LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 10, alinéas 1 et 2, de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le contrat de location est conclu pour une durée de trois ans ; que si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 24 mars 2011), que M. X... a, par convention du 31 mars 2008, donné à bail avec promesse de vente à M. Y... un local, le terme de cette location étant fixé au mois de décembre 2009 ; que les parties ont par la suite signé un contrat qualifié de " compromis de vente " portant sur le même bien ; que se prévalant de la non-réalisation de la vente, M. X... a fait assigner M. Y... pour obtenir l'expulsion de celui-ci ;
Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que le non-respect de l'achat du bien au terme de la période locative était sanctionné par l'annulation de l'acte, l'acquisition au propriétaire de toutes améliorations et le droit d'expulsion, ce qui de fait rendait M. Clément Y... occupant sans droit ni titre à ce terme ;
Qu'en statuant ainsi sans avoir relevé l'existence d'une convention d'occupation précaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. Y...
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir ordonné l'expulsion de Monsieur Clément Y... et de tout occupant de son chef du local situé au numéro... (84), et de l'avoir condamné à payer à Monsieur X... la somme de 7. 000 euros au titre des loyers impayés au mois de février 2010 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 400 euros à compter du 1er mars 2010 et jusqu'au départ effectif des lieux ;
Aux motifs qu'« au préalable il importe d'observer que l'appelant n'est pas recevable à se prévaloir des dispositions du protocole d'accord intervenu les 9 et 30 octobre 2009 entre Serge X... et son ex-épouse Marie Z..., n'ayant pas lui-même qualité de partie signataire ou de cocontractant : en vertu de l'article 1165 du Code civil les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers et ne lui profilent que dans le cas prévu par l'article 1121, étranger à l'espèce ; qu'en l'occurrence l'appelant n'a qualité que de tiers audit protocole concernant de plus une liquidation de communauté entre ex-époux ; que de surcroît le protocole allégué n'a pas été réitéré par devant notaire comme convenu par les parties effectivement signataires, seules recevables à s'en prévaloir le cas échéant à l'exclusion de l'appelant qui n'a même estimé opportun d'appeler en cause la dame Z... ; que le moyen s'avère inopérant ; que par contre la convention de location-vente d'un hangar artisanal à laquelle l'appelant était partie cocontractante stipulait le 31 mars 2008 une durée ayant pour terme maximum décembre 2009, et prévoyait que le non-respect de l'achat du bien au terme de la période locative (décembre 2009) annulait l'acte et conférait la propriété de toutes améliorations bâties au propriétaire ainsi que le droit d'expulsion ; que les parties, dont Clément Y..., ont expressément contracté bail et promesse de vente sur un hangar artisanal encore dénommé local artisanal puis ont fixé par compromis de vente des 22 et 23 décembre 2008 la date limite de réitération au 15 décembre 2009 ; que l'acquéreur potentiel n'a pas déféré à la sommation de comparaître devant notaire pas plus qu'il n'a motivé sa carence en temps opportun sans arguer de telle ou telle condition ; que l'appelant ne peut soutenir à sa convenance qu'il importerait peu en toute hypothèse qu'il n'ait pas respecté les clauses du compromis de vente sauf à méconnaître les dispositions de l'article 1134 du Code civil ; qu'en outre l'appelant argumente vainement sur la validité de la convention de location-vente du 31 mars 2008 ou sur l'existence d'un bail résiduel de trois ans censé relever de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il est constant que depuis les 22 et 23 décembre 2008 les parties étaient liées par compromis de vente, Clément Y... ayant depuis lors qualité d'acquéreur et non plus de simple bénéficiaire de l'option consentie par promesse de ventes en l'état de l'accord sur la chose et sur le prix valant vente ; qu'en toute hypothèse la référence à un caractère unilatéral de la promesse de vente