LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que, faute de preuve du versement d'un loyer, les consorts X... n'établissaient pas l'existence du bail verbal dont ils se prévalaient pour établir leur qualité de propriétaires et relevé que Mme Y... ou sa famille avaient exploité depuis 1964 les parcelles litigieuses, payé régulièrement la taxe foncière et réparé la toiture de la grange, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve ni être tenue de procéder à des recherches non demandées, a souverainement déduit de ces seuls motifs, que la réunion de ces faits matériels caractérisait une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant plus de trente ans ayant entraîné l'acquisition par usucapion des parcelles en cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne MM. Pierre et André X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Pierre et André X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de MM. Pierre et André X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour MM. Pierre et André X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Monsieur Pierre Jean X... et Monsieur André Pierre X... de leur demande tendant à voir annuler un acte de notoriété prescriptive établi le 25 février 2008 par Maître François E..., notaire à Pau ;
AUX MOTIFS QUE sur le bien-fondé de l'action en nullité de l'acte notarié du 25 février 2008, il appartient à MM. Pierre et André X... de prouver contre le titre établi le 25 février 2008 par Me E..., notaire à Pau, reconnaissant la prescription acquisitive des parcelles visées au profit de Mme Y... sur la foi du témoignage de M.
Z...
et Mme A... veuve B... qui attestent « pour vérité et comme étant de notoriété publique » que depuis 1964, les père et oncle de Mme Y... (MM. Joseph et Jean-Pierre C...), puis celle-ci possèdent lesdites parcelles de terre à titre de propriétaire d'une façon continue, paisible, publique et non équivoque ; que ces témoins ont par ailleurs produit au notaire dix documents destinés à confirmer ces « déclarations et attestations » ; que MM. Pierre et André X... ne contestent pas l'exploitation des terres depuis plus de trente ans par Mme Y... ou ses père et oncle mais ils contestent la possession paisible et à titre de propriétaire en arguant de l'existence d'un bail à ferme, verbal, en l'absence d'écrit mais dont ils soutiennent rapporter la preuve suffisante par le paiement d'un fermage et par des attestations de témoins ; que si la preuve d'un bail à ferme verbal peut être rapportée par tout moyen, l'élément déterminant consiste dans la preuve du paiement d'un loyer, c'est-à-dire d'une somme versée régulièrement en contrepartie de la mise à disposition du bien ; qu'en l'espèce, MM. Pierre et André X... ne produisent aucune quittance ni aucune preuve de l'encaissement régulier de sommes en contrepartie de la jouissance par MM. C... puis Mme Y... des parcelles en litige : la fiche comptable de la Caisse des Dépôts et Consignations attestant du paiement de la somme de 800 F versée le 5 juin 1981 à titre de « fermage des trois dernières années succession X... Antoine ne suffit pas en ce qu'il n'est pas identifié les parcelles affermées alors qu'il n'est pas contesté l'existence d'un fermage sur la parcelle 573 non concernée par la présente instance ; la facture de réparation du toit de la grange d'un montant de 15. 418 F acquittée par Mme Y... le 31 juillet 1989 ne démontre pas à elle-seule qu'il s'agissait de la compensation d'un fermage, en l'absence de toute mention en ce sens voire de tout écrit ou preuve émanant de l'une ou l'autre des parties, les attestations de témoins produites par MM. Pierre et André X... sont totalement imprécises (il est fait état de la « notoriété publique »), ne sont confortées par aucun élément objectif vérifiable quant à l'existence d'un fermage, son montant, sa périodicité, le bulletin de mutation de parcelles qui est un acte purement administratif, n'a pour objet que de constater un changement d'exploitant et ne constitue pas la preuve d'un bail à ferme ; que dès lors, en l'absence de preuve d'un bail à ferme, l'exploitation continue des terres litigieuses conformément à leur vocation depuis 1964 soit plus de trente ans par Mme Y... ou sa famille voire un tiers autorisé, M. D... (au vu des relevés d'exploitation de 1964, 1969, 1971, 1981, de l'attestation de M. D... pour les années 1986 à 2005 et des attestations des témoins faites devant notaire et dont la force probante est indiscutable), associée au paiement par Mme Y... de la taxe foncière des années 1985 à 1994 et 2000 à 2007 et des réparations de la toiture de la grange suffisent à démontrer que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies soit la possession des lieux à titre de propriétaire d'une façon continue, paisible, publique et non équivoque depuis plus de trente ans, ce qu'a pu constater légitimement le notaire ; que l'acte authentique du 25 février 2008 n'encourt donc pas la nullité et MM. Pierre et André X... seront en conséquence déboutés de l'ensemble de leurs demandes ; qu'eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de Mme Y..., la totalité des frais exposés en première instance et en cause d'appel et non compris dans les dépens, ce qui commande l'octroi de la somme de 2. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
