LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 mai 2011), que par acte sous seing privé du 13 février 2009, les époux X..., mariés sous le régime de la séparation de biens, ont donné à bail d'habitation à M. Y..., un appartement dont ils sont propriétaires indivis, chacun pour moitié ;
Sur le premier moyen, pris en ses deux branches, délibéré par la première chambre civile :
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de retenir la validité du commandement de payer que M. X... a fait délivrer à M. Y... le 27 avril 2009, de constater, en conséquence, que le bail était résilié depuis le 28 juin 2009, et de condamner celui-ci à payer aux époux X... les loyers impayés ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'un commandement de payer, même visant la clause résolutoire du bail, doit être considéré comme un acte conservatoire pouvant être délivré par un seul indivisaire, n'avait pas à répondre aux conclusions invoquées qui se bornaient à développer une argumentation de pur fait, au demeurant imprécise ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'état des lieux d'entrée mentionnait des sols et des peintures en état d'usage, le reste étant en bon ou moyen état, et relevé qu'à la suite des réclamations de M. Y..., les bailleurs avaient immédiatement, le 21 avril 2009, fait établir un devis de changement des revêtements de sol de l'entrée, des toilettes et de la cuisine, avec pose de deux nouveaux éléments de cuisine et installation d'une prise télévision raccordée par câble, devis qu'ils avaient accepté et sur lequel ils avaient versé un acompte, et qu'ils avaient également accepté le 18 mai 2009 un autre devis pour la réalisation de travaux supplémentaires d'électricité et de câblage, travaux qui n'avaient pas été réalisés du fait de la résiliation du bail, la cour d'appel, qui n'a pas relevé que l'installation électrique était vétuste et dangereuse et que le logement était impropre à l'usage auquel il était destiné, ni retenu de manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance d'un logement décent, d'entretien et de garantie d'une jouissance paisible, a pu en déduire que M. Y... ne s'étant acquitté d'aucun loyer, un commandement de payer lui avait été valablement délivré, et que le bail s'était trouvé résilié faute de règlement de ses causes dans les deux mois de ce commandement ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Marc Lévis, avocat aux Conseils, pour M. Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 avril 2009 par M. X... à M. Y... et d'avoir en conséquence constaté que le bail était résilié depuis le 28 juin 2009 et condamné M. Y... à payer aux époux X... les loyers impayés, soit 20. 203, 48 € au titre de la dette locative, compte arrêté à fin janvier 2011, outre intérêts ;
AUX MOTIFS QU'un commandement de payer, même visant la clause résolutoire du bail, doit être considéré comme un acte conservatoire pouvant être délivré par un seul indivisaire, tandis que l'action en constatation de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers s'analyse en un acte d'administration impliquant le consentement de tous les indivisaires ; que le commandement de payer pouvait donc être valablement délivré à la seule requête de M. X... ;
1/ ALORS QU'un commandement de payer les loyers constitue un acte d'administration de l'indivision ; que le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que M. et Mme X..., mariés sous le régime de la séparation des biens, étaient propriétaires de l'appartement de deux pièces situé... à Courbevoie, pour moitié indivise chacun ; qu'il résultait de ces constatations que M. X... n'était titulaire que de la moitié des droits indivis, de sorte qu'il ne pouvait effectuer seul les actes d'administration relatifs à l'appartement loué à M. Y... ; qu'en refusant d'annuler le commandement de payer délivré le 27 avril 2009 par M. X... seul à M. Y..., la cour d'appel a violé l'article 815-3 du code civil, ensemble l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
2/ ALORS QUE subsidiairement, pour être valable, un commandement de payer doit contenir un décompte précis des sommes demandées avec la ventilation entre le loyer et les charges afin de permettre au locataire de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette ; qu'en l'espèce, M. Y... faisait expressément valoir, dans ses conclusions d'appel (cf. p. 11) que le commandement délivré le 27 avril 2009 comportait un décompte erroné ne faisant aucune ventilation entre les loyers et charges dus, de sorte qu'il était nul ; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, de nature à établir la nullité du commandement litigieux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le bail était résilié depuis le 28 juin 2009, condamné en conséquence M. Y... à payer aux époux X... les loyers impayés sauf, après actualisation de la dette, à condamner M. Y... à payer aux époux X... la somme de 20. 203, 48 € au titre de la dette locative, compte arrêté à fin janvier 2011, outre intérêts au taux légal et débouté M. Y... de ses autres demandes ;
AUX MOTIFS QUE M. X... et son épouse, Mme Z..., propriétaires d'un appartement de 2 pièces avec cave et emplacement de stationnement situé ... à Courbevoie, l'ont donné en location à M. Y... suivant acte sous seing privé daté du 13 février 2009, pour une durée de 3 ans à compter du 13 février 2009, moyennant un loyer mensuel de 755 euros plus 180 euros à titre de provision pour charges ; qu'il a été stipulé au bail que les travaux de réfection des peintures de l'appartement seront effectués par le locataire moyennant une remise d'un mois de loyer, le loyer n'étant dû qu'à compter du 14 mars 2009 ; qu'un état des lieux a été effectué contradictoirement le même jour, les bailleurs étant représentés par la société Le Manoir, administrateur de biens ; que cet état des lieux mentionnait seulement un état d'usage des sols et des peintures, le reste étant en bon ou moyen état ; (¿) que M. Y... n'a jamais réglé aucun loyer ; qu'il n'a même pas versé le premier loyer, qui était dû à compter du 14 mars 2009, et a adressé le 17 mars 2009 à la société Le Manoir, mandataire des bailleurs, une longue lettre faisant état de multiples réclamations portant sur les lieux loués et proposant une exonération de loyer pendant 10 mois à charge pour lui de faire les travaux ; que par retour de courrier du 18 mars 2009, la société Le Manoir lui a rappelé qu'il avait visité l'appartement plusieurs fois avant de le louer, qu'il avait demandé une remise d'un mois de loyer pour exécuter lui-même les travaux de peinture, ce qui avait été précisé au bail, qu'il avait également signé l'état des lieux, que l'appartement ne semblait pas correspondre à ce qu'il recherchait, et qu'elle lui transmettrait la réponse des propriétaires ; que les sols étant en état d'usage, comme mentionné sur l'état des lieux, les époux X... ont fait immédiatement établir, dès le 21 avril 2009, un devis de changement des revêtements de sol de l'entrée, des toilettes et de la cuisine, avec pose de deux nouveaux éléments de cuisine, et installation d'une prise télévision raccordée par câble pour un montant total de 2. 145, 62 euros qu'ils ont accepté et sur lequel ils ont versé un acompte de 1. 072, 81 euros par chèque du 7 mai 2009 ; qu'ils ont également accepté un devis du 18 mai 2009 d'un montant de 532, 41 euros pour la réalisation de travaux supplémentaires d'électricité et de câblage ; (¿) que les travaux n'ont pas été réalisés ; que le bail étant résilié, les époux X... n'avaient pas à procéder à la réalisation des travaux envisagés et que M. Y..., locataire sans droit ni titre depuis le 28 avril 2009, doit être débouté de ses demandes en exécution de travaux, ainsi, subséquemment, que du reste de ses demandes ;
1/ ALORS QUE : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation ; qu'un logement décent doit comporter des réseaux et branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement ; que lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y... se référait expressément au constat d'huissier du 28 avril 2009 dont il résultait que dans le salon, la prise de télévision n'était pas raccordée, de même que le boîtier de connexion au câble ; que dans la salle de bains, un fil électrique pénétrait sous la baignoire pour alimenter la prise de la machine à laver qui se trouvait en angle à droite de la baignoire, et qu'il n'existait aucune prise pour rasoir ; que dans la cuisine, les prises situés au-dessus du four et sur le mur opposé n'étaient pas alimentées en électricité et le réfrigérateur, le microondes et la plaque induction étaient branchés sur une prise multiple alimentée par une rallonge connectée dans l'entrée ; que la cour d'appel a elle-même retenu que le 21 avril 2009, les époux X... avaient fait établir et accepté un devis prévoyant notamment l'installation d'une prise de télévision raccordée par câble et qu'ils avaient également accepté un devis du 18 mai 2009 pour la réalisation de travaux supplémentaires d'électricité et de câblage ; qu'il résultait de ces éléments et constatations que l'installation électrique était vétuste et dangereuse, de sorte qu'à la date de la location, et malgré la mise en demeure ultérieure de M. Y..., les époux X... avaient manqué à leur obligation de délivrer à leur locataire un logement décent ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 ;
2/ ALORS QUE : le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse ; qu'il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; que lorsque les locaux sont loués à usage d'habitation, le logement doit être décent et comporter des réseaux et branchements d'électricité conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et en bon état d'usage et de fonctionnement ; que lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; que dans ses conclusions d'appel, M. Y... se référait expressément au constat d'huissier du 28 avril 2009 dont il résultait que dans le salon, la prise de télévision n'était pas raccordée, de même que le boîtier de connexion au câble ; que dans la salle de bains, un fil électrique pénétrait sous la baignoire pour alimenter la prise de la machine à laver qui se trouvait en angle à droite de la baignoire, et qu'il n'existait aucune prise pour rasoir ; que dans la cuisine, les prises situés au-dessus du four et sur le mur opposé n'étaient pas alimentées en électricité et le réfrigérateur, le microondes et la plaque induction étaient branchés sur une prise multiple alimentée par une rallonge connectée dans l'entrée ; que la cour d'appel a elle-même retenu que le 21 avril 2009, les époux X... avaient fait établir et accepté un devis prévoyant notamment l'installation d'une prise de télévision raccordée par câble et qu'ils avaient également accepté un devis du 18 mai 2009 pour la réalisation de travaux supplémentaires d'électricité et de câblage ; qu'il résultait de ces éléments et constatations que l'installation électrique était vétuste et dangereuse, de sorte que les époux X... avaient manqué à leur obligation d'entretien et de jouissance paisible du logement loué à M. Y... ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2-4° du décret du 30 janvier 2002.