s'avère inopérante le non-respect de l'achat du bien au terme de la période locative étant sanctionné par l'annulation de l'acte, l'acquisition au propriétaire de toutes améliorations, le droit d'expulsion, ce qui de fait rendait Clément Y... occupant sans droit ni titre à ce terme ; que de même la nullité alléguée au visa de l'article 1589-2 du Code civil n'aurait pu avoir pour effet que de remettre les parties dans l'état antérieur à l'acte mais en aucun cas générer de droit au bail ; que la décision entreprise, constatant que Clément Y... n'avait pas respecté les termes du compromis de vente n'étant pas utilement contredite à ce stade procédural, recevra en conséquence confirmation en ce qu'elle ordonne expulsion et paiement d'une somme de 7. 000 euros puis d'une indemnité d'occupation » ;
Alors que, de première part, les juges doivent répondre aux moyens opérants contenus dans les écritures des parties ; que dans ses écritures d'appel, Monsieur Y... faisait valoir qu'en concluant, les 9 et 30 octobre 2009, un protocole d'accord avec son ex-épouse, aux termes duquel il était prévu que la signature du protocole mettait un terme au bail locatif conclu entre Monsieur X... et Monsieur Clément Y..., avec paiement du dernier loyer au 30 septembre 2009, Monsieur X... avait renoncé expressément à l'exécution du bail avec promesse de vente du 31 mars 2008, ce dont il s'inférait que le bailleur ne pouvait plus, à compter du 1er octobre 2009, exiger du preneur ni l'acquisition du bien donné à bail ni le paiement de loyers postérieurs ; qu'en énonçant de manière totalement hors sujet, pour faire droit à la demande du bailleur, que, par application du principe de l'effet relatif des conventions issu de l'article 1165 du Code civil, Monsieur Y... n'était pas recevable à se prévaloir des dispositions du protocole d'accord intervenu les 9 et 30 octobre 2009 entre Serge X... et son ex-épouse Marie Z..., n'ayant pas lui-même qualité de partie signataire ou de cocontractant mais seulement celle de tiers à ce protocole, sans répondre au moyen des écritures délaissées de l'appelant tiré de la renonciation du bailleur à se prévaloir du bénéfice du contrat de bail, ce alors même que Monsieur Y... n'invoquait pas la stipulation précitée du protocole d'accord des 9 et 30 octobre 2009 à son profit, mais soutenait qu'il s'inférait de cette stipulation la volonté non équivoque de Monsieur X... de renoncer au bénéfice du contrat de bail avec promesse de vente, la Cour d'appel a méconnu les dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;
Alors que, de deuxième part, le contrat de location portant sur un bien à usage d'habitation ou à usage d'habitation et professionnel est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ; qu'en énonçant, pour retenir que le contrat de bail litigieux avait pris fin au mois de décembre 2009, que le locataire, Monsieur Y..., ne s'était pas porté acquéreur du bien loué à la date requise et qu'une clause du contrat de bail prévoyait que l'absence d'achat du bien à cette date emportait l'" annulation de l'acte ", la Cour d'appel, qui a assigné un terme anticipé au contrat de bail en méconnaissance des dispositions d'ordre public applicables, a violé les articles 10 et 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Alors que, de troisième part, le preneur à bail ne peut être condamné au paiement d'une indemnité d'occupation que s'il est établi qu'il a occupé le bien loué sans droit ni titre ; que dans ses écritures d'appel, Monsieur Y... faisait valoir, offres de preuve à l'appui, qu'il n'occupait plus le bien loué depuis le 30 septembre 2009, et que le bailleur, Monsieur X..., en avait parfaitement connaissance ; qu'en condamnant Monsieur Y... à payer à Monsieur X... une indemnité d'occupation mensuelle de 1. 400 euros pour son occupation du bien postérieurement au 1er mars 2010, ce sans rechercher s'il pouvait lui être reproché une occupation sans droit ni titre du bien loué à compter de cette date, la Cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la légitimité de la condamnation prononcée à ce titre, a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382 du Code civil est acquise.
