LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 2012) que la SCI de Tassigny 148 (la société) a formé tierce opposition contre un jugement irrévocable du 12 décembre 2006 qui avait déclaré parfaite la vente d'un immeuble intervenue le 21 février 2005 entre la SCI 201 des Marais et la SCI A..., en faisant valoir que suivant acte reçu le 8 décembre 2006 par la SCP Y... et Z..., notaire à Paris, le même bien lui avait été vendu par la SCI des Marais ;
Sur la cinquième branche du premier moyen, la seconde branche du deuxième moyen et le troisième moyen du pourvoi principal de la SCI de Tassigny et sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCP Y... et Z... :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces moyens qui ne sont pas de nature à permettre l'admission des pourvois ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, tel que reproduit en annexe, pris en ses quatre premières branches, après délibération de la deuxième chambre civile :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en sa tierce opposition ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société, dont le gérant était un professionnel de l'immobilier, était en mesure depuis le 8 août 2006, date de la promesse de vente qui lui avait été consentie, de prendre connaissance de la publication du 8 juin 2005 de l'assignation en vente forcée délivrée par la SCI A... et d'intervenir à la procédure, l'ordonnance de clôture du 7 juin 2006 étant révocable pour cause grave et l'audience de plaidoiries n'ayant eu lieu que le 31 octobre 2006, et qu'informée de l'existence de cette assignation expressément mentionnée à l'acte de vente du 8 décembre 2006, la société avait préféré se contenter des déclarations de son vendeur et poursuivre la vente, prenant ainsi le risque de voir ses droits contestés, c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel a estimé que la société ne justifiait pas d'un intérêt légitime à former tierce opposition ; que le moyen ne peut être accueilli ;
Et sur la première branche du deuxième moyen du pourvoi principal, tel que reproduit en annexe :
Attendu que la société fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la SCI 201 des Marais et la SCP Y... et Z... à payer à la SCI A... des dommages-intérêts en réparation de ses pertes locatives et d'un préjudice financier ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la SCI de Tassigny 148 avait accepté de réitérer la vente alors qu'elle était informée de l'action en revendication engagée par la SCI A..., qu'elle avait constitué avocat et pris des conclusions en défense, la cour d'appel a pu décider qu'en réitérant la vente, en se contentant des déclarations de la SCI 201 des Marais selon lesquelles la SCI A... avait abandonné la procédure, sans s'assurer elle-même du sort réservé à cette action, la SCI de Tassigny 148 avait commis une faute ayant contribué, pour partie, à la réalisation du préjudice subi par la SCI A... ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société de Tassigny 148 et la SCP Y... et Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de Tassigny 148 à payer à la SCI A... la somme de 3 500 euros ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la SCI de Tassigny 148, demanderesse au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable la tierce opposition de la SCI DE TASSIGNY 148 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la tierce opposition de la SCI DE TASSIGNY 148 au jugement du 12 décembre 2006, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit que cette voie de recours n'était pas recevable ; qu'à ces justes motifs, il sera ajouté que, par acte authentique reçu le 8 août 2005 par Maître Z..., notaire associé de la SCP Y... - Z..., la SCI 201 DES MARAIS a promis de vendre l'immeuble litigieux à Messieurs Elie et Raphaël X... qui se sont réservé le droit de l'acquérir avec faculté de substitution ; qu'à cette date, l'assignation en vente forcée délivrée par la SCI A... à la SCI 201 DES MARAIS le 23 mai 2005 était publiée depuis le 8 juin 2005 ; que Monsieur Elie X..., gérant de la SCI ELINDA, constituée le 1er janvier 2002 avec pour objet l'administration et la gestion immobilière, ainsi que de la SCI JRSD, constituée le 18 mars 2004 avec pour objet la location d'un ensemble immobilier, était en mesure, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, de prendre connaissance de ladite publication ; qu'à compter du 8 août 2006, Monsieur Elie X..., puis la SCI DE TASSIGNY 148 qu'il a constituée avec Monsieur Raphaël X... et qu'ils se sont substitué dans le bénéfice de la promesse, pouvaient intervenir à la procédure de vente forcée, la clôture du 7 juin 2006 étant révocable pour cause grave, l'audience de plaidoiries n'ayant eu lieu que le 31 octobre 2006 pour le jugement être rendu le 12 décembre 2006 ; qu'ainsi, ne justifiant pas d'un intérêt légitime, la SCI DE TASSIGNY 148 doit être déclarée irrecevable en sa tierce opposition (arrêt, p. 6) ;
et AUX MOTIFS DES PREMIERS JUGES QUE l'assignation forcée délivrée à la requête de la SCI A... a été publiée au bureau des hypothèques ; que l'acte de vente du 8 décembre 2006 au profit de la SCI DE TASSIGNY 148 stipule expressément l'existence de cette assignation en vente parfaite sur le bien objet de la vente avec indication de l'auteur de cette assignation ; qu'ainsi informée de l'existence de cette procédure, la SCI DE TASSIGNY 148 était en mesure de faire valoir ses droits et de contester les arguments de la demanderesse à la vente forcée par le biais notamment d'une intervention volontaire à l'instance, « était telle ayant-cause avant le devenir des acquéreur » (sic) ; qu'elle a préféré se contenter des déclarations de son vendeur et a poursuivi la vente prenant le risque de voir ses droits sur l'immeuble contestés ; qu'elle ne justifie donc pas d'un intérêt légitime (jugement, p. 7) ;
1°) ALORS QUE la tierce opposition peut être formée par toute personne qui y a intérêt à la condition qu'elle n'ait été ni partie ni représentée au jugement qu'elle attaque ; qu'en exigeant que la SCI DE TASSIGNY 148 justifie d'un « intérêt légitime » pour que sa tierce opposition soit recevable, quand seule suffisait la démonstration d'un « intérêt », la Cour d'appel a violé l'article 583 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en ne recherchant pas, en outre, si le jugement du 12 décembre 2006 ne comportait pas de chef préjudiciable pour la SCI DE TASSIGNY 148, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 583 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, en déduisant l'absence d'« intérêt légitime », par motifs propres, de ce que Monsieur Elie X..., qui avait constitué la SCI DE TASSIGNY 148 avec Monsieur Raphaël X..., était un « professionnel de l'immobilier » et qu'au jour de la promesse de vente, le 8 août 2006, l'assignation de la SCP Y... avait été publiée, de sorte qu'une intervention volontaire à l'instance était possible, la clôture, intervenue le 7 juin 2006, étant révocable et les débats n'ayant eu lieu que le 31 octobre 2006, sans dire en quoi il en résultait que la SCI DE TASSIGNY 148 pouvait avoir connaissance de cette assignation pour utilement intervenir volontairement à l'instance, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 583 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse encore, en déduisant l'absence d'« intérêt légitime », par motifs expressément adoptés, de ce que la SCI DE TASSIGNY 148 avait eu connaissance de l'assignation litigieuse au moment de la signature de l'acte de vente, le 8 décembre 2006, de sorte qu'elle pouvait intervenir volontairement à la procédure de vente forcée, sans dire en quoi il était effectivement possible d'intervenir volontairement à cette procédure qui avait donné lieu au prononcé d'un jugement le 12 décembre 2006, soit quatre jours après, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 583 du Code de procédure civile ;
