LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 4 juillet 2006 reçu par la SCP X..., Y..., Z..., A... avec le concours de la SCP B..., C..., D..., E..., F... (les notaires), la SCI Marolles 91 (la SCI) a acquis de Mme Geneviève G..., M. Philippe G..., Mme Jacqueline H..., Mme Nicole G..., M. et Mme Jacques G... (les consorts G...) une parcelle de terrain pour y aménager un entrepôt ; qu'à l'occasion des travaux de construction, la SCI a appris l'existence d'une servitude d'utilité publique portant sur le passage en tréfonds d'une canalisation d'eau appartenant au syndicat intercommunal des eaux d'Hurepoix, consentie par les consorts G... en 1987 sur une parcelle A 220 dont est issue la parcelle vendue ; que la SCI a assigné en indemnisation les notaires pour manquement à leur obligation d'assurer l'efficacité de l'acte, et les consorts G... sur le fondement de leur responsabilité contractuelle ;
Sur le premier moyen, qui est recevable :
Vu les articles 700 et 1382 du code civil ;
Attendu que pour exonérer les notaires de leur responsabilité, après avoir constaté que les officiers publics avaient consulté l'état hypothécaire de la parcelle vendue qui n'avait révélé aucune inscription de servitude, et estimé que la SCI ne démontrait pas que la servitude grevant le fonds d'origine A 220 affectait également la parcelle acquise à défaut de certitude sur l'assiette de cette servitude au moment de la vente, la cour d'appel a retenu que les notaires n'avaient pas à procéder à des recherches plus approfondies, qui n'auraient pas permis de découvrir l'existence de la servitude sur la parcelle vendue puisqu'aucun document ne l'indiquait ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le notaire est tenu, lorsque la parcelle vendue est issue de la division d'un fonds grevé d'une servitude non apparente dont la charge reste due par chaque portion en raison de son indivisibilité, de vérifier par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu'il existe une publicité légale aisément accessible, l'étendue des droits de propriété, qui par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent l'efficacité de l'acte qu'il dresse, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu les articles 700, 1134 et 1602 du code civil ;
Attendu que pour débouter la SCI de sa demande indemnitaire à l'égard des vendeurs, l'arrêt retient que la convention établissant la servitude sur la parcelle A 220 ne mentionnait pas le tracé de l'ouvrage, ce qui rendait incertain son passage sur la parcelle vendue, et que faute pour la SCI d'établir l'existence avérée de la servitude sur la parcelle acquise, la responsabilité contractuelle des consorts G... ne pouvait être engagée, nonobstant la clause de l'acte de vente stipulant que le vendeur supportera les conséquences de l'existence de servitudes qu'il aurait conférées sur le bien et qu'il n'aurait pas indiquées ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la division d'un fonds grevé d'une servitude non apparente laisse subsister sur chaque portion la charge due en raison de son indivisibilité, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ;
Sur le second moyen, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt retient que la SCI ne démontre aucun lien de causalité entre la servitude et l'obligation d'effectuer les travaux de dévoiement à ses frais dès lors que la convention autorisant le passage de la canalisation stipulait que le maître de l'ouvrage supporterait les frais du déplacement de l'ouvrage rendu nécessaire par un projet de construction, et qu'il n'était justifié d'aucun motif sérieux d'y déroger, celui de l'urgence ne pouvant être accueilli ;
Attendu qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI faisant valoir qu'à la suite du retard causé par la découverte de la canalisation, elle avait dû consentir à son locataire une remise de deux mois de loyers et charges, ce qui constituait un second chef de préjudice, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première et troisième branches du second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne la SCP X..., Y..., Z..., A..., la SCP B..., C..., D..., E..., F... et les consorts G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leurs demandes et les condamne à payer à la SCI Marolles 91 la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la SCI Marolles 91
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La Sci Marolles 91 fait grief à l'arrêt confirmatif de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir engager la responsabilité des notaires, la Scp B..., C..., D..., E..., F..., et la Scp X..., Y..., Z..., A...
