LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le bail, signé le 30 octobre 2007, ne prévoyait pas de mode de calcul de la quote-part de la société preneuse pour les charges énumérées, qu'il était seulement précisé, sous l'intitulé « impôts et taxes », que le preneur devrait rembourser au bailleur la quote-part correspondant aux locaux loués et calculée comme indiqué à l'article 6.1 mais que cet article ne figurait pas au bail, que l'acte de cession du fonds de commerce faisait référence au nouveau bail en soulignant ses principales caractéristiques concernant exclusivement sa durée, le montant du loyer et du dépôt de garantie, la cour d'appel a pu retenir que les autres dispositions du bail antérieur, également évoquées dans l'acte de cession, qui n'avaient fait l'objet ni de discussion ni d'accord spécifique, ne devaient subir aucun changement et qu'il convenait de se reporter aux seules modalités dont les parties avaient, de façon certaine, la même connaissance lors de la signature du bail pour l'établissement des appels de charges et, plus particulièrement, à l'article 19.1 du bail antérieur signé le 6 janvier1998 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Foncière du Chêne vert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Foncière du Chêne vert à payer 3 000 euros à la société Hy Bazar ; rejette la demande de la société Foncière du Chêne vert ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Foncière du Chêne vert
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR décidé « qu'en l'absence de précision au bail signé le 30 octobre 2007, la quote-part des charges doit être calculée suivant les modalités prévues à l'article 19.1 du bail antérieur signé le 6 janvier 1998 » ;
AUX MOTIFS QUE « le bail antérieur signé le 6 janvier 1998 entre la SCI Grande Vallée et la société « Le paradis des enfants » prévoyait un abattement de 40% au profit des unités d'une superficie supérieure à 500 m2, le montant normal des charges, sans abattement pour la partie correspondant aux frais de gestion, étant alors calculé au prorata des superficies privatives ; que le bail signé le 30 octobre 2007, en son article 7, pose en principe que le loyer défini est un loyer net de toutes charges et que le preneur devra en sus rembourser au bailleur les charges, prestations, redevances, cotisations, taxes et impôts de toutes natures assumés par le bailleur du fait de la propriété de l'ensemble immobilier, que ces charges soient ordinairement à la charge des preneurs ou à la charge des bailleurs ; qu'il est stipulé que ces charges sont payables à raison de provisions, la première appelée lors de la prise d'effet du bail et ensuite au début de chaque trimestre civil, égales au quart du budget annuel prévisionnels de charges établi par la société de gestion ; que le montant des appels de fonds est libellé hors taxes, la TVA étant due en sus ; que dès l'approbation des comptes de l'exercice de l'année écoulée, le bailleur arrête les comptes correspondants et réclame le complément dû en cas d'insuffisance des provisions ou crédite le preneur de l'excédent payé en cas contraire ; qu'aucune clause, y compris dans le titre réservé aux conditions particulières ne prévoit le mode de calcul de la quote part de la société Hy Bazar pour les charges énumérées ; qu'il est seulement précisé sous l'intitulé « impôts et taxes » que le preneur devra rembourser au bailleur la quote part correspondant aux locaux loués et calculée comme indiqué à l'article 6.1 ci dessus de l'impôt foncier (¿) mais le contrat ne contient pas d'article 6.1 et l'article 6 est exclusivement consacré aux modalités d'indexation du loyer ; que ce bail est certes non pas un bail en renouvellement mais un nouveau bail, conclu dès l'origine avec le nouvel exploitant du fonds de commerce, dont la signature a été présentée dans l'acte de cession du fonds comme une condition posée par le bailleur de son agrément de la société Hy Bazar comme nouveau locataire ; que celui-ci ne contenant aucune indication quant au mode de répartition des charges, il convient de rechercher pas tous moyens la commune intention des parties ; que l'acte de cession du fonds de commerce signé le même jour fait référence à ce nouveau bail en soulignant ses principales caractéristiques, concernant exclusivement sa durée, le montant du loyer et du dépôt de garantie, ce qui permet de retenir que les autres dispositions du bail antérieur, qui étaient également évoquées dans l'acte de cession, ne subissaient aucun changement notable et n'avaient pas fait l'objet de discussion et d'accord spécifique ni même de revendication nouvelle de la société Foncière du Chêne Vert ; qu'en l'absence de toute mention quant au calcul du mode de répartition des charges, témoignant de la volonté non équivoque et concordante de chacune des parties, il convient de se reporter aux seules modalités dont elles avaient de façon certaine la même connaissance lors de la signature du bail, à savoir les conditions prévues par le bail antérieur, dont la société Hy Bazar avait eu communication par son cédant et en application desquelles avaient été établis les appels de charges au vu desquels elle a pu apprécier la charge financière du fonds acquis, et plus particulièrement l'article 19.1 de ce contrat ; que le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a prononcé des condamnations sur les bases de calcul de la société Foncière du Chêne Vert en ce qui concerne les charges » ;
ALORS 1) QUE, ainsi que la cour d'appel l'a elle-même constaté, l'article 7.1 du bail prévoyait que le preneur serait tenu de rembourser l'intégralité des « charges (¿) de toute nature assumées par le bailleur du fait de la propriété de l'ensemble immobilier, que ces charges soient ordinairement à la charge du bailleur ou du preneur » ; qu'il en résultait à l'évidence que les charges n'avaient pas à obéir à un quelconque mode de répartition, le preneur devant toutes les supporter ; qu'en décidant néanmoins que le contrat aurait dû prévoir un mode de répartition, et qu'à défaut de l'avoir fait, il leur revenait de rechercher la commune intention des parties, les juges du second degré, qui n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, ont méconnu la force obligatoire du contrat et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS 2) QUE, en tout état de cause, la cour d'appel a elle-même constaté, d'une part que le bail litigieux était distinct du précédent, d'autre part qu'il ne contenait pas la clause d'abattement prévue dans le précédent bail, enfin que c'est à la demande expresse du bailleur ¿ qui seul y avait intérêt ¿ que la cession du fonds de commerce à un tiers avait été subordonnée à la conclusion de ce nouveau contrat, ce dont il résultait que le bailleur avait voulu renégocier à son profit les conditions du contrat, spécialement en ce qui concerne la contribution aux charges ; qu'en estimant que la commune intention des parties avait été de reconduire l'abattement prévu par le précédent bail, conclu avec un autre preneur, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si le contexte précité ¿ et plus précisément les conditions dans lesquelles les parties avaient conclu un bail dont les clauses se distinguaient de celles du précédent contrat - ne signifiait pas nécessairement que le bailleur, en accord avec le preneur, avait entendu supprimer dans le nouveau bail l'abattement des charges contenu dans l'ancien, lequel ne pouvait, dès lors, refléter la commune intention des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1156 du code civil.
