LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 21 mars 2012), que la société civile d'exploitation agricole des Fontaines a pris a bail rural, le 29 mai 2007, un ensemble de bâtiments et de terrains constitué notamment, aux termes d'un avenant du 1er décembre 2007, de dix-huit boxes à chevaux, de dix-sept armoires de selleries, d'une aire de parking, d'une carrière et d'un marcheur avec paddock ; qu'estimant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrer des biens loués en état de servir à l'usage de centre équestre auquel ils étaient destinés, le preneur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'une demande en résiliation de bail aux torts du bailleur ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt énonce que le bail n'a jamais expressément mentionné qu'il portait sur l'exploitation d'un centre équestre ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le bail conclu le 22 mai 2007 prévoyait que le preneur ne pourrait changer la destination des lieux qui était strictement à vocation agricole plus particulièrement axée sur un centre équestre, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce bail ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 mars 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers, autrement composée ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société des Fontaines la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour la société des Fontaines
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la S.C.E.A. des FONTAINES de sa demande en résolution du bail que lui avait consenti Madame X... ;
AUX MOTIFS QU'« aux termes du bail à ferme conclu le 22 mai 2007, les biens loués étaient: « une partie d'un bâtiment à usage d'écurie comprenant 10 boxes à chevaux, 10 armoires de sellerie individuelle ainsi qu'une aire de parking sis sur la parcelle cadastrée section ZH numéro 159 d'une contenance totale de 11 ares. En outre seront mis à disposition de la société civile une carrière, un marcheur 4 places, une douche, paddock et un silo situé sur le site ». Au paragraphe « destination des lieux » il était indiqué : « le preneur ne pourra changer la destination des lieux loués qui est strictement à vocation agricole plus particulièrement axée sur un centre équestre ». Il est constant que par un avenant du 1er décembre 2007, sans modification du montant du fermage, les biens loués ont été modifiés comme suit : « un bâtiment à usage d'écurie comprenant 18 boxes à chevaux, 17 armoires de sellerie individuelle, une douche, un silo ainsi qu'une aire de parking sis sur la parcelle cadastrée section ZH numéro 159 d'une contenance totale de 11 ares. Un marcheur 4 places, paddock sise sur la parcelle cadastrée secteur ZH numéro 163 d'une contenance totale de 9 ares 57 ca. Une carrière et paddock sise sur la parcelle cadastrée secteur ZH numéro 165 d'une contenance totale de 22 ares 04ca. En outre seront mis à disposition du bailleur, le marcheur, la douche et la carrière ».L'évolution très importante, en quelques mois, de l'étendue des biens loués atteste que dès l'origine, les preneurs, dont il est établi qu'ils sont des professionnels de l'équitation, avaient l'ambition de créer un centre équestre. Cette ambition est également attestée par la fiche établissement du répertoire SIRENE produite aux débats identifiant la SCEA comme ayant, depuis le 1er juillet 2007, "une activité d'enseignement de disciplines sportives et d'activités de loisirs". Il est toutefois constant que le bail n'a jamais expressément mentionné qu'il portait sur l'exploitation d'un centre équestre ; force est de constater que lors de la rédaction de l'avenant, aucune précision n'a été apportée à ce titre par les preneurs et qu'en outre la bailleresse a conservé un droit d'usage de la carrière, du marcheur et de la douche. Il résulte par ailleurs des éléments du dossier qu'avant la création de ce centre équestre, Mme X... avait fait construire les boxes pour l'installation d'une pension pour chevaux ; qu'elle avait d'ailleurs déposé une déclaration d'élevage à cet effet (lettre du maire de Montreuil du 6 mars 2009) ; qu'ainsi, depuis 2006, elle exerçait une activité de "services annexes à l'élevage" (certificat d'identification au répertoire national des Entreprises et de leurs établissements) et qu'elle n'exploitait donc pas un "établissement d'activités physiques ou sportives" (lettre du directeur départemental de la jeunesse et des sport de la Vendée du 11 mai 2009). Mme X... justifie encore que les installations louées ne disposaient initialement d'aucune structure d'accueil du public, notamment des sanitaires, et que c'est pour y pallier que la création de trois chalets a été entreprise par la SCEA DES FONTAINES en 2010. Enfin, Mme X... justifie qu'en juillet 2007 et mai 2008, le contrôle des installations par les services de la direction départementale de services vétérinaires n'avait pas fait apparaître de non conformité des installations (lettre du directeur départemental du 27février2009), même