LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :
Vu les articles 1873-10 et 1873-11 du code civil ;
Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort, que se prévalant du non-règlement par Mme X... de sa part de loyer d'un immeuble indivis, qu'elle gère pour le compte de l'indivision, M. X... a assigné celle-ci en paiement ;
Attendu que pour condamner Mme X... à payer à M. X... la somme de 1 500 euros au titre des loyers perçus par l'indivision d'août 2010 à janvier 2012, le jugement retient que la production d'une lettre de Mme X... établit que, contrairement à ses dires, le locataire a réglé les loyers jusqu'au 20 décembre 2010 ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si M. X..., qui était demandeur à l'instance, rapportait la preuve du versement des loyers à Mme X... pour la période courant de janvier 2011 à janvier 2012, le juge de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme X... à payer à M. X... la somme de 1 500 euros au titre des loyers résultant de la location d'un bien indivis sis à Vernou Petit-Bourg, non reversés depuis août 2010, le jugement rendu le 19 janvier 2012, entre les parties, par le juge de proximité de la juridiction de proximité de Pointe à Pitre ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Basse-Terre ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour Mme X...
Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné Madame Y... à payer à Monsieur X... la somme de 1. 500 euros au titre des loyers résultant de la location du bien indivis sis à Vernou Petit Bourg et non reversés depuis août 2010 ;
AUX MOTIFS QU'au soutien de ses prétentions, M. X... verse au dossier les pièces suivantes :- le contrat de bail signé le 1er octobre 2006 entre les consorts X... et M. A... stipulant un loyer mensuel de 1. 000 euros ;- une lettre de réclamation de M. X... adressée à sa soeur en date du 9 avril 2011, dans laquelle il explique avoir envoyé une lettre recommandée au locataire pour lui notifier la fin de son bail suite au non-paiement des loyers et lui demander de partir mais que cette lettre est restée sans suite en raison du démenti apporté par elle ; qu'il se dit persuadé que les loyers sont régulièrement payés ; que pour justifier du non reversement d'une part de loyer à M. X..., Mme Y... produit une " déclaration sur l'honneur " du locataire qui reconnait ne pas avoir réglé les mois de septembre, octobre, novembre 2010, ainsi que les mois de mai, juin, juillet, août, septembre, octobre 2011 ; que le tribunal s'étonne qu'avec une telle attestation et une clause résolutoire dans le bail convenant " qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit ", non seulement l'intéressé soit encore dans les lieux mais de surcroît, ait reçu une lettre l'invitant à y rester ; que ce courrier dont il est fait état dans la réclamation de M. X... est ainsi libellé : " Monsieur A..., Je tiens à vous faire parvenir au plus tôt cette lettre qui annule complètement celle que mon frère Joël a pu vous montrer. En effet, la procuration pour me représenter n'a aucune valeur légale parce que nous sommes cinq héritiers et que cinq signatures sont nécessaires pour la validité du document. J'espère que vous serez en mesure de continuer comme par le passé votre travail à Vernou. Signé : Yane Marie X... " ; qu'il n'est fait dans ce document aucune réclamation ou allusion relative à des loyers impayés ; que la situation décrite confirme davantage un paiement régulier des loyers, tout au moins jusqu'à la date du courrier, le 20 décembre 2010 ; qu'il s'agit pourtant d'un bail à caractère commercial permettant une éviction des lieux plus aisée qu'en matière d'habitat ; qu'en conséquence, la demande de M. X... apparaît recevable et fondée ; qu'il sera fait droit à cette demande à hauteur de 100 euros par mois, conformément aux termes de sa lettre du 9 avril 2011 dans laquelle il écrit : " je te réclame par la présente 900 euros représentant ma part depuis 9 mois " et en adéquation avec le montant reconnu à l'audience du loyer de 500 euros partagé entre les cinq propriétaires indivis ; que le requérant sollicite le versement des loyers depuis août 2010, soit à la date de l'audience une période de 15 mois et un montant total de 100 € x 15 = 1. 500 € ;
ALORS, d'une part, QUE la faute commise par le gérant de l'indivision qui omet de percevoir des loyers pour le compte de l'indivision engage sa responsabilité lorsqu'il en est résulté un préjudice et a l'obligation de verser une indemnité aux coïndivisaires lésés ; qu'en condamnant Mme Y... à payer à M. X... la somme de 1. 500 euros au titre de loyers non reversés aux autres indivisaires, quand, en pareille hypothèse, le gérant n'est pas redevable des sommes perçues pour le compte de l'indivision mais de dommage et intérêts à la mesure du préjudice subi, le juge de proximité a violé les articles 1873-10 et 1873-11 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QU'il appartient à l'indivisaire qui soutient que le gérant a perçu des sommes dans le cadre de la gestion du bien indivis d'en rapporter la preuve ; qu'en condamnant Mme Y... à payer à M. X... la somme de 1. 500 euros au titre des loyers perçus par l'indivision depuis le mois d'août 2010 jusqu'au jour de l'audience qui s'est tenue au mois de janvier 2012, tout en constatant que la preuve du paiement des loyers n'était rapportée que pour la période courant jusqu'au 20 décembre 2010, le juge de proximité n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1873-10 et 1873-11 du Code civil.
