LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le silence gardé par le GFR Y... Terres et Fermes pendant sept mois après l'expiration du bail était équivoque compte tenu de l'instance alors pendante devant la cour d'appel, que la lettre du 2 mai 2009, appelant le fermage pour la période du 1er novembre 2008 au 30 avril 2009, avait été suivie d'un courrier recommandé trois semaines plus tard indiquant aux époux X... que leur chèque avait été encaissé au titre de l'occupation sans titre des lieux dans l'attente de la décision de la cour d'appel, qu'à la suite du désistement des époux X... de leur appel, le gérant du GFR Y... Terres et Fermes leur avait écrit le 29 octobre 2009 qu'il s'en déduisait qu'ils reconnaissaient être occupants sans titre des terres, et que l'évocation d'une convention d'occupation précaire dans les conclusions de première instance ne concernait que la maison d'habitation à l'exclusion des terres et bâtiments d'exploitation, la cour d'appel, sans dénaturation, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X..., les condamne à payer à la société Y... Maisons et au GFR Y... Terres et Fermes la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leur demande tendant à voir reconnaître l'existence d'un bail rural verbal sur la ferme de la MARIONNIERE, d'avoir constaté qu'ils étaient occupants sans droit ni titre des terres et bâtiments d'exploitation appartenant au G. F. R. Y... TERRES et FERMES, ordonné leur expulsion et de les avoir enfin condamnés à payer au GFR Y... TERRES et FERMES une indemnité d'occupation équivalente au montant des fermages jusqu'à la libération complète des lieux ;
AUX MOTIFS QU'il n'est pas contesté que les congés délivrés par Charles
Y...
pour le 31 octobre 2008 ont produit effet à cette date. Le litige porte sur la question de savoir si les époux X... peuvent se prévaloir d'un bail rural verbal sur la ferme de la Marionnière, comme l'a jugé le tribunal ; que pour statuer ainsi, le premier juge a considéré que les courriers envoyés par les propriétaires, les 19mai et 12 novembre 2008 et 2 mai 2009 pour le GFR, le 27 octobre 2008 pour la SCI, caractérisaient leur volonté de conclure un bail rural et qu'ils avaient manifesté un " revirement tardif'par celui du 27 mai 2009 ; que la lecture de ces cinq courriers fait apparaître que :- dans celui du 19 mai 2008, Henry
Y...
, en sa qualité de gérant du GFR Y..., informe les époux X... du transfert des terres au groupement, leur communique la nouvelle adresse pour les règlements des fermages et procède à l'appel du terme échu le 30 avril 2008 ;
- dans celui du 27 octobre 2008, Henry
Y...
, en qualité de gérant de la SCI, écrit aux époux X... : " Mon frère Charles ayant apporté la maison de la Marionnière à notre SCI Y... Maisons, nous vous proposerons prochainement un nouveau bail, bien entendu sans modification de loyer. Dans l'immédiat, nous vous demandons de verser chaque mois votre loyer sur le compte... " ;
- ceux des 12 novembre 2008 et 2 mai 2009 sont des appels de fermages émanant d'Henry
Y...
pour les termes échus le 31 octobre 2008 puis le 30 avril 2009 ;
- dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2009, Henry
Y...
