LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 juillet 2012), que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bucherets (le syndicat des copropriétaires) a décidé, le 25 mars 2002, de mettre fin au mandat de syndic de la société Pierre de Ville-agence de Cernay (la société Pierre de Ville) ; que la société Pierre de Ville a été condamnée en référé, sous astreinte, à remettre un certain nombre de documents au nouveau syndic en application de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cette astreinte ayant été liquidée par le juge de l'exécution, la société Pierre de Ville a assigné le syndicat des copropriétaires pour voir dire qu'elle a respecté l'obligation de transmission des pièces qui lui incombait et obtenir restitution des sommes versées au titre de la liquidation de l'astreinte ; que le syndicat des copropriétaires a sollicité reconventionnellement des dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Pierre de Ville fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires des sommes à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que si, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat, en revanche ce texte n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir, postérieurement à son dessaisissement, des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement ; qu'en affirmant néanmoins que la société Pierre de Ville, agence de Cernay, n'avait remis qu'une partie des documents que lui avait réclamés le Cabinet Debbache, pour en déduire que l'obligation de remise de l'ensemble des documents et archives du syndicat n'avait pas été respectée, quand il ressortait des constatations de son arrêt que le Cabinet Debbache avait exigé de la société Pierre de Ville, postérieurement à son dessaisissement, l'établissement de pièces comptables qu'elle n'avait pas tenues préalablement, la cour d'appel a violé l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la société Pierre de Ville n'avait pas transmis, outre l'apurement des comptes de l'exercice 2000-2001 des cent trente-deux copropriétaires, avec production du bordereau général des dépenses de l'immeuble, la balance générale arrêtée au 30 juin 2001 et au 13 juillet 2002, et le grand livre comptable du 1er juillet 2001 au 13 juin 2002, la cour d'appel, qui a constaté qu'elle n'avait pas satisfait à l'intégralité de son obligation en s'abstenant de remettre les documents comptables expressément énumérés par le syndicat des copropriétaires, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen, pris en sa seconde branche :
Attendu que la société Pierre de Ville fait grief à l'arrêt de la condamner au paiement d'une somme à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, alors, selon le moyen, que lorsqu'ils prononcent une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive, les juges du fond sont tenus de constater l'existence d'une faute ; qu'en affirmant que la résistance abusive et de mauvaise foi de la société Pierre de Ville, agence de Cernay, avait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct, qu'il convenait de réparer en lui allouant une somme de 3 000 euros, sans caractériser la faute qu'elle aurait commise dans l'exercice de son droit de se défendre en justice, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que, sans qu'aucune circonstance ne le justifie, la société Pierre de Ville avait retenu des documents comptables et administratifs appartenant à la copropriété, et que la résistance abusive et de mauvaise foi de cette société avait occasionné au syndicat de copropriétaires défendeur un préjudice distinct que l'indemnité accordée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ne saurait réparer, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le second moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour condamner la société Pierre de Ville à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 19 274 euros de dommages-intérêts, la cour d'appel retient que le syndicat des copropriétaires justifie par la production d'un jugement du tribunal de grande instance de Pontoise du 28 janvier 2004 qu'elle n'a pu obtenir, faute de justificatifs, la condamnation des copropriétaires défaillants au paiement de leurs charges de copropriété, qu'il s'agit là de la perte d'une chance qu'il convient d'évaluer forfaitairement, et que le montant fixé par les premiers juges doit être approuvé ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réparation d'une perte de chance ne peut être forfaitaire mais doit être mesurée à la chance perdue et ne pas être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Pierre de Ville à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bucherets situé ... à Franconville une somme de 19 274 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 2 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Bucherets aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la société Pierre de Ville agence de Cernay
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BUCHERETS, ... à FRANCONVILLE, représenté par son syndic en exercice la Société Cabinet DELAPORTE GESTION, les sommes de 19. 274 ¿ de dommages-intérêts et 3. 000 ¿ de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les moyens soutenus par la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'il convient seulement de souligner qu'il résulte des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 19 juillet 1965 qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ; que dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai précédent, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ; que le même article précise, dans sa rédaction antérieure à la loi du 12 mai 2009, qu'après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds ainsi que le versement des intérêts dus à compter du jour de la mise en demeure ; que les copropriétaires ayant décidé le 25 mars 2002 de ne pas renouveler la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, dans ses fonctions de syndic, il incombait à celle-ci de remettre à son successeur tous les documents susmentionnés dans les délais prévus ; qu'il résulte de la liste établie contradictoirement par les deux syndics que la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, n'a remis qu'une partie des documents que lui a réclamés le cabinet DEBBACHE par courriers recommandés successifs des 22 avril et 16 mai 2002 ; qu'il importe peu que l'assemblée générale des 25 mars 2002 se soit refusé à approuver les comptes, les dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'étant pas subordonnées à l'approbation des comptes ; que les délais mentionnés dans cet article étant écoulés, le syndicat des copropriétaires a, à bon droit, saisi le juge des