LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les baux stipulaient que le preneur prendrait les biens loués en l'état où ils se trouvaient au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réfection, remise en état, réparation ou travaux quelconques même ceux qui seraient nécessaires en raison de la vétusté ou d'un vice caché, sauf ceux visés à l'article 606 du code civil, que le preneur aurait à sa charge l'entretien de la chaudière et de son installation et si besoin, le coût de son remplacement ainsi que l'obligation de protéger contre le gel les canalisations et compteurs, et ayant retenu qu'en exécution de ces stipulations claires et précises il appartenait au preneur de remédier aux désordres dénoncés par lettres du 12 mai 2009 à l'exception des infiltrations et que les consorts X..., avaient par l'intermédiaire de leur mandataire répondu promptement et de manière appropriée en offrant de procéder au constat et d'y remédier, mais que la locataire n'avait pas donné suite à cette offre, la cour d'appel a pu en déduire que les bailleurs n'avaient pas manqué à leurs obligation de délivrance et de jouissance paisible ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la locataire avait quitté les lieux sans l'accord des bailleurs et sans avoir délivré de congé dans le délai triennal, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la seule remise des clefs à l'agence immobilière, mandataire des consorts X..., mais non de la société X..., ne pouvait être analysée comme une acceptation par les bailleurs de la résiliation amiable du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Findis Sud Ouest aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Findis Sud Ouest à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts X... et à la SCI X... ; rejette la demande de la société Findis Sud Ouest ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société Findis Sud Ouest
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la société FINDIS SUD OUEST de ses demandes de résiliation judiciaire ou amiable des baux conclus le 26 février 2003 avec, d'une part, la SCI X... et, d'autre part, Madame Lucienne X... et Monsieur Jacques X..., et de l'avoir condamnée à payer à la SCI X... la somme de 72. 800, 28 euros au titre des loyers et taxes arrêtés au 28 février 2012 et à Messieurs Jacques et Christian X... les sommes de 44. 830, 94 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 mai 2011, 24. 598, 35 euros au titre des loyers dus pour la période allant du 1er juin 2011 au 28 février 2012 et 3. 861, 35 euros au titre des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères afférentes à l'année 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs exacts en fait et pertinents en droit, que la cour fait siens, que les premiers juges ont, à juste raison, considéré que la société FINDIS ne faisait pas la démonstration d'un quelconque manquement de l'un ou de l'autre de ses bailleurs ; que chacun des deux baux commerciaux conclus le 26 février 2003 par la société BERGUE, respectivement avec la SCI et avec les consorts X..., comporte, en effet, un paragraphe intitulé " charges et conditions ", ainsi rédigé : " Le présent bail est fait sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles suivantes que le preneur s'oblige à bien et fidèlement exécuter à peine de tous dépens et dommages intérêts et même de résiliation des présentes si bon semble au bailleur ; 1°- le preneur prendra les biens loués dans l'état où ils se trouveront au moment de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réfection, remise en état, réparation ou travaux quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison notamment de la vétusté ou d'un vice caché, sauf ceux visés à l'article 606 du Code civil. Le preneur fera son affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises aux normes, de quelque nature que ce soit, qui seraient imposés par les autorités administratives (commission de sécurité, etc.), la loi ou les règlements, en raison de ses activités présentes ou futures ; le preneur qui s'y oblige, s'engage en de telles hypothèses à supporter seul toutes conséquences pécuniaires ou autres et ne pourra prétendre à aucun remboursement, indemnité ou avance de la part du bailleur. A la remise des clés, il sera dressé contradictoirement entre les parties un état des lieux. De convention expresse entre les parties, le preneur s'engage à exécuter aux lieux et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, à l'exception, toutefois, des grosses réparations, telles que définies à l'article 606 du Code civil qui, seules, restent à la charge du bailleur. Le preneur s'oblige à prévenir le bailleur sans aucun retard de toute réparation dont le bailleur a la charge et qui deviendrait nécessaire dans le cours du bail. Le preneur déclarant parfaitement connaître les lieux indique qu'actuellement les locaux loués ne nécessitent aucune réparation et que les aménagements ou modifications qu'il voudrait apporter seront entièrement à sa charge. 