5°) ALORS QU'en toute hypothèse encore une fois, en déduisant l'absence d'« intérêt légitime », par motifs expressément adoptés, de ce que la SCI DE TASSIGNY 148 avait préféré se contenter des déclarations du vendeur et avait poursuivi la vente en prenant le risque de voir ses droits sur l'immeuble contestés, sans s'expliquer sur la circonstance que ces « déclarations du vendeur » étaient corroborées par le notaire lui-même, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 583 du Code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI DE TASSIGNY 148, in solidum avec la SCI 201 DES MARAIS et la SCP Y... - Z..., à payer à la SCI A... des dommages-intérêts en réparation de ses pertes locatives et d'un préjudice financier ;
AUX MOTIFS QUE la SCI 201 DES MARAIS a commis une faute en vendant le bien litigieux le 8 décembre 2006 alors qu'ayant conclu par avocat, elle ne pouvait ignorer que l'action en vente forcée engagée par la SCI A... avait été plaidée le 31 octobre 2006 pour le jugement être rendu le 12 décembre 2006 ; qu'ayant dissimulé ces faits au notaire, elle ne peut prétendre s'exonérer de sa responsabilité par la faute qu'aurait commise l'officier ministériel en sa qualité de rédacteur d'acte ; que, dans l'acte de vente du 8 décembre 2006, la SCI 201 DES MARAIS a déclaré à la SCI DE TASSIGNY 148 l'existence « d'une inscription prise le 8 juin 2005 volume 2005 P numéro 4218 contenant dépôt d'une assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Créteil en date du 23 mai 2005 à la requête de la SCI A... » précisant que « le vendeur déclare et garantie (sic) I'acquéreur qu'aucune suite n'a été donnée par ladite société dans cette action et qu'il résulte d'un courrier en date à Melun du 27 mai 2005 émanant de la Société Immo-plus dont le siège est à Melun 25 rue Amboise, que la promesse de vente alors signée avec la société A... est devenue sans effet par suite de la non réalisation des conditions suspensives » ; qu'en raison de l'expérience professionnelle précitée dans le domaine de l'immobilier de son gérant, Monsieur Elie X..., ainsi que de celle de son unique associé, Monsieur Raphaël X..., également associé de la SCI FAISANDERIE-93, constituée le 7 décembre 2005 avec pour objet l'acquisition, l'administration et la gestion immobilière, la SCI DE TASSIGNY 148, informée de l'existence de l'action en vente forcée exercée par un tiers sur le bien, ne pouvait, sans faute de sa part, se satisfaire de l'information vague et sans portée judiciaire fournie par un agent immobilier qui n'avait pas qualité à suivre la procédure, information remontant de surcroît, au 27 mai 2005 ; qu'ainsi, c'est à bon droit que le Tribunal a dit que la SCI DE TASSIGNY 148 avait délibérément pris le risque de porter atteinte aux droits de la SCI A... et retenu sa responsabilité à l'égard de cette société (arrêt, p. 7 et 8) ;
1°) ALORS QUE seul le fait fautif oblige son auteur à réparation ; qu'en retenant que la SCI DE TASSIGNY 148 avait commis une faute à l'égard de la SCI A... tenant à ce qu'elle avait « délibérément pris le risque de porter atteinte aux droits » de cette dernière en se satisfaisant « de l'information vague et sans portée judiciaire fournie par un agent immobilier qui n'avait pas qualité à suivre la procédure », bien que son gérant et son unique associé avaient une « expérience professionnelle (¿) dans le domaine de l'immobilier », sans rechercher si cette « information » n'avait pas été relayée par le notaire de la SCI 201 DES MARAIS, circonstance de nature à exclure tout « risque délibéré » et, partant, toute faute, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
