LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la création d'un magasin franchisé Serge
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au centre ville de Perigueux était programmée avant que ne soit évoquée la question du devenir du bail commercial consenti dans la galerie marchande, que même après le départ de cette marque, la société Maisons du Périgord avait poursuivi l'exploitation des deux magasins de la galerie marchande avec d'autres marques et qu'elle n'avait pas libéré les lieux loués ni remis les clefs, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que la bailleresse avait valablement exercé son droit de repentir ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Maisons du Périgord et la SCP Pimouguet-Leuret, ès qualités de mandataire judiciaire dans la procédure de sauvegarde, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour la société Magasins du Périgord et la SCP Pimouguet-Leuret, ès qualités,
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le droit de repentir de la Société Immochan, bailleresse, avait été valablement exercé le 26 mai 2009 et qu'il avait produit son plein et entier effet de sorte que le renouvellement du bail conclu avec la Société Magasins du Périgord était acquis depuis cette date et d'avoir débouté en conséquence la société preneuse de ses demandes d'indemnités ;
Aux motifs que le premier juge avait fait une juste analyse des faits de la cause et pertinemment répondu aux moyens des parties à l'exclusion de celui sur lequel s'était fondé le tribunal relativement au mandat du 11 octobre 2006 pour déclarer que dès cette date, la Société Magasins du Périgord avait le projet de quitter les lieux avant même la délivrance du congé par le bailleur, motif inopérant dès lors que ce mandat n'avait pas été consenti par la Société Magasins du Périgord mais par la Société des Galeries de Périgueux ; qu'il convenait d'ajouter que le transfert de la marque Serge X... des magasins « Comme dans un fauteuil » et « Passions Elle » situés dans la galerie commerciale d'Auchan vers deux magasins du centre-ville de Périgueux ne pouvait être assimilé à un déplacement du fonds de commerce vers ces deux magasins du centre-ville puisque même après le départ de cette marque courant 2008 de la galerie commerciale vers le centre-ville de Périgueux, la Société Magasins du Périgord avait continué l'exploitation des deux magasins litigieux dans la galerie commerciale avec d'autres marques comme « Esprit » et « Guess » tel que cela ressortait des attestations de l'expert-comptable du Cabinet Sapeg qui donnaient les chiffres d'affaires relativement à ces marques sur les exercices du 1er février 2009 au 31 janvier 2010 et du 1er février 2010 au 31 janvier 2011 ; que les attestations de banques produites par la Société Magasins du Périgord faisaient état d'octroi de crédits relais pour financer l'ouverture d'un magasin Serge X... en centre-ville dans l'attente de la fermeture du point de vente dans le centre commercial de Marsac ; que la formule « fermeture du point de vente » n'était pas explicite dès lors qu'en l'espèce, la fermeture du point de vente de la marque Serge X... avait été effective courant 2008 sans que pour autant la fermeture de la totalité des deux magasins litigieux fût intervenue ; que la création des magasins en centre-ville s'était faite à la demande des franchiseurs et notamment de Serge X... qui exigeait un point de vente en centre-ville et la fermeture éventuelle des magasins du centre commercial était de nature à permettre le financement de ces ouvertures en centre-ville avec le paiement de l'indemnité d'éviction ; que cependant, même après le départ de la marque Serge X..., la Société Magasins du Périgord n'avait pas fermé les magasins du centre commercial, souhaitant la poursuite d'une vente multimarques qui ne pouvait s'opérer dans ces nouveaux magasins du fait des contrats de franchise conclus ; que l'extrait des modifications inscrites au RCS du 21 août 2009 faisait état de l'ouverture d'un établissement complémentaire le 21 septembre 2006 pour l'enseigne Passion Elle à Périgueux, soit avant la délivrance du congé et le 31 mars 2008 pour l'enseigne « Comme dans un fauteuil » puis de l'achat d'un fonds de commerce au 19 septembre 2008 ; que malgré ces évènements, la Société Magasins du Périgord, qui avait ainsi l'opportunité de transférer l'intégralité de son activité au centre-ville, avait fait le choix de maintenir une exploitation dans le centre commercial ; que compte tenu de ces éléments, il convenait de constater qu'au 26 mai 2009, la Société Immochan pouvait valablement exercer son droit de repentir dès lors que la Société Magasins du Périgord n'avait pas quitté les lieux et ne les avait donc pas libérés de manière intégrale et n'avait pas restitué les clefs des locaux loués ; que le fait qu'elle eût ouvert des magasins en centre-ville postérieurement à la date du congé notifiant le refus de renouvellement, n'avait aucune incidence dès lors qu'elle n'avait pas transféré l'intégralité de son activité de prêt-à-porter ;
Alors 1°) que le locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue et a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la poursuite par la Société Magasins du Périgord de l'exploitation de deux magasins dans la galerie commerciale avec d'autres marques, ainsi qu'elle en avait le droit jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, n'était pas motivée par le désir de financer sa réinstallation dans le centre de Périgueux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-28 du code de commerce ;
Alors 2°) que le droit de repentir du bailleur ne peut être exercé qu'autant que le locataire n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'en ayant énoncé que même après le départ de la marque Serge X..., la Société Magasins du Périgord n'avait pas fermé les magasins du centre commercial parce qu'elle souhaitait la poursuite d'une vente multimarques qui n'aurait pu s'opérer dans ces nouveaux magasins en raison des contrats de franchise conclus sans rechercher, comme elle y était encore invitée, si ces contrats de franchise, conclus en 2008, n'étaient pas postérieurs au refus de renouvellement du bail du 3 mai 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-58 du code de commerce ;
Alors 3°) que la cour d'appel, qui s'est fondée sur l'ouverture d'un établissement complémentaire le 21 septembre 2006 pour l'enseigne « Passion Elle » qui n'a strictement aucun rapport avec le présent litige et est à l'origine d'une procédure distincte ayant abouti à un jugement du 13 décembre 2011, pour en déduire que le départ de la Société Magasins du Périgord était le résultat d'un choix antérieur à la délivrance du congé, a statué par un motif inopérant, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L 145-58 du code de commerce ;
Alors 4°) que le droit de repentir du bailleur ne peut s'exercer qu'autant que le locataire n'a pas transféré l'activité représentant l'essentiel de son chiffre d'affaires et pas nécessairement l'intégralité de son activité ; qu'à défaut d'avoir recherché, comme elle y était invitée, si la marque Serge X... transférée dans un nouveau local ne représentait pas 70 % du chiffre d'affaires du magasin « Comme dans un fauteuil » et en ayant retenu que la Société Magasins du Périgord n'avait pas transféré l'intégralité de son activité de prêt-à-porter, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 145-58 du code de commerce.