AUX MOTIFS QUE les notaires doivent assurer l'utilité et l'efficacité de leurs actes ; qu'à cette fin il leur incombe, notamment, de procéder aux vérifications pertinentes sans se contenter des déclarations des parties ; que, s'agissant de la vente d'un terrain il leur appartient plus particulièrement de vérifier, notamment par les réquisitions adéquates à la conservation des hypothèques, l'existence de droits réels immobiliers susceptibles de le grever et de limiter ainsi le projet de l'acquéreur ; que s'il apparaît de l'intention de celui-ci, comme en l'espèce, de modifier la destination du terrain afin que, de vocation agricole, il devienne terrain à vocation industrielle et commerciale, ils doivent s'assurer de l'absence d'obstacle à la réalisation de cet objet, en particulier en vérifiant l'absence de servitudes constituées sur la parcelle en cause ; que les SCP notariales énoncent, sans être contredites, avoir requis des états hypothécaires relatifs à la parcelle n° 391, objet de la vente, sur lesquels le conservateur n'a indiqué l'existence d'aucune servitude ; qu'il est d'ailleurs constant que les états levés depuis cette vente, y compris ceux au cours de la présente procédure, n'en font toujours aucunement mention, contrairement aux affirmations de la société Marolles 91, la formalité initiale ayant été rejetée et aucune n'ayant depuis lors été faite sur la parcelle en litige ; qu'en effet sa réquisition faite en 2009, sur laquelle repose son argumentation, porte sur les deux parcelles A 391 et A 392 et fait mention de la servitude sur deux immeubles dont la parcelle A n° 220, ce qui atteste de la constitution de celle-ci sur la parcelle originaire " mère " mais ne prouve pas son existence sur la parcelle " fille " litigieuse, les SCP X... et B... lui opposant exactement qu'il ne suffit pas de savoir que la servitude créée en 1987 affectait la parcelle mère pour en déduire qu'elle porte actuellement sur la parcelle fille litigieuse ; que si, l'acte de vente mentionnant le fait que la parcelle vendue provient d'un tènement précisément identifié, on pouvait attendre des notaires qu'ils poussent plus avant leurs investigations, compte tenu des projets de l'acquéreur, connus d'eux, ces recherches plus approfondies ne leur auraient pour autant pas révélé l'existence d'une servitude sur la parcelle objet de l'acte dans la mesure où aucun document ne l'indiquait, ni hypothécaire ni d'urbanisme ni d'arpentage ; que, dans ces conditions, la société Marolles 91 ne rapportant pas la preuve d'une faute commise par les SCP notariales, dès lors qu'elle ne démontre pas que la servitude affectant l'immeuble d'origine A 220 affecte également celui qu'elle a acquis, l'assiette de la servitude n'étant pas avérée au moment de la vente, le plan de travaux comme le plan de masse qu'elle produit n'étant pas de nature à infirmer cette analyse dans la mesure où ils n'attestent pas de la réalité de l'existence d'une servitude qui aurait due être connue des notaires au moment de la passation de l'acte, le jugement, qui l'a déboutée de ce chef, ne peut qu'être confirmé à ce titre ;
1°) ALORS QUE lorsqu'un fonds servant est divisé, la servitude établie sur celui-ci grève, en raison de son indivisibilité, toutes les parcelles qui en sont issues ; que la cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que la parcelle A 391, objet de la vente, était issue de la division de la parcelle A 220 et que selon " la demande de renseignements sommaires urgents " du 29 janvier 2009, une servitude avait été constituée sur la parcelle A 220, a néanmoins, pour dire que la société Marolles 91 ne démontrait pas que la servitude grevant la parcelle d'origine A 220 affectait également la parcelle A 391, objet de la vente et donc, ne rapportait pas la faute commise par des études notariales, que ces dernières lui opposaient exactement qu'il ne suffit pas de savoir que la servitude créée en 1987 affectait la parcelle mère pour en déduire qu'elle portait actuellement sur la parcelle fille litigieuse, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que la servitude établie sur la parcelle d'origine A 220, grevait, en raison de son indivisibilité, la parcelle A 391 issue de la division de ce fonds et a violé l'article 700 du code civil