écrit aux époux X... : " Je vous rappelle que votre bail a pris fin le 30 octobre 2008, sous réserve de l'instance en cours. J'ai été amené à quérir une indemnité d'occupation puisque vous n'avez pas quitté les lieux. Vous m'avez réglé une somme de 1 729, 15 € Je vous en accuse réception et vous informe que je l'encaisse à valoir sur le montant de l'indemnité qui sera arbitrée par la cour d'appel Ce que je vous indique pour les terres est valable pour la maison que vous occupez dans droit ni titre " ; que le bail rural portant sur un immeuble à usage agricole, il convient d'examiner en premier lieu si un nouveau bail a été conclu sur les bâtiments d'exploitation et les parcelles qui sont la propriété du GFR à compter du 1er novembre 2008 ; qu'il est constant que les époux X... continuent à exploiter la ferme de la Marionnière depuis cette date mais, comme l'a rappelé le tribunal, le maintien dans les lieux des preneurs ne suffit pas à caractériser un bail verbal, ni une convention d'occupation précaire au sens de l'article L. 411-2 du code rural ; que n'est que s'ils restent dans les lieux pendant une durée suffisamment longue, avec le consentement tacite du bailleur, et en payant les fermages sans aucune réserve de ce dernier qu'ils peuvent prétendre à l'exécution d'un nouveau bail ; qu'en l'espèce, le bail expirant le 31 octobre 2008, le tribunal ne pouvait pas se fonder sur les appels de fermages pour les deux termes semestriels échus avant cette date pour en déduire la volonté du propriétaire de conclure un nouveau bail ; qu'en revanche, l'appel de fermage pour la période du 1er novembre 2008 au 30 avril 2009, envoyé le 2 mai 2009, pouvait laisser penser aux époux X... que le GFR acceptait de conclure un nouveau bail rural. Cependant, il a été suivi d'un nouveau courrier trois semaines plus tard leur annonçant que leur chèque avait été encaissé à valoir sur les indemnités dues au titre de l'occupation des lieux sans titre, dans l'attente de la décision de la cour d'appel. Les termes rappelés plus haut sont dénués d'ambiguïté quant à la volonté du GFR de se prévaloir des congés. Tous les appels ultérieurs font référence à des indemnités d'occupation de sorte que les intimés n'ont jamais pu se méprendre sur la portée de leurs règlements ; que Monsieur X... a même refusé d'acquitter les taxes foncières dues par le preneur ; que le seul élément dont les intimés peuvent exciper est le fait qu'ils ont continué à exploiter le fonds pendant sept mois, du 1er novembre 2008 au 27 mai 2009, sans que le GFR fasse connaître ses intentions ; que ce silence était, cependant, équivoque compte tenu de l'instance pendante devant la cour d'appel ; que par ailleurs, il existait, à tout le moins, des discussions entre les parties sur le devenir des terres louées puisque, sur l'appel de fermage du 12 novembre 2008, Henry
Y...
a apposé la mention suivante : " Merci de la conversation que vous avez eue avec Elisabeth Z... » (fille de l'un des associés du GFR et repreneuse pressentie) ; qu'aucun élément objectif ne permettait donc au tribunal de dire que le courrier du 27 mai 2009 exprimait un " changement de position " de la part du GFR ; qu'Il n'est produit par les époux X... aucune pièce postérieure au 27 mai 2009 ni fait état qu'aucun acte ayant pu leur laisser penser que le GFR avait changé d'avis et entendait conclure un nouveau bail. Le tribunal n'était donc pas davantage fondé à affirmer qu'en octobre 2009, date de la constatation du désistement, ces derniers n'avaient aucun doute sur la poursuite des relations contractuelles ; qu'il ressort, au contraire, de ce qui précède qu'ils avaient été clairement informés de ce que le GFR et la SCI entendaient se prévaloir des congés délivrés par leur auteur ; que les époux X... ne peuvent non plus prétendre que le GFR a conservé le silence entre le 27 mai 2009 et le 22 mars 2010, date de l'assignation devant le juge des référés aux fins d'expulsion, dans la mesure où, le 29 octobre 2009, Henry
Y...
leur avait écrit qu'il déduisait c leur désistement d'appel qu'ils reconnaissaient être occupants saris titre des terres. ; qu'Ils sont également malvenus à lui reprocher d'avoir attendu la fin de la période hivernale pour poursuivre l'expulsion, même s'il n'y était pas obligé ;
ET ENCORE AUX MOTIFS QUE les époux X... soutiennent encore que le courrier d'Henry
Y...
en qualité de gérant de la SCI daté du 27 octobre 2008 vaudrait bail rural sur l'exploitation et le logement aux conditions de l'ancien bail ; qu'il convient donc d'examiner s'il existe un accord des parties sur les éléments essentiels du contrat, à savoir la chose, le prix et la durée, lesquels doivent être appréciés à la date de sa conclusion, et non à la date où le juge statut, comme les intimés l'allègent ; que ce courrier, qui contient une promesse de conclure un bail, émane d'Henry
Y...
