| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 15 janvier 2014, 12-26450

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 juillet 2012), que par acte authentique du 29 novembre 2004 la société Kaufman et Broad a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux X... une maison individuelle, un jardin et deux emplacements de stationnement ; qu'invoquant la non conformité de l'immeuble en raison du niveau d'implantation de leur maison située en contrebas d'environ un mètre quarante par rapport à la coulée verte attenante et se plaignant de désagréments liés aux eaux de ruissellement provenant du terrain adjacent, les époux X... ont, après expertise, assigné la société Kaufman et Broad en paiement de dommages-intérêts ;
Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en paiement d'une indemnité au titre de la décote liée au dénivelé de leur maison et de limiter au paiement des sommes retenues les dommages-intérêts accordés au titre de la réfection du jardin et de la réparation des désagréments subis, alors, selon le moyen :
1°/ que les documents publicitaires, indépendamment de leur degré de précision, peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors qu'ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant ; qu'en se bornant, pour exclure la valeur contractuelle de la maquette et de la plaquette publicitaires présentées par la société Kaufman et Broad à M. et Mme X..., à retenir que ces documents seraient imprécis, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si ces documents, quel que fût leur degré de précision, n'avaient pas déterminé le consentement des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°/ qu'en tout état de cause, en se bornant, pour exclure la valeur contractuelle de la maquette et de la plaquette publicitaire litigieuses, à énoncer que ces documents seraient trop imprécis, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, sans aucune analyse de ces documents, a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°/ qu'il ne suffit pas au vendeur professionnel, pour conférer valeur contractuelle à un document déposé au rang des minutes d'un notaire, de mettre l'acquéreur non professionnel en demeure d'en prendre connaissance ; qu'en tenant pour suffisant le fait que M. et Mme X..., acquéreurs non professionnels, aient été mis en demeure de prendre connaissance du plan de nivellement déposé au rang des minutes du notaire ayant dressé l'acte de vente, pour conférer à ce document valeur contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'un document ne peut avoir de valeur contractuelle qu'à la condition d'avoir été clairement et précisément désigné dans l'acte matérialisant l'accord des parties ; que la cour d'appel a constaté que le « plan de nivellement », non mentionné sous cette dénomination dans l'acte notarié constatant la vente, ne figurait que parmi des « plans de voirie et réseaux divers » déposé au rang des minutes du notaire instrumentaire, ce dont il résultait que ce plan, qui n'avait pas été clairement et précisément identifié comme l'une des pièces ayant valeur contractuelle, ne pouvait être considéré comme tel ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé de nouveau le texte susvisé ;
5°/ que le vendeur professionnel est tenu d'une obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les attentes de l'acheteur afin d'être en mesure de lui apporter les informations essentielles quant à l'adéquation de la chose proposée à ces attentes ; qu'en se bornant, pour exclure tout manquement de la société Kaufman et Broad à son obligation d'information et de conseil, à retenir que la notice descriptive reçue par M. et Mme X... indiquait l'existence d'une « pente naturelle du site » et la possibilité d'un « rattrapage de niveau de plusieurs lots (¿) par l'intermédiaire, soit d'un talus, soit d'éléments de soutènement » dont les emplacements seraient précisés sur un plan de nivellement déposé chez un notaire, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par M. et Mme X..., si cette société n'avait pas négligé de se renseigner sur les attentes des acquéreurs à l'effet d'acquérir un lot non concerné par de tels aménagements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1602 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la maquette et la plaquette publicitaire étaient trop imprécises pour constituer des documents contractuels, que M. et Mme X... avaient pu se convaincre de la situation des terrains en se rendant, lors de la signature du contrat de réservation, au bureau de vente situé sur le site et prendre connaissance du plan de nivellement produit aux débats dont le dépôt était expressément mentionné dans l'acte authentique de dépôt de pièces du 17 novembre 2004 et qui était inclus dans les plans de VRD mentionnés à l'article 14. 2. 2 de l'acte de vente qui comportait la liste des pièces déposées au rang des minutes du notaire le 17 novembre 2004, la cour d'appel, qui a motivé sa décision et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que la société Kaufman et Broad n'avait pas manqué à ses obligations de conseil et d'information, que le plan de nivellement qui indique la déclivité du terrain après travaux était entré dans le champ contractuel et qu'en conséquence la présence d'un talus ne constituait pas une non-conformité ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Kaufman et Broad la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté monsieur et madame X... de leur demande en paiement d'une indemnité au titre de la décote liée au dénivelé de leur maison et D'AVOIR limité au paiement des sommes de 10. 