2°- Il entretiendra constamment les lieux loués pendant toute la durée du bail, en bon état de réparation et d'entretien et entre autre assumera seul toutes les dépenses nécessaires au bon entretien de la devanture et de la fermeture du magasin. Le preneur devra faire exécuter à ses frais la réfection des peintures des ouvertures extérieures (devanture, fenêtres et volets) tous les dix ans. Toutefois, ces travaux devront être faits en harmonie avec le reste de l'immeuble et en respectant le cahier des charge et toutes autres règles en la matière. Le preneur aura à sa charge l'entretien de la chaudière et de son installation et si besoin le coût de son remplacement. Le preneur aura l'obligation de protéger contre le gel, les canalisations, compteurs, etc., et sera responsable des détériorations causées par le gel à ces installations, et ce à compter de la signature des présentes. Le preneur supportera toutes réparations y compris celles visées à l'article 606 du Code civil, qui seraient rendues nécessaires en raison de défaut d'entretien ou d'exécution des réparations locatives ou de travaux lui incombant ou en cas de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle. Il effectuera également, à ses frais et sous sa responsabilité, la dépose et la remise en place d'enseignes, coffrages ou autres équipements en cas de travaux devant être effectués par le bailleur " ; qu'au regard de ces stipulations contractuelles, claires et précises, qui ont été acceptées en toute connaissance de cause par le preneur et font la loi des parties, le tribunal a exactement jugé que relevaient des seules obligations conventionnellement mises à la charge de la société BERGUE l'ensemble des griefs énumérés dans chacune des lettres recommandées avec avis de réception adressées le 12 mai 2009 par Monsieur Y..., directeur administratif et financier de la société FINDIS BERGUE Pays de Loire, respectivement à la SCI X... et à Z... IMMOBILIER, mandataire des consorts X..., à l'exception toutefois des doléances relatives à des infiltrations en toiture ; qu'il en est tout spécialement ainsi en ce qui concerne les obligations mises à la charge du preneur de protéger les canalisations contre le gel, sous peine de responsabilité en cas de détériorations, ainsi que d'entretien de la chaudière et de son installation, étant à cet égard observé que, parmi les pièces produites aux débats, figure une lettre recommandée du 30 octobre 2009 par laquelle l'agence Z... IMMOBILIER indiquait à la société BERGUE : " Malgré mes relances, vous ne m'avez toujours pas fourni le justificatif d'entretien annuel de la chaudière. Le non-respect de cette obligation engage votre entière responsabilité et constitue un manquement grave à vos obligations (¿) " ; que seule était donc susceptible d'être rattachée à un manquement des bailleurs à leurs obligations légales et contractuelles, l'invocation, in fine, dans ces lettres recommandées du 12 mai 2009, de " fuites multiples de la toiture occasionnant des inondations dans l'entrepôt en cas de pluie (¿) " ; qu'il résulte cependant des pièces du dossier, et plus particulièrement d'un procès-verbal de constat établi le 24 novembre 2010 par Me FAURE, huissier de justice, que les locaux donnés à bail par la SCI n'avaient été le siège d'aucune infiltration d'eaux pluviales ayant pu provenir de désordres affectant la toiture ; qu'alors que n'était véritablement concernée que la partie des locaux donnés à bail par les consorts X..., il résulte d'une lettre du 3 juin 2009 adressée par leur mandataire, Monsieur Z..., à la société FINDIS, que ces bailleurs y ont apporté une réponse prompte et appropriée, en donnant leur " accord pour remédier aux désordres " signalés à la toiture et en lui demandant de bien vouloir fixer un rendez-vous " afin de prendre toutes disposition pour procéder au constat d'urgence et à la réparation si nécessaire ", proposition de nouveau formulée par une lettre recommandée de Monsieur Z... du 30 juin 2009 indiquant : " J'attends toujours que vous me donniez un rendez-vous sur place pour constater le bien-fondé de vos réclamations concernant les fuites à la toiture des locaux X... ", à laquelle la société FINDIS-qui, de fait, avait déjà quitté les lieux depuis mai 2009 (cf. procès-verbal de constat de Me Didier A..., huissier de justice, du 9 juillet 2010)- n'a pas jugé utile de