LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort (tribunal de grande instance de Grasse, 23 février 2012) et les productions, que M. X..., colicitant avec Mme Y... et M. Z... d'un immeuble qui avait été adjugé à la société Nova, a fait signifier à celle-ci un certificat de non-paiement des frais et du prix de vente ; que la société Nova a saisi le juge de l'exécution d'un tribunal de grande instance d'une contestation, puis formé un appel contre le jugement l'ayant déboutée de sa contestation et, sur la demande des colicitants, ayant ordonné la réitération des enchères et l'ayant condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation de l'immeuble adjugé ; que l'appel a été déclaré irrecevable par la cour d'appel d'Aix-en-Provence le 14 septembre 2012 ;
Sur le premier moyen, pris en ses quatrième et cinquième branches, tel que reproduit en annexe :
Attendu que la société Nova fait grief au jugement de rejeter ses contestations à l'encontre du certificat de non-paiement du prix d'adjudication, de constater la résolution de plein droit de la vente et d'ordonner la réitération des enchères ;
Mais attendu qu'ayant relevé, d'une part, que la société Financière accréditée avait informé la société Nova que M. Z... et Mme Y... ne verseraient aucun droit au titre de la plus-value étant coïndivisaires depuis plus de quinze ans et fourni un calcul précis de l'impôt à prévoir du chef de M. X..., d'autre part, que le conseil de ce dernier avait versé aux débats l'attestation délivrée par les services fiscaux belges confirmant sa qualité de résident fiscal en Belgique au sens de la réglementation applicable à la plus-value et précisé qu'à défaut de différence entre le montant mentionné dans la déclaration de succession et le prix d'adjudication, une telle plus-value n'interviendrait pas et, enfin, que la société Nova, qui avait pris possession des lieux, ne produisait aucune décision de refus émanant de l'administration fiscale qui serait fondée sur la carence des coïndivisaires, c'est sans inverser la charge de la preuve et par une décision motivée que le juge de l'exécution a retenu que la contestation par la société Nova du certificat de non-paiement devait être rejetée ;
Sur le second moyen :
Attendu qu'en raison de la cassation, prononcée par arrêt du même jour au titre du pourvoi n° 12-29.687, de l'arrêt rendu le 14 septembre 2012 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, et du renvoi de l'affaire pour qu'il soit statué sur l'appel interjeté par la société Nova contre le chef du jugement l'ayant condamnée au titre d'une indemnité d'occupation, le moyen, faisant grief au jugement du 23 février 2012 d'avoir condamné la société Nova à verser aux colicitants une somme mensuelle à titre d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, est irrecevable ;
Et attendu que les première, deuxième, troisième et sixième branches du premier moyen ne sont pas de nature à permettre l'admission de ce dernier ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Nova aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la société Nova
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir rejeté les contestations émises par la SARL NOVA à l'encontre du certificat de non-paiement du prix d'adjudication, constaté la résolution de plein droit de la vente et ordonné la réitération des enchères,
AUX MOTIFS QUE
« Il ressort des éléments versés aux débats que, conformément aux dispositions de l'article 650 du code général des impôts, le procès-verbal d'adjudication a été adressé par le greffe du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Grasse au service de l'enregistrement de la direction générale des impôts de Grasse ; que l'administration fiscale a sollicité de l'adjudicataire par lettre en date du 28 juillet 2009, le paiement de droits du chef de Monsieur Claude X... évalués à la somme de 5.863 euros en tout cas avant le 28 août 2009 ; qu'il n'est pas justifié du paiement de ces droits ; que par lettre du 13 août 2009, l'administration fiscale a fait connaître au conseil de l'adjudicataire que le domicile fiscal des cédants étant situé à l'étranger l'enregistrement du procès-verbal d'adjudication était soumis à des conditions particulières, ce que ne pouvait ignorer la société NOVA ; qu'en effet, l'article 244 bis A CGI dispose que sous réserves de l'application des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas domiciliées fiscalement en France au sens de l'article 4B du CGI et les personnes morales domiciliées hors de France sont soumises à un prélèvement d'un tiers sur les plus-values résultant de la cession d'immeubles ou de droits immobiliers ; que les personnes physiques non domiciliées en France sont tenues d'accréditer un représentant fiscal domicilié en France ; qu'invoquant la carence de Monsieur Claude X..., domicilié en Belgique, le conseil de la société NOVA indique avoir sollicité le 21 septembre 2009, la société FINANCIERE ACCREDITEE afin de permettre de déterminer la plus-value réalisée par les cédants et d'en opérer la déclaration et selon la société NOVA, la société FINANCIERE ACCREDITEE a fait état de son incapacité d'obtenir les précisions utiles ; qu'il