LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu qu'aucune division n'était intervenue de façon effective et concrète antérieurement à la vente, qu'il n'était pas surprenant qu'il ait existé un projet de répartition des lots au préalable et que les emprunts aient été demandés par les acquéreurs et réalisés antérieurement sur la base de la future répartition dans sa globalité, que l'intérêt de la société La Planche en sa qualité de marchand de biens était de vendre sans perte de temps, que les acquéreurs s'étaient répartis l'immeuble en trois lots distincts dans un acte séparé élaboré hors la présence du vendeur et que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve d'une collusion entre le vendeur et les acquéreurs, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, en a souverainement déduit l'absence de fraude et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté les demandes de Monsieur et Madame X... en nullité de la vente, de dommages et intérêts et de condamnation à faire une offre de vente ;
AUX MOTIFS QUE par acte du 26 mars 2003, la SNC de la Planche, propriétaire depuis le 27 janvier 2003 de tout l'immeuble et donc de l'intégralité des biens loués par les époux X... leur a délivré un congé pour vendre, au visa de l'article 15- II de la loi du juillet 1989 pour le prix de 945 200 ¿ ; cet acte portait sur la vente de l'appartement, outre ses dépendances (caves et pièces de service au dernier étage) ; le 18 juillet 2003, la SNC de la Planche a cédé l'immeuble dont dépendait l'ensemble sus visé à une indivision composée des société Pruno, Elfe et de M. Y... ; ce même jour, les trois acquéreurs ont signé un acte de partage de l'immeuble au terme duquel, l'appartement occupé par les époux X... était attribué à la société Pruno et les dépendances à la SCI Elfe ; les époux X... revendiquant l'application à leur profit de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 qui ouvre à l'occasion de la vente d'un bien à usage d'habitation consécutive à la première division de l'immeuble, un droit de préemption à l'occupant de ce logement ; ils soutiennent qu'il a existé une fraude et demande l'annulation de la vente et des dommages et intérêts ; les dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instituant un droit de préemption en faveur des locataires et occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation supposent que la vente soit consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lot et que ce droit de préemption soit ouvert à l'occasion de la première vente postérieure à la division de l'immeuble ; la SNC de la Planche est un marchand de biens qui ne souhaitait nullement garder l'immeuble acquis le 27 janvier 2003 mais ne voulant être qu'un intermédiaire, elle a revendu ce dernier dès le 18 juillet 2003 et délivré un congé le 26 mars 2003, aux époux X... dont le bail allait venir à expiration ; les époux X... reconnaissant d'ailleurs que l'intérêt de la SNC était de « vendre rapidement ¿ sans perte de temps, sans souci de restauration et de commercialisation ¿ et de réaliser une marge brute superbe de 25 % ¿ afin de financer de nouvelles opération » ; aucune division de l'immeuble n'est intervenue de façon effective et concrète antérieurement à la vente à l'indivision constituée des diverses sociétés, en ce sens que d'une part, le propriétaire d'origine a vendu l'immeuble dans son entier à la SNC de la Planche et que d'autre part, cette dernière, a également vendu le même immeuble dans son intégralité « en bloc » sans conserver un seul appartement et sans création de lots distincts dont elle aurait gardé une partie ; en effet, l'acte du 18 juillet 2003 par la SNC, fait état de la vente « d'un immeuble de rapport élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, cinq étages droits, sixième mansardé, figurant au cadastre : section AG, n° 38, 11, Bis rue de la Planche, d'une surface de 00ha 03a 83 ca » ; ce qui est confirmé par une attestation du notaire le 5 décembre 2011, qui fait état d'une vente « en bloc » du bien ; dans ces conditions, il importe peu qu'un règlement de copropriété ait été préparé antérieurement, il ne s'agit pas d'un acte de partage, dans la mesure où les trois acquéreurs ne se sont répartis effectivement l'immeuble en trois lots distincts seulement dans un deuxième temps, dans un acte séparé ne concernant pas la SNC de la Planche, ni son notaire ; le partage devant se préparer, il n'est nullement surprenant qu'il ait existé un projet de réparation des lots au préalable et que les emprunts aient été demandés par les acquéreurs et réalisés antérieurement, sur la base de la future répartition dans sa globalité ; le partage est postérieur à la vente et ne la précède pas ; Maître Z..., notaire de la SNC de La Planche dans son attestation du 5 décembre 2011, confirme que le partage s'est fait dans un deuxième temps, hors de sa présence et celle de sa cliente la SNC et à la seule initiative des acquéreurs indivis ; le partage opéré entre les indivisaires émane d'un acte postérieur et distinct de la vente faite par la SNC de la Planche et ne la concerne pas ; pour établir la fraude, les époux X... doivent faire la preuve d'une collusion entre le vendeur et l'indivision ; la SNC de la Planche étant propriétaire de l'immeuble voisin qu'elle a vendu par lots a été dans l'obligation de mandater un géomètre afin de s'en assurer le partage, il n'est donc pas surprenant qu'elle ait également mandaté ce dernier pour établir un projet en faveur de ses acquéreurs peu avant la vente qui était déjà consentie mais " en bloc " ; la vente en " bloc " étant antérieure au partage, il n'appartient pas à la Cour de s'immiscer dans