2°) ALORS QUE lorsque la vente porte sur un terrain issu de la division d'une parcelle plus importante, le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il instrumente, et, pour cela, d'effectuer des recherches complètes sur l'origine de propriété du bien vendu et sur les charges dont il peut se trouver grevé, notamment en déterminant la nature et l'étendue des droits réels pesant sur celui-ci, doit vérifier si le fonds duquel est issue la parcelle objet de la vente n'était pas grevé d'une servitude affectant, par son indivisibilité, l'ensemble des parcelles résultant de sa division ; qu'en se bornant à énoncer, pour exclure toute responsabilité des notaires à raison de la servitude de passage d'une canalisation affectant le bien vendu et qui en empêcherait son utilisation telle que prévue par l'acquéreur, que les SCP notariales avaient requis les états hypothécaires relatifs à la parcelle A 391 sur lesquels le conservateur n'avait indiqué l'existence d'aucune servitude, et qu'aucun document ne faisait mention du passage de la canalisation sur le bien vendu, si bien que des recherches plus approfondies n'auraient pas permis de découvrir son existence, la Cour d'appel, qui a pourtant constaté que la parcelle A 391, objet de la vente, provenait de la division d'une parcelle d'origine A 220 sur laquelle une servitude de passage de la canalisation avait été établie, de sorte que les notaires auraient du procéder à toutes recherches de nature à leur permettre de vérifier que l'utilisation projetée par l'acquéreur du bien vendu ne serait pas affectée, du fait de l'indivisibilité de cette servitude affectant la parcelle d'origine, par le droit de passage établi sur celui-ci, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La société Marolles 91 fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir engager la responsabilité contractuelle des consorts G... ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'il est constant que, par convention du 1er juin 1987, susvisée, l'un des consorts G... a accepté le passage, sur la parcelle n° 220, d'une canalisation d'eau potable destinée à alimenter la commune, il est à noter, comme ils le mettent en exergue, qu'elle ne mentionnait pas le tracé de l'ouvrage, rendant ainsi, comme il a déjà été dit, incertain le fait qu'il se trouvait sur la parcelle n° A 391 vendue provenant de la division de celle-ci, plutôt que sur la parcelle n° A 392, et mettant donc à néant l'argument relatif à une dissimulation volontaire ; qu'il en résulte que, si on peut considérer que les consorts G... voient leur responsabilité contractuelle engagée du fait de la clause de l'acte de vente qui stipulait d'eux comme " vendeur " qu'il " supportera les conséquences de l'existence de servitudes qu'il aurait conférées sur le bien et qu'il n'aurait pas indiquées aux présentes ", encore faudrait-il qu'il soit certain que la servitude dont la société Marolles 91 dénonce l'existence porte bien sur la parcelle qu'elle a acquise, ce qui, ainsi que développé plus avant, n'est pas démontré ; qu'au delà, et à supposer que la servitude existât et grevât ladite parcelle, l'appelante ne démontre aucun lien probant entre ce fait et l'obligation dans laquelle elle se serait trouvée d'effectuer les travaux de dévoiement à ses frais alors qu'il n'est pas contesté que, prenant l'attache du syndicat intercommunal des eaux de Hurepoix et ayant parfaite connaissance à ce moment de la convention de 1987 sus-citée, elle n'a pas jugé utile de faire jouer l'article 3 de ladite convention qui dispose que " Si, en raison de travaux envisagés le déplacement des ouvrages est nécessaire, celui-ci sera effectué aux frais du maître de l'ouvrage ou de l'organisme visé ci-dessus ", mais a conclu avec ce syndicat, le 30 mars 2007, un " protocole d'accord " dans lequel elle " accepte de participer au coût de réalisation des travaux de dévoiement " alors que rien dans cette transaction n'indique les raisons de ce partage des frais, en tous cas pas l'urgence indiquée par la société Marolles 91, le syndicat y ayant dit être en mesure de réaliser les travaux avant le 20 avril suivant ; que dès lors, que faute par l'appelante de démontrer une faute des consorts G... en lien de causalité avec le préjudice qu'elle prétend avoir subi, le jugement, qui l'a déboutée de ses demandes dirigées contre eux, ne peut qu'être confirmé ;
AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES si la faute des consorts G... est démontrée, il convient d'observer que les documents produits par la société Marolles 91 à la suite de la découverte des canalisations et plus particulièrement le plan de bornage établi par M. I... le 13 octobre 2004 ne permettent pas d'identifier le positionnement ces ouvrages par rapport aux constructions projetées ; qu'il s'ensuit qu'aucun élément de preuve n'est rapporté établissant avec certitude que le dévoiement des canalisations auquel elle a procédé s'imposait et que la présence des ouvrages litigieux a entraîné pour la demanderesse la dépense qu'elle indique, étant relevé surabondamment qu'il était clairement spécifié en page 2 de la convention du 1 juin 1987 que si le propriétaire (de