420 ¿, au titre de la réfection du jardin, et de 800 ¿, à titre de dommages et intérêts en réparation des désagréments subis, les condamnations prononcées à leur bénéfice contre la société Kaufman et Broad ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTÉS QU'il était acquis aux débats, d'une part, que l'ensemble de l'opération dénommée « Vaucresson rue de Garches » était situé sur des terrains en dénivelé, ce dont monsieur et madame X... avaient pu se convaincre en se rendant, lors de la signature du contrat de réservation, au bureau de vente de la société Kaufman et Broad situé sur le site, d'autre part que la maison acquise par monsieur et madame X... n'était pas enterrée à 1, 60 mètres de profondeur, mais elle était implantée de plein pied sur le terrain sur laquelle elle était bâtie ; que le litige concernait l'environnement de la maison, dans les limites extérieures à la parcelle de terrain sur laquelle elle était construite ; que le dénivelé n'entourait que la partie arrière de la maison, qu'il n'était pas continu et n'atteignait qu'à un seul endroit la hauteur maximum de 1, 40 mètres ; que la maquette et la plaquette publicitaire étaient trop imprécises pour constituer des documents contractuels alors que le site de l'opération était connu de monsieur et madame X... pour le motif venant d'être exposé ; que la société Kaufman et Broad n'avait nullement manqué à ses obligations de conseil et d'information ; qu'à cet égard, la notice descriptive annexée à l'acte de vente que monsieur et madame X... ne contestaient pas avoir reçu, indiquait en caractère gras que « les modelés de terrains sont liés à la pente naturelle du site initial. Quand il y a lieu à un rattrapage de niveau de plusieurs lots, celui-ci se fera par l'intermédiaire, soit d'un talus, soit d'éléments de soutènements. Lorsqu'ils sont nécessaires, leurs emplacements sont précisés sur le plan de nivellement déposé au rang des minutes chez le notaire » ; que la notice indiquait également que la société Kaufman et Broad se réservait le droit d'apporter certaines modifications qui n'affecteraient en rien les plans ou la qualité des maisons ; que la question d'un éventuel rattrapage de niveau, tout comme la possibilité d'avoir recours à des travaux modificatifs avaient donc été mentionnés dans la notice descriptive ; que l'article 23 du contrat de vente stipulait que « l'acquéreur déclare et reconnaît avoir, préalablement aux présentes... été mis en demeure de prendre connaissance... de l'ensemble des pièces ayant fait l'objet d'un acte du dépôt reçu par l'office Notarial dénommé en tête des présentes » ; que parmi ces pièces figurait le plan de nivellement produit aux débats et au cours des opérations d'expertise de monsieur Y... (pièce K et B n º 1 : plan de nivellement portant le timbre du notaire ainsi libellé « annexé à la minute d'un acte reçu par le Notaire Associé soussigné le 17 novembre 2004 ») ; que le dépôt de ce plan de nivellement était expressément mentionné dans l'acte authentique de dépôt de pièces du 17 novembre 2004 (pièce K et B n º 6) en page 6 paragraphe 28 intitulé « plans des voie des réseaux divers » alinéa 3 « plan de nivellement-25 octobre 2004- indice B » ; que ce plan de nivellement était inclus dans les plans de VRD mentionné à l'article 14. 2. 2 de l'acte de vente qui comportait la liste des pièces déposé au rang des minutes du notaire le 17 novembre 2004 ; que les mentions figurant dans l'acte authentique de vente faisaient preuve certaine jusqu'à inscription de faux ; que le notaire avait ainsi attesté du dépôt effectué le 17 novembre 2004 du plan de nivellement et de l'annexion de ce plan à l'acte de vente du 29 novembre 2004 ; que le fait que monsieur et madame X... aient été mis en demeure de prendre connaissance du plan de nivellement annexé à la minute de l'acte de vente conférait à ce document valeur contractuelle, que leur signature sur ce plan n'était pas exigée pour qu'il entre dans le champ contractuel ; que cette mise en demeure était parfaitement valide et rappelait l'obligation des acquéreurs de prendre pleinement connaissance des annexes de l'acte de vente, fussent-elles « volumineuses » ; que monsieur Y... indiquait que sur le plan de nivellement « les cotes de niveau sont clairement indiquées et lisibles par un non professionnel » et que « les travaux sont conformes à ce document » (pages 35 et 36 du rapport d'expertise) ; que les premiers juges avaient exactement retenu que dans la mesure où il existait préalablement à la construction une déclivité naturelle du terrain et où le plan de nivellement indiquait la déclivité du terrain après travaux, il ne pouvait être considéré que le talus existant dans les parties communes de la copropriété constituait une non-conformité ; que le jugement déféré devait donc être confirmé en ce qu'il avait débouté monsieur et madame X... de leur demande d'indemnisation au titre de la moins-value de leur bien immobilier (arrêt, pp. 5-7) ; que l'existence d'un talus conforté par des rondins et correspondant à un fort dénivelé du terrain au fond du jardin avait fait l'objet d'une réserve émise par monsieur et madame X... dans le procès-verbal lors de la livraison du 23 février 2006 ; que les photographies et copies de la maquette de l'ensemble immobilier et des plaquettes publicitaires que monsieur et