convient de constater que, contrairement aux affirmations de la société NOVA, de nombreux échanges ont eu lieu entre les conseils des parties et la société FINANCIERE ACCREDITEE de même qu'entre le conseil de Monsieur Claude X..., notamment en sa qualité de légataire universel de Madame Rachel X... veuve Z... et celui de Monsieur Robert Z... et Madame Virginia Y... les deux autres indivisaires ; que dès sa lettre du 24 novembre 2009, la société FINANCIERE ACCREDITEE a précisé à la société NOVA que les indivisaires avaient vocation à recevoir chacun un tiers des fonds et que Monsieur Robert Z... et Madame Virginia Y... ne verseraient aucun droit au titre de la plus-value étant co-indivisaires depuis plus de 15 ans en tant qu'héritiers du chef de Monsieur Harold Z... décédé le 22 juin 1990 ; que cette lettre comportait un calcul précis de l'impôt à prévoir qui serait à régler du chef de Monsieur Claude X... ; que le conseil de Monsieur Claude X... a, pour sa part, versé aux débats l'attestation délivrée par les services fiscaux belges confirmant la qualité de résident fiscal en Belgique de Monsieur X... au sens de la réglementation applicable à la plus-value précisant qu'à défaut de différence entre le montant mentionné dans le déclaration de succession et le prix d'adjudication, une telle plus6 value n'interviendrait pas ; qu'en dépit des informations déjà recueillies par la SOCIETE FINANCIERE ACCREDITEE, la société NOVA ne produit aucune décision de refus émanant de l'administration fiscal qui serait fondée sur la carence des co-indivisaires notamment en l'absence de paiement des droits ; que l'ordonnance du 6 octobre 2010 du juge des référés du TGI de Grasse, saisi à sa demande, a renvoyé la SARL NOVA à mieux se pourvoir en ce qui concerne ses demandes tendant à la condamnation sous astreinte des colicitants à communiquer et produire entre les mains de la société FINANCIERE ACCREDITEE tous documents utiles lui permettant de calculer les droits et notamment la quotité détenue par Monsieur Claude X... et autoriser cette société à calculer le montant des droits de chacun à charge pour chacun d'entre eux de recourir en trop-perçu contre l'administration fiscale le cas échéant ; que l'ordonnance de référé retient que la société NOVA ne justifie ni du paiement du prix de vente, ni de celui des frais d'adjudication ; qu'elle ne peut imputer aux co-indivisaires ses propres manquements alors que ceux-ci n'ont fait preuve d'aucun immobilisme et ont répondu en fonction des éléments détenus aux demandes formulées par la société FINANCIERE ACCREDITEE ; que la société NOVA ne peut imputer aux coindivisaires l'absence de paiement du prix alors même qu'elle a pris possession des lieux et a entrepris d'importants travaux de rénovation ; que l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 28 juillet 2011 a confirmé l'ordonnance entreprise ; qu'il résulte de ces éléments que la société NOVA n'établit pas les agissements fautifs qu'elle invoque à l'encontre des colicitants, seul motif qui l'aurait empêcher de bénéficier de son titre de propriété ; qu'à cet égard, il convient de relever que la société NOVA a pu bénéficier d'un financement au moyen d'une ouverture de crédit d'un montant de 985.000 euros de la BP Lorrain Champagne suivant offre du 9 septembre 2009 destinée au financement de l'acquisition de l'appartement en cause et de travaux de rénovation en vue de la revente et qu'en dépit de ce financement, elle s'est abstenu du paiement du prix ; La quittance des frais de la vente réglés auprès de l'avocat des consorts Z... et Y... n'est intervenue qu'en date du 12 septembre 2011 ; qu'enfin le certificat de non-paiement a été délivré en date du 17 décembre 2010, après plus de deux mois après l'adjudication du 11 juin 2009 ; qu'ainsi depuis l'adjudication, la société NOVA a bénéficié de fait d'un délai de plus de deux mois qu'elle n'a pas été en mesure de mettre à profit ; qu'il résulte de ces éléments que la contestation formulée par la SARL NOVA à l'encontre du certificat de l'article 101 du décret du 27 juillet 2006 délivré par le greffe du juge de l'exécution immobilier de Grasse le 17 décembre 2010 n'apparaît fondée sur aucun motif légitime, notamment tiré de la force majeure, et il convient de la rejeter ; qu'en application combinée des articles 2211, 2212 du Code civil et 83 et 100 du décret du 27 juillet 2006, il convient de constater la résolution de plein droit de la vente sur licitation et de faire droit à la demande de réitération des enchères » ;
ALORS, de première part, QUE l'article 83 du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006, instituant un délai de deux mois pour procéder à la consignation n'est pas applicable à la procédure de licitation d'un immeuble ; qu'en retenant que la SARL NOVA n'aurait pas payé le prix dans le délai de deux mois, qui ne s'imposait pas à elle, le juge de l'exécution a violé le texte susvisé par fausse application et les articles 1278 et 1377 du Code de procédure civile, par refus d'application ;
