LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... et à MM. Luc et Denis X... de leur reprise d'instance en qualité d'héritiers de Ilda Y... ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que la construction des appartements vendus par M. Z... et Mme Y... avait été achevée en 1972, relevé que la double prohibition du cahier des charges du lotissement, interdisant la division d'un lot et l'existence de plus d'un logement par lot, constitutive d'une charge non déclarée, n'était pas d'une importance telle qu'il y avait lieu de présumer que M. A... et Mme B... n'auraient pas acquis ces appartements en 2007 s'ils en avaient eu connaissance puisque toute action d'un coloti fondée sur cette violation et tendant à la mise en conformité de l'ouvrage était atteinte par la prescription trentenaire, s'agissant d'une action réelle immobilière, et retenu, implicitement mais nécessairement, que cette impossibilité d'agir s'appliquait à une action personnelle indemnitaire fondée sur ce même manquement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, en a exactement déduit que la demande de résiliation des promesses de vente formée par M. A... et Mme B... ne pouvait être accueillie et qu'ils devaient être contraints de signer les actes authentiques correspondant à ces promesses ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme B... et M. A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme B... et M. A... à payer à M. Z... et à Mme X... et MM. Luc et Denis X..., ès qualités d'héritiers de Ilda Y..., la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme B... et de M. A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. A... et Mme B...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. A... et Mme B... de leur action en résiliation judiciaire des ventes conclues avec Mme Y... et M. Z... et D'AVOIR enjoint à M. A... et à Mme B... de signer les actes authentiques correspondants, sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE la double prohibition énoncée dans le cahier des charges du lotissement, incluse dans un document à caractère contractuel engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues et qui sont opposables aux acquéreurs successifs, constitue pour Mme B... et M. A... une charge non déclarée au sens des dispositions de l'article 1626 du code civil ; que, cependant, pour pouvoir faire application des dispositions de l'article 1638 du code civil, il appartient à Mme B... et M. A... de rapporter la preuve que ces charges non déclarées sont d'une importance telle qu'il y a lieu de présumer qu'ils n'auraient pas contracté s'ils en avaient eu connaissance, ce qu'ils ne font pas ; qu'en effet, si la construction de cinq appartements dans le lot numéro 28 constitue une violation manifeste des dispositions des articles 12 et 20 du cahier des charges du lotissement, il convient de constater et il n'est pas discuté, que cette construction a été achevée dans le courant de l'année 1972 ainsi qu'il résulte d'un acte notarié du 11 décembre 1998, et que dès lors, toute action d'un coloti fondée sur cette violation et tendant à la mise en conformité de l'ouvrage serait désormais atteinte par la prescription trentenaire qui lui est applicable, s'agissant d'une action réelle immobilière ; que les ventes sont parfaites ;
ALORS, 1°), QUE la méconnaissance par un coloti des stipulations du cahier des charges du lotissement engage sa responsabilité contractuelle et ouvre droit, au profit des autres colotis, à une action indemnitaire de nature personnelle ; que, dans leurs conclusions d'appel, M. A... et Mme B... faisaient valoir que les ventes les exposaient, du fait de la méconnaissance des articles 12 et 20 du cahier des charges du lotissement, au risque d'une action en indemnisation de la part des autres colotis ; qu'en n'appréciant l'importance des charges non déclarées lors de la vente que sous le seul angle du risque, qu'elle écartait, d'une action réelle immobilière tendant à la mise en conformité de l'ouvrage et non sous l'angle d'une action personnelle indemnitaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1147 et 1638 du code civil ;
ALORS, 2°), QUE, dans leurs conclusions d'appel, M. A... et Mme B... faisaient valoir qu'en application des articles 2224 et 2227 du code civil, le point de départ de la prescription extinctive, tant en matière personnelle que réelle, était constitué par la connaissance effective, par le créancier, des éléments lui permettant d'agir, ce dont ils déduisaient que le vice affectant les lots vendus pouvait continuer à justifier des actions en responsabilité par les colotis ; que, dès lors, en se bornant à relever que la construction vendue avait été achevée plus de trente ans avant la vente, sans répondre à ce moyen déterminant pris du point de départ du délai de prescription, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
