LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la condition suspensive de servitude de passage figurant dans la promesse unilatérale de vente n'était pas à la seule charge des époux X..., promettants, mais dépendait aussi de la volonté d'un tiers à la vente, et relevé que ce dernier avait refusé l'établissement de la servitude ce dont il résultait nécessairement que la condition ne pouvait se réaliser, que dans le délai de la réalisation des conditions suspensives, les époux X... avaient régulièrement informé les bénéficiaires, M. Y... et M. Z..., de l'impossibilité de l'avènement de cette condition et qu'ils n'avaient pas expressément renoncé à se prévaloir de cette clause avant la levée de l'option, la cour d'appel a pu en déduire l'absence de faute et de fraude des époux X... et la caducité de la promesse de vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... et M. Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et M. Z... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de M. Y... et M. Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. Y... et M. Z....
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a rejeté les demandes de Monsieur Y... et de Monsieur Z... visant à voir ordonner l'exécution forcée de la vente de la parcelle BM 320 et à obtenir l'allocation de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur le fond, la cour rappelle que l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article 1176 du même code prévoit que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé, l'article 1178 précisant en revanche qu'elle est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que la promesse ci-dessus stipulait tout d'abord au chapitre VI CONDITIONS DE LA VENTE EVENTUELLE que, en cas de réalisation de la vente, une servitude de passage traversant la parcelle BM 321 devait être actée par voie notariée en fonds servant pour permettre le passage sur cette parcelle pour permettre d'accéder au terrain parcelle BM 320 qui seront donc un fonds servant au de ce terrain ; qu'il était également prévu que les fonds pour les travaux de réalisation de la servitude ainsi que la les réseaux de viabilisation devaient être partagés par les deux acheteurs des parcelles épeler BM 320 et BM 321 mais aussi que, aux jours de la signature de l'acte authentique, les parties (le bénéficiaire et l'acquéreur de la parcelle BM 321) signeraient une convention de séquestre fixant les montant minimum à verser pour réaliser ladite servitude, les déraisonnables de la réalisation des travaux et les conditions de libération des fonds ; qu'il était rappelé que le terrain BM 321 devait être acté par voie notariée et la participation de 50 % relatifs à la réalisation de la servitude en béton ainsi que les réseaux de viabilisation devaient être versée sur le compte séquestre par l'acquéreur de cette parcelle ; que la promesse ci-dessus comportait également un chapitre X-CONDITIONS SUSPENSIVES ainsi libellé : « La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous réserve de l'avènement dans le délai ci-dessus fixé des conditions suspensives suivantes : - Renseignement hypothécaire ne révélant pas de saisie ou de nantissement, - Obtention du permis de construire autorisant la construction d'une maison d'habitation mono familiale d'une surface hors-d'oeuvre nette de 176 m², - Obtention du financement bancaire comprenant un prix de 240 000 ¿ au nom de M. Y..., - Obtention d'un plan détaillé et métré de la servitude traversant la parcelle, plan à annexer à l'acte authentique à la charge des deux acquéreurs des parcelles BM 320 et BM 321, - Signature de l'acte notarié concernant la servitude comme défini au chapitre VI de la présente promesse par le bénéficiaire et par l'acquéreur de la parcelle BM 321 le même jour que la signature de l'acte authentique. » ; qu'ainsi, d'une part, la passation de l'acte de vente de la parcelle BM 321 dépendait de la passation simultanée d'un acte authentique établissant l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle BM 320, fonds servant, au bénéfice de la parcelle BM 321, fonds dominant, étant acquis que la parcelle BM 320 est enclavée et que la sortie conventionnelle de cet enclavement constituait un élément essentiel de la réalisation de la promesse de vente litigieuse pour les consorts Y...
Z... révélé après le 28 juin 2008, ainsi que l'a justement observé le premier juge au vu de la sommation et de la lettre adressées par ces derniers aux époux X...
