LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les conclusions et pièces déposées le jour de la clôture avec un nouveau permis de construire obtenu plus d'un mois avant ne permettaient pas aux époux X... et aux consorts Y... de prendre connaissance des moyens de la société Coempco et d'y répliquer, la cour d'appel en a exactement déduit que ces pièces et conclusions étaient irrecevables ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par motifs adoptés, que le règlement du lotissement stipulait notamment que « les constructions ne doivent pas par leur situation, leur architecture, leurs dimensions et leurs aspects extérieurs porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants des paysages naturels (...). Toute construction doit faire l'objet d'une composition architecturale qui prend en compte les caractéristiques du terrain d'implantation », que les immeubles en cause constituaient un bloc d'immeubles compact sur 18 mètres, de pierre et de béton qui avait pour effet d'occulter la forêt et toute vue au droit de la rive du lac de Matemale, qu'une telle construction édifiée au mépris de l'environnement naturel portait manifestement atteinte au caractère, à l'intérêt et à l'harmonie architecturale des lieux avoisinants et retenu, par motifs propres non critiqués, qu'en application de l'article 1143 du code civil, les époux X... et les consorts Y... avaient le droit de demander que ce qui avait été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la démolition des constructions litigieuses devait être ordonnée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Coempco France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Coempco France à payer à M. et Mme X... et aux consorts Y... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Coempco France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société Coempco France
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les conclusions et pièces de la société Coempco notifiées le 26 septembre 2012 ;
AUX MOTIFS QUE, Sur l'incident de rejet des conclusions de Coempco déposées le jour de la clôture Les intimés sollicitent le rejet des conclusions notifiées le 26 septembre 2012 auxquelles était joint un dossier de permis de construire et le permis de construire accordé le 2 août 2012.
Ces conclusions déposées le jour de la clôture avec un nouveau permis de construire obtenu plus d'un mois avant ne permettant pas aux époux X... et aux consorts Y... de prendre connaissance des moyens de la société Coempco et d'y répliquer.
En conséquence, les conclusions et pièces de la société Coempco notifiées le 26 septembre 2012 sont irrecevables, en application de l'article 16 du code de procédure civile.
ALORS QUE le juge ne peut déclarer irrecevables les conclusions et pièces communiquées par les parties sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché le respect du principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, pour déclarer irrecevables les conclusions et pièces de la société Coempco notifiées le 26 septembre 2012, la cour d'appel s'est bornée à relever que « ces conclusions déposées le jour de la clôture avec un nouveau permis de construire obtenu plus d'un mois avant ne permettent pas aux époux X... et aux consorts Y... de prendre connaissance des moyens de la société Coempco et d'y répliquer » (p. 5 dernier § de l'arrêt), sans préciser en quoi la communication de ces conclusions et pièces, avant l'ordonnance de clôture, était de nature à faire échec au principe de la contradiction ; que dès lors, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 16, 135 et 783 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la démolition des constructions édifiées sur les parcelles situées Section C n° 552 et 553 formant les lots 11 et 12 du lotissement « Les Chalets du lac », commune de Matemale (66) ;
AUX MOTIFS QUE les intimés sollicitent le rejet des conclusions notifiées le 26 septembre 2012 auxquelles était joint un dossier de permis de construire et le permis de construire accordé le 2.8.2012.
Ces conclusions déposées le jour de la clôture avec un nouveau permis de construire obtenu plus d'un mois avant ne permettent pas aux époux X... et aux consorts Y... de prendre connaissance des moyens de la société Coempco et d'y répliquer.
Sur le fond Au visa de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, des articles 1382 et 1383 du code civil et de l'article 1143 du code civil, les époux X... et les consorts Y... sollicitent la démolition des bâtiments construits par la société Coempco en contravention au permis de construire n° 66.105.04 D 0001 délivré le 9.9.2004 annulé par jugement définitif du tribunal administratif de Montpellier en date du 27.12.2007 dans l'instance n° 0503764, concernant les parcelles 552 et 553 formant les lots n°11 et 12 du lotissement.
