LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 22 mai 2012), que les sociétés Natiocrédibail et Immobail ont consenti à la société Sypaver un crédit-bail portant sur un ensemble immobilier et que cette convention comprenait une obligation d'entretien renforcée ; que la société Sypaver a consenti à la société DATEP la sous-location de divers locaux à usage commercial dépendant de cet ensemble immobilier ; que la DATEP a cédé à la société Auto pneus center le fonds de commerce exploité dans ces locaux, et le bail de sous-location ; que la société Sypaver a notifié à la société Auto pneus center le refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour dire que le refus de renouvellement du bail commercial était fondé sur un motif grave et légitime, et débouter la société Auto pneus center de sa demande d'indemnité d'éviction, l'arrêt retient que le bail de sous-location avait été fait sous diverses charges et conditions, dont le cessionnaire avait déclaré avoir parfaite connaissance, tant pour en avoir reçu une copie, que par la lecture qui lui en avait été faite par le notaire, une copie du bail visée par les parties étant demeurée jointe et annexée à l'acte, qu'il en résultait que le cessionnaire du bail de sous-location avait accepté l'ensemble de ces charges et conditions et notamment celles résultant de la convention de crédit bail ;
Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait relevé que les obligations du crédit-bail n'avaient pas été mentionnées dans l'acte de sous-location, la gérante de la société DATEP en ayant pris connaissance par la lecture qu'elle en avait faite, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société Sypaver aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Sypaver à payer à la société Auto pneus center la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Yves et Blaise Capron, avocat aux Conseils, pour la société Auto pneus center
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR :
. décidé que le refus de renouvellement du bail commercial que la société Sypaver a notifié, le 29 février 2008, à la société Auto pneus center est fondé sur un motif grave et légitime, . débouté la société Auto pneus center de l'action qu'elle formait contre la société Sypaver pour la voir condamner à lui payer une indemnité d'éviction ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes d'un acte authentique du 23 octobre 1985, les sociétés Natiocréditbail et Immobail ont consenti à la société Sypaver un crédit-bail d'une ensemble immobilier situé à Nieul-sur-Mer ¿ composé d'un grand bâtiment à usage de supermarché et galerie commerciale ainsi que de divers locaux séparés de ce bâtiment principal » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 1er alinéa) ; qu'« au chapitre "charges et conditions", cette convention précisait notamment : / "3°) Le preneur fera à ses frais, pendant le cours du bail, tous travaux d'entretien, de réfection et de remplacement de toutes natures y compris les clôtures , fermetures, rideaux de fer et autres, parquets, carrelages, serrurerie, plomberie, menuiserie , appareils sanitaires, etc., cette liste étant seulement énonciative et nullement limitative, mais aussi les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil, de manière que le tout soit toujours en bon état, net de toutes détériorations ou dégradations de toutes sortes" » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 2e alinéa) ; que, « par acte sous seing privé du 29 juillet 1998, la société Sypaver a consenti à la société Datep la sous-location de divers locaux à usage commercial dépendant de cet ensemble immobilier » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 3e alinéa) ; qu'« au titre des charges et conditions de la sous-location, il était notamment stipulé : "Concernant les biens propriété de Natiocréditbail et Immobail : / - 1) La présente sous-location est faite sous les mêmes clauses et conditions que celles stipulées dans la convention de crédit-bail sus-énoncée consentie par les sociétés Natiocréditbail et Immobail à Sypaver que Mme Marie-Claude X..., ès qualités (gérante de la société Datep) dispense expressément de rappeler ici, déclarant en avoir pris connaissance tant par la lecture qu'il a faite dès avant ce jour, d'une expédition de la convention de crédit-bail sus-énoncée et qu'il accepte expressément les termes de ce bail. / 2) En conséquence, Mme Marie-Claude X... ès qualités oblige la société Datep à se conformer à toutes les obligations résultant dudit bail et à en exécuter toutes les clauses, charges et conditions, entendant que lesdites obligations, clauses, charges et conditions soient considérées comme s'appliquant à lui-même, le tout à peine de résiliation immédiate des présentes¿" » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 