donner suite, la lettre du 25 septembre 2009 transmise par son avocat, Me Antoine LACHENAUD, ne pouvant manifestement pas, eu égard à sa rédaction, être considérée comme une réponse au problème posé ; les premiers juges, qui ont exactement rappelé et analysé ces éléments de fait, en ont justement déduit que, dans ces circonstances, ni l'un ni l'autre des bailleurs ne pouvaient se voir reprocher un quelconque manquement à leurs obligations de nature à compromettre la jouissance paisible du locataire ; qu'eu égard aux stipulations contractuelles sus-rappelées, dont le caractère abusif n'est pas établi, aux termes desquelles la société BERGUE avait notamment indiqué, lors de la signature des baux, que les locaux, qu'il déclarait bien connaître, ne nécessitaient aucune réparation, et eu égard à l'absence-pertinemment relevée aussi bien par l'agence Z... IMMOBILIER que par la SCI dans leurs lettres recommandées des 18 et 19 mai 2009- de preuve d'une quelconque réclamation formalisée à ce titre depuis la conclusion des baux, le 26 février 2003, et jusqu'à la lettre recommandée du 12 mai 2009, soit pendant une période de plus de 6 années, la société FINDIS ne saurait, non plus, de bonne foi, soutenir que l'un ou l'autre de ses bailleurs aurait manqué à son obligation de délivrance, la " note technique " de l'APAVE, seulement établie le 7 décembre 2011 et donnant un avis au simple vu des constats d'huissier de justice et des attestations remis par la société FINDIS mais sans visite personnelle du site, ne pouvant, à cet égard, qu'être dénuée de toute valeur probante ; que la cour se doit enfin d'observer, à titre superfétatoire, que l'action en résiliation poursuivie par la société FINDIS s'inscrit dans le contexte du défaut d'aboutissement de son projet de cession des baux à la SARL France Poids Lourds ou à la société " Mecamion " (cf. notamment lettre recommandée de la société BERGUE à la SCI du 16 janvier 2009 et la lettre recommandée de M. Z... à la société FINDIS du 18 mai 2009), et de son déménagement des lieux loués non autorisé ni précédé de la délivrance d'un congé à chacun des bailleurs dans le délai triennal de rigueur (lettre recommandée de M. Z... à la société FINDIS du 30 juin 2009 et congés tardivement donnés par actes d'huissier de justice des 23 et 24 juin 2011) ; que par ailleurs, sans préjudice de la mention litigieuse : " Je reçois ce jour les clés mais je précise que cela ne vaut en aucun cas acceptation d'un congé. Une procédure judiciaire est en cours et la situation juridique de ce contrat sera clarifiée à l'issue de celle-ci (de cette procédure) ", qui ne figure effectivement que sur une télécopie horodatée du 9 juillet 2010, à 16 heures 33, mais non sur la copie détenue par la société FINDIS de l'acte de signification du même jour de Me Christian SEIJO-LOPEZ, huissier de justice, la remise unilatérale à l'agence Z... IMMOBILIER, prise en la personne de Madame Marie Josée Z..., des 12 clés du local donné à bail par les consorts X..., avec indication qu'il est " vide et libre de toute occupation depuis mai 2009 ", ne saurait être analysée comme une acceptation sans réserve par ces bailleurs de la résiliation amiable du bail ; cette remise de clés est en outre, a fortiori, dénuée du moindre effet à l'égard de la SCI, dont l'agence immobilière Z... n'était pas le mandataire ; que le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé en ce qu'il a débouté la société FINDIS de ses demandes de résiliation judiciaire-ou amiable-des deux baux conclus avec la SCI et les consorts X..., de restitution des loyers et charges versées à ceux-ci après le 1er décembre 2008, ainsi que de paiement de dommages-intérêts en l'absence de préjudice subi du fait de l'inexécution d'obligations des bailleurs ; que c'est également à juste titre que, par voie de conséquence, les premiers juges ont accueilli les demandes reconventionnelles de la SCI et des consorts X... tendant au paiement des loyers et charges que la société FINDIS s'est illégitimement dispensée de régler (arrêt attaqué pp. 4-5-6-7) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il incombe à la société locataire de rapporter la preuve des causes de résiliation du bail qu'elle invoque (¿) ; qu'il sera, tout d'abord, observé que la SAS FINDIS SUD OUEST ne justifie d'aucune doléance auprès de la SCI X... pour la période antérieure au 12 mai 2009 alors même qu'elle occupe les locaux depuis le 1er mars 2003, soit depuis six ans ; que s'agissant des griefs contenus dans sa lettre du 12 mars 2009 et des constatations contenues dans les constats d'huissiers des 30 avril 2009, 15 juin 2009 et 30 mai 2010, il sera fait les observations suivantes au regard des clauses