si des infiltrations d'eau avaient été constatées dans les écuries et des flaques dans la carrière. Les désordres dont se plaignait la SCEA DES FONTAINES en 2008 ont été constatés par l'expert dans son rapport déposé le 25 août 2009. Ils concernent:- la carrière, décrite comme inexploitable en période de fortes pluies,- le système d'assainissement,- l'alimentation électrique,- la pompe à eau,- l'écoulement d'eau dans les boxes. Parmi ces désordres, il apparaît qu'à l'initiative de Mme X... (pour l'alimentation électrique et les infiltrations dans les boxes) ou des locataires (pour la pompe à eau) ou encore dans le cadre de la construction des chalets (pour le système d'assainissement), la majorité des désordres a été réparée. En revanche, les difficultés d'utilisation de la carrière en période de pluies, rencontrées par les preneurs et non contestées par la bailleresse, sont restées globalement en l'état, d'une part en raison du désaccord de Mme X... pour effectuer les travaux préconisés par l'expert, d'autre part du refus des preneurs de voir une entreprise sollicitée par la bailleresse pour intervenir (attestation de M. Y... de l'entreprise SRTP). Il apparaît toutefois que des travaux de réfection du drain ont été effectués en mai-juin 2010. Des éléments qui précédent il résulte qu'à l'évidence, les lieux loués n'ont pas été conçus initialement pour l'exploitation d'un centre équestre et qu'ils n'ont pas non plus été expressément loués à cette fin ; dès lors que la carrière n'avait pas pour vocation d'être utilisée en continu pour l'enseignement de l'équitation, il ne peut être reproché à Mme X... d'avoir manqué à son obligation de délivrance en ne mettant pas à disposition des preneurs une carrière compatible avec l'exploitation d équestre. Il résulte en outre du rapport de l'expert que le manque d'entretien de la carrière est sans doute une des raisons pour laquelle l'épaisseur de sable en partie basse de celle-ci est plus importante (page 8 du rapport), même si l'expert a pu constater que la pente était en tout état de cause trop forte par rapport aux préconisations des haras nationaux et nécessitait donc plus d'entretien. C'est donc à tort que le premier juge a estimé que les défauts de la chose louée constituaient un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance justifiant la résolution du bail. Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a prononcé celle-ci » ;
ALORS, D'UNE PART, QUE le bail précisait expressément au titre de la destination des lieux que celle-ci était strictement à vocation agricole et plus particulièrement axée sur un centre équestre ; que dès lors en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que le bail n'avait jamais expressément mentionné qu'il portait sur un centre équestre, que les lieux loués n'avaient pas été conçus initialement pour l'exploitation d'un centre équestre et qu'ils n'avaient pas non plus été expressément loués à cette fin, la Cour d'appel a dénaturé le contrat du 22 mai 2007 liant les parties, violant l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QU'en retenant encore que les lieux mis à la disposition de la SCEA DES FONTAINES n'avaient pas été expressément loués pour l'exploitation d'un centre équestre, tout en constatant d'une part que les preneurs, en prenant les lieux en litige à bail avaient l'ambition de créer un centre équestre portant sur l'exploitation de chevaux en vue de leur préparation et de leur entraînement à des fins d'enseignement et de loisirs et d'autre part que Madame X... avait, avant la création du centre équestre, fait construire les boxes pour l'installation d'une pension de chevaux, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1134, 1719 du code civil et A 322-116 du code du sport ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en se déterminant encore comme elle l'a fait, sans répondre au chef des conclusions de la SCEA DES FONTAINES qui avait fait valoir que Mme X... avait dans différentes annonces publicitaires, proposé de vendre son « centre équestre », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS, ENFIN, QUE le bailleur s'oblige à délivrer au preneur la chose louée et à l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et ne peut s'exonérer de cette obligation par l'effet de la force majeure ; qu'il doit également garantie au preneur pour les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que des infiltrations d'eau affectaient les boxes et le couloir d'accès à ces équipements, ayant pour origine un défaut de conception et de réalisation, que les équipements loués ne possédaient aucun système d'assainissement et ne disposaient d'aucun branchement électrique autonome, que la pompe d'alimentation en eau était hors d'usage et que les difficultés d'utilisation de la carrière en période de pluies n'étaient pas contestées par la bailleresse, ce dont il résultait un manquement de cette dernière à son obligation de délivrance, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1184 et 1719 du code civil.