5e alinéa) ; que, « par acte authentique du 27 octobre 1998, la société Datep a cédé à la société Auto pneus center le fonds de commerce exploité dans les lieux et le bénéfice pour le temps en restant à courir du bail dont il s'agit » (cf. arrêt attaqué, p. 2, 1er alinéa) ; que « l'acte de cession indique expressément (pp. 3 et 4) au chapitre "Bail de l'immeuble dans lequel est exploité le fonds" : / "L'immeuble dans lequel est exploité le fonds a fait l'objet d'un bail de sous-location consenti par la société Sypaver ¿ aux termes d'un acte sous seing privé du 29 juillet 1998. / Cette sous-location a été consentie et acceptée pour une durée de neuf (9) années à compter du 1er juillet 1998 pour se terminer le 30 juin 2007 / Ce bail a été fait sous diverses charges et conditions dont le cessionnaire déclare avoir parfaite connaissance, tant pour en avoir reçu une copie, que par la lecture qui lui en a été faite par le notaire soussigné. / En outre une copie du bail visée par les parties est demeurée jointe et annexée aux présentes après mention. / Le cessionnaire s'oblige expressément : / 1) D'exécuter, à compter de son entrée en jouissance, toutes les charges et conditions résultant du bail sus-énoncé, afin qu'aucun recours ne soit engagé contre le cédant, malgré les droits réservés par le propriétaire des lieux, ainsi qu'il sera stipulé ci-après¿" » (cf. arrêt attaqué, p. 3, 2e alinéa) ; « qu'il résulte de ces différentes conventions que la société Auto pneus center, en sa qualité de cessionnaire du bail de sous-location consenti par la société Sypaver à la société Datep en a accepté l'ensemble des charges et conditions, et notamment celles résultant de la convention de crédit-bail consentie par les sociétés Natiocréditbail et Immobail à la société Sypaver ; qu'elle s'est ainsi engagée à faire à ses frais, pendant le cours du bail, tous travaux d'entretien, de réfection et de remplacement de toutes natures, mais aussi les grosses réparations telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil, de manière que le tout soit toujours en bon état, net de toutes détériorations ou dégradations de toutes sortes » (cf. arrêt attaqué, p. 6, 4e attendu) ; que la société Auto pneus center « était contractuellement obligée d'exécuter tous travaux d'entretien, de réfection et de remplacement de toutes natures ainsi que les grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil et devait donc réaliser la réfection de l'électricité et l'étanchéité de la toiture, qui n'incombaient pas à sa propriétaire » (cf. arrêt attaqué, p. 7, 1er attendu) ; « qu'il est ainsi démontré, et au demeurant non contesté, qu'à la suite de la mise en demeure et du congé qui lui avait été notifié, le locataire n'a procédé à aucun des travaux objet de la mise en demeure ; que les manquements constatés sont suffisamment graves pour justifier le refus de renouvellement du bail, dès lors que les lieux, du fait de la carence de la société Auto pneus center son inexploitables ¿ ; que le congé sans offre d'une indemnité d'éviction a en conséquence été délivré à juste titre par la société Sypaver » (cf. arrêt attaqué, p. 7, 2e attendu) ;
1. ALORS QUE le principe de la force obligatoire des contrats légalement formés entraîne que les parties doivent exécuter toutes les obligations, mais aussi les seules obligations, que leur convention stipule ; qu'en énonçant que la société Auto pneus center est tenue de l'obligation d'entretien renforcée le contrat de crédit-bail conclu par les sociétés Natiocréditbail et Immobail, crédit bailleurs, met à la charge de la société Sypaver, crédit preneur, sans justifier que la cession de sous-bail consentie par la société Datep, sous-locataire de la société Sypaver, à la société Auto pneus en ferait état soit directement par une de ses clauses, soit indirectement par la citation de la stipulation particulière du contrat de crédit-bail qui l'institue, la cour d'appel, qui n'établit pas que la société Autos pneus center aurait accepté de devenir débitrice de cette obligation d'entretien renforcée aux lieu et place des sociétés Datep ou Sypaver ou même en aurait eu simplement connaissance, a violé les articles 1134 et 1165 du code civil ;
2. ALORS QUE la société Auto pneus center faisait valoir, dans sa signification du 5 mars 2012, p. 4, discussion, § I, 7e attendu, « que la convention des parties les sociétés Sypaver et Auto pneus center en ce qui concerne les réparations locatives est uniquement constituée par les documents versés aux débats par la sarl Auto pneus center qui démontrent qu'elle n'a jamais eu connaissance de la convention initiale de crédit-bail qui ne lui est pas opposable eu égard à l'effet relatif des contrats » ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