et AUX MOTIFS QU'en raison de la vente du 8 décembre 2006, la SCI A... n'a pu exécuter le jugement du 12 décembre 2006 déclarant parfaite la vente du 21 février 2005 ; qu'ainsi, c'est à bon droit que le jugement entrepris a dit que la SCI A..., qui n'avait pu entrer en jouissance du bien par l'effet de ce jugement, avait subi une perte locative à compter de décembre 2006 ; que ce préjudice, qui est effectif et n'équivaut pas une perte de chance, a justement été évalué par le Tribunal en fonction des revenus mensuels locatifs hors charges de l'immeuble, la SCI DE TASSIGNY 148 n'établissant pas que, depuis son entrée en jouissance, les loyers auraient été augmentés à la suite des travaux d'embellissement qu'elle aurait effectués ; que le Tribunal ayant fixé les paramètres d'actualisation de la créance de la SCI A..., le jugement entrepris doit être confirmé purement et simplement de ce chef ; que la SCI A... justifie avoir souscrit des prêts immobiliers pour l'acquisition du bien litigieux dont les fonds doivent être débloqués par la banque concomitamment à la signature de l'acte authentique de vente, outre que, pour ces prêts, la banque prélève depuis le 5 décembre 2005 la somme mensuelle totale de 136, 74 ¿ au titre des primes d'assurance, portée à la somme mensuelle de 180 ¿ le 5 mai 2010 ; qu'ainsi, ce préjudice financier trouve sa cause dans les fautes précitées et qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef en portant la condamnation à la somme de 8. 846, 34 €, outre la somme mensuelle de 180 € à compter de novembre 2011 jusqu'au paiement du prix (arrêt, p. 8) ;
2°) ALORS QUE les juges du fond sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses écritures d'appel, la SCI DE TASSIGNY 148 faisait notamment valoir que la SCI A... ne pouvait prétendre obtenir la moindre somme à titre de dommages-intérêts dès lors que, n'ayant pas payé le prix de vente et ne l'ayant pas même consigné, elle ne pouvait être indemnisée en qualité de propriétaire de l'immeuble en cause ; qu'en ne répondant par aucun motif à ce moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré la SCI DE TASSIGNY 148 irrecevable en sa demande de garantie dirigée contre la SCP Y... - Z... ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de garantie de la SCI DE TASSIGNY 148 à l'égard du notaire, en première instance cette société s'est bornée à réclamer la garantie au regard de la seule validité des baux conclus sur l'immeuble ; qu'en conséquence, la demande de garantie de toute condamnation prononcée contre elle, formée pour la première fois par la SCI DE TASSIGNY 148 contre le notaire en cause d'appel, est irrecevable (arrêt, p. 10) ;
1°) ALORS QUE les juges du fond ne sauraient méconnaître les termes du litige tels que définis par les parties dans leurs écritures ; qu'en retenant, pour déclarer la SCI DE TASSIGNY 148 irrecevable en sa demande de garantie dirigée contre la SCP Y... - Z..., que cette demande était nouvelle en appel dès lors que, devant les premiers juges, elle s'était bornée à « réclamer la garantie au regard de la seule validité des baux conclus sur l'immeuble », quand la SCI DE TASSIGNY 148, par ses conclusions de première instance en date du 4 juin 2009, visées par le jugement, avait sollicité la garantie de la SCP Y... ¿ Z... de « toute condamnation pouvant être prononcée à l'encontre de la SCI DE TASSIGNY au regard de la validité des baux conclus par cette dernière concernant l'immeuble », ainsi que de « toutes les conséquences liées à la propriété de l'immeuble », la Cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE (SUBSIDIAIREMENT) les parties peuvent expliciter en cause d'appel les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément ; qu'en toute hypothèse, en se déterminant comme elle l'a fait, quand la demande formulée en appel constituait nécessairement l'accessoire, la conséquence ou le complément de celle présentée en première instance, la Cour d'appel a violé l'article 566 du Code de procédure civile.