du bail : " l'existence d'une chaudière démontée et laissée en l'état (constats du 30 avril 2009 et du 15 juin 2009) : à la date de signature du bail, le preneur a déclaré parfaitement connaître les locaux et a indiqué qu'ils ne nécessitaient aucune réparation ; qu'en outre, selon le bail, la société locataire a la charge d'entretien de la chaudière, de son installation et du coût de son remplacement aux termes du bail ; que l'absence de chauffage dans partie des locaux : la cause en est ignorée ; que cependant, il sera rappelé que le preneur a l'obligation de protéger contre le gel les canalisations les compteurs etc ¿ et sera responsable des détériorations causées par le gel à ses installations ; que l'absence de double vitrage dans les bureaux : la situation est d'origine, étant rappelé que selon le bail, le preneur prendra les locaux loués dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance ; désordres sur le lino, les papiers peints, le plafond ; traces de salpêtre sur les murs bétonnés situés côté ouest ; six portes de quais inutilisables ; présence de trous importants et de poussières sur la surface goudronnée ; qu'il sera répondu pour tous ces griefs qu'à la date de signature du bail, le preneur a déclaré parfaitement connaître les locaux et a indiqué qu'ils ne nécessitaient aucune réparation ; qu'en outre, selon le bail, le preneur doit supporter toutes les réparations y compris celles visées à l'article 606 du Code civil qui seraient rendues nécessaires par un défaut d'entretien ; qu'en conséquence, les griefs formulés relèvent d'un défaut d'entretien imputable à la seule société locataire ; qu'il a été également constaté par l'huissier de justice le 15 juin 2009 que des camions stationnaient côté ouest du bâtiment empêchant l'accès aux quais ; que le constat d'huissier ne localise pas précisément le lieu de stationnement, ce qui ne permet pas d'affirmer que ce fait concerne les lieux appartenant à la SCI X... ; que le constat ne permet donc pas de s'assurer que ces faits concernent bien le bail conclu avec la SCI X... ; qu'il est également question de troubles de jouissance qui résulteraient de nuisances sonores émanant d'une entreprise voisine, la société Mécamion (travaux de tôlerie) ; qu'il apparait étonnant que ce trouble soit évoqué 6 ans après l'entrée dans les lieux ; qu'en outre, le constat d'huissier fait état d'un fait isolé ; qu'enfin, il est fait état d'infiltrations en toiture et il n'est pas démontré que ces infiltrations en toiture concernent bien le bail conclu avec la SCI X... ; qu'en réalité ce grief concerne le second bail, ci-après examiné ; que la SAS FINDIS SUD OUEST ne fait donc pas la démonstration de manquement du bailleur, la SCI X..., à ses obligations, justifiant la résiliation du bail aux torts de ce dernier (¿) ; que la SAS FINDIS SUD OUEST, dans une lettre datée du 12 mai 2009, adressée aux consorts X... se plaignait de l'état des locaux pris à bail dans des termes identiques à ceux du courrier qu'elle a adressé à la SCI X..., le 12 mai 2009 (¿) ; que les griefs formulés sont identiques à ceux exposés précédemment pour le bail conclu avec la SCI X... ; qu'aucune ventilation n'a été effectuée par la société locataire entre les deux baux alors même que les locaux loués sont distincts et appartiennent à des propriétaires différents et qu'une appréciation distincte des manquements reprochés doit être effectuée par le tribunal ; que les griefs étant identiques, les clause de ce second bail étant en tous points identiques aux clauses du bail conclu avec la SCI X..., les mêmes observations que précédemment doivent être reprises et il sera expressément renvoyé aux motifs précédemment développés pour le bail conclu avec la SCI X... ; que s'agissant plus particulièrement du grief des infiltrations en toiture, il apparaît ainsi qu'il a été dit ci-dessus que ce grief ne concerne que le bail conclu avec les consorts X... ; que selon les clauses du bail conclu avec les consorts X..., les grosses réparations incombent au bailleur, sauf si elles sont rendues nécessaires par un défaut d'entretien ; que les travaux relatifs au clos et au couvert relèvent donc des obligations des bailleurs ; que cependant, les consorts X..., par l'intermédiaire de leur mandataire, l'agence immobilière Z..., ont proposé un rendez-vous à la société locataire très rapidement après avoir reçu la lettre du 12 mai 2009 ; qu'au vu des échanges de courrier, manifestement, la SAS FINDIS qui avait pris la décision de quitter les lieux, n'a pas donné suite à la proposition écrite du mandataire des bailleurs (lettre de l'agence Z... des 3 juin et 30 juin 2009) de faire effectuer des travaux pour remédier aux infiltrations d'eau en toiture et ces derniers qui ont agi promptement après mise en demeure ne sauraient se voir reprocher un quelconque manquement à leurs obligations de nature à compromettre la jouissance du locataire ; que la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement du bailleur à ses obligations sera donc rejetée (jugement pp. 8-9-10-11) ;