madame X... produisent ne faisaient apparaître aucun dénivelé de terrain ; que le contrat préliminaire de réservation du 26 septembre 2004 et l'acte de vente notarié du 29 décembre 2004, dont les copies produites par monsieur et madame X... ne comportaient pas les plans annexés, ne donnaient eux-mêmes aucune indication sur la configuration du terrain ; que la notice descriptive commerciale n'y faisait pas non plus référence sauf l'indication que les modelés de terrain étaient liés à la pente naturelle du site initial ; que les plans produits par monsieur et madame X... lorsqu'ils faisaient apparaître un dénivelé de terrain ne donnaient aucune indication sur l'existence d'un talus au fond du jardin de la maison acquise par eux ; que par contre il résultait de ces documents que le terrain était naturellement en pente ; que selon les constatations de l'expert le talus était de 1, 40 m avec au-delà une « coulée verte » suivie d'un talus de 2 m lui-même surplombé par le parking de l'hôpital ; que la société Kaufman et Broad produisait un extrait du plan de nivellement faisant partie des pièces ayant fait l'objet d'un acte reçu le 17 novembre 2004 par le notaire rédacteur de l'acte de vente ; que cet acte de vente indiquait que l'acquéreur déclarait et reconnaissait avoir été mise en demeure de prendre connaissance de l'ensemble des pièces ayant fait l'objet de l'acte de dépôt ; que ce plan portait l'indication des cotes et de la présence d'un dénivelé matérialisé par des hachures ; qu'il était opposable aux acquéreurs dans la mesure où il avait fait l'objet d'une acte authentique porté à la connaissance des acquéreurs ; qu'en conséquence, dans la mesure où il existait préalablement à la construction une déclivité naturelle du terrain et où le plan de nivellement indique la déclivité après travaux il ne pouvait donc être considéré que le talus existant qui était compris dans les parties communes de la copropriété constituait une non-conformité (jugement, pp. 3-4) ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE les documents publicitaires, indépendamment de leur degré de précision, peuvent avoir une valeur contractuelle dès lors qu'ils ont eu une influence sur le consentement du cocontractant ; qu'en se bornant, pour exclure la valeur contractuelle de la maquette et de la plaquette publicitaires présentées par la société Kaufman et Broad à monsieur et madame X..., à retenir que ces documents seraient imprécis, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée (conclusions d'appel des époux X..., p. 14, in fine, p. 15, § § 1 à 5), si ces documents, quel que fût leur degré de précision, n'avaient pas déterminé le consentement des acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, qu'en se bornant, pour exclure la valeur contractuelle de la maquette et de la plaquette publicitaire litigieuses, à énoncer que ces documents seraient trop imprécis, la cour d'appel, qui a statué par voie de simple affirmation, sans aucune analyse de ces documents, a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3°) ALORS, DE PLUS, QU'il ne suffit pas au vendeur professionnel, pour conférer valeur contractuelle à un document déposé au rang des minutes d'un notaire, de mettre l'acquéreur non-professionnel en demeure d'en prendre connaissance ; qu'en tenant pour suffisant le fait que monsieur et madame X..., acquéreurs non professionnels, aient été mis en demeure de prendre connaissance du plan de nivellement déposé au rang des minutes du notaire ayant dressé l'acte de vente, pour conférer à ce document valeur contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°) ALORS, EN OUTRE ET EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'un document ne peut avoir de valeur contractuelle qu'à la condition d'avoir été clairement et précisément désigné dans l'acte matérialisant l'accord des parties ; que la cour d'appel a constaté que le « plan de nivellement », non mentionné sous cette dénomination dans l'acte notarié constatant la vente, ne figurait que parmi des « plans de voirie et réseaux divers » déposé au rang des minutes du notaire instrumentaire, ce dont il résultait que ce plan, qui n'avait pas été clairement et précisément identifié comme l'une des pièces ayant valeur contractuelle, ne pouvait être considéré comme tel ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé de nouveau le texte susvisé ;
5°) ALORS, ENFIN, QUE le vendeur professionnel est tenu d'une obligation de conseil lui imposant de se renseigner sur les attentes de l'acheteur afin d'être en mesure de lui apporter les informations essentielles quant à l'adéquation de la chose proposée à ces attentes ; qu'en se bornant, pour exclure tout manquement de la société Kaufman et Broad à son obligation d'information et de conseil, à retenir que la notice descriptive reçue par monsieur et madame X... indiquait l'existence d'une « pente naturelle du site » et la possibilité d'un « rattrapage de niveau de plusieurs lots (¿) par l'intermédiaire, soit d'un talus, soit d'éléments de soutènement » dont les emplacements seraient précisés sur un plan de nivellement déposé chez un notaire, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée par monsieur et madame X... (conclusions d'appel, p. 17, § § 6-11, p. 18, § 1), si cette société n'avait pas négligé de se renseigner sur les attentes des acquéreurs à l'effet d'acquérir un lot non concerné par de tels aménagements, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1602 du code civil.