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la SCP Y... et Z..., demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné in solidum la SCP Y... et Z..., la SCI 201 DES MARAIS et la SCI DE TASSIGNY 148 à payer à la SCI A... les sommes de 161. 148, 63 euros en réparation de la perte locative subie depuis le mois de janvier 2007, décompte arrêté au mois d'avril 2009, de 5. 969, 21 euros par mois à compter du mois de mai 2009 jusqu'à la reprise de possession effective des lots litigieux, 3. 965, 46 euros en réparation de son préjudice financier outre 136, 74 euros mensuels à compter du mois de mai 2009 jusqu'au paiement du prix et euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et d'AVOIR débouté la SCP Y... et Z... de sa demande de remboursement des sommes perçues par la société A... au titre de l'exécution provisoire assortissant le jugement entrepris ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a retenu la faute du notaire qui a manqué à son obligation de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte qu'il rédigeait et a, ainsi, engagé sa responsabilité à l'égard de la société A... en portant atteinte à ses droits ; qu'en conséquence, le notaire doit être débouté de sa demande de remboursement des sommes perçues par la société A... au titre de l'exécution provisoire assortissant le jugement entrepris ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SCP Y... et Z... a eu connaissance de l'inscription au bureau des hypothèques d'une assignation à la diligence de la société A... contre la SCI 201 DES MARAIS et que l'instance ainsi diligentée avait pour objet de faire constater la vente parfaite sur le bien dont elle était en charge de recevoir l'acte de vente au profit de la société DE TASSIGNY 148 ; qu'il lui appartenait de procéder aux diligences nécessaires pour déterminer quelles suites avaient été données à cette instance et ce auprès du conseil de la SCI A..., du conseil de la SCI DES MARAIS et du greffe du tribunal saisi ou à défaut de refuser de recevoir la vente tant que la mention de cette assignation n'était pas levée ; qu'elle ne pouvait se contenter des seules affirmations de la SI 201 DES MARAIS ; que le courrier adressé par l'agence immobilière par le concours de laquelle la promesse de vente avait été conclue au profit de la SCI DE TASSIGNY 148 mentionnant qu'elle n'avait pas eu de nouvelles du gérant de la SCI A... et l'absence de levée des conditions suspensives, ne pouvait suffire à confirmer les dires de la SCI 201 DES MARAIS dès lors que ce courrier daté du 27 mai 2005 était antérieur à l'assignation en vente forcée délivrée par la SCI A... ; qu'en acceptant de recevoir la vente en l'absence de main levée de l'inscription de la mention de cette assignation au bureau des hypothèques ou de communication de la décision rendue, elle a manqué à son obligation d'assurer la sécurité et l'efficacité juridique de l'acte dont elle avait la charge d'établir et ce faisant, a porté atteinte aux droits de la SCI A... ; qu'elle doit donc réparation du préjudice subi par cette dernière ; qu'elle sera donc condamnée in solidum avec la SCI DE TASSIGNY 148 et la SCI 201 DES MARAIS ;
1°) ALORS QUE le notaire ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, refuser d'instrumenter une convention conforme à l'ordre public et aux bonnes moeurs et restreindre l'exercice d'une liberté fondamentale ; qu'en affirmant que le notaire était tenu de refuser de recevoir l'acte de vente au profit de la SCI DE TASSIGNY 148 tant que la mention de l'assignation de la société A... à l'encontre du vendeur n'était pas levée quand l'existence d'un litige sur la propriété du bien objet de la vente ne faisait pas obstacle à ce qu'il l'instrumente, sauf à le frapper derechef d'une indisponibilité non prévue par la loi, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, l'article 3 de la loi du 25 ventôse an XI, ensemble les articles 4 et 17 de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, quels que soient ses manquements initiaux, le notaire ne saurait répondre des conséquences de l'attitude délibérée et parfaitement éclairée de ses clients qui s'opposent aux droits d'un tiers en défendant à l'action engagée à leur encontre ; qu'en condamnant le notaire à indemniser la société A... des conséquences de l'inexécution de la vente conclue à son profit, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce préjudice n'avait pas pour seule cause l'attitude des société 201 DES MARAIS et de la société DE TASSIGNY qui s'étaient délibérément opposées à l'exécution du jugement qui avait reconnu valable la vente conclue au profit de cette première acheteuse, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, la SCP Y... et Z... faisait valoir que la SCI A... ne justifiait pas avoir acquitté le prix de vente de l'immeuble, ni même avoir proposé de le séquestrer ou de le consigner entre les mains d'un tiers pendant la durée de la procédure de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir sur caractère parfait de la vente conclue à son profit et, partant, d'un quelconque préjudice imputable au notaire ; qu'en ne répondant pas à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
