remise des clés, ajoutant que Monsieur X...aurait expliqué avoir ouvert la vanne de la chaudière à laquelle il ne fallait surtout pas toucher. Le Tribunal relève en premier lieu que Monsieur Jean-Marc A..., dûment mandaté par les époux X...pour visiter l'immeuble, a dû se convaincre lui-même à tout le moins de l'âge de la chaudière, les acheteurs ayant donc fait cette acquisition en connaissance de cause. Les époux X...produisent là encore la même attestation de l'entreprise qui a elle-même procédé aux travaux, en l'occurrence la société MILLIOT JACQUEMART, qui ne peut de manière objective attester de la situation de fait alléguée. Les époux Z...quant à eux versent aux débats la facture d'entretien annuel de la chaudière du 30 septembre 2005 de l'Entreprise HERNOULT, attestant donc d'un entretien régulier de cet élément d'équipement par un professionnel. Tout acquéreur normalement prudent et diligent se renseigne nécessairement à tout le moins sur l'âge de la chaudière équipant l'immeuble dont l'achat est envisagé. Les époux X...envisagent euxmêmes les négligences qu'aurait pu commettre Monsieur Jean-Marc A...dans le cadre du mandat qu'ils lui avaient confié, au point même d'évoquer de façon hardie, dans un courrier du 26 octobre 2006 adressé aux époux Z..., une collusion de celui-ci avec le vendeur. Les époux Z...ne sont pas comptables des erreurs éventuellement commises par Monsieur Jean-Marc A...qui était en charge d'apprécier les qualités de l'immeuble dont l'acquisition était envisagée. Le Tribunal retient sur ce poste que les époux X...ne rapportent la preuve de l'existence d'aucun vice caché, le vendeur ayant par ailleurs satisfait à son obligation de délivrance. d. Sur la cheminée feu de bois. Les époux X...ne rapportent pas la preuve de l'impossibilité d'utiliser cet élément d'équipement alors même que l'insert a été nettoyé et que le ramonage du conduit a été réalisé par la Société MILLIOT JACQUEMART sans autre commentaire. et que le ramonage du conduit a été réalisé par la Société MILLIOT JACQUEMART sans autre commentaire. Sur l'adoucisseur. Les époux X...ne démontrent pas que cet élément aurait été hors d'état de fonctionner lors de leur entrée dans les lieux. Ils produisent une facture de changement de l'adoucisseur insuffisante à rapporter cette preuve. Les époux Z...expliquent ne jamais l'avoir utilisé. Sur le robinet de la cuisine. En marge du courrier qui leur a été adressé le 26 octobre 2006 par les époux X..., les époux Z...ont indiqué « simple fuite que j'ai constatée avec lui ». Il s'agit d'un vice apparent dont Monsieur Jean-Marc A...a pu se convaincre lors de la visite de l'immeuble qui était alors habité par les vendeurs. Rien ne démontre que le remplacement de la robinetterie auquel ont fait procéder les époux X...était indispensable. La facture de la Société MILLIOT JACQUEMART ne peut suffire à rapporter cette preuve. Sur le robinet du lavabo dans la salle de douche Ce point est contesté par les époux Z.... Rien ne démontre que le remplacement de la robinetterie auquel ont fait procéder les époux X...était indispensable. La facture de la Société MILLIOT JACQUEMART ne peut suffire à rapporter cette preuve. i. Sur la vasque du lavabo. En marge du courrier qui leur a été adressé le 26 octobre 2006 par les époux X..., les époux Z...ont indiqué « joint de silicone à refaire ». Rien ne démontre que le remplacement de la vasque auquel ont fait procéder les époux X...était indispensable. La facture de la Société MILLIOT JACQUEMART ne peut suffire à rapporter cette preuve. j. Sur le receveur de douche. Les époux X...ne rapportent pas davantage la preuve de ce désordre. k. Sur le remplacement des fenêtres et ouvertures. Les époux X...ont d'autorité remplacé les fenêtres, baies, châssis et portes pour un coût total de 16. 450 ¿ selon factures de la SARL LES PROS DE LA FENETRE des 3 octobre 2006 et 1er décembre 2006, estimant que leur état de vétusté nécessitait ces travaux. Pour justifier de leur prétention de ce chef, ils produisent une attestation de cette même entreprise établie après travaux. Ce témoignage est empreint de subjectivité et ne peut suffire à rapporter la preuve des vices allégués. Le Tribunal observe que les époux Z...reconnaissent que les fenêtres étaient « en état d'usage » ce qui signifie clairement que Monsieur Jean-Marc A..., mandaté par les époux X...pour la visite des lieux avant l'acquisition de l'immeuble, a pu constater et se convaincre lui-même de l'état de ces éléments d'équipement et de l'absence éventuelle de double vitrage. Il s'agit tout au plus de vices apparents dont les