LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
Attendu que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ;
Attendu que pour fixer le montant des indemnités revenant aux consorts X... au titre de l'expropriation, au profit de l'établissement public foncier de Normandie, d'une parcelle leur appartenant ; l'arrêt attaqué (Rouen, 12 septembre 2012), retient à titre de termes de comparaison, une vente du 30 décembre 2005 portant sur dix boxes de garages, et une vente en date du 12 octobre 2006 concernant neuf boxes de garages ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la décision de première instance a été rendue le 13 octobre 2011, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité principale et de remploi revenant aux consorts X..., l'arrêt rendu le 12 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen (chambre des expropriations) ;
Condamne l'établissement public foncier de Normandie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'établissement public foncier de Normandie ; le condamne à payer aux consorts X... 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour les consorts X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 130.000 ¿ l'indemnité principale due par l'EPNF aux consorts X... et à 14.000 ¿ l'indemnité de remploi,
AUX MOTIFS QUE « conformément aux dispositions des articles L.13-14 et L.13-15 du code de l'expropriation, le montant de l'indemnité d'expropriation dit être déterminé d'après la consistance matérielle et juridique du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation, son usage effectif à la date de référence, et il est estimé à la date de la décision de première instance. Le premier juge a exactement observé qu'en application de l'article L. 13-15 II 4° du code précité, s'agissant d'un terrain réservé par un plan d'occupation des sols, la date de référence devait être fixée au 27 janvier 2011, date à laquelle le plan local d'urbanisme était devenu exécutoire. Comme le relèvent les consorts X..., selon les dispositions précitées, pour son évaluation le terrain est considéré comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé. Ils estiment qu'il y a lieu d'appliquer la méthode d'évaluation par la récupération de la valeur foncière mais l'EPFN fait justement valoir qu'une telle méthode, consistant à négliger la valeur de la construction pour ne retenir que celle du terrain diminuée des frais de démolition, particulièrement utilisée pour les immeubles vétustes et insalubres, ne peut s'appliquer en l'espèce dès lors que les garages ont toujours été loués et que les consorts X... invoquaient devant le premier juge une perte de louer sur 7 années de plus de 44.000 ¿. Par ailleurs, ainsi que l'a relevé le premier juge, la référence citée par les consorts X... n'est pas pertinente, s'agissant d'un terrain constructible pour lequel un permis de construire avait été délivré, et ils ne citent aucune autre référence. Le premier juge a estimé qu'il n'y avait pas lieu de retenir que la seule valeur des garages et que la valeur du terrain ne pouvait être totalement exclue ; se fondant sur l'estimation de la valeur du bien exproprié dans le cadre du règlement de la succession en 2006, des ventes citées par le commissaire du gouvernement réalisées en décembre 2005, janvier 2006 et octobre 2006, il a retenu un prix de 81,71 ¿ le m² de garage et de terrain, et de 384,64 ¿ le m² de garage, et considéré que le prix du m² de garage et de terrain pour la propriété des consorts X... pouvait être fixé à 188,54 ¿. Cependant, comme le fait valoir l'EPFN, au regard des textes précités la parcelle en cause est une parcelle bâtie à usage de garages destinés à la location et sa valeur doit être déterminée par référence à des ventes de biens similaires, ventes faisant apparaître que c'est la valeur unitaire de chaque emplacement qui est prise en compte. L'EPNF cite à cet égard une vente du 30 décembre 2005 portant sur 10 boxes de garage situés rue de Champagne pour un prix de 58.000 ¿ soit 5.800 ¿ le garage, et il résulte des photographies versées aux débats que la partie non bâtie de la parcelle est assez importante (10 a 18 ca selon le relevé cadastral). Une autre vente, en date du 12 octobre 2006, concerne 9 boxes de garages situés rue des Anciens Combattants d'Indochine, à proximité de ceux des consorts X... ; cette vente a été conclue pour un prix de 82.322 ¿ soit 9.146 ¿ le garage, et s'il n'existe pas d'espace libre autour de ces boxes, la sortie des véhicules s'effectuant directement sur la voie publique, le juge de l'expropriation notait lors du transport sur les lieux qu'ils étaient en meilleur état que ceux appartement aux consorts X.... Au vu de ces éléments, la proposition de l'EPFN d'une indemnité principale de 130.000 ¿ soit 6.500 ¿ par garage, doit être confirmée. S'agissant de l'indemnité de remploi, elle sera fixée comme suit : - de 0 à 5.000 ¿ : 20 % = 1.000 ¿ ; - de 5.000 à 15.000 ¿ : 15 % = 1.500 ¿ - sur le solde de 115.000 ¿ : 10 % = 11.500 ¿ Total : 14.000 ¿ » ;
1°/ ALORS D'UNE PART QUE les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice causé par l'expropriation ; que dans cette perspective, lorsqu'est en cause l'évaluation d'un terrain partiellement bâti, le juge de l'expropriation doit évaluer et indemniser, non seulement les constructions édifiées sur le terrain, mais également la partie non bâtie dudit terrain ; qu'en l'espèce, pour indemniser le bien des consorts X..., à savoir un terrain ne supportant des garages que sur un tiers de sa superficie, la cour d'appel a procédé à une évaluation et, en conséquence à une indemnisation, des seuls garages selon « la valeur unitaire de chaque emplacement » ; qu'en refusant en conséquence d'indemniser la partie non bâtie du terrain, la cour d'appel a violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice ;
2°/ ALORS D'AUTRE PART ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE les biens sont estimés à la date de la décision de première instance en considération de l'usage effectif des immeubles à la date de référence ; qu'en l'espèce, l'arrêt infirmatif attaqué ne précise aucunement que l'évaluation a été effectuée au 13 octobre 2011, date du jugement de première instance ; qu'en conséquence, la cour d'appel a violé l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
3°/ ALORS ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le bien exproprié doit être évalué à la date du jugement de première instance ; qu'en l'espèce, pour évaluer le bien en cause, la cour d'appel s'est exclusivement référée à des ventes conclues en 2005 et 2006 pour en déduire qu' « au vu de ces éléments », le bien devait être évalué à 130.000 euros ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi ces ventes de 2005 et 2006 pouvaient être prises en référence pour l'évaluation du bien au 13 octobre 2011, date du jugement de première instance, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;
4°/ QU'IL EN VA D'AUTANT PLUS AINSI QU 'en l'espèce les consorts X... faisaient valoir, à propos des exemples de ventes de 2005 et 2006, que l' « on sait que l'évolution du prix des terrains a été fulgurante depuis les dix dernières années, et que la crise que l'on connaît depuis deux années n'a pas eu d'impact significatif sur cette évolution » (mémoire en défense, p. 6) ; que dès lors, en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était pourtant invitée, si le marché de l'immobilier n'avait pas évolué à la hausse entre les ventes citées comme éléments de comparaison (2005-2006) et la date à laquelle elle devait se placer pour apprécier la valeur du bien (2011), la cour a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 I du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