1°) ALORS QU'un acte notarié constatant une usucapion ne peut, par lui-même, établir celle-ci, et il appartient au juge d'en apprécier la valeur probante quant à l'existence d'actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée ; qu'il n'appartenait donc pas aux consorts X... de prouver « contre » le « titre » établi le 25 février 2008, lequel n'était pas créateur de droits et ne « reconnaissa (it) » pas une prescription acquisitive, mais à Madame Y... de prouver la prescription acquisitive qu'elle invoquait et relatée par l'acte litigieux ; qu'en statuant ainsi, la Cour a violé l'article 2229 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, ensemble l'article 1315 du même Code ;
2°) ALORS QU'il est défendu aux juges de prononcer par voie de disposition générale sur les causes qui leur sont soumises ; qu'en énonçant que le bulletin de mutation de parcelles du 8 novembre 1983 ne pouvait apporter la preuve du bail allégué par les consorts X..., au motif général et abstrait qu'un « bulletin de mutation de parcelles qui est un acte purement administratif, n'a pour objet que de constater un changement d'exploitant et ne constitue pas la preuve d'un bail à ferme » sans procéder à une analyse concrète de ce document qui, pouvant apporter la preuve de l'exécution du bail allégué dès lors que cette preuve pouvait être fournie par témoins ou présomptions, mentionnait clairement Madame Y... en qualité de « preneur » des parcelles litigieuses, la Cour, à qui il incombait d'apprécier in concreto la portée de ce document au regard de son contenu, sans l'écarter a priori par une disposition générale, a violé l'article 5 du Code civil ;
3°) ALORS QUE la preuve de l'exécution d'un bail allégué peut être prouvée par témoins ou présomptions, si bien qu'en ne procédant pas à une analyse concrète du bulletin de mutation, compte tenu notamment de la mention de Madame Y... en qualité de « preneur » des parcelles litigieuses, au motif général qu'un « bulletin de mutation de parcelles qui est un acte purement administratif, n'a pour objet que de constater un changement d'exploitant et ne constitue pas la preuve d'un bail à ferme », la Cour a privé sa décision de base légale au regard des articles 1353 et 1715 du Code civil ;
4°) ALORS QUE le paiement d'impôts fonciers ne caractérise pas un fait de possession ; qu'en se fondant sur le paiement de ces impôts par Madame Y... pour les années 1985 à 1994 et 2000 à 2007, la Cour a violé l'article 2229 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;
5°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut avoir accompli pendant plus de trente ans des faits de possession continus ; qu'en se fondant sur le fait, ponctuel, pris de la réparation de la toiture de la grange, la Cour a violé l'article 2229 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;
6°) ALORS, en tous cas, QUE pour pouvoir prescrire, il faut avoir accompli pendant plus de trente ans des faits de possession avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire ; qu'en se contentant de rechercher si la preuve d'un bail à ferme était ou non établie et de relever, dans le cadre de cette recherche, que la facture du 31 juillet 1989 de rénovation de la toiture de la grange n'apportait pas la preuve d'un tel bail, sans se prononcer, au regard du fait de possession pris de la rénovation de la toiture de la grange sur lequel elle fondait sa décision, sur la portée de la mention « rénovation toiture grange X... » figurant sur ladite facture acquittée par Madame Y..., au regard de la prétendue volonté de Madame Y... de se comporter en seul et unique propriétaire, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;
7°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut avoir accompli pendant plus de trente ans des faits de possession avec la volonté de se comporter en seul et unique propriétaire ; qu'en se contentant de rechercher si la preuve d'un bail à ferme était ou non établie et de relever, dans le cadre de cette recherche, que le bulletin de mutation de parcelles du 8 novembre 1983 n'apportait pas la preuve d'un tel bail, sans se prononcer, au regard du fait de possession pris de l'exploitation des parcelles pendant plus de trente ans, sur lequel elle fondait sa décision, sur la portée dudit bulletin mentionnant René X... et Jean X... en qualité de « propriétaire (s) » des parcelles litigieuses et signé par Madame Y... en qualité de « preneur », au regard de la prétendue volonté de Madame Y... de se comporter en seul et unique propriétaire pendant plus de trente ans, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 ;
8°) ALORS QUE pour pouvoir prescrire, il faut avoir accompli pendant plus de trente ans des faits de possession non équivoques ; qu'à supposer que les très nombreuses attestations de témoins produites par les consorts X... n'aient pas apporté la preuve d'un bail à ferme, elles faisaient néanmoins toutes état de ce que leurs auteurs pensaient que les parcelles litigieuses étaient affermées à la famille C..., dont Madame Y..., et que cette croyance était de « notoriété publique » ainsi que l'a relevé la Cour ; qu'en se contentant de rechercher si la preuve d'un bail à ferme était ou non établie et de relever, dans le cadre de cette recherche, que les attestations de témoins produites par les consorts X... étaient totalement imprécises et n'étaient confortées par aucun élément objectif vérifiable quant à l'existence d'un fermage, son montant, sa périodicité, sans se prononcer sur la portée de ces attestations au regard de la condition tenant au caractère non équivoque de la possession, la Cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.