Il ne peut y avoir aucune confusion avec le permis de construire de la même date portant le n° 66.105.04 D 0002, annulé par jugement du même jour confirmé par la cour d'appel de Marseille du 23.4.2010 et rejet du pourvoi par le conseil d'état le 23.12.2010, puisque le permis de construire porte sur les parcelles 550 et 551.
Le permis de construire n°66.105.04 D 0001 concernant la construction de quatre immeubles mitoyens sur les parcelles 552 et 553 est donc définitivement annulé, car la société Coempco n'a pas frappé d'appel le jugement du 27.12.2007 dans l'instance n° 0503764, jugement qui lui avait été régulièrement notifié par le greffe du tribunal administratif.
L'immeuble construit par la société Coempco est constitué de quatre maisons mitoyennes dont la façade mesure dix mètres de hauteur sur 18 m de longueur, bâties entre deux autres immeubles en tous points identiques, le tout formant une « barre », à trente mètre de la rive du lac de Matemale.
L'immeuble sur les parcelles 552 et 553 formant les lots 11 et 12 du lotissement a donc été construit en méconnaissance des règles d'urbanisme, mais ce non-respect des règles d'urbanisme et du permis de construire ne sont pas de nature à entraîner la démolition que dans la mesure où les époux X... et les consorts Y... établissent que cet immeuble leur a causé un préjudice en relation avec l'infraction en application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme.
Cet immeuble ne s'inscrit pas dans son environnement de moyenne montagne et défigure le site d'un petit lac entouré de forêt du fait de cette construction massive, qui a dépassé de 59,36 m2 la surface constructible autorisée.
Les époux X... et les consorts Y... ne versent pas de photographie de la vue qu'ils pouvaient avoir de leurs chalets respectifs sur leur environnement immédiat avant la construction, mais il résulte des plans du lotissement du 24.11.1999 et du plan du lotissement établi par la société Coempco, que les immeubles objets du permis de construire 66.105.04 D 001 se trouvent situés entre le lac et les chalets des époux X... et des consorts Y... et que cet immeuble de quatre maisons construit en continu sur 10 mètres de haut leur masque toute la vue le long du lac, mais encore toute vue quelconque, puisque leur chalet a maintenant pour horizon la façade arrière des immeubles et que cette construction volumineuse a détruit toute végétation existante ;
Si les époux X... et les consorts Y..., qui ont acheté leur chalet dans un lotissement, devaient s'attendre à avoir des constructions devant les leurs, ces constructions devaient être des chalets individuels avec des jardins arborés et non pas un immeuble collectif de 18 mètres de long qui ne s'inscrit pas dans l'environnement de montagne, qui dépasse de 31,68% la surface constructible du plan d'occupation des sols de Matemale et qui leur masque toute vue.
Les époux X... et les consorts Y... subissent donc un préjudice personnel de jouissance du fait des constructions illicites poursuivies par la société Coempco malgré l'annulation du permis de construire.
En outre en application de l'article 1143 du code civil, les époux X... et les consorts Y... ont le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit indépendamment de l'existence ou de l'importance du préjudice.
En conséquence en application de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme et de l'article 1143 du code civil, les époux X... et les consorts Y... sont en droit d'obtenir la démolition des constructions litigieuses.
La destruction des immeubles rétablira les époux X... et les consorts Y... dans leurs droits, sans qu'il y ait lieu de leur allouer des dommages et intérêts.
Dans ces conditions, le jugement qui a ordonné la démolition des constructions litigieuses, sera confirmé en toutes ses dispositions.
ALORS QU'en vertu de l'article 480-13 du code de l'urbanisme, lorsqu'une construction a été irrégulièrement édifiée sans permis de construire, la délivrance postérieure d'un nouveau permis de construire fait obstacle à une mesure de démolition de l'ouvrage tant que ce permis n'a pas été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative ; qu'en l'espèce, que dès lors en décidant que les époux X... et les consorts Y... sont en droit d'obtenir la démolition des constructions litigieuses, tout en constatant qu'un nouveau de permis de construire avait été accordé le 2 août 2012, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article susvisé.