vendeurs ne sont pas tenus, les acquéreurs ayant acheté en connaissance de cause. I. Sur le risque de présence d'amiante. Monsieur Jean-Marc A...a pris connaissance et signé le rapport du Cabinet EXPERT HABITAT le 27 mars 2006 et n'a émis aucune réserve. Les acquéreurs n'ont pas davantage émis de réserve sur ce point dans l'acte de vente du 9 juin 2006 qu'ils ont donc signé en connaissance de cause. Le Tribunal en déduit que l'impossibilité d'accéder aux combles et de vérifier celles-ci était connue des époux X...lors de leur acquisition. Ils ne sont pas recevables aujourd'hui à prétendre que le risque de présence d'amiante n'aurait pas été levé alors qu'ils connaissaient le contenu du rapport depuis le 27 mars 2006. m. Sur la véranda. Les époux X...soutiennent que la véranda qui équipait l'immeuble n'en était pas une et qu'il n'était pas possible d'y séjourner. Les clichés qu'ils produisent aux débats révèlent que Monsieur Jean-Marc A..., lors de la visite de l'immeuble, a pu nécessairement se convaincre de la nature et de l'état de cet élément d'équipement. Là encore les époux X...ont acheté en connaissance de cause. Qui plus est, le Tribunal observe que les travaux relatifs à ce poste ont là encore été réalisés d'autorité par les époux X...entre l'assignation introductive d'instance et leurs dernières conclusions puisque le coût de remplacement de la véranda passe désormais dans la rubrique des « travaux d'ores et déjà effectués ». Pour justifier leur demande, les époux X...produisent le seul devis « DH CONFORT » pour un montant TTC de 18. 237 précisant en caractères gras « suite... aux diverses malfaçons existantes ». Cette entreprise, qui a naturellement intérêt à faire accepter son devis, ne peut de manière objective attester de la situation de fait évoquée par les demandeurs qui, en faisant réaliser les travaux, ont en tout état de cause privé les défendeurs de la possibilité de débattre contradictoirement sur ce point. n. Sur les surfaces habitables. Les époux X...produisent, pour contester les surfaces retenues, une vérification effectuée par Monsieur X...lui-même qui ne peut naturellement se constituer de preuve à lui-même. Le Tribunal retient en définitive que les époux X...échouent dans l'administration de la preuve qui leur incombe. Ils ne prouvent pas l'existence de vices cachés et les vendeurs ne peuvent être par ailleurs tenus des vices ou défauts apparents dont Monsieur Jean-Marc A..., que les acquéreurs avaient mandaté, a pu se convaincre lui-même en visitant les lieux. Les époux X...ont écrit aux époux Z...: « Cette maison ne me convient pas ». Si l'immeuble acquis n'est pas du goût des époux X..., ceux-ci ne peuvent s'en prendre qu'à Monsieur Jean-Marc A..., qui a fait le choix en leur nom. Les époux Z...ne peuvent être tenus comptables soit des erreurs commises par Monsieur Jean-Marc A...lui-même, soit de l'erreur de choix des époux X...quant à la personne élue pour la négociation, les courriers susvisés révélant également une amertume certaine manifestée par les demandeurs à l'égard du fils de Madame X.... Enfin, en réalisant d'autorité tous les travaux, à l'exclusion de ceux concernant l'électricité dont il vient d'être démontré que l'acte de vente les met à leur charge exclusive, les époux X...ont empêché délibérément tout débat contradictoire et toute expertise qui aurait pu permettre une discussion objective et éclairée de la situation qu'ils décrivent. Les époux X...sont donc déboutés de leur demande, dirigée à l'encontre des époux Z.... II°) Sur les demandes principales des époux X...dirigées contre la SAS IMMNORD. Le Tribunal a retenu qu'aucun des désordres allégués par les époux X...n'est démontré. Par conséquent, les demandes des époux X...dirigées à l'encontre de la SAS IMM-NORD, tendant à voir consacrer sa responsabilité sur le fondement des articles 1134-1147 et 1184 du Code Civil et tendant à voir prononcer la résolution du mandat d'acquérir sont sans objet. Ils seront déboutés » ;
