LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 22 juin 2012), que la société civile immobilière Saint Clément (la SCI) a obtenu le 1er août 1995 un permis de construire prévoyant la réalisation sur un terrain d'une contenance totale de 31 ares 24 centiares d'un immeuble dénommé « Le Clos Saint Clément » comprenant cinquante logements ; que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ont été dressés le 11 décembre 1995 par M. X..., notaire ; qu'un acte rectificatif des limites de propriété réduisant l'assiette de l'immeuble à 29 ares 23 centiares a été dressé par M. X... et publié le 16 octobre 1996 ; que la SCI a sollicité et obtenu un permis de construire modificatif ; que le syndicat des copropriétaires de la résidence Clos Saint Clément a assigné les associés de la SCI ainsi que M. X... et la SCP X... en réparation de son préjudice ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'action avait été introduite le 21 avril 2009, et retenu que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division dressés par M. X... visaient l'ensemble des parcelles cadastrées section A n° 427 à 432 d'une contenance totale de 31 ares 24 ca et que les parties communes y étaient désignées comme celles n'étant pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'existence juridique du syndicat des copropriétaires le 11 octobre 1996 lors de l'établissement de l'acte rectifiant la limite de propriété, a pu en déduire qu'il avait qualité pour diligenter une action en réparation du préjudice actuel qui lui était causé par la discordance entre la consistance réelle de l'immeuble et celle, affectant les parties communes, mentionnée dans le règlement de copropriété ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant à bon droit retenu que la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle le dommage est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance, que la seule publication des actes litigieux du 11 octobre 1996 et du 31 octobre 1997, auxquels le syndicat des copropriétaires n'était pas partie, n'avait pas eu pour effet de faire commencer à courir le délai de prescription, et que ce n'était que postérieurement à ces actes que le dommage s'était révélé au syndicat, la cour d'appel, qui a relevé que celui-ci n'avait déclaré sa créance au passif de la SCI que le 8 novembre 2000, en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que le syndicat des copropriétaires n'avait pas eu connaissance de son dommage avant cette date et en tout cas avant le 21 avril 1999 et que l'action n'était pas prescrite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et la SCP X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et la SCP X... à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Clos Saint Clément la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... et de la SCP X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à examiner la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS SAINT CLEMENT contre la SCP X... et Monsieur Jean-Louis X..., d'AVOIR rejeté les exceptions d'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS SAINT CLEMENT et d'AVOIR condamné in solidum la SCP X... et Monsieur Jean-Louis X..., notaires, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS SAINT CLEMENT la somme de 99. 091, 86 euros outre intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2009 avec capitalisation ;
AUX MOTIFS QU'il ne saurait être sérieusement prétendu que le syndicat n'aurait pas qualité à agir et ne justifierait d'aucun préjudice alors d'une part que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division de l'ensemble dressés par Maître X... par acte du 11 décembre 1995 et publié le 13 décembre suivant vise l'ensemble des désignations portées au cadastre, section A numéros 427 à 432 (puis A 2300) d'une contenance totale de 31a 24 ca, les parties communes y étant désignées comme celles n'étant pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et alors d'autre part qu'au moment de l'établissement de l'acte authentique litigieux du 11 octobre 1996 portant rectification de la limite de propriété et précisant que divers lots avaient déjà été vendus à 26 copropriétaires, le syndicat était déjà doté de la personnalité juridique, l'article 41 du règlement stipulant en effet qu'il prend naissance dès l'existence de deux copropriétaires ;
ET AUX MOTIFS QU'il convient de rappeler que par l'effet de l'acte de dépôt de pièces et de rectification de limite de propriété dressé le 11 octobre 1996 par Maître Jean-Louis X..., membre de la SCP X..., le syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS SAINT CLEMENT a été dépossédé de la propriété qui lui avait été transmise du bien immobilier cadastré section A n° 2308 issu de la division de la parcelle A n° 2300 ;
1°) ALORS QUE la naissance d'un syndicat des copropriétaires doté de la personnalité juridique conférées par le statut de la copropriété des immeubles bâtis est subordonnée, dans un immeuble ou un groupe d'immeuble en construction, à l'achèvement d'au moins deux des lots comprenant une partie privative et une partie commune vendus en l'état futur d'achèvement ; qu'en affirmant néanmoins qu'il résultait de l'article 41 du règlement de copropriété que le syndicat existait à la date de l'acte litigieux dès lors que cet article prévoyait sa naissance dès l'existence de deux copropriétaires sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si à cette date, une copropriété existait ce qui supposait que deux lots aient été achevés et vendus, à défaut de quoi il ne pouvait y avoir de copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des article 1er et 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse le syndicat n'est recevable à agir en réparation qu'à la condition que le préjudice ait été subi uniformément par tous les copropriétaires ; qu'en décidant que l'action en réparation du préjudice résultant de la distraction d'une parcelle constituant une partie de l'assiette des parties communes engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre des notaire était recevable, sans rechercher ainsi qu'elle y était invité, si les copropriétaires qui avaient acquis leur lot postérieurement à cette distraction n'avaient pas acquis un bien dont la consistance était conforme aux mentions de l'acte de vente et partant ne subissaient aucun préjudice de sorte que le préjudice n'était pas subi uniformément par tous les copropriétaires, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 31 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à examiner la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence CLOS SAINT CLEMENT contre la SCP X... et Maître Jean-Louis X..., d'AVOIR rejeté les exceptions d'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS SAINT CLEMENT et d'AVOIR condamné in solidum la SCP X... et Monsieur Jean-Louis X..., notaires, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE CLOS SAINT CLEMENT la somme de 99. 091, 86 euros outre intérêts au taux légal à compter du 21 avril 2009 avec capitalisation ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 et applicable en l'espèce, « les actions en responsabilité civile extra-contractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » ; qu'en application de ce texte, il est constant que la prescription d'une action en responsabilité ne court qu'à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance ; il s'ensuit donc et contrairement aux affirmations des intimés que la seule publication des actes litigieux du 11 octobre 1996 et de vente du 31 octobre 1997 de l'immeuble diverti au préjudice de la copropriété, et auxquels le syndicat des copropriétaire n'était pas partie, n'a pas eu pour effet de faire commencer le délai de prescription ; ce n'est que postérieurement à l'établissement de ces actes que le dommage s'est révélé au syndicat des copropriétaires qui a déclaré sa créance le 8 novembre 2000 au passif de la SCI LE CLOS SAINT CLEMENT en invoquant la distraction de la parcelle dépendant de la copropriété, les intimés ne démontrant pas quant à eux que le syndicat qui a saisi le Tribunal de grande instance d'une action en responsabilité contre eux par assignation en date du 21 avril 2009 avait connaissance de son dommage antérieurement à sa déclaration de créance et en tous cas avant le 21 avril 1999 ;
ALORS QU'il appartient à la victime qui prétend que la prescription n'a pas couru à compter de la manifestation du dommage de démontrer qu'il lui a été révélé postérieurement ; qu'en retenant néanmoins, pour en déduire que l'action en responsabilité diligentée par le syndicat des copropriétaires de la SCI LE CLOS SAINT CLEMENT à l'encontre du notaire rédacteur des actes en date des 11 octobre 1996 et 31 octobre 1997 qui auraient prétendument opéré distraction d'une parcelle appartenant aux parties communes, n'était pas prescrite, que les rédacteurs d'acte ne démontraient pas que le syndicat avait eu connaissance de ce dommage plus de dix ans avant leur assignation, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil, ensemble l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008.