A... ; que d'autre part, cette passation dépendait de la volonté d'une personne tierce à la vente de la parcelle BM 320 ; qu'enfin, cette condition n'était réalisable qu'en cas de réalisation de la vente ; qu'à cet égard, la promesse de vente initialement passée par les époux X...
A... avec les consorts B...
C... et portant sur la parcelle BM 321 n'est pas produite aux débats ; qu'il n'est cependant pas contesté que, dés le 21 mai 2008, les vendeurs ont accepté la renonciation des acquéreurs à l'établissement de la servitude de passage sur cette parcelle ainsi acquise ; qu'il en résultait nécessairement que la condition suspensive de l'obtention la signature de l'acte notarié concernant la servitude définie au chapitre VI de la promesse passée entre les époux X...
A... et les consorts Y...
Z... ne pouvait se réaliser ; que par ailleurs, il est établi que, dans le délai de la réalisation des conditions suspensives, les époux X...
A... ont régulièrement informé les consorts Y...
Z... de l'impossibilité de l'avènement de la dernière condition suspensive prévue au chapitre X ci-dessus ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que c'est sans faute ni fraude de la part des époux X...
A... avaient justement opposé la caducité la promesse de vente passée le 24 avril 2008 aux consorts Y...
Z... ; que c'est également à raison que, d'une part, le premier juge a donné acte aux époux X...
A... de leur accord pour rembourser la somme de 3875 ¿ versés par les consorts Y...
Z... et, d'autre part, a déclaré sans objet les moyens relatifs à la non réitération de l'acte dans le délai ou encore les prétentions en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et préjudice moral » (arrêt, p. 4-5) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « l'article 1134 du Code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ; que l'article 1176 prévoit que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ; qu'en revanche elle est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement (article 1178) ; qu'il ressort de l'article X de la promesse unilatérale de vente, régulièrement enregistrée, qu' "elle est consentie et acceptée sous réserve de l'avènement dans le délai ci-dessus fixé (trois mois) des conditions suspensives suivantes : - renseignements hypothécaires ne révélant pas de saisie ou de nantissement, - obtention du permis de construire autorisant la construction d'une maison d'habitation mono familiale d'une surface hors-d'oeuvre nette de 176 m², - obtention du financement bancaire comprenant un prix de 240 000 ¿ au nom de M. Y..., - obtention d'un plan détaillé et métré de la servitude traversant la parcelle, plan à annexer à l'acte authentique à la charge des deux acquéreurs des parcelles BM et BM 321, - signature de l'acte notarié concernant la servitude comme défini au chapitre VI de la présente promesse par les bénéficiaires et par l'acquéreur de la parcelle voisine le même jour que la signature de l'acte authentique" ; que le plan joint montre que la parcelle litigieuse est enclavée et ne bénéficie pas d'un accès à la voie publique constituée par l'impasse ALBERT ; qu'en outre sur un plan en vue rapprochée figure le dessin d'un chemin reliant cette parcelle à cette impasse à partir d'un rond-point se situant à cheval sur BM 320 et BM 321 ; que ceci correspond à la condition détaillée à la page 3 de la promesse selon laquelle la vente était réalisée à la condition d'une servitude de passage de 4 m traversant BM 321 dont le tracé est matérialisé par un plan joint, avec travaux de réalisation en béton jusqu'au rond-point et création de réseaux de viabilisation, aux frais partagés des deux propriétaires ; que dès lors cette condition suspensive paraît un élément fondamental à la réalisation de la vente, ce que confirme le notaire qui, dans son projet de vente, a expressément mentionné « comme condition essentielle que l'acquéreur désire avoir un droit de passage sur la parcelle voisine restant encore au vendeur. En conséquence le vendeur constitue, à titre de sa servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage par une bande de 4 m traversant cette parcelle ; que par ailleurs les acquéreurs n'ont pas expressément renoncé à se prévaloir de cette clause avant la levée de l'option mais au contraire dans le courrier qu'ils ont adressé le 17 juillet 2008 aux promettants pour levée d'option, ils rappellent « en votre qualité de promettants, vous vous êtes engagés à consentir une servitude de passage de 4 m traversant la parcelle BM 321. À toutes fins utiles, nous attirons votre attention sur le fait que toute autre déclaration postérieure tendant à l'annulation de ce droit de passage que vous avez consenti par ladite promesse unilatérale de vente est susceptible d'engager votre responsabilité » ; que les acquéreurs soutiennent que c'est la faute du promettant qui a empêché l'accomplissement de cette condition ; que si l'article 1178 permet effectivement de réputer accomplie une condition lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement, il appartient aux créanciers de cette obligation de rapporter la preuve de cette attitude ; qu'à l'appui de cette assertion de fraude les demandeurs produisent une mauvaise copie de l'avenant signé le 5 juillet 2008 entre leurs promettants et les acquéreurs potentiels de la parcelle voisine BM 321 par lesquels ces derniers indiquent vouloir « annuler la condition suspensive de passage au profit de BM 320 ainsi que le blocage de fonds et le partage des frais d'entretien, ce que le vendeur accepte » ; qu'or le tribunal considère que la condition de servitude de passage n'était pas à la seule charge des promettants mais également d'un tiers acquéreur du fonds servant ; que certes ce compromis de vente de BM 321 a été signé le 21 mai 2008, soit postérieurement à la promesse discutée, mais il en était déjà question lors de celle-ci ; que de ce fait, elle dépendait de la volonté des tiers et ne peut donc être réputée accomplie à l'égard du promettant à raison de son abstention fautive ou d'un défaut de diligence ; qu'en conséquence le tribunal constate que la condition suspensive liée à la situation d'enclavement de la parcelle promise n'a pas été réalisée dans le délai expirant le 24 juillet 2008, et prononce de ce fait la caducité de la promesse unilatérale du 24 avril 2008 » (jugement, p. 5-6) ;
ALORS QUE, premièrement, la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur à une promesse de vente, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que le promettant qui, après avoir oeuvré à la réalisation de la condition, accepte de modifier l'acte auquel la promesse était subordonnée afin d'en supprimer la stipulation qui conditionnait la promesse, empêche volontairement l'accomplissement de cette condition, en sorte que celle-ci doit être réputée accomplie ; qu'en décidant en l'espèce que la volonté des tiers acquéreurs de renoncer à l'établissement d'une servitude de passage suffisait à faire défaillir la condition suspensive, quand cette renonciation à une stipulation de l'acte du 21 mai 2008 ne pouvait intervenir sans la volonté conjointe des époux X..., les juges du fond ont violé les articles 1134, 1147 et 1178 ;
ALORS QUE, deuxièmement, la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur à une promesse de vente, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que le promettant qui accepte de modifier un second acte en vue d'en soustraire l'élément qui conditionnait la réalisation de la promesse empêche volontairement l'accomplissement de cette condition, en sorte que celle-ci doit être réputée accomplie ; qu'en décidant en l'espèce qu'il suffisait, pour faire défaillir la condition suspensive, que les promettants informent assez tôt les bénéficiaires de la volonté des tiers acquéreurs de revenir sur leur engagement, les juges du fond ont encore violé les articles 1134, 1147 et 1178 ;
ET ALORS QUE, troisièmement, la condition est réputée accomplie lorsque le débiteur à une promesse de vente, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement ; que le promettant qui provoque la défaillance de la condition suspensive en modifiant le contenu de l'acte auquel la promesse était subordonnée ne peut se prévaloir de cette défaillance pour exciper de la caducité de la promesse ; qu'en décidant en l'espèce qu'il ne pouvait être reproché aux époux X... d'avoir empêché, en acceptant la modification de l'acte du 21 mai 2008, la réalisation de la condition tenant dans l'établissement d'une servitude de passage, dès lors que la suppression de cette servitude dépendait également de la volonté des tiers acquéreurs du fonds servant, les juges du fond ont une nouvelle fois violé les articles 1134, 1147 et 1178.