ALORS, d'une part, QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que les clauses du bail déchargant le bailleur de certaines de ses obligations en matière de délivrance et d'entretien de la chose louée ne sauraient avoir pour effet d'anéantir totalement l'obligation du bailleur de mettre à la disposition du preneur un local conforme à sa destination ; que la société FINDIS SUD OUEST faisait valoir devant la cour d'appel que les locaux loués " sont dans un état de vétusté indescriptible qui rendait intolérable le maintien de l'exploitation. Le preneur a notifié cet état de fait à ses bailleurs à de nombreuses reprises et ce depuis décembre 2008. D'évidence, les parties avaient constaté que le maintien de l'activité dans les locaux loués était impossible. C'est la raison pour laquelle FINDIS SUD OUEST avait notifié oralement à ses bailleurs son intention de quitter les lieux " ; qu'en déboutant la société FINDIS SUD OUEST de sa demande de résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts des bailleurs, au motif que les clauses de ces conventions, acceptées en toute connaissance de cause par la locataire, faisaient peser sur celle-ci la réparation de chacun des désordres invoqués à l'appui de la demande de résiliation, sans rechercher si, appréciée dans son ensemble, la situation de délabrement des biens loués ne révélait pas un manquement essentiel des bailleurs à leurs obligations, nonobstant l'existence des clauses dérogatoires incluses dans les contrats de bail, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1134, 1719 et 1720 du Code civil ;
ALORS, d'autre part, QU'au titre des griefs invoqués par la société FINDIS SUD OUEST à l'appui de sa demande de résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts des bailleurs figurait l'absence de chauffage des locaux pendant l'hiver ; qu'en écartant ce grief, au motif que le preneur avait " l'obligation de protéger contre le gel les canalisations, les compteurs, etc ¿ et sera responsable des détériorations causées par le gel à ses installations " tout en constatant que la cause de l'absence de chauffage était " ignorée ", d'où il résultait que la responsabilité du preneur au titre d'un défaut d'entretien des canalisations ne pouvait être affirmée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil ;
ALORS, de troisième part, QUE soumis à l'obligation d'assurer au locataire le clos et le couvert, le bailleur ne saurait s'exonérer de cette obligation au seul motif qu'il n'a pas constaté lui-même l'existence des infiltrations alléguées ; qu'en constatant la réalité des infiltrations alléguées par la société FINDIS SUD OUEST, s'agissant des locaux donnés à bail par les consorts X..., puis en estimant que ce désordre ne pouvait être imputé aux bailleurs dans la mesure où la société FINDIS SUD OUEST, qui avait quitté les locaux loués, n'avait " pas jugé utile " de répondre aux courriers des consorts X... souhaitant constater par eux-mêmes l'existence des fuites, cette circonstance ne pouvant constituer une cause d'exonération pour les consorts X..., la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil ;
ALORS, enfin, et subsidiairement, QUE la résiliation anticipée du bail peut intervenir sous forme amiable, même en l'absence de congé formel ; que la remise des clés par le preneur au bailleur, sans réserves expresses de celui-ci, est de nature à caractériser une telle résiliation amiable ; que par ailleurs, le mandant est engagé par les actes accomplis par son mandataire dans les limites de son mandat ; que la société FINDIS SUD OUEST faisait valoir devant la cour d'appel qu'elle avait procédé, par acted'huissier de justice du 9 juillet 2010 à la remise des clés au mandataire des bailleurs, l'agence Z..., qui les avait acceptées sans réserve, de sorte qu'en toute hypothèse, aucun loyer n'était dû postérieurement au 9 juillet 2010 ; qu'en estimant que la remise des clés à l'agence Z... du local donné à bail par les consorts X... ne pouvait être analysée comme une acceptation sans réserve par ces bailleurs de la résiliation amiable du bail quand l'acceptation sans réserve des clés par un mandataire du bailleur dont il n'est pas constaté qu'il aurait excédé les termes de son mandat établissait l'existence d'une résiliation amiable du contrat de bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.
