LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, d'une part, relevé que les manquements de la société bailleresse à son obligation d'entretien des lieux loués et du site commercial n'étaient pas établis et d'autre part, ayant exactement retenu qu'il n'existait pas d'obligation légale pour le bailleur d'un local situé dans un centre commercial ou une galerie commerciale d'assurer le maintien de l'environnement commercial, la cour d'appel en a justement déduit que la société UIC 1, en l'absence de stipulation particulière au bail, ne pouvait être jugée responsable du départ des autres locataires et de la désertification de la zone commerciale dans laquelle est implanté le local loué ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Chou diffusion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Chou diffusion, la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société UIC 1 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la société Chou diffusion
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Chou Diffusion de sa demande tendant à la résiliation du bail commercial la liant à la société UIC 1, ensemble de l'intégralité de ses demandes indemnitaires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE s'agissant de l'entretien des parkings et espaces verts, la société UIC 1 produit aux débats les contrats qu'elle a conclus pour cet entretien depuis 2008, qu'elle justifie encore être intervenue pour régler des problèmes de climatisation à la demande des locataires ; qu'elle a par ailleurs décidé de procéder à des travaux de rénovation de la zone commerciale en déposant le 4 avril 2011 une déclaration préalable ayant pour objet le retraçage des places de parking, la réfection des façades, la modification de l'enseigne publicitaire et du totem d'entrée ainsi que l'édification d'une clôture à l'est de l'un des bâtiments ; que ces travaux se sont achevés en avril 2012 ;
AUX MOTIFS ENCORE QU'en ce qui concerne le grief tiré de la désertification de la zone commerciale dans laquelle est implanté le local loué, c'est à juste titre que le premier juge a rappelé que le bailleur ne s'est pas engagé à assurer l'activité du site ni à faire de l'animation commerciale puisqu'en l'absence de stipulation particulière, le bailleur n'est tenu que des obligations générales prévues par l'article 1719 du Code civil ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la SARL Chou expose que son bailleur manque à son obligation d'entretien des parkings et espaces verts d'où l'existence de dégradations aux abords de la zone commerciale ; que dans la mesure où les photographies venant au soutien de cette allégation ne sont pas datées, où rien ne permet d'affirmer qu'elles ont été prises dans la zone commerciale en cause, et où il n'existe aucun constat d'huissier relatant d'éventuelles dégradations sur zone, aucun manquement ne saurait être retenu ; qu'au surplus, il ressort des pièces 24 et 29 ter que la société UIC 1 a conclu des contrats pour l'entretien des parkings et des espaces verts, et ce au moins sur les trois dernières années (factures de 2008, 2009 et 2010) ; qu'en conséquence, la SARL Chou ne démontre pas sur ce point de manquement grave de son bailleur ; que par ailleurs, la SARL Chou reproche à son bailleur des problèmes d'achalandage de la zone, son manque d'attractivité et le défaut de location des autres cellules ; qu'il est cependant constant qu'en l'absence de stipulations particulières, le bailleur d'un bail commercial dans une galerie marchande n'est tenu que des obligations de l'article 1719 du Code civil qui ne comprennent pas celle d'assurer l'activité du site ; qu'en l'espèce, le bailleur ne s'est pas engagé à assurer l'activité du site ni à faire l'animation commerciale ; qu'il a été démontré qu'il a entretient les lieux et ne prive pas ainsi les preneurs des avantages du bail ; que de plus, il ne peut être jugé responsable du départ des autres locataires et en tout état de cause pas sans preuve qu'il les a poussés au départ ; qu'enfin, la signature récente d'un nouveau bail même pour activité très différente démontre sa volonté de poursuivre l'activité sur site, voire de la relancer ;
ALORS QUE, D'UNE PART, le bailleur d'un local compris dans le périmètre d'un centre ou d'un site commercial dont il est également le propriétaire est tenu, même en l'absence de stipulations particulières, de veiller à l'entretien du site et notamment à la préservation de la qualité de l'environnement commercial nécessaire à l'activité de son ou de ses locataires, ce qui comprend notamment l'obligation d'assurer autant que faire se peut l'exploitation du site et l'interdiction de le laisser à l'abandon ; qu'en décidant au contraire qu'en l'absence de stipulations expresses, le bailleur n'était tenu d'aucune obligation à ce titre, la Cour viole les articles 1719 et 1723 du Code civil, ensemble les articles 1134, alinéa 3, et 1135 du même Code ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en écartant tout manquement du bailleur à son obligation d'entretien du site commercial, motifs pris des travaux pour lesquels une déclaration préalable avait été déposée, au cours de la procédure d'appel, le 4 avril 2011, et qui auraient été achevés en avril 2012, sans rechercher, comme cela était soutenu (cf. les dernières écritures de la société Chou, p. 18), si l'ampleur de ces travaux n'était pas de nature à établir rétrospectivement l'extrême vétusté et l'état d'abandon dans laquelle se trouvait auparavant le site, de nature à justifier la résiliation et l'indemnisation sollicitées si même le bailleur avait tardivement tenté d'y remédier, la Cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 1719 du Code civil ;
ALORS QUE, DE TROISIEME PART, en invoquant, pour exonérer le bailleur de toute responsabilité, la signature d'un nouveau bail qui selon les premiers juges démontrerait la volonté du bailleur de poursuivre l'activité du site voire de la relancer, sans répondre aux conclusions d'appel de la société Chou Diffusion, qui faisait valoir que la zone commerciale comportait huit cellules, dont sept étaient restées longtemps inoccupées, les commerçants qui l'exploitaient précédemment ayant tous transféré les commerces concernés dans une autre zone commerciale vers laquelle les clients étaient orientés (cf. dernières écritures de la société Chou Diffusion, p. 23 in fine) et que le nouveau bail dont faisait état le Tribunal était destiné à permettre l'installation d'un sex-shop, activité incompatible avec la destination du site dédié à l'activité de vente de textiles (mêmes écritures, p. 26 in fine et p. 27), la Cour méconnaît les exigences des articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, violés ;
ET ALORS ENFIN QU'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre davantage aux conclusions de la société Chou Diffusion, qui faisait valoir qu'en plus de la diversification du site, elle s'était trouvée confrontée à la mise en place d'une signalétique destinée à renvoyer les clients vers une autre zone commerciale, ce qui ne pouvait que nuire à son commerce (mêmes écritures p. 25 § 2) et que lors de la réalisation des travaux réalisés courant décembre 2011 et janvier 2012, la SCI UIC 1 n'avait pas hésité à retirer purement et simplement l'enseigne du magasin Chou Diffusion, interdisant de ce fait toute identification du locataire (mêmes écritures p. 30 § 3), la Cour viole de nouveau les articles 455 du Code de procédure civile et 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme.