1°) ALORS QUE la preuve des faits juridiques est libre ; qu'elle peut être administrée par tous moyens ; qu'il en est ainsi de la preuve des vices et défauts affectant une chose vendue ; qu'en l'espèce, pour juger que la preuve des vices affectant la maison d'habitation acquise par Monsieur X..., n'était pas rapportée, la Cour d'appel a relevé « qu'aucun des défauts allégués n'a fait l'objet d'un constat d'huissier ou d'un examen par expert, fût-il privé, de sorte que la preuve de leur existence n'est pas rapportée » (cf. arrêt p. 7 § 6) ; qu'en subordonnant ainsi la preuve de l'existence des désordres au constat d'un huissier ou d'un d'expert, quand s'agissant d'un fait juridique, cette preuve pouvait être rapportée par tous moyens, y compris par des attestations de professionnels qualifiés, telles que celles versées aux débats par Monsieur X..., la Cour d'appel a violé les articles 1315 et 1353 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le jugement doit être motivé, à peine de nullité ; que le juge ne peut rejeter une demande au motif qu'elle n'est pas justifiée, sans expliquer les raisons pour lesquelles il a décidé d'écarter les preuves versées aux débats au soutien de cette prétention ; qu'en l'espèce, pour établir la preuve des vices affectant l'installation électrique ainsi que les fenêtres et ouvertures, Monsieur X...produisait des documents émanant de professionnels qualifiés attestant la réalité des désordres ; que pour dénier à ces documents la moindre valeur probante, la Cour d'appel s'est bornée à relever qu'ils émanaient d'entreprises auxquelles Monsieur X...avait confié ¿ ou envisagé de confier ¿ les travaux de réfection ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi cet élément était de nature à priver ces pièces de toute force probante, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE les juges ne peuvent méconnaître les termes clairs et précis des documents soumis à leur examen ; qu'en l'espèce, pour débouter Monsieur X...de sa demande en réparation du préjudice résultant de l'absence de délivrance d'une maison équipée d'une véranda habitable, la Cour d'appel énonce que celui-ci « ne démontre pas que l'immeuble vendu ne correspond pas aux caractéristiques telles qu'elles ont été spécifiées dans la promesse synallagmatique de vente et dans l'acte de vente, ni qu'il a acquis un bien différent de celui qui est décrit au contrat. La désignation du bien vendu ne reprend pas la véranda, la cheminée, ni l'adoucisseur d'eau » (cf. arrêt p. 10) ; qu'en statuant ainsi, quand la promesse synallagmatique de vente signée le 27 mars 2006, de même que l'acte authentique de vente régularisé le 9 juin 2006, mentionnaient précisément la présence d'une véranda, la Cour d'appel a dénaturé les documents susvisés et violé l'article 1134 du code civillegifrance ;
4°) ALORS QUE pour débouter Monsieur X...de sa demande en réparation du préjudice résultant de la non-conformité de l'installation électrique aux normes en vigueur, et par conséquent de son caractère dangereux, la Cour d'appel a relevé que les vendeurs avaient « attiré l'attention des acquéreurs sur une éventuelle non-conformité aux normes actuelles des raccordements existants au moyen de la clause ¿ insérée à l'acte authentique » (cf. arrêt p. 8 § 9) ; qu'en statuant ainsi, quand la clause litigieuse visait exclusivement les raccordements aux réseaux extérieurs, mais en aucun cas l'installation électrique intérieure, la Cour d'appel a derechef dénaturé l'acte notarié du 9 juin 2006, et violé l'article 1134 du code civillegifrance ;
5°) ALORS QUE le jugement doit être motivé ; que la contradiction dans les motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant, pour débouter Monsieur X...de sa demande en réparation du préjudice résultant de l'absence de délivrance d'une maison équipée d'une véranda habitable, que celui-ci « ne démontre pas que l'immeuble vendu ne correspond pas aux caractéristiques telles qu'elles ont été spécifiées dans la promesse synallagmatique de vente et dans l'acte de vente, ni qu'il a acquis un bien différent de celui qui est décrit au contrat. La désignation du bien vendu ne reprend pas la véranda, la cheminée, ni l'adoucisseur d'eau » (cf. arrêt p. 10), tout en ayant relevé que la promesse synallagmatique de vente et l'acte authentique de vente « décrivent une maison à usage d'habitation comprenant hall, salon, salle à manger, cuisine, véranda, WC, à l'étage trois chambres, salle de bains, sous-sol, garage, jardin » (cf. arrêt p. 8 § 3), la Cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et violé l'article 455 du Code de procédure civile.

Références :

Décision attaquée : Cour d'appel de Douai, 08 octobre 2012


Publications :

Proposition de citation: Cass. Civ. 3e, 11 février 2014, pourvoi n°12-29256;12-35359

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Composition du Tribunal :

Président : M. Terrier (président)
Avocat(s) : SCP Baraduc et Duhamel, SCP Célice, Blancpain et Soltner, SCP Yves et Blaise Capron

Origine de la décision

Formation : Chambre civile 3
Date de la décision : 11/02/2014
Date de l'import : 23/03/2016

Fonds documentaire ?: Legifrance

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