ALORS, de deuxième part, QUE tenu de motiver sa décision, le juge ne peut statuer sans examiner les éléments de preuve qui lui sont soumis ; qu'en retenant qu'il n'est pas justifié du paiement des droits du chef de Monsieur Claude X... évalués à la somme de 5.863 euros, sans examiner le courrier de Me DRAILLARD à la Recette Principale des Impôts du 4 août 2009, duquel il ressortait le paiement des droits dans le délai de deux mois, le juge de l'exécution n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
ALORS, de troisième part, QUE tenu de motiver sa décision, le juge ne peut statuer sans examiner les éléments de preuve qui lui sont soumis ; qu'en retenant que les frais de la vente n'auraient été réglés que le 12 septembre 2011, sans examiner le courrier de Me DRAILLARD à Me ESSNER du 29 juillet 2009, duquel il ressortait le paiement des frais litigieux dans le délai de deux mois, le juge de l'exécution n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme ;
ALORS, de quatrième part, QUE dès le prononcé du jugement d'adjudication, le cédant est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, de l'obligation de délivrance, laquelle est une obligation de résultat ; qu'en reprochant à la SARL NOVA de ne pas établir les agissements fautifs qu'elle invoque à l'encontre des colicitants, quand il appartenait à ces derniers de rapporter la preuve qu'il avait satisfait à leur obligation de délivrance, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ;
ALORS, de cinquième part, QUE dès le prononcé du jugement d'adjudication, le cédant est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, de l'obligation de délivrance, laquelle est une obligation de résultat ; qu'en retenant, pour écarter la demande de la SARL NOVA fondée sur l'impossibilité pour elle d'obtenir son titre de vente en raison de l'absence d'accréditation et de déclaration auprès de l'administration fiscale de la part des cédants, que ces derniers n'ont pas fait preuve d'immobilisme ou de réticence dolosive mais qu'ils ne sont pas en mesure de fournir les renseignements demandés en raison du différend qui les oppose, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à caractériser le respect par les vendeurs de l'obligation de délivrance qui leur incombe, et dont ils ne pourraient s'exonérer que par la force majeure, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2212 du Code civil, ensemble l'article 103 du décret du 27 juillet 2006, devenu l'article R. 322-69 du Code des procédures civiles d'exécution ;
ALORS, de sixième part, QUE les décisions rendues en référé n'ont aucune autorité de la chose jugée au principal ; qu'en se fondant sur l'ordonnance du 6 octobre 2010, confirmée par l'arrêt du 28 juillet 2011, rendue en référé, pour en déduire que la SARL NOVA n'établit pas les agissements fautifs des colicitants, le juge de l'exécution, qui a attaché une autorité de la chose jugée à des décisions qui en étaient dépourvues, a violé l'article 488 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné la SARL NOVA à verser aux consorts X... la somme mensuelle de 3.000 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du mois de juin 2009 jusqu'à la libération des lieux,
AUX MOTIFS QUE
« La société NOVA n'a pas hésité à prendre possession de l'immeuble et d'y faire édifier des travaux de rénovation ce qui a privé les colicitants de la jouissance de l'immeuble ; que si cette rénovation est un élément de plus-value de l'immeuble, elle ne peut compenser le préjudice résultant pour les colicitants de l'occupation de l'immeuble ; qu'il convient d'évaluer à la somme mensuelle de 3.000 euros le montant de l'indemnité d'occupation dont sera déclarée redevable la société NOVA à compter du mois de juin 2009 » ;
ALORS, d'une part, QUE le juge de l'exécution n'a aucun pouvoir pour octroyer une indemnité d'occupation ; qu'en accordant une telle indemnité au profit des consorts X..., le juge de l'exécution a excédé ses pouvoirs en violation de l'article L. 213-6 du Code de l'organisation judiciaire ;
ALORS, d'autre part, QUE l'instance portant sur la contestation du certificat de non-paiement du prix d'adjudication est limitée à ce seul objet ; qu'est dès lors irrecevable la demande tendant à voir prononcer une indemnité d'occupation à l'encontre de l'adjudicataire défaillant ; qu'en ne relevant pas d'office l'irrecevabilité de la demande formée à ce titre par les consorts X..., le juge de l'exécution a violé les articles 4 et 125 du Code de procédure civile, ensemble l'article 102 du décret du 27 juillet 2006, devenu l'article R. 322-68 du Code des procédures civiles d'exécution ;
ALORS, en toute hypothèse, QU'en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente par adjudication, le licitant n'est pas fondé à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble par l'adjudicataire ; qu'en cas de résolution de la vente par adjudication pour non-paiement du prix, l'adjudicataire défaillant ne peut être tenu d'une indemnité d'occupation qu'à compter de la signification du jugement constatant cette résolution de la vente et ordonnant la réitération des enchères ; qu'en disant la SARL NOVA redevable d'une indemnité d'occupation à compter du mois de juin 2009, quand elle disposait à cette date d'un titre pour occuper l'immeuble, le juge de l'exécution a violé l'article 1382 du Code civil.