le montage financier opéré par les trois acquéreurs et de ses conséquences à l'égard du fisc mais il y a lieu d'observer que ces derniers ont des liens de famille entre eux, que l'opération leur a permis d'acquérir tout l'immeuble par des financements et des garanties différentes, offerts à la banque qui les réclamait et enfin, de bénéficier du prix d'une " vente en bloc " nécessairement inférieur, la SNC ne souhaitant pas d'autres modalités ; il en résulte qu'en réalité aucun des indivisaires ne pouvait seul acquérir ce bien ; les époux X... reconnaissent d'ailleurs dans leurs conclusions que " leur intérêt était de se regrouper pour acheter aux meilleures conditions " et que " l'opération imposait la vente en bloc " ; tous ces éléments sont inopérants car ils ne concernent pas la SNC de la Planche, ne sont que la suite de la vente en bloc et n'établissent pas la preuve d'une collusion entre le vendeur et les acquéreurs ; enfin, compte tenu de la contestation du congé et des complications qui ont suivi, la société Pruno étant à la suite de la répartition seule propriétaire de l'appartement, il n'est nullement surprenant qu'elle se soit présentée comme seule bailleresse dans un premier temps ; il est également soutenu par les époux X... que le bien proposé dans le cadre du congé pour vendre au prix de 945. 000 ¿, libre pour l'appartement et ses dépendances, l'a été au prix de 605. 000 ¿ pour une vente occupée et que ce dernier prix devait lui être proposé ; les époux X... n'ont pas exercé leur droit de préemption, ils étaient donc conformément à l'article 15- II de la loi du 6 juillet 1989 déchus de tout droit depuis le 26 mai 2003 ; ce point a été noté dans l'acte de vente réalisé par la SNC de la Planche ; le congé pour vendre a été annulé ultérieurement, pour des motifs non inhérents à la SNC de la Planche, ce dernier étant régulier tant sur la forme, que sur le fond ; en effet, l'expert judiciaire, Mme A... dans rapport du 24 février 2005 a validé le prix proposé par la SNC dans le congé de 5. 300 ¿ le m ² et rejeté celui proposé par les locataires de 3. 470 ¿ le m ² ; le congé a été annulé parce qu'un relogement n'avait pas été proposé aux époux X... du fait de leur âge conjugué à la situation financière de madame, manifestement largement inférieure à celle de son époux ; dans le cadre de la vente par la SNC de la Planche, le prix global de l'immeuble a été fixé à la somme de 7. 622. 000 ¿ que l'acquéreur s'est obligé à payer au vendeur ; dans cet acte, il n'est nullement fait état d'un prix fixé appartement par appartement, le prix est global ; il est justifié par une attestation du cabinet Monceau Audit du 3 novembre 2003 que le prix de vente a été minoré de 22, 70 % par rapport à celui d'à côté, acheté au même propriétaire et revendu à la découpe, il est attesté par l'expert sus mentionné que les conditions de la vente " en bloc " étaient meilleures pour un acquéreur : le prix de 945. 000 ¿ mentionné dans le congé donné aux époux X..., incluait l'appartement et ses dépendances (caves et chambres de services) ; le prix de l'appartement a été fixé à la somme de 835. 000 ¿ par l'expert judiciaire ; ce deuxième prix de 605 000 ¿ pour le seul appartement objet du litige a été consenti à la suite de la vente en bloc, dans un deuxième temps, dans la répartition de l'immeuble en trois lots ; il en est donc la conséquence, chacun reconnaissant que le prix est inférieur à une vente lot par lot, les frais étant moins importants ; en conséquence, aucun deuxième droit de préemption ne devait être proposé aux époux X... ; aucune fraude ou intention de nuire n'est établie et les demandes visant à la nullité de la vente, à l'octroi de dommages et intérêts calculés par un expert judiciaire, au versement d'une provision ainsi que celle visant à la condamnation de la SNC de la Planche à faire une offre doivent être rejetées ;
1°/ ALORS QUE la fraude corrompt tout ; qu'en jugeant, pour écarter l'existence d'une fraude au droit de préemption des époux X..., que la division de l'immeuble était postérieure à la vente sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions, p. 12 et suivantes), si la fraude ne consistait précisément pas à avoir retardé artificiellement la division d'un immeuble que les prétendus indivisaires avaient d'ores et déjà partagé au jour de la vente, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout ;
2°/ ALORS QU'en toute hypothèse, se rend complice d'une fraude au droit de préemption le vendeur qui sait que l'immeuble vendu en bloc est d'ores et déjà divisé entre les acquéreurs indivis au jour de la vente et prêt son concours à une opération dont il connaît le caractère fictif ; qu'en écartant toute fraude au droit de préemption des époux X... aux motifs qu'ils n'auraient pas rapporté la preuve de la collusion frauduleuse entretenue entre la SNC de LA PLANCHE et les acquéreurs, sans rechercher, comme elle était invitée (conclusions, p. 17, § 5), si la première ne savait pas que l'immeuble vendu en bloc était en réalité d'ores et déjà divisé en lots entre les acquéreurs prétendument indivis, le partage étant réalisé suivant la division opérée par un règlement de copropriété établi par le vendeur le 9 juillet 2003 soit avant la vente, chacun des acquéreurs indivis s'étant engagé à payer un prix correspondant à la valeur du lot qui devait lui être attribué et ayant conféré des garanties sur le lot lui revenant, ce que le vendeur savait puisqu'il avait accepté un délai de paiement inhabituel du prix pour permettre ce montage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi no75-1351 du 31 décembre 1975, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout.