pris en qualité de gérant de la SCI, propriétaire de la maison d'habitation, et ce dernier y évoque uniquement la « maison de la Marionnière » ainsi que le paiement d'un loyer exigible chaque mois ; que les époux X... ne pouvaient dès lors en inférer une promesse du GFR de signer un bail sur les terres et les bâtiments agricoles moyennant un fermage payable chaque semestre ; qu'il est patent qu'Henry
Y...
s'était engagé de manière ferme et définitive à signer un bail avec les époux X... pour leur permettre de demeurer dans le logement, le futur utilisé dans le courrier faisant allusion à l'envoi d'un document écrit formalisant la nouvelle relation contractuelle et que le versement des loyers par ces derniers a rendu l'accord parfait ; que contrairement à ce que ces derniers soutiennent, la qualification de bail rural ne peut être déduite de l'existence d'un bail sur des locaux à usage d'habitation ; qu'elle ne peut être retenue, en effet, que si ceux-ci sont indispensables à l'exploitation du fonds rural, ce qui suppose l'existence d'un bail sur celui-ci ; qu'aucune déduction ne peut être faite de ce que, en première instance, les appelants ont conclu à l'existence d'une convention d'occupation précaire, d'une part, parce qu'il s'agit d'un point de droit exclusif d'un aveu, d'autre part, parce que, contrairement à ce qu'écrivent les intimés dans leurs conclusions, les appelants évoquaient une telle convention en ce qui concerne la seule maison, non les terres et les bâtiments d'exploitation pour lesquels ils concluaient à l'absence de bail, et en visant uniquement les dispositions du code civil (cf. page 4 de leurs conclusions), non celles du code rural ; qu'aucune conséquence juridique ne peut, enfin, être tirée de l'absence de demande d'expulsion en première instance, laquelle n'avait pas lieu d'être pour la maison, l'existence d'une relation contractuelle étant reconnue par la SCI Y..., ni des déclarations des anciens preneurs à divers organismes dans le cadre de la poursuite de leur activité, s'agissant d'actes unilatéraux ; qu'il s'ensuit que, contrairement à ce qui a été jugé, les époux X... ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un bail rural verbal sur la maison, les terres et les bâtiments agricoles mais seulement sur la maison d'habitation.
ALORS, D'UNE PART, QUE le preneur qui est resté sur les lieux après la date d'effet du congé délivré par le bailleur avec le consentement au moins tacite de celui-ci et a réglé le montant du fermage sans aucune réserve de la part du bailleur doit être regardé comme titulaire d'un nouveau bail ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant qu'à la suite des congés les preneurs étaient restés en place, n'avaient fait l ¿ objet d'aucune demande d'expulsion et avaient payé au moins deux échéances de fermage au titre du nouveau bail, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en se déterminant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a méconnu la portée de la lettre de la SCI Y... MAISONS du 27 octobre 2008, qui proposait expressément aux époux X... la conclusion d'un nouveau bail, violant l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en statuant encore comme elle l'a fait, cependant qu'il résultait des écritures de première instance des appelants, que ces derniers avaient reconnu l'existence d'une convention d'occupation précaire sur l'ensemble des biens initialement pris à bail, dont les époux X... avaient poursuivi la mise en valeur, ce qui constituait bien un aveu judiciaire, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1336 du Code Civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en statuant encore comme elle l'a fait, et en retenant l'existence d'un bail verbal sur la seule maison d'habitation, cependant que celle-ci constituait le siège de l'exploitation, et formait un tout indivisible avec les terres initialement données à bail aux époux X... de sorte que ces derniers devaient être regardés comme titulaires d'un bail verbal portant sur l'ensemble des biens en cause, la Cour d'appel n'a pas, de ce nouveau chef, légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime ;
ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, une partie ne peut se contredire au détriment d'autrui ; que dès lors, en statuant encore comme elle l'a fait, cependant que les propriétaires-bailleurs qui avaient obtenu la validation des congés délivrés aux preneurs, avaient renoncé à se prévaloir de leur bénéfice en s'abstenant de solliciter le départ de ces derniers des lieux loués, et avaient sollicité le paiement des fermages au titre de la mise en valeur de ces biens par les époux X... de sorte qu'ils ne pouvaient sans se contredire solliciter leur expulsion, la Cour d'appel a procédé d'une violation de l'article 122 du Code de procédure civile et de la règle de " l'estoppel ".