la parcelle) se proposait de bâtir sur la bande de terrain traversée par les canalisations, il devrait faire connaître au maître de l'ouvrage ou à l'organisme concerné par lettre recommandée la nature et la consistance des travaux envisagés en fournissant tous les éléments d'appréciation et que, si le déplacement des canalisations s'avérait nécessaire, il s'effectuerait aux frais du maître de l'ouvrage ou de l'organisme concerné ; qu'il apparaît en outre qu'eu égard à ce que la société Marolles 91 a attendu le 30 mars 2007 pour signer l'acte par lequel elle a accepté de prendre en charge les travaux de dévoiement, sachant que la découverte des canalisations remontait au 9 septembre 1986, aucune situation d'urgence lui imposant une telle concession n'est démontrée ;
1°) ALORS QUE le vendeur d'une parcelle, issue de la division d'un fonds sur lequel il a établi une servitude de passage, qui s'abstient d'aviser son cocontractant de l'existence de celle-ci et le trompe ainsi sur la possibilité de réaliser son projet de construction, manque de loyauté envers l'acquéreur victime de cette réticence dolosive ; qu'en se bornant à énoncer, après avoir relevé que, par convention du 1er juin 1987, l'un des consorts G..., avait accepté le passage, sur la parcelle n° A 220, d'une canalisation d'eau destinée à alimenter la commune, que l'absence d'indication dans ladite convention du tracé de l'ouvrage rendait incertain le fait qu'il se situerait sur la parcelle A 391, objet de la vente, plutôt que sur la parcelle A 392, toutes deux issues de la division du fonds d'origine, de sorte que les vendeurs n'avaient pas dissimulé l'existence de ladite servitude, sans vérifier, comme elle y était invitée, si au moment de la vente de la parcelle A 391, Philippe G... qui ne pouvait ignorer, en sa qualité de notaire honoraire, les droits et effets attachés à la servitude qu'il avait consentie le 1er juin 1987 sur le fonds divisé, n'avait pas volontairement caché son existence de manière à tromper le vendeur sur les possibilités d'utilisation du terrain la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur d'une parcelle, issue de la division d'un fonds grevé d'une servitude, qui a faussement affirmé dans l'acte de vente qu'il n'a constitué sur le fonds aucune servitude et qu'il n'en existe pas à sa connaissance, commet une faute contractuelle dont il doit réparation ; qu'en affirmant, pour écarter la responsabilité contractuelle des vendeurs qui avaient déclaré dans l'acte de vente supporter " les conséquences des servitudes qu'ils auraient conférées sur le bien et qu'ils n'auraient indiquées aux présentes ", qu'il n'était pas certain que la servitude dont la société Marolles 91 dénonçait l'existence portât bien sur la parcelle acquise, après avoir pourtant constaté que la parcelle A 391 objet de la vente était issue de la division de la parcelle A 220 sur laquelle une servitude avait été constituée par un acte conclu par l'un des vendeurs, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations violant ainsi les articles 700, 1134 et 1147 et 1602 du code civil ;
3°) ALORS QUE l'existence d'une servitude, non signalée par les vendeurs, constitue pour l'acheteur la cause directe de son préjudice ; qu'en affirmant, après avoir constaté que, par convention du 1er juin 1987, l'un des consorts G..., avait accepté le passage, sur la parcelle n° A 220, d'une canalisation d'eau destinée à alimenter la commune, que la société Marolles 91 n'établissait pas l'existence d'un lien de causalité entre la faute des vendeurs ayant gardé sous silence l'existence de cette canalisation et l'obligation dans laquelle elle s'était trouvée d'effectuer les travaux de dévoiement à ses frais, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que le préjudice de la société Marolles 91 résidait dans l'existence même de cette canalisation, non signalée par le vendeurs et a ainsi violé l'article 1147 du code civil ;
4°) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 26-27), la société Marolles 91 faisait valoir que la découverte, sur la parcelle A 391, d'une canalisation d'alimentation d'eau non indiquée lors de la vente, avait retardé la livraison des locaux à son locataire, la société Norpec, à laquelle elle avait dû consentir une remise de deux mois de loyers et de charges ; qu'en affirmant, pour débouter la société Marolles 91, qu'aucun élément de preuve n'était rapporté établissant avec certitude que le dévoiement des canalisations auquel elle avait procédé s'imposait et que la présence des ouvrages litigieux avait entraîné pour la demanderesse la dépense qu'elle indiquait, la cour d'appel n'a pas répondu au moyen précité, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.