référés qui a accueilli sa demande ; que le juge de l'exécution a constaté que l'obligation de remise de l'ensemble des documents et archives du syndicat n'avait pas été respectée par la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY ; que les pièces litigieuses ont été expressément énumérées par le syndicat des copropriétaires ; que les premiers juges ont, en conséquence, débouté la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, de sa demande de restitution des sommes versées au titre de l'astreinte prononcée par le juge des référés ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'il a été rappelé que l'intégralité des pièces administratives et comptables appartenant à une copropriété doit être transmise par l'ancien syndic à son successeur dès lors qu'il n'est pas renouvelé dans ses fonctions sans aucune réserve ; qu'or, force est de constater que « la sommation de restituer » adressée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence LES BUCHERETS en date du 18 juin 2002 est demeurée sans effet, la SA PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, ne justifiant pas plus à ce jour avoir restitué les pièces visées, notamment l'apurement des comptes de l'exercice 2000/ 20001 des 132 copropriétaires, la régularisation des index individuels d'eau froide et chaude avec production du bordereau général des dépenses de l'immeuble, la balance générale arrêtée au 30 juin 2001 et au 13 juillet 2002, le grand livre comptable du 1er juillet 2001 au 13 juin 2002 ; qu'il résulte de ce qui précède que sans qu'aucune circonstance ne le justifie, la SA PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, a retenu des documents comptables administratifs appartenant à la copropriété et que, par ailleurs, elle a manqué à ses obligations comptables, contraignant le syndicat à mandater spécialement le nouveau syndic pour qu'il reprenne la comptabilité 2000/ 2001 pour laquelle il avait perçu des honoraires ;
ALORS QUE si, en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat, en revanche ce texte n'est destiné qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces comptables détenues par l'ancien et n'a pas pour objet de contraindre ce dernier à établir, postérieurement à son dessaisissement, des documents qu'il n'avait pas tenus préalablement ; qu'en affirmant néanmoins que la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, n'avait remis qu'une partie des documents que lui avait réclamés le Cabinet DEBBACHE, pour en déduire que l'obligation de remise de l'ensemble des documents et archives du syndicat n'avait pas été respectée, quand il ressortait des constatations de son arrêt que le Cabinet DEBBACHE avait exigé de la Société PIERRE DE VILLE, postérieurement à son dessaisissement, l'établissement de pièces comptables qu'elle n'avait pas tenues préalablement, la Cour d'appel a violé l'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BUCHERETS, ... à FRANCONVILLE, représenté par son syndic en exercice la Société Cabinet DELAPORTE GESTION, les sommes de 19. 274 ¿ de dommagesintérêts et 3. 000 ¿ de dommages-intérêts pour résistance abusive ;
AUX MOTIFS QUE la carence de la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, a obligé le nouveau syndic à reconstituer les comptes sociaux de l'exercice 2000/ 2001, comptes pour l'établissement desquels la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, avait été rémunérée en son temps ; que le nouveau syndic a facturé au syndicat des copropriétaires la somme de 10. 000 ¿ au titre de la reprise de ces comptes, s'agissant d'une prestation exceptionnelle non comprise dans son forfait ; que le paiement de cette facture étant intervenu en deux fois, les 31 mai et 1er juillet 2005, le syndicat des copropriétaires ne saurait réclamer des intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 4 avril 2004 ; que la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, s'étant abstenue, au cours de l'année 2000-2001, de réclamer aux notaires des copropriétaires qui vendaient leurs lots le montant des soldes débiteurs de ces derniers, le syndicat des copropriétaires subit, du fait de la carence de la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, dans l'établissement des comptes individuels de ces copropriétaires une perte d'un montant de 5. 103, 02 ¿ ; que le syndicat des copropriétaires n'a pu obtenir, faute de justificatifs, la condamnation de copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété ainsi qu'il en justifie en versant aux débats (sa pièce n° 20) le jugement du tribunal de grande instance de Pontoise en date du 28 janvier 2004 ; qu'il s'agit de la perte d'une chance qu'il convient d'évaluer forfaitairement ; (¿) que la somme allouée par les premiers juges au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues l'a été compte tenu des éléments dont ils disposaient et qui sont les mêmes que ceux soumis à la cour ; que ce montant mérite d'être approuvé ; que la résistance abusive et de mauvaise foi de la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct que l'indemnité accordée au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ne saurait suffisamment réparer ; que les premiers juges ont sanctionné le comportement de la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, en allouant la somme de 3. 000 ¿ au syndicat des copropriétaires ; que cette somme doit être confirmée tant dans son principe que dans son montant ;
1°) ALORS QUE constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; que la perte de chance ne peut être évaluée de manière forfaitaire et les juges doivent apprécier à quelle fraction des préjudices doit être évaluée la perte de chance indemnisée et fixer la part de cette indemnité correspondant au préjudice personnel de la victime ; qu'en affirmant que le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES BUCHERETS n'avait pu obtenir, faute de justificatifs, la condamnation de copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges de copropriété et qu'il s'agissait de la perte d'une chance qu'il convenait d'évaluer forfaitairement, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE lorsqu'ils prononcent une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive, les juges du fond sont tenus de constater l'existence d'une faute ; qu'en affirmant que la résistance abusive et de mauvaise foi de la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, avait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct, qu'il convenait de réparer en lui allouant une somme de 3. 000 ¿, sans caractériser la faute que la Société PIERRE DE VILLE, agence de CERNAY, aurait commise dans l'exercice de son droit de se